Langdale都有要价82万的房子了

pjbk · 发表于 2015-4-9 14:51

urspace 发表于 2015-4-9 14:34
! X9 m9 ~. R+ [* t" F第一个链接只有3000sf，比顶楼的小了700多sf，你的问题应该迎刃而解了吧。。
- k- Y7 y: L7 o" f3 f4 }
- R9 }% s5 g3 c/ y6 z正常人不会把3700多尺的 ...

是2800sqft，3700是算上地下室，地应该在28-30之间
温德密很多房子地窄，不气派，价格有点虚高。。。

zzhang1 · 发表于 2015-4-9 15:55

edmontondown 发表于 2015-4-8 21:36; M- ]0 f, C: Z: |9 x( H
这湖30%中国人，就这房子前后左右都中国人。他们有群QQ群，微信群，散步都吆喝着。

yilehuli · 发表于 2015-4-9 16:53

urspace 发表于 2015-4-9 15:28" ?2 O: [& B9 W6 e- p
广告写的3754 sq ft ，40万撑死？算下来才106/sf，你确定这是撑死的价格？

从图片看，这个房子应该是26～28 pocket的。
我不大相信总面积有3750尺(含地下室)。我说地价撑死20万，房屋本身我觉得是40万上下(没有说撑死)€€
应该大概1600楼上，1200主层，1000地下室。
反正我觉得，这么窄的地，根本不值这个价，我没有丝毫感觉builder厚道，倒是觉得太cheap了。
另外在本市，同样3000尺的房28pocket就是cheap. 至少也要36～40pocket才应该配这么大的面积的。

1600尺平房要贵过2500尺普通双层，远远贵过这个所谓3750尺的窄房子。。。我觉得。平均每尺多少钱，只对同类型房子对比有意义。

yilehuli · 发表于 2015-4-9 17:02

要不，黄斑竹给出个合理的价格吧？

yilehuli · 发表于 2015-4-9 17:03

本帖最后由 yilehuli 于 2015-4-9 18:46 编辑

反正我觉得60～65靠谱，用料考究的话，给到70万。
但是我本人是绝对不会花60万以上的，当然这是因人而异的东西。
就像我买corolla, 就是代步用的，弄上真皮座椅，全景天天窗是没有什么大意义的。（当然用车的人舒服些），但是你再卖的时候，corolla就是corolla，难得卖上佳美（凯美瑞）的价，更不可能卖出凌志（雷克萨斯）的价格。
顶配的A级别车和标配B级车还是有的比较选择的；但是目前这么看，这是个卖了C级乞丐版车价格的顶配A级车+改装。。。

ceramistpalace · 发表于 2015-4-9 17:16

yilehuli 发表于 2015-4-9 17:536 _1 @3 v/ _) P# K* D6 f
从图片看，这个房子应该是26～28 pocket的。
5 T, l5 X& x# U2 r+ i我不大相信总面积有3750尺(含地下室)。我说地价撑死20万， ...

你是少有的頭腦清醒之人，不過你之說法相信會有很多人不同意。

wsn · 发表于 2015-4-9 17:47

ceramistpalace 发表于 2015-4-9 18:16
* l) R+ Y8 f+ }1 i- q" ~3 A你是少有的頭腦清醒之人，不過你之說法相信會有很多人不同意。

我同意 :)

yilehuli · 发表于 2015-4-9 17:52

本帖最后由 yilehuli 于 2015-4-9 18:53 编辑

ceramistpalace 发表于 2015-4-9 18:16
! u; k! g; Q8 k* S9 |你是少有的頭腦清醒之人，不過你之說法相信會有很多人不同意。

市场是永远正确的，黄版主都不可能比市场还正确，更别谈我了。
不过，这倒是开启了一个新的思路，以后可不可以专门弄些地块，一律walkout, 26尺宽，60-70尺长，车库顶上盖得满满的。都上3000尺（不含地下室），都开价80万。

