买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

2 c' i, h/ x7 P- D: n1 A, X- p看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
6 q7 m. c% a1 F
: }; V! [4 S( H* \9 Z2 Z2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。
( p2 R- W% G; t! j3 M
6 i& H/ \; e. l  C$ m, |& ~2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
: ~: n* v- w2 l; a) L9 J2 F黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。
+ J" U. A8 }) x$ B9 [6 J
3 B; `$ ]- S% ^) A0 a! S按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

8 X. \2 \3 K/ ^; t* Z2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

* B1 Y! Y3 O# t6 Q: N! @你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

: X% S$ m% q/ [) P9 J. n

我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。
! O1 Y/ R$ Q9 F) x) Z* o
/ h5 z* X3 \% E/ G9 I# O我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。
; D* x8 K5 U9 Q  O3 C- Z2 b" C
2 l8 W! z- Z% {8 J( S) m你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

; x1 G9 y0 q  g4 D: D' [) R; J
那就请你证明。
; a; j. L2 c/ J3 P4 n
你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。

你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

2 V) G- b- Y2 r* E/ k

如花 发表于 2012-6-1 21:06
. e, G/ i% J" x8 {新区的定义是什么? 按时间定?

为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

' v/ Z" d  T, W4 d! N; b  r我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
0 d% l) n5 t* F% }; ^为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

: C) U, A( \( k) F  s4 _, N$ ^2 S交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
交房多少年内算新区?

- L. d' H7 a: f8 T$ a2 L& ^: Q
上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
3 L+ Q9 ^; F" e5 n: q
就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
  y& Q! p# k7 A' J上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
9 Z# ~( R8 y* v& ~$ T* j) z
就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

! B: j) }  \/ X' J" W2 _那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
6 [$ E! S7 ?$ Q, q# h: cBelgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

$ i4 p5 E/ i" C8 d6 c现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
那就请你证明。
4 M/ X* \6 C5 G8 g
! J  h: G9 G$ v你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？

3 q5 [2 A) P3 x, X我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

2 V: I' J1 Z* U% j7 S( r谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
" e# O* u( Q; E6 x8 T  a9 [
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
2 _: l( q4 F( o$ t5 p1 X围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

' ]# {8 H, s% _! N3 m! I% i
; s! J: g7 v5 g* t我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
  q6 l9 n. [5 D7 z# [: _首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

& Z* z6 a0 p) _' V0 z& s% {Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
/ ^3 F. d0 G/ s( }$ f9 d/ A2 \这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
% M0 S# _5 x/ c# X' V/ O0 ]
2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。

0 \1 I) G: k2 K& f5 `9 ^8 G% s而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？

7 f, S% r9 y( y8 d) d' K5 o/ P& C( g) Y我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

% `* q8 a8 E7 Y; H" @) m如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
排队看热闹。

2 n$ R- X* U  D0 b0 [8 C2 ?这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

  ^" U) ]6 C0 T1 [2 t( I

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
这周五晚倒是例外的热闹.

; l  t& J, F; W
7 }6 b# J. B: T8 F1 k今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
# s5 x$ r2 T7 q# h其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
5 w4 u" }" m4 v' _2 `5 ]# g今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

Absolutely agree.

小黄

$ x6 J& o0 H' P1 Y" P7 m

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
& g% ]$ v. ^/ q; c# i' G如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

, K& _) Z- g( j9 R" E
可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。

新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。