买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 22:08
小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了 ...

& W" m3 \% Q" d9 A, H% n' w我不承认，因为我来加拿大的时候Haddow还是一块荒地。如果这个经纪人要说Windsor Park作为新区时，升值不如老区Highland，那时我们再看.

- v) ]2 h6 D0 ^! `你是用数据说话，但你的数据是无用的数据，你所有的数据都是第二次交易或以后的数据，而没有新房升值的部分。

zbshan

最好来个投票,看大家都是喜欢买旧 ,还是喜欢买新房.
# L# p; Y1 _/ R6 f' g但是要有条件,和选项.

不过老杨的"大家都住在哪个区?"就已经说明问题.
- V. G* }+ w2 }: o5 _% Z. C; t70%的中国人,都住在南LRT 线上,多数是旧房.交通方便看来是第一选择.
我也是刚刚买了,BELGREVIA的旧房,实在是太旧,但是考虑的交通方便,
安静,绿化好,安全,
就是喜欢新房,也只好放弃 .

小黄

zbshan 发表于 2012-6-2 07:34
- L! R/ t$ k. p  J# Y9 ~& ]# V最好来个投票,看大家都是喜欢买旧 ,还是喜欢买新房.
( A$ G' w. U% V8 p/ Y5 ~但是要有条件,和选项.

4 A" @3 c1 f* a+ {; U) E0 O在MacEwan/Rutherford买新房的中国人绝对比整个地铁线所有站买旧房的中国人都多。

zbshan

实际上,大家都需要的,或者说向往的,未来升值机会就大.
% ^$ r+ z2 S1 w7 K1 z; n
/ s: m1 o6 v! A5 n$ h/ e6 b新旧不是主因,LOCATION 才是主因.

来EDMONTON 以前,在CALGARY,朋友的亲身经历.
) _. D* s% @* R0 Q& e* K" \' @

& g4 z* @3 o5 z, P& H% z  D20年前,一人,11万买新区的房,另一人在老区靠中心的MOUNT ROYAL 买旧房22万.
去年的价是,33万和250万.

zbshan

好的LOCATION,条件是:交通方便,安全,安静;去学校 ,购物不麻烦.
# O$ W2 B; M% l4 J4 D7 B绿化要好.最好有HIKING道在附近.

JoyceAccSG

zbshan 发表于 2012-6-2 07:44
实际上,大家都需要的,或者说向往的,未来升值机会就大.

新旧不是主因,LOCATION 才是主因.

5 K0 h+ W7 S* b/ b5 y$ l5 w同意这位朋友的观点。

小黄

zbshan 发表于 2012-6-2 07:49
好的LOCATION,条件是:交通方便,安全,安静;去学校 ,购物不麻烦.
; E- ~; M' d# G7 _# y9 r! L绿化要好.最好有HIKING道在附近.

/ a7 e( h: N4 g
) ~1 P$ M1 W! M$ N% ^$ `  b! j按照你的这些要求，Belgravia本身就不是好的location。也许以前是，但现在不行。好区是不会有轻铁经过的。
- o: m, y9 z" G4 Y4 |/ I
76Ave 出口就是一个铁道口，总要等轻铁。再加上114总堵车。Belgravia交通对于绝大多数人并不方便。可能对于直接坐轻铁去大学或downtown的方便，但大多数人还是开车的，开车就不方便。
2 j6 E; u. X' f- r+ J
道口天天当当当当响，安静就不存在。轻铁经过，使得闲杂人员可以容易到达，严重影响安全。至于购物更加无从谈起。去那个mall近？最近的Southgate吧？比新区没有任何优势。最近的Safeway还在82，步行不可能。

zbshan

黄叫授:


% @; E/ J8 E2 {8 h- M$ u, _1. 好区是不会有轻铁经过的?------------------ 以后大多数的现在的新区都会通LRT.
7 A6 O. r) P$ R$ t( y: F9 F8 Y, U2. 76Ave 出口就是一个铁道口，总要等轻铁--------是个问题,但是为什么不走119/117/115?
3 .再加上114总堵车--------方向反了,114堵车,正是因为你住城外,交通高峰总是和你同行.
4. 道口天天当当当当响，安静就不存在。-----奇怪,那个声音能有多达?

