房市巨大利空

Z

原帖由 Tyler 于 2006-10-19 23:11 发表
请教一下：
CMHC 和 银行的 mortgage 有啥不同。 我们买房都是从银行（i.e. RBC, BMO,..)借的mortgage。
CMHC 和 银行 是平等关系，还是借贷关系。

% g" U1 n$ l. c  yCMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险，这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能，其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损失（赔给银行，不是赔给买主）。从市场角度，就是起到推动超前消费，拉高房价的作用。最近CMHC不断放低对贷款者的要求，也是加拿大房价上涨的重要原因。我说这个新闻是利空是因为私有化以后CMHC的信用将下降，而因此它可能会重新提高对贷款者资质的要求。

音响神仙鱼

原帖由 Z 于 2006-10-20 11:12 发表
  }% j7 q' Z" O0 T7 J& j$ R8 T* U* D
, a+ O& y% _0 l' F6 T7 u
! `$ r0 T- L2 P2 g  C CMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险，这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能，其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损 ...

6 J  _9 O: M& {9 J现在银行有35年MORTGAGE了吧

猪刀小试

国内好像有两代人接力贷款～

Z

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-22 08:37 发表
" h; F& B& f* L( b* U! N9 Q/ w9 c+ p: j
现在银行有35年MORTGAGE了吧

9 h* n; H* z7 x" Y) O银行这样做，只是增加坏账风险。它再延长又能怎样，美国很常见的Interest Only，就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage，除了投机房市的，谁会用呢？但投机的人不是要长期持有房屋，买进之后必定会卖出。对于真正自住者，30年足矣。

音响神仙鱼

原帖由 Z 于 2006-10-23 16:31 发表
6 w9 D2 g" y$ e6 d$ q
2 c0 Z9 _" [0 a
银行这样做，只是增加坏账风险。它再延长又能怎样，美国很常见的Interest Only，就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage，除了投机房市的，谁会用呢？但投机的人不是 ...

, w. Z- }2 X5 T
投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!

Z

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-23 21:42 发表
) P; ]1 W" \3 i* a* m. B. P$ }

" `. E' ?) C1 S+ J( L7 u投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!

. g$ _/ m5 e. R* I; Q: C* b$ L8 A投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手，不在意于付清本金。如果房市上升，升值部分远远超过利息成本。

0 N/ N6 e3 s3 {" _打个比方10万的贷款，6%利息，20年还清要月付712元，40年还清要月付545元，Interest Only（无数年）要月付493元。就是说本来炒家用20年付款可以炒10套房，如果40年付款可以炒13套，Interest Only可以炒14套。只要延长按揭期限，同样的月付，回报可以增加30%~45%. （当然，如果你没有资金去炒10套，你可以理解成炒10万，13万，14.5万的房，一个道理）。
* a: Y( U; u+ M- c
+ U1 M+ H0 x6 V3 n! x这个道理我是回国内时朋友跟我讲中国炒房情况时明白的。后来在Time杂志上看到谈美国炒房，亦是同出一辙。

音响神仙鱼

原帖由 Z 于 2006-10-24 09:02 发表


* N9 l- m8 O) Z 投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手，不在意于付清本金。如果房市上升，升值部分远远超过利息成本。

/ p" {  S' y( K& Y9 v6 q8 W% ~! E 打个比方10万的贷款，6%利息，20年还清要月付712元，40年还清要月付545元，I ...

' U" j. y) V# G3 g美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款

Z

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-24 09:57 发表

美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款

! Q! H& o/ F' B! q
我已经说了，这只是个比例。炒10套房子固然困难，但只炒一套呢？

原来你只能炒30万（为了计算方便假设30万贷款）的房子，从20年延长到35年，同样的月付，你可以炒37万8千的房子了。这有3个好处：
2 r( T9 ?2 J3 w5 C
6 t7 I' K( S8 [) g3 U5 F, k1）本金扩大26%，收益也扩大26%
2）现在你可以挑选一个30万~37万8千的房子。选择面增加，可能更好找deal
- N* w# x6 @7 T3）如果是炒旧房，可以省下手中现金，方便装修运作。

[ 本帖最后由 Z 于 2006-10-24 10:20 编辑 ]

清清若兰

房市真的要跌了吗?看来要买房还是等等看吧。但据说银行贷款利率要涨了，着是否也属于利空消息呢？