2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...
' s2 I* C% k. x0 p6 }# j3 s' d三言两语 发表于 2009-11-27 09:52

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

2 D2 b% A3 D6 K如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
- l$ \* Y0 x$ K; Q. [" Y: W
其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
5 {5 I$ }8 d. g4 D: y+ K
如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

  {: R; F" q0 t) e* S' e. d2 M! H
9 |' @5 k2 N( K$ G) F+ n/ A医保是个大问题。
; {* V5 w% L& O% P
+ l: R3 u8 P* }( e7 G5 _$ C但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine

楼主, 楼主.

Rapala

医保是个大问题。

. C4 Y6 J6 X$ L* U: p, ?但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
/ w1 x+ q0 B5 Q( ]* q0 dwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

% L- c  V  G' C% M其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

% ~/ s  a9 D) R, F温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year.
* i5 E' J( w; d0 |7 q0 ]$ y2 [' ?  y紫光 发表于 2009-11-27 10:28

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
: p6 C  L0 \1 P7 e8 x/ `
- }/ x% @4 x' h% O( s没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
7 j8 m5 I7 ]' k2 }另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala

; s# p6 W. R9 V# R/ U
" a4 B# M& w$ c( X6 K
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。

( Z* _; v, D) r# g看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

) A, @8 m3 C/ o+ B& D% uYour calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
. R3 y/ b0 ~0 _! Z* l1 Q+ Y  
1 @/ h1 Y2 Q8 J- r  |/ j其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

1 R% _* X+ X1 S1 x8 r* v% G
我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。
. g$ |+ V: C2 F& h9 q
/ _% G& i# o: x! Q$ Q你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！

. H/ F* k" j8 p' h在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。

我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
2. 我建议大家不买房，自己去买房。
3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
0 b7 e6 w7 T' Q" Q- V4. 我建议大家离开，自己留下。
4 t1 u4 }. t0 Q总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。
% m4 j: c# J+ t0 u) d
4 B' @" K- D: {; j! [我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？
tradesman 发表于 2009-11-27 11:01

多谢。
小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
" v. n  L% g8 U7 S5 J- R
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
) x+ W/ a0 m3 V+ M' d; C) kRapala 发表于 2009-11-27 11:37

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语

医保是个大问题。
! D$ j+ p2 `; w% J2 m# @
但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
8 i! K- e+ p' m& o( Y! l8 r2 Gwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

5 w6 S6 f0 W0 z; ]% O4 J% @
0 m$ \0 E' {2 T4 v  @8 a个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。
: j/ ]& I4 {4 N  }
不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语

楼主, 楼主.
Jasmine 发表于 2009-11-27 11:25

( Q0 G+ p* @. v
* Y" ^# N1 E' z% ?( S. x7 t多谢支持。

紫光

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
9 l/ w3 _" g! O4 A: S三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

! q9 t" w4 L7 r4 B  u8 m你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

5 b& d9 c% T$ j0 O4 w+ ]; u6 ^4 @你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:29

数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.
* [, @  o1 L3 j' o
* n5 v) U, _5 X至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
/ X7 y4 y9 c$ D3 M
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

, b* |4 N! R) u% K7 o实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？

2 C& M, Q# N+ R! b3 F  ?: Z0 c温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？
. A; B1 a+ u! K
) ?, `0 h& V" ]  ~- R要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？
& h+ y- w$ c2 F- P- i  J0 v! N3 Ypchell 发表于 2009-11-27 12:39

8 z& \( Z2 b/ H* w- V; ^
3 p. R8 c' W7 _9 W4 F温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
) O- m' j8 K: A比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
8 ^  b9 r2 i  h$ D' y9 M% L5 }+ z5 E这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
0 F$ M( ~8 j8 S. ZRapala 发表于 2009-11-27 12:22

3 S4 E! D. L( n5 M7 Q4 N用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。
& }  k3 i$ g9 G/ R" o3 Y" b3 L& ^Rapala 发表于 2009-11-27 13:00

& M" q  ?8 X" y3 P7 r$ h我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2

升跌升跌升跌升跌升跌升跌

8 `4 x4 s& w: ~  ~永恒的话题

pchell

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

  n8 F/ n. z; ^2 j) X( s9 [6 y4 U162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
% }" V' R( {9 f- n. V税率为4500/400,000=1.1%

所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。
: g8 R3 ]4 Q0 r* Y4 vpchell 发表于 2009-11-27 13:11

你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell

来源在city of edmonton：
, @: W8 m+ ?" K/ [http://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx

0 {& L% a! U* C' K2009 Taxes

5 A" l, J& e7 ]6 z! c5 U+ mBecause the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.
8 i0 W5 T3 ]5 ~7 R
9 c5 d2 I$ N  e. m3 z! k! QTherefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.

So, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：
$ h* g' F9 @' _3 b- a+ @
+ {" r1 J* T2 h* n) P* e162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
税率为4500/400,000=1.1%

. Y. x1 T! i2 c所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
pchell 发表于 2009-11-27 13:16

municipal taxes will increase about 3.6% for the average house
" G2 f: k! V4 G* k! ]' z如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
: \1 I% s7 f" j这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

0 Q# U% J  l1 B9 E9 U7 s$ y/ E
% E# H- Y4 ?( a. t首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
( ~. j) k% h% F1 p/ Y( ^第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。

) s9 g9 M4 u5 e' O+ ~" k/ D我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell

$ j, V6 ~6 C4 h. u. C
4 g  \# N/ p' e' f我对83楼city of edmonton资料的理解是：
% ]/ b, j3 Q" W- H% H+ I
municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
0 n7 K3 W) @3 A( p; E9 P; o如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。
) @. o) I- N6 y3 f+ H' @( _
所以三言两语算的不对，得另找资料计算。

2 e/ ?5 c7 N( M! j4 V//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。

我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ...
5 A5 k1 O( w4 `9 q' b. O三言两语 发表于 2009-11-27 13:32

n August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
http://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History

现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语

, x# m( t3 X+ @0 i2 f2 J. U2 p

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

6 ?4 Y* F' L' n4 g' ^" t/ A对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了
! {& Z) i# z$ A2 Q, ], t9 P8 H# gRapala 发表于 2009-11-27 12:52

3 S9 ^: i( Y1 P6 W, z
- ?. |/ o- }) j( c( }' ~2 f$ }1 H你说这些都是你自己的主观想象！
% w" ?$ D8 m& n8 v
" ?% |9 F% i" v5 N$ G我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？
; ^# G" S5 p1 c0 M7 p/ h% d
我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！

* E0 W* T: b" n. w, R你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell

你说这些都是你自己的主观想象！

- n6 T. e( a. Z) Y. O5 R( r, \! m5 U我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

+ O+ l) M& B! m# q# C3 o我反复说： ...
4 R- p5 M9 O! W. P三言两语 发表于 2009-11-27 13:47

别生气了，葡萄心理而已。

三言两语

我对83楼city of edmonton资料的理解是：
7 f7 n+ r; F# X; s+ q- j( |' t. ~
0 @* _' ]! x+ e( d4 `/ z0 `7 m- Hmunicipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
& E; ?. w% ~; z3 i; \; ^user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...
" m) f1 H+ P' s. D; I& h* a; ]$ _pchell 发表于 2009-11-27 13:42

7 O6 y5 _6 X# I  ~不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。