2 P1 d, C4 o+ e& V7 w' {
" o! z8 a2 e: A, s
, }- u: h5 u: K1 \

八年移民

偶也来凑凑热闹，说说身边的例子。话说97香港回归那年，偶所认识的A/B/C/D四个人分别买了房子，这几年陆续卖掉。
0 b% I$ @; E4 I
A在BELGRAVIA买了个投资房，10万出头，不超过10.5万。这些年一直出租，直到去年卖掉的，成交价大约在31.5万。

B是最有钱的，在TWIN BROOKS买了个豪宅，新房33.5万，2009年卖掉的价格是73万多。

* ~$ s& B+ ~  P# W% u  {, }C跟B是好朋友，也在TWIN BROOKS买了个新房，不过他的房子比较普通，当时是17.5万，今年卖掉46万。
1 [" b( @3 A" a; x$ }5 O9 K3 x
D在BRANDER GARDENS买了个普通独立房，当时是20多年的房子，花了17万出头，跟C的新房价格差不多，三年前卖掉的价格是59万多。
% Z0 W: h: g6 B2 N- R0 ~: J
大家都会算账，结论偶就不说了。偶比较欣赏老杨用数据说话，所以偶也照葫芦画瓢，帖几组数据让大家自己分析吧。

小黄

八年移民 发表于 2012-6-2 09:24
2 K- Z# ^$ i( l. c+ R偶也来凑凑热闹，说说身边的例子。话说97香港回归那年，偶所认识的A/B/C/D四个人分别买了房子，这几年陆续卖 ...

看出这样两点：
2 h- p7 n  z) a/ \& I1）低端房升值快于高端房，B和C的同地段比较可以看出。
% a" e4 B" r9 K1 c! G* ]0 k2）Riverbend秒杀Twin Brooks，D和BC比较可以看出。
2 f: z) F& Q7 a; }8 _
但是看不出新区旧区哪个升值好。D升值最好，但D明显比A新，比BC旧。

playball

我很糊涂啊，各位专家和教授：
' @& m' w% U2 n- z/ }. ^& p
) n1 r3 O' |8 S- P每个人的成功都不可复制。你们认为这旧区的房子还能涨到上百万吗？？
$ ]. s) u! }$ Q' w  m- M5 Y+ V
换言之，当很多人意识到，现在是卖房兑现的时候，你是在误导同胞继续吃进这些泡末房，然后再期望它升值到100多万吗？？

zbshan

同意 63楼房黄老师的观点 的同学, 请举手.!


: ^2 u7 ~3 U1 [; B$ J
"在MacEwan/Rutherford买新房的中国人绝对比整个地铁线所有站买旧房的中国人都多。"
0 s. h. h; E" m3 L2 f$ n
4 M5 W# c0 t6 ^+ L( `补充内容 (2012-6-3 12:01):
; a; I" X' I3 s3 C$ B3 y+ E本来,认为,你们都没来,才让你们举手的,
" ~4 D1 b& O# r7 O本人强烈建议市政府将LRT延伸到MACWEN/RUTHERFOD,这样一来,黄老师的命题,就又不成立 .

ceramistpalace

兔宝宝 发表于 2012-6-1 23:27
- \/ U* F/ x) h2 E& F0 m; T把2003----2007的房子拿出来说事， 本来就有局限性。因为那个时间段本来就是非常时期。
就知道闷得密，   ...

- ?' K* {+ _8 O5 t. ^7 [0 D何以被屏闭?  好像有点儿那个.

ceramistpalace

只知其然: BELGRAVIA比10年前升值很多，算是升值迅速地区之一，有谁知其所以然者, 望能说一二，以解疑团。

老杨

小黄 发表于 2012-6-2 08:18
可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。
5 y) F9 ^7 f5 c% k$ ?" M9 a
. T# J7 n4 N0 ^8 S* {$ j8 H; A& x新 ...

