买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
8 C( [, f0 O* D7 Z2 g/ D* M
2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
$ J, h( G' L: z7 z5 \  l黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。
4 V# v  m" X. L8 V# _
/ ]+ E$ N1 y0 N  @5 n( P$ A5 A  g2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
8 |0 A+ D/ G8 Y; K' z黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。

按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
/ f5 i2 \- `& n8 k6 \& N* _& N+ r看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

, l+ Z& S, `& d' d2 z2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。
% ?2 m# b( Z3 J* ]0 h' P

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
, F  h3 n9 F1 P& y' ~9 F# B; V---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。
; h3 l) l' I- q- N
我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。
" [5 B' i7 b0 }: c& H
你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

2 R3 @; w, p' l: ^4 e* x那就请你证明。
0 m+ a0 ?# k, O* l! P
你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。
! Z% ]  b8 b: ~4 z9 @8 ]7 \) k0 a& L& E
你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:06
新区的定义是什么? 按时间定?

$ C4 s2 R1 y) T: k) e2 Y: a
8 q0 I+ c- B9 E& m9 O2 G/ U为了讨论方便，就用房屋交付时间定。
. A( t3 X  s3 U4 Z
( J0 c1 k5 r* Q  C1 h/ ~! |我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
  z& u8 D% i- }& d为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

" y9 t3 F  _) I交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
0 u& t9 A6 p8 i/ \交房多少年内算新区?

6 ^7 H" C# u0 g" ?. N+ u/ ]上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
# t" L+ y2 ^% W0 P# X2 m" h
" c8 ^) z. }  L+ j0 a  J* G就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

( y: z# y3 @8 l& \1 n: M% K9 ~0 U那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
) P: P. V/ c3 a3 B8 S' m8 o5 RBelgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
: l  P6 R+ e- G. H" ]* G8 Q那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
那就请你证明。
2 ^$ u0 @6 A  I) X
  U& Y; y- ]. d+ b% z0 k你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

% c* W0 q" t7 ^! u小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？
  d3 ?4 [) n: Q  |/ c  b" ]
我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
  y$ J8 z/ C. l, LWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

1 |/ @; @& I5 _; A1 s* c- M* e" x
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
) e$ _4 m9 a4 k  \8 @- b) k0 W0 U# V
* B; o0 s1 o; q$ C( Q+ ^1 P& M0 jHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
) J4 W# C0 _# J: L# ^谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

! j  T2 S) F3 t) Y3 |7 y. n  e这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

0 N1 H' L; Z2 R6 J1 h/ T  {; ~
我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
0 q) t' U4 M" N! j* P2 ]& b围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

; [: N7 D& b+ l! X  k我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。
* I1 _8 D, K, w  n+ S+ l! s4 g
8 C& [" M6 H+ t" Y; q而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

3 G/ C4 N1 x1 J小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？
9 v: g% b' N! m9 K& C# Y0 }6 ]
+ R% v( w% _" f; F* Y0 R$ x我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
, o* {! G4 h/ ~我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
4 `/ E7 J) I2 L* r
1 v4 O$ G: T9 I5 p$ U/ s( j2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

% S8 c: B% b; F; U! d4 Z. K3 d如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
排队看热闹。

这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

" a7 O7 `2 f* W8 [! }

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
8 K, m* X; k& W( `4 w3 R/ o$ o. f这周五晚倒是例外的热闹.

' f1 g( x' G# Q
. A  j: K$ Z5 ^5 T6 ~0 k- C& ^3 a- R& N9 x今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
" C; S. }. Z6 m0 U8 Z/ V今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

3 A' |+ b* ~& h" N2 T9 L* [* PAbsolutely agree.

小黄

8 B% |: [' w) e& `

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

8 N8 |# ^- \1 o$ o: z$ {
可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。
0 ~+ C& x( k5 D& O" k+ {4 W
新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。