就要面积大，户型，房间数目都不重要，厨房橱柜也不重要。也许是个新思路。。。

小黄 · 发表于 2015-4-9 17:53

yilehuli 发表于 2015-4-9 17:029 Y( C' d- D1 y, }3 x
要不，黄斑竹给出个合理的价格吧？

定价最终是买卖双方定的。作为旁观者，你只能说你自己不认同，只能拿类似产品做参照。但在这个情况下，无法参照。

你所谓“1600尺平房要贵过2500尺普通双层，远远贵过这个所谓3750尺的窄房子”是你的亲身经验吗？你造1600的平房花了多少钱，造2500的两层又花了多少钱？

yilehuli · 发表于 2015-4-9 18:06

本帖最后由 yilehuli 于 2015-4-9 19:16 编辑

小黄发表于 2015-4-9 18:53: }8 h9 Q7 g5 k7 ^2 J" p2 _, \
定价最终是买卖双方定的。作为旁观者，你只能说你自己不认同，只能拿类似产品做参照。但在这个情况下，无 ...

2500尺普通双层，34尺宽，36尺长，花了40多万（房子本身）
所有我问的builder, 都说这个价格最基本的1600尺的平房都不够，最多1400尺（老婆喜欢平层）
如果是修长的房子（2500尺+1000），问过langdale的covertry（最贵，不含地下室，38，39万），wood heaven的builder,2700+1000，大概只要35-36万就可以（不含地下室）. 所以我觉得价格应该介于两者之间，40万差不多了。bedrock的那个2550尺左右的加地下室大概3500尺吧，房子本身价格不过37，38万（one at windermere)
covertry的是26pocket, 其他的两个都是28pocket，covertry的标配最高档。。。询价时间，2013年6-7月。。。

小黄 · 发表于 2015-4-9 18:20

yilehuli 发表于 2015-4-9 18:06
8 Y0 V" E, ?6 ?" ~: ?: P# q8 T2500尺普通双层，花了40多万（房子本身）
0 |+ e; O$ w. A9 t& \3 N所有我问的builder, 都说这个价格最基本的1600尺的平房都不 ...

平房比两层成本高主要在于地基和屋顶。其他的室内装修是没有区别的。

根据我自己的经验，地基和屋顶的成本也没有那么高。对于高档房子，尤其贵的是内部装修，电器一套就三万，水龙头浴缸将近两万，加之各类地板墙面等等，这些都是无论平房还是两层都是一样的成本。对于很多工种，即使同样面积，也是平房容易做。

至于建筑商报价相差巨大，我认为还是一种市场对策。买平房的人群和买两层的人群是相当不同的。两层的供求都大，所以利润薄。平房的供求小，尤其是没人去造平房的 spec，必须留下更大利润空间以应对潜在的更长销售时间。

yilehuli · 发表于 2015-4-9 18:41

斑竹说的很有价值啊。
的确我觉得就是地基和屋顶（truss 的设计）区别大些。
其实，对于铺地板来说，大面积的比多个小房间好铺得多得多！！！同样做drywall, 不需要切的高度就比需要切的容易做，不需要站梯子就可以做的活就比（就差那么一点但是必须站梯子的活）容易得多。旋转的楼梯比直的楼梯也复杂得多得多。

不过现在知道原来有销售量的原因导致平方价格高的了。。。帖子开始有些营养了。。。

pjbk · 发表于 2015-4-9 19:59

小黄发表于 2015-4-9 18:20- S' x3 i3 ?8 u* |' D" j; T
平房比两层成本高主要在于地基和屋顶。其他的室内装修是没有区别的。" p) h/ ?$ M1 \0 p: ]) U i- E
: l( o/ j: O! i q! K" o1 b* c
根据我自己的经验，地基和屋顶的 ...