2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进，建好以后卖出，转手赚钱，我承认这一点。因为从2000年到2005年埃德蒙顿的房市是一路上涨，2006到2007大涨，这是很多人都知道的。我想给你补充一个数据，也是你点名提到的Belgravia/Mckernan这两个区的，2003年 $254,439；2002年$209,392，也就是说如果2002年在Belgravia/Mckernan买房，到了2003年就有了21%的涨幅。

老杨

小黄 发表于 2012-6-2 08:28
我不承认，因为我来加拿大的时候Haddow还是一块荒地。如果这个经纪人要说Windsor Park作为新区时，升值不 ...

请参考我刚才帖的Belgravia/Mckernan这两个区的升幅。你要是总这样，自己拿不出数据，我拿出的数据你又说不行，那我就没办法跟你玩了。

老杨

playball 发表于 2012-6-2 15:07
9 q& K: p  d/ K8 a# q8 i- ^1 ^2 |我很糊涂啊，各位专家和教授：

每个人的成功都不可复制。你们认为这旧区的房子还能涨到上百万吗？？

首先纠正一下，目前旧区的房子超过百万的也有很多。

  i! Y7 s* ]. M' j) w其次，“现在是卖房兑现的时候”这是您的个人观点，并不是大多数人的观点。如果“现在是卖房兑现的时候”已经成为所有人的共识，那么也就不会有新区或者老区之争。
2 u9 k" f8 n% _$ `
* K1 W: i' c7 T3 I3 x# T. N另外，我提出老区房子涨幅超过新区，这是有数据支持的，而且我自己也完全相信这一点。我也可以透露一下，我今年在老区买了两套房子，一套是1950年的，结果我的一个客户听说了之后想要，我就转让给他了；另外一套是1947年的房子，位置正是上面小黄提到McKernan小区，过几天就收房了，您要是有兴趣可以约时间我带您去看看。

0 w: i# z' O* O2 d; y其实，这些老区房子，其中有一部分是非常抢手的。前两个月我在大学区竞争一套房子，我加价1万多，没有condition，结果被另外一个人高我1万拿走了，也是没有condition。后来我一打听，也是中国同胞。
1 T/ Q: a2 ?1 x+ \; }
我在今年2月份的一个讲座上曾经讲过新房旧房的区别，比帖子里面要详细许多。6月20日我还有一个讲座，其中有一部分是讲旧房的，如果您愿意来现场指导，请跟田先生联系：780-716-3939.

最后，新区旧区升值幅度，其实并不能代表什么。每个人的生活态度不同，不同的房子适合不同的人，什么事情都没有绝对的，也从来不会有一套房子让所有的人都去下offer。

zbshan

刚来EDMONTON 不长世间.了解不多.

3 U5 O  P' {8 S2 j老杨的观点,我比较认可.
我的老婆的哥哥一家6月15,要搬来EDMONTON,要买房,但是注重孩子上学,和较新的房子.
1 }4 \# x# Q; B3 e; z* _7 s老婆的妹妹月底也要来EDMONTON, 给孩子买一套小的房子,交通到U OF A 便利就行.

- L* _+ [, x" O. _- l5 p% o各人的要求不同.

zbshan

而我喜欢老区,每天可以散步,老婆在DOWNTOWN 上班, LRT 就可以.
旧房有机会就拆建新的,30多万就能建起来.
+ o) |( k& D7 d乐在其中.

小黄

老杨 发表于 2012-6-2 16:07
请参考我刚才帖的Belgravia/Mckernan这两个区的升幅。你要是总这样，自己拿不出数据，我拿出的数据你又说 ...

