爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表

我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
大过节的，优惠一下吧....

, F$ ?3 T  Q, w哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
. p0 w% i- ]& C/ r谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
( P; @! a4 I$ d. e5 w0 g8 f2 J
很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
0 I& K' }) x, e5 I; j"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
- R1 u, P3 j6 w5 T$ A6 t
6 {- m. ~  G# r  Z6 H很爽,很爽,对欲购房者来说

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
1 y. k! b/ m0 v谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
8 C. n) ]) O& y/ k: W6 W我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
- Y1 M+ H& V3 |& q圣诞快乐。

问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？

& M/ D  y) B7 _& Y# \[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。
% c9 l( z/ v, _2 a
有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
1 a4 V- g" e: t看完了！可以作为博士论文发表。
一点点修改建议：
结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

; f+ c% A5 T2 W, g3 O, s4 L- S, u个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
4 A' K2 O7 |, e% ], C7 u楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
9 x6 ~) C2 C6 F  w) L4 ]% _' q我的500元啊。。。。。。。。。。。。

. p) Z. K, D+ `3 G' j, y. _4 g
; P$ x& h. b9 |) S3 w+ Z1 W是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
3 B5 o. i5 N' F; q# E买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

% V  }# I9 V& ]7 O1 Z6 y打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？

05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

; b$ q9 ^6 ^* G3 c7 y9 M! x
首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
- J3 u2 R. N6 Y工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

- ]( l, \1 R' }, g2 T4 S
5 n) |8 @( M& a$ J爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
楼主辛苦了。（为人民服务...）
( l9 W' H  u" S5 s谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
圣 ...

8 T8 ]3 R# ~: Q  ]) j- T说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
$ V  @3 ~+ B2 b5 g6 S" X  Q的确是博士论文，应该精上加精。
% u' Q) h& P9 G0 d/ T6 x; H
有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表
- W  O9 K. d( o. z: I( J

说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
  [" \: ~! g0 q) J! o7 z6 _# N
25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
' c0 L# l* Z3 d您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
# ^0 F3 u" k4 I２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
+ H; ^: }. u- g* _

- j1 t$ Y( y8 F8 x# F" \个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？
, o1 |. R5 f( l% E" w  w
, X1 @: U! _/ p3 f1 a# d1 ?5 c2 @0 i
. s. _  T7 C  n: ^& D/ r
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
  c7 _' Q  T& s2 H* ~! `: h2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
4 A7 G/ `0 `4 x5 Chttp://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
; E( ~3 O# r( q2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
* G: j" j( k' h6 q- shttp://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
6 B* G1 S8 E' P* o) S. k, W6 R' u２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。

! A( h6 R+ x- [) U你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表
( c& h9 ^2 D" u) z& q& z7 R7 v
" _# T: s! v  d6 O5 z
- c: z3 A1 c5 ^9 c* e请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？
% Y  m" X/ C  T) R- `
- [" Z( }7 X" F2 M

指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表
" G( d- k  B2 ^( y( O& v
$ E5 a, q9 Q- R4 H1 J; PPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

  w& e, ]# Q* T# P* t2 }
- `* C3 p( T3 Y7 G8 P& @4 e交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。
4 s- q( \# Z1 Z; I) q
! u1 h. |: w1 C" [2 c+ d[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
$ M) z! W/ V4 B08 年已经比07 年下跌3％???
9 P/ {, e  a0 a( T. w0 E! |２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。
7 e7 g$ s# d( j/ H9 x9 ?
7 q% q/ n# {) n$ b  D- d因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
7 p. o* G4 I3 [) w7 y
2 e* K2 h; b% z' `$ b" C
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

; r, O) a) j  I9 B
8 Q% U2 `; b) i5 o实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
  I& T* A. |2 |: F! S7 U' k不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
/ j" b7 P, h- c* X& H. y# N; Elz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！

[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]