爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表
& B$ k* b( E. l/ y1 N* B# R
我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
6 O0 [2 z- [2 A+ N* ]0 V, {大过节的，优惠一下吧....

, u5 I9 q; s  ^8 y5 ]哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
2 @) C6 \) G( }0 B; x谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
# G$ {0 I1 K! j5 j" o  l, c5 d怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

( R" G0 Y- |( B0 K# `& V( a9 b很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
, M0 O3 D$ E0 N* {"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
0 s# V* q" z8 P0 y5 [
7 j( x& F3 ]0 E. d* c5 x很爽,很爽,对欲购房者来说

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
. x8 q# Y+ x/ z! S6 S谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
3 E' f! m/ N# b我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
( v3 m$ ~% q. N9 H( @; e9 o( a圣诞快乐。
- }5 q: b7 Y- k& O9 X+ ~
问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？
  j% q( G5 t; ?- M! I/ H
[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。

" p4 J4 F3 r7 Q, E! n& L- U有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
; Y! r/ x* t5 |4 p/ u  I. B看完了！可以作为博士论文发表。
一点点修改建议：
结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

8 C' |8 C& W0 t2 C$ ~3 M( T
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
6 a$ k. @- L/ U/ ?6 w; g" J我的500元啊。。。。。。。。。。。。

" p- H  |5 B. v7 b是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
! X7 P$ V( T, @. Z有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？
) Z5 T0 L' N( e6 C0 U
$ g! F4 w9 J0 ~1 v) h. e05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

8 ]7 @& @$ g) D" ~首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
( J9 [& J' z4 J1 W3 H. }+ a工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

  b. t# _+ V5 V9 q爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
楼主辛苦了。（为人民服务...）
; m" a* U6 C! A6 r- N: S谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
圣 ...

  v4 x. @- T, e6 L% X: _; J, ?说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
3 q' e) H, l! }- x; Y
25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
$ y3 p% Z+ [  Y4 p的确是博士论文，应该精上加精。
4 ~% z0 C! {0 L
7 f: k" Y0 V) _9 J( x; _有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

. K  f6 ^+ q( S9 a
首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。

& @5 t0 m' V+ L! D: K" f[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表
/ d0 B: F8 ~3 r6 X$ l

# _) r! }% o9 j" l1 J' h2 m1 ~说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

1 X4 m9 f$ F  q6 Z/ t25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
# t' }2 ~1 Z- g6 p( R% V- s您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表

5 B3 D; w+ v& {1 n% ^, d: W3 e# n
; S: {- n9 X4 x' e2 h( n4 A个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

, U+ x( k! j# R/ q% S
请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？
! W) S. ^  t, E/ u7 a! `" O


* ?$ {* R! V. f3 K- P- J[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
9 y& g; E) k) U# g) D/ f2 c3 S2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
) n9 y& i9 e5 v* @http://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
. R' K7 i1 Y: @3 O* J( o6 c% f2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
; o3 C+ h* w0 t3 e* _; H! Whttp://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

2 X) {! p" f$ e7 w
- D. Z/ n: C; p) }4 d1 y5 @' E2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。

8 G/ A7 w; X1 A) {你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表


' u1 d* z! X: u) L请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？
/ K" _( D. U, C& X+ m9 n3 H

指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表

Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。
- W  M. I0 @. ?- C
1 }! P0 H0 O& \, X$ h/ ][ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
$ d; s8 m2 l4 O; ?08 年已经比07 年下跌3％???
  H3 c$ R; J/ s; D4 ?7 n3 v2 x２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

" x3 i1 u/ M; D& ]1 V. k同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。
9 i0 ]0 n" g' P+ d9 V/ m5 H, x. z: z
2 n3 P) H/ H' z: k) q3 Z因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表


( M1 O1 X/ C5 P7 h7 q个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

6 j0 C" D$ v6 |) x4 e8 ]& ^$ j; C
实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
% q: g2 e/ t. z: O+ M5 C不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！

* _1 N! W7 a' x; `+ e/ \[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]