2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...
三言两语 发表于 2009-11-27 09:52

+ c1 t& K2 B& `( f: N! q" s1 ~4 c我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

. p# y' Z7 P# l) A2 T1 M如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
8 M+ s3 |) b# \4 |2 C
+ a* E3 ?/ D; F" H) `其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
! K. X4 i5 T5 j6 V2 g) \, V- t+ Q
  w: ]4 j7 d% P/ z如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

+ f0 |. @( d3 x. \' p
医保是个大问题。
+ d; @( E2 w) ^( w) q$ S
但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine

楼主, 楼主.

Rapala

医保是个大问题。
( l: W7 g/ v- U7 `8 P" A
( s& S8 Y5 @) P但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
! B" B4 z; ?; e4 f! G5 _1 c2 Qwaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
: G6 ?& G! a+ X1 {. j
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year.
紫光 发表于 2009-11-27 10:28

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."

没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala

) }) ^' @# }1 a  T) b这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。
6 C1 V0 W9 C* r, c  _
9 [2 n: ^5 a) q% v4 Q看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

Your calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
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9 ], b( ~6 F4 j  H: A如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
  
其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

- o% @* e% g$ {: j+ V我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！
: @4 v2 a5 W" h6 |
在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。
8 C% I4 o/ ~7 X
我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
2. 我建议大家不买房，自己去买房。
! E2 m3 `7 p: O7 D& k, R8 f3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
9 V' _5 }7 |9 H% i- [8 P) h4. 我建议大家离开，自己留下。
! y% e" h' L$ n7 D- R# @6 m2 x. r总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。
% {1 A9 ^0 a) y" v* E6 r% Z
我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？
7 e, O$ ?4 @8 N3 C* K- Qtradesman 发表于 2009-11-27 11:01

) F' J0 @' P4 L
多谢。
9 A; s) ]3 y4 _: y; e# h9 t4 v& A小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
! h3 R7 J+ W! q9 \% T# f$ z8 u
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
1 P* B0 G$ h- X& DRapala 发表于 2009-11-27 11:37

5 Z' g$ V* h3 x% ~温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语

医保是个大问题。
3 B( i; n/ }* P3 ?, {. r
, q, J: j% i; `但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
waterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。
' b, g/ V0 j; i1 L$ h: @0 ?
不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语

楼主, 楼主.
. J5 W5 v; b, rJasmine 发表于 2009-11-27 11:25

$ y5 P4 w. i& {+ ?9 ^3 n3 j1 T& ~
2 z; t1 G2 o- g# e( f* o) X* Q7 [多谢支持。

紫光

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

7 W7 a0 t6 v3 j2 g6 L你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
/ i' K2 l" t3 J% F" s$ E- c' s美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala

  W! R0 S1 |5 ^1 J2 z1 {

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

% q; j- L2 I7 J3 h. O- s, d, y2 j你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
  K* P* |: w; ?8 o三言两语 发表于 2009-11-27 12:29

4 H7 a' e1 D) X' {8 \数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.
# C* o# M1 @- g; \
5 D$ F! m) Q3 V3 E至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？
2 H* T( x: _& {4 n
" b( m1 U1 U, }# {对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
* @- s$ z4 T& l+ i- R5 |# P/ l
7 t# F: j6 \% K: T0 n温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

+ ~( q  K* X% T9 U/ _/ K0 l: ?
2 R. k9 N, i: l1 n& |0 F实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？
8 e7 f' y4 w# h$ J
温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？

要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？
4 ]) E+ ?& [/ r, bpchell 发表于 2009-11-27 12:39

+ Q. Z1 y: F; }2 ]1 z+ I
# D9 E- C, J+ Z) o' v温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
- \/ h; ?, Q5 J. \) a) |比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
1 \% v' u. V0 Q" f9 E这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
% E; U. U- g  R1 M9 n2 IRapala 发表于 2009-11-27 12:22

用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
! s0 H$ `! f' j; O5 c: B而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
* ~4 m& f: P$ d$ S比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。
+ M" l- K; k9 ORapala 发表于 2009-11-27 13:00

4 O" b, c% c0 ^" {! c# `我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2

升跌升跌升跌升跌升跌升跌
. Y3 h" T+ R6 o/ C0 ?0 P
1 C& R, j' q! v  C永恒的话题

pchell

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
7 _2 G2 K" P. z3 x3 z三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

$ w; v& v: @3 H1 }  d0 V68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：
% O0 z2 Y, P+ Z6 B4 Y
162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
税率为4500/400,000=1.1%
: P5 v- H/ |) f: e/ e5 p/ M3 j
0 D* e7 p6 |; e, M所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。
pchell 发表于 2009-11-27 13:11

$ b& H2 t9 \$ m你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell

来源在city of edmonton：
3 M* H& n0 R; _; J& r* e. Hhttp://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx
1 ?+ K/ \) F% {$ O6 }
2009 Taxes

Because the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.
/ B) G; `/ o. _5 q
7 h% N( N' K& H* OTherefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.

So, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
税率为4500/400,000=1.1%

  t4 C% Z8 o4 ?3 D. R; t3 r' @所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
pchell 发表于 2009-11-27 13:16

municipal taxes will increase about 3.6% for the average house
- m6 @5 _6 A  J- S* ^9 Z% U: o如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语

9 a( F3 Y) G$ u  X- C) o, r9 Y4 Z8 x

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
0 }9 L. ^& z. n- H7 W% j这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

+ C3 h( A4 z  L& k8 k首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
4 V6 T! E8 |$ B; l; O第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。
" s5 N, T0 d& Z& O+ z
我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell

6 E" u8 r) z0 U/ l' f8 J我对83楼city of edmonton资料的理解是：

+ w1 L( Z) H. d5 kmunicipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。
, x# s0 H6 v3 C/ U
所以三言两语算的不对，得另找资料计算。

' a. ~) w: k0 T4 F2 j% O, T2 e//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
" I- U) ]( a) D4 W- S7 V+ v- d第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。

; Y) M- p  v8 e2 c3 I我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ...
$ E, K% l0 f0 ]8 w0 U三言两语 发表于 2009-11-27 13:32

n August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
http://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History
4 u; J6 _- s. Y  j
/ V" Q. B6 V- V" @, q" k( y现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语

) ], d. b# c# b8 K: g

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

: y) j3 c) _6 b+ h对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了
Rapala 发表于 2009-11-27 12:52

1 V1 j; s& e' r8 }) [3 A* K  e
' _7 P2 ^- ~9 g, Z# I+ r你说这些都是你自己的主观想象！

我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

9 d5 @+ m! k1 `; R9 v1 J7 Q7 Z我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！
. f/ z8 U' C1 i  m7 R! l6 L# k3 L4 B
/ G1 ~; f2 P( @( ]" y! _. B你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell

你说这些都是你自己的主观想象！

( R4 e2 b+ @( ?5 x2 J* D/ f9 m- s, F我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

/ o4 Y& _; Z0 z3 L, b  Y我反复说： ...
三言两语 发表于 2009-11-27 13:47

别生气了，葡萄心理而已。

三言两语

我对83楼city of edmonton资料的理解是：
" |( R: M% O8 I- g! C) j
" y* R! l1 M6 a* y! zmunicipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
$ Q( b. v$ L/ D. J6 xuser fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...
pchell 发表于 2009-11-27 13:42

不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。