有没有所谓的Upgrade也会相差很多，能不能从有限的图片信息中看出他有多少升级？

这个房子市府评估还没完全完成，看了周边几家房子的市府评估，只能说评估的太高了。
#1 $644,000 2349 ft2
#2 $657,000 2018 ft2
#3 $654,000 2345 ft2
#4 $660,000 2228 ft2
#5 $683,000 2496 ft2
#6 $770,000 2775 ft2 basement developed
#7 $756,500 2615 ft2 basement developed
#8 $831,500 2661 ft2
#9 $802,000 2568 ft2
#10 $717,500 2404 ft2
这些都是附近的Walkout basement的市府评估的价格，地块应该也差不多。
我个人估算，不计升级，不计地下室，landscaping，deck等等，如果从Builder手里购买价位应该在65万左右。

小黄 · 发表于 2015-4-9 21:50

pjbk 发表于 2015-4-9 19:59* e9 G$ d& }6 {& H
有没有所谓的Upgrade也会相差很多，能不能从有限的图片信息中看出他有多少升级？
8 |: C i8 C0 {- c+ p% n) V O, F5 s. @& L
这个房子市府评估还 ...

政府评估无参考价值

pjbk · 发表于 2015-4-10 07:21

小黄发表于 2015-4-9 21:503 H: f" k* b$ T c* _: Q
政府评估无参考价值

那请问什么因素具有参考价值？

一盎司饭 · 发表于 2015-4-10 07:36

pjbk 发表于 2015-4-10 08:21
. ^; B4 Y/ H: J; d) C. `, o( y那请问什么因素具有参考价值？

市场成交价

pjbk · 发表于 2015-4-10 09:20

一盎司饭发表于 2015-4-10 07:36
; q6 g0 O" l+ m" [市场成交价

政府评估样本更大，
而市场成交价受个例影响较大，
为什么不是两者结合而说政府评估无参考价值呢？

比如说市场成交价平均比政府评估低10%
我就可以认为开价比政府评估低10%就是一个合理的价格

一盎司饭 · 发表于 2015-4-10 09:24

pjbk 发表于 2015-4-10 10:20
, ?8 ]2 F# D. j" x1 Q! Y F/ G8 k比如说市场成交价平均比政府评估低10%
* r. r# P* \8 I( }: x5 T我就可以认为开价比政府评估低10%就是一个合理的价格

你的比如不成立。有的政府估价高５０%，有的低５０%，而且是非常随机的，并不存在一致的１０%这种说法。

yilehuli · 发表于 2015-4-10 10:19

关键是政府评估价是怎么做的，政府真的评估了，还是仅仅为了各个小区～选区平衡收入来做的。出发点不同，可能就有完全不同的结果

yilehuli · 发表于 2015-4-10 10:20

比如中国的失业率，是先确定4%，然后再倒推，其实就是说这个失业率完全没有任何意义。。。

yilehuli · 发表于 2015-4-10 11:08

步出式地下室其实不适合住人，出租倒是不错的选择，因为租客毕竟不能要求太多。

yilehuli · 发表于 2015-4-10 11:12

当时看了几个walkout,对窄房子来说，那walkout是一个厅或者说活动室，能改造成卧室的房子的窗和普通房子几乎一样，因为在房子的侧面或者前面，感觉都很压抑。当然40pocket以上的房子，完全有可能有一间卧室有大尺寸窗。个人觉得walkout当然好，但是对窄尺寸房子来说，没有特别大的提升意义，除了分租。。。

一盎司饭 · 发表于 2015-4-10 11:33

yilehuli 发表于 2015-4-10 12:12
) u+ r3 j0 |- w当时看了几个walkout,对窄房子来说，那walkout是一个厅或者说活动室，能改造成卧室的房子的窗和普通房子几 ...

