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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 12:24 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
glendon 发表于 2015-6-19 11:01
. ?" j, P% h0 Z* R& CI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...
- I+ u/ s5 Z. N. w3 q2 i
我再补两条，采光不好，逃生困难。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:18 | 显示全部楼层
h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
& C+ y7 z% V, u4 l& i如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

) U9 N7 {% T6 J' D* c3 t我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：
1 {, I/ Y% C9 z) i: z7 H& o& u1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
. p( M$ W2 r% e8 O0 }0 x1 G+ j2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
: i$ K& w/ a) L  S5 c/ B8 {3、看附近其他同档次小区的成交价。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 11:01
2 x. D5 P% b6 W3 H! \1 iI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...
; v+ f6 Y4 b% ?* m
他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。
理袁律师事务所
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
! q# [8 B3 ^, S8 q请问多少钱以上得房子算高端房子？

! K" i6 h( S# H# g7 S+ P有两个标准。, B6 Y0 R! z. r/ a  {; R

! M$ K) g- x) L% A% r# E& @一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。
0 N. s3 x3 p) |; ~# ~" `6 e" _/ s. D3 n( Z* v. o7 X
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:20 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-6-19 12:546 a& u3 V. F1 b1 B- F; R: x/ N5 J) o
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...
' F( F+ v( H1 a+ U: m$ \
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？
  E. a: C- m- h! N答：不是。+ w2 J. c2 M$ _1 x. t- w9 J
" v7 \4 Y# w$ m
如果不是，那是有什么标准决定得?
" M0 U3 B2 l% t* a4 n答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。
3 X" e* |; H. s3 u8 g/ x1 B. l% t! a! L( ~
有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
6 H/ Y) n& E9 c, u9 y/ T答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:21 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24# c8 J# t% j0 f) s% K/ @6 t4 k3 @' v" D
我再补两条，采光不好，逃生困难。

8 m! T, z$ A+ A7 D. O你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 13:33 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:40 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 14:33- [. B( ^' N  O) R! i- s
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
: s# M4 o8 Z2 m
Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 14:08 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-19 14:212 w2 ~) T1 b: {% }. g! n4 E1 w+ M
你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

! f) ~8 ]8 }; m5 [3 N3 P3 U呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 14:13 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 15:55 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 15:13
) _1 l8 U6 Y: w5 W. b" ~plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

: Y1 P) [8 Z3 k8 a& U你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:50 来自手机 | 显示全部楼层
不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:52 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。
大型搬家
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 18:06 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 17:55
! `9 i, f. z& m0 C$ [  c& g& p有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

) l& U* s, x3 U8 X4 S% f你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 18:15 来自手机 | 显示全部楼层
看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-20 12:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-20 14:29 编辑
+ Y0 N0 {. G4 ~2 v- j& M9 D2 e8 Z
老杨 发表于 2015-6-19 14:40
* q, b/ v1 q, e: G1 ~2 ]# l! I  S# |Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

* i7 K1 D0 C( g+ [; U. F  t0 f* W" A
/ H/ R+ t8 z8 M+ z9 C- t限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：' r4 o0 d) _1 [7 {( T
/ a% a) G' L- f
对地下室的限高：2 {% P& q, Y$ O4 J
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
% W* }* e: z* l- L0 r
. H4 e: b/ A; N2 Y9 \6 Y* R对于整个房子的限高：; R/ T; O0 X3 M7 p- V# Z/ O! E, G; ?
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm, h8 D/ i4 F" k) U( j

0 M6 r4 N5 m: a3 j( k- F/ W1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
/ E' n8 _4 I6 I
; s  }% T0 B6 m+ h3 a! z7 R事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。
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hunter
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-20 21:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑
9 {) n8 {* s& t
老杨 发表于 2015-6-19 14:190 Y4 j4 B; p7 l' L3 A0 ~. m
有两个标准。
; P6 {' Q, w0 l- a! H# J7 C
* r0 e3 Z; c0 m( o* ?- y% C3 m一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

9 @3 K* p( ]" {4 U0 g$ B. D4 v9 y5 `" E
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
1 o8 u! u- a# L: A3 q- Z
& X3 F) L+ `, v5 w* O& T: D; |6 t+ b# H4 X再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？
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feat
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:24 | 显示全部楼层
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
0 Q. @6 m& I# _2 [- q- ?+ ?& ^5 ?我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？
; g4 _9 V" m7 G+ e3 h) g7 J; ?第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？9 I7 ^4 c0 @% e# L* a
谢谢！
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feat
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:33 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？
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gaoshangliushui
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 07:25 来自手机 | 显示全部楼层
学习了。
理袁律师事务所
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夜雨
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 08:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？
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多洛洛-JE
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-6-22 16:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建
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shelley.micheal
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-22 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:241 \7 U/ b9 B' t: x7 R
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
7 N* K5 h; E6 b/ J, {我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

% p. u4 q* ^9 Z; }6 o1，啥价钱都有，2房的多。
4 V: M3 P; j& t. d2，要
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:18 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
hunter 发表于 2015-6-20 22:20
0 x, Z" p: x* n) H( y  ^另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
6 V5 V7 N8 m6 m; R8 Q
" W2 ]: F6 O2 R; w3 n- V再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...

( y6 N( {4 q) |5 V( F6 S这些年一直都是这样的。# Y5 A& _/ o8 m8 K
" c8 S7 }+ T4 ^3 h; z0 {$ m
70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:36 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24: M4 ]) |% M) L5 l
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：9 R1 r7 R: d$ p( ~6 \8 ]) o
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
" ^* ?/ O9 D9 v' A4 P& X  q$ s* P1 O
UA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。
- ?/ r" [& }" U; Q% c  A6 L* |# o2 E1 C6 b3 T9 h( ^1 @2 B
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
# d0 u% [- U- z: _1 ~0 E' y" ?答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。
大型搬家
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:37 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:33
7 T' A9 v& ?4 N+ F0 ^由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...
% K! \; t2 g& T9 W( z% b" u& J$ e
UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:40 | 显示全部楼层
夜雨 发表于 2015-6-22 09:214 ?+ _; B* X' `" l2 T4 B) A
想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...
8 a$ A5 U6 q# Z( |* }
肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
0 o  a; a5 W+ z请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

$ x! X* ]% y3 ^$ @: x5 b! aWestmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
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Outlander
鲜花(159) 鸡蛋(30)
发表于 2015-6-23 00:24 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-23 00:46
3 E- J2 k: W2 [% Y2 f& j. bWestmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
. ^% w: j+ x- {$ L$ {

5 E. V# ^; s7 @* o3 n+ J请教 MacEwan这个区如何？
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