) L# [! h2 G' T6 c% r- \那没有办法啊。你提的老区数据包含了全部的升值利润，但你提的新区数据缺了从第一手到第二手之间的升值利润。你的模型有问题，自然没法再讨论下去。
* B5 B! a5 |# m  W) v
你的核心问题在于你的取样有严重误差。如果一个房子它刚刚造好，就进入二手渠道，它就不具有代表性。好比说，它是炒家出手的可能性就比较大。你取样的时候就有一个过滤作用。而很多正常的Haddow房子从2003至今从未放进二手市场过。同样，你自己去旧区买房，需要加价竞争，也不能说明旧区强手。因为你会去看的房子，本身就是非常值的，本来就经过你自己的过滤。无论你我，如果买旧房，无论旧区还是新区二手房，都必然会遇到强烈竞争。

再打个比方吧。好比老杨你要调查中国人平均收入。你就把爱屯的持有中国护照的人调查一遍。这样方便是方便了。但不准。你取的样本是经过了出国移民或留学这个行为的过滤。如果你去中国各省按权重调查，肯定不是这样的收入。你在爱屯的取样无论有多准多权威，都不是中国人的平均收入。

ceramistpalace

ceramistpalace 发表于 2012-6-2 16:38
5 G4 G( t* i4 \( T3 k7 h( h3 K$ _看来是有滥权之嫌。

' S+ |# v- N+ E" e+ P想知道究竟是管理员抑版主屏闭了本人帖子，请解释有那里违规，既无地域种族歧视，也没人身攻击，何以动辄滥用屏闭之权.

小黄

ceramistpalace 发表于 2012-6-3 00:03
想知道究竟是管理员抑版主屏闭了本人帖子，请解释有那里违规，既无地域种族歧视，也没人身攻击，何以动辄 ...

兔宝宝的帖子内容形成对我人身攻击，所以我把她的贴屏蔽了。
! W& g8 G# G1 }  f. y: L4 w; k$ f) u你引用她的内容，就把屏蔽内容又发布了，所以我把这个引用贴也同时屏蔽。
" x! N# o2 i6 U; a2 o/ [如果你对我的处理不认同，可以去“站务讨论”版，依据现行版规对我投诉。

小黄

边城浪子  这么简单的逻辑你也看不出来，黄教授？比较C和D，不就行了？倒退15年，同样的钱（17.5万）在Twin Brooks买新房，现在升值163%。在Brander Gardens，现在升值237%。  发表于 2012-6-2 21:29

所以啊，我的推论之一就是Riverbend强于Twin Brooks。

; Y) g7 s: N- M1 d

se200611

其实买新旧区要看个人的爱好和习惯。不想花太多时间在打理/维修房子的买房者就应该考虑新区， 因为新区的房子不但房子本身用了更先进的材料而建，而且周围的设施都比较先进，维修的机会不多-比如cable/electrical 的wire, 都会在地下。。。而旧区就恰恰相反，用的都是比较早的材料和设施，所以会有不断维修的可能。 而维修起来又花时间又花钱。而且旧区的树都长得很大了，所以也需要更多的修建。不过旧区的好处是地点方便，而且一般地都大，上班的人即可省时间又能省汽油费，也很不错的。 不过好像进几年edmonton 的人都很喜欢买新房，可能是一种trend 吧。我认为有时候买房不要只看房价， 也要考虑其它的房屋花费。

JoyceAccSG

zbshan 发表于 2012-6-2 17:24
+ {( W4 v  C9 i5 J: _而我喜欢老区,每天可以散步,老婆在DOWNTOWN 上班, LRT 就可以.
# b% }; l% ]+ E& c! ]2 s" K旧房有机会就拆建新的,30多万就能建起来.
...

30万建多大的房子？

JoyceAccSG

zbshan 发表于 2012-6-2 07:49
) _( t' k5 o  s8 \9 w, u* r* n好的LOCATION,条件是:交通方便,安全,安静;去学校 ,购物不麻烦.
绿化要好.最好有HIKING道在附近.

. _' W: r; D3 Q$ @% g, RLOCATION, LOCATION, LOCATION!!!