那是户型有问题。就以一般的２８尺宽房子，地下室客厅在主层客厅下方，约１５尺宽，地下室卧室在主层餐厅下方，约１３尺宽。完全没有问题。

你说的情况是建筑商把普通户型未经改变就用于 walkout，自然会朝侧面开窗了。

tomcat · 发表于 2015-4-10 12:11

一盎司饭发表于 2015-4-10 12:33
$ b# y J; w/ p( p7 n \那是户型有问题。就以一般的２８尺宽房子，地下室客厅在主层客厅下方，约１５尺宽，地下室卧室在主层餐 ...

我的想法和你一样，对地下室的门从侧面开到地下室客厅，现在完全可以隔一件带窗户和阳光的卧室。

pjbk · 发表于 2015-4-10 12:16

一盎司饭发表于 2015-4-10 09:24
" q/ u1 s: Z0 c) z0 z6 r4 f) O你的比如不成立。有的政府估价高５０%，有的低５０%，而且是非常随机的，并不存在一致的１０%这种 ...

我说的是成交价平均比政府评估低多少。
你说的有的政府估价高５０%，有的低５０%是相比房子的真实价值么？

如你所说政府可能高估，可能低估，但看成交价平均比政府评估低多少可以把这个误差中和了。

你说只看市场成交价，那同样可能更随机，有人可能卖房急卖割血，有人可能买房竞价当冤大头
而且只看市场成交价的话样本太少，误差可能更大。。。

Edm666 · 发表于 2015-4-10 12:17

pjbk · 发表于 2015-4-10 12:26

yilehuli 发表于 2015-4-10 11:12. o P' K3 a# m- c/ X
当时看了几个walkout,对窄房子来说，那walkout是一个厅或者说活动室，能改造成卧室的房子的窗和普通房子几 ...

这是个人喜好，这样的房子能卖出去而且卖的出去说明有它的受众人群，只是可能我和你这样的都不喜欢这口菜。说不定人家买它的只想在楼下放个台球桌弄个吧台什么的，没想过要住人。

一盎司饭 · 发表于 2015-4-10 12:46

pjbk 发表于 2015-4-10 13:16
$ Q1 j/ U# s+ H/ _( X我说的是成交价平均比政府评估低多少。' i% i, [! |8 P. [6 v
你说的有的政府估价高５０%，有的低５０%是相比房子的真实价值么 ...

１）即使割肉急让，那也总有几个客户，几个地产经纪参与竞价。急售价和正常价不会差太多。相反，政府定价，是个别吃政府饭而又实际上没有地产经纪的知识的人，在没有去实地看房的情况下瞎定的。

２）政府估价的偏差的平均值是一个毫无用处的数字。好比说 3010 Watson Landing SW 的政府估值是 $1,773,500
现在告诉你，政府给全城所有房子的估值的误差，其平均误差不会大于１０%
那你要是套上去，这个房子的市场价值应该至少$1,596,150
实际上这个房子要价 $1,455,000 http://marceltessier.com/mylistings.html/details-45157548
挂了很久都还没卖掉，任何试图以政府估价来给房产交易作为指导的尝试都是愚蠢的。

yilehuli · 发表于 2015-4-10 12:59

本帖最后由 yilehuli 于 2015-4-10 14:20 编辑

tomcat 发表于 2015-4-10 13:110 U0 l& u1 x7 f6 k$ H5 ?" x
我的想法和你一样，对地下室的门从侧面开到地下室客厅，现在完全可以隔一件带窗户和阳光的卧室。

如果28尺walkout价格和34-36尺的普通房子一个价格，就未必合算了。
因为同样34-36尺的房子，车库边上可以弄出一个有大窗的den，主层34-36尺全开放效果也好于28尺加上地下室的15尺。另外在二层就可以有三间卧室有大窗，或者主卧加卫生间再加一次卧（而不是28尺的只有主卧加卫生间或者2间卧室）。这样楼上的三间卧室超南就好过楼上2间加地下室一间。。。

当然那，这是说在总面积一样，价格一样的情况下比较的。所以我说26，28的walkout是不值34-36的非walkout的。

yilehuli · 发表于 2015-4-10 13:21

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