2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...
1 v: V: G% _1 a& U% e" t- w, A三言两语 发表于 2009-11-27 09:52

/ V$ h5 \7 [, ~- r我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
) R9 V: U: x3 ^* a6 E) ^
如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
# a1 I8 U8 G$ k) L2 x+ d1 k4 {
其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
7 n. n8 [* g! u
4 f0 _$ H) v" S4 n: s. c如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...
* y) E& d% c7 n7 bRapala 发表于 2009-11-27 10:38

8 z1 I- @; m2 I. }; w! M  b
医保是个大问题。

但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine

楼主, 楼主.

Rapala

医保是个大问题。

# X8 z; L- A+ U/ F6 B. ~但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
' j1 t0 H  }1 H; ^% \: zwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

( m5 p- C8 E6 ?% I其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
7 X# T5 W( u% \: d3 m
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year.
紫光 发表于 2009-11-27 10:28

& a5 d/ X( @# r' {: O& P" ]
"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
. }5 b: a* c# r; q' m' P7 s
' w' U  o: |, V; X; i: X没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
. ~7 X& u9 d( {# p5 f/ W% v# Y9 }另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala

- {, S: C1 K7 S! }" H
6 q% S9 j3 S7 z/ w' m! d
) j5 B+ P  v9 o9 [1 K- Q% D这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。
) m% G7 s5 z- }7 h  ^. n: B+ C0 D, p5 |
看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
% c9 ?7 X: G; n. ~三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

Your calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
4 \0 U; E5 O0 U7 h2 c
如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
  
其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

, w- e4 i  z& u' {, z- v9 t我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。
$ m% V! X- L  ~$ B$ d. g
你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！
" l- D9 G/ C: O2 f/ r% @
* [" \( x$ f5 |在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。

我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
+ Z) a' J5 N& W1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
' K5 x5 ?* D: N% X! B* e2. 我建议大家不买房，自己去买房。
3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
* E) x: t) F$ q1 I4. 我建议大家离开，自己留下。
0 b# G/ ?% d# I9 F. n总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。
; N+ e$ T2 v" L' ~
1 D. w8 r9 g, `3 L2 f3 a" R我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？
: r) Z$ z; c/ e1 V0 d/ w# Utradesman 发表于 2009-11-27 11:01

- V8 J' @7 q  u) L* I
多谢。
小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
" y5 {! F8 R$ b7 xRapala 发表于 2009-11-27 11:37

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语

医保是个大问题。

但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
  Y$ @! F. ~- {7 R6 a& s  nwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

; t. d3 ]( T( `个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。

不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语

楼主, 楼主.
; }7 L; Z! S* G, p5 c( gJasmine 发表于 2009-11-27 11:25

' s/ f% F! D, }4 z4 n  }0 U3 W多谢支持。

紫光

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
2 T5 b- i( ~( U, E8 e0 t" n& z三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
( m3 q6 T( T5 V. N. H  ]美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala

2 m, ]  b7 l( s2 p% N" H' @5 Y8 z

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。
( b+ f5 x2 z8 Z6 |5 A  F
你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
% W1 u' _: `, x' K! F4 W7 i' p三言两语 发表于 2009-11-27 12:29

数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.
7 T- U/ u+ r* [3 d2 H. _
' l& u9 d# K6 q  h) r1 s" Q至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
9 f( V+ c& T/ ~2 u* y: D, R
5 h2 N& N+ B- X( ~温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

* f& K6 Q9 f# v9 R6 [2 u6 {6 _2 ^
# c- Y4 a* ~0 S% e3 y$ B$ H实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？
" f( K$ \' O0 ~2 @1 G) u& K
温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？
$ d  W+ |7 Z- d! S- g( }1 o
% M3 f# s1 D9 G5 k. ~. X要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？
pchell 发表于 2009-11-27 12:39

- d* X9 _6 I, U, F7 n* f& @  m. E
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
1 F/ m7 \7 a3 D0 ~比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
) k0 v7 t7 P, v& ~这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
' v* V( X9 c1 \; ~* G+ zRapala 发表于 2009-11-27 12:22

用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
1 m7 l) Z( C( J. r而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
5 D8 f* {& [& q, P' l- Q比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。
Rapala 发表于 2009-11-27 13:00

+ f/ F, z2 o  F. T, a! {- s- y3 L我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2

升跌升跌升跌升跌升跌升跌

永恒的话题

pchell

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

* {4 N& g0 G0 t68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：
1 K+ h0 R3 g- t* _! X
162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
0 s% \% d7 ]: }% ^9 K税率为4500/400,000=1.1%

所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。
pchell 发表于 2009-11-27 13:11

3 A+ n1 Q9 \7 z你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell

来源在city of edmonton：
) Y: f2 s- h- t) @; i: R$ hhttp://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx
/ W8 N8 w2 d8 K) a; U) V/ L7 c
7 N& Z  M! X" f% r- a+ t2009 Taxes
  x$ X9 u! u# f' {; n
4 k6 F+ H+ q( X4 [Because the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.

- ~( y/ B: W  Z( C4 FTherefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.
& M( x: a0 D$ |, ]  X
* r3 ?) Y0 |/ W& {) XSo, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

+ Q8 b, H+ o1 v5 }3 x) }162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
5 O$ z$ W( v6 z" Y税率为4500/400,000=1.1%
" b1 a/ q% R% d$ K$ ?+ y; L
所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
pchell 发表于 2009-11-27 13:16

municipal taxes will increase about 3.6% for the average house
5 i  g( |; b; n! J5 A3 A如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
6 `+ P% e! b. ], vRapala 发表于 2009-11-27 12:22

( f8 O/ Z) ~$ k: `$ U" n3 \, W* M
! F# c; @' T' r1 R- T/ |首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。

% x. Z; X( v/ x: r6 J0 u我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell

# [. y2 f# _: ?( G7 Z# @0 h我对83楼city of edmonton资料的理解是：
; n: {) Z5 s1 _3 s
0 X+ _* V: l+ I$ G) a# g3 L2 Omunicipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
5 U+ z5 q6 e7 v3 |如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。

' ~% b5 Y9 l# t: ^: R, ~8 J% a所以三言两语算的不对，得另找资料计算。

4 {- K3 {& f- O  t//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。

' V. Z* P8 _" c5 p我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ...
- [7 V) Z; C7 B/ q+ l三言两语 发表于 2009-11-27 13:32

n August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
http://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History

现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
2 O5 @  o( b/ j0 ?' X. M4 s而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语

" O  T. b, L/ S

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

+ m! r  f! s8 G$ V& C对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了
9 R7 w% V4 C' V. MRapala 发表于 2009-11-27 12:52

7 b. n2 I4 a$ v) A4 _# q& B- U) d
1 c4 ~* ?8 L0 v0 y你说这些都是你自己的主观想象！
! ?+ O+ Z" h' d9 w/ Z& b
我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！

你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell

你说这些都是你自己的主观想象！

我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

( n4 x# Z3 l4 Q: r3 ?8 G我反复说： ...
! \0 U. ~6 t5 E& m# |  Y% c三言两语 发表于 2009-11-27 13:47

* o- N4 i6 T5 G, o! X$ I* E别生气了，葡萄心理而已。

三言两语

我对83楼city of edmonton资料的理解是：

municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
3 U% k3 Z0 d* Auser fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...
pchell 发表于 2009-11-27 13:42

7 B' I2 }2 q: z8 V+ U" j2 U" X不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。