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楼主: zcui

买新区?或老区?

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鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 20:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨 发表于 2012-6-1 20:35 * a% w; h( R% `' `
你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋,并 ...
4 `% B% K$ S/ T. j! l
看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点:/ A7 S* K) j3 R9 {/ K3 j/ D& k
( f5 @: v  m. Q, o6 O+ \" i- o
2003年,老杨挣5万,红叶挣5万。全家平均5万。* |) h/ V! J# F! b( j
黑条挣5万,白天鹅挣钱5万。全家平均5万。
: B) A. P1 Q1 b' s. L) E
: b5 h6 _3 S% P% @$ I2012年,老杨挣13万,红叶挣10万,辣椒打工挣1万。全家平均8万。
  e, s3 N5 _5 `+ B5 d2 V1 h9 t黑条挣10万,白天鹅挣钱10万。全家平均10万。
1 e; j, V% ~, M1 d
+ d3 m$ `# B) T& ]按照你的算法,老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:02 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-6-1 21:48
' k- s- o& E" t看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点:# B: _+ \1 ~) w4 b3 P" C. w4 A3 ^
1 d7 T. g$ R7 h% ]8 q
2003年,老杨挣5万,红叶挣5万。全家平均5万。 ...
1 c( `2 _5 f# y6 n" _
你的数据引用错误,实际应该是2012年,老杨挣9万,红叶挣9万,辣椒挣6万。全家平均8万。# V  a& l6 U  u1 a$ x& {! Q3 m
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:02 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2012-6-1 20:35
! o/ ?; a) H: R---- “同样这些房子,你的数据是第一次转手数据,我可以说从新房价到这一点,买主已经获得收益,你怎么反驳?”关于这点,我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点,无论房主是否收益,他们的卖房的成交价是得到市场认可的。
3 U% K9 Q/ j4 M, r3 o, F
: p4 W2 p& x: b3 I) W5 I5 @
& Q: ^# E' k$ U4 }
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快,所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点,你来错地方了。  d6 E& B& s* O

3 d& X, X# k9 E+ z, O6 ^我就认识有的人在房市上升期,先跟builder签约锁定价格,造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法,你跟本就不知道新房签约价,而使用第一次二手交易价格当做新区原始价,这本身就是巨大漏洞。. i. r7 |' q& ^' x2 y/ N9 S
4 I4 {- @" V$ }6 b9 l% F- w% `, U
你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小,又有很多翻建新房。所以要进行比较,最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本,并且滤掉翻建的,和装修过的房子。
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2012-6-1 21:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
老杨家庭收入远超ab平均
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2012-6-1 21:06 | 显示全部楼层
新区的定义是什么? 按时间定?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:07 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-6-1 21:15 编辑 ' W7 M  j( q3 I$ E# Q
老杨 发表于 2012-6-1 21:02 2 t6 H' t% c& B$ J0 P& K0 U3 B
你的数据引用错误,实际应该是2012年,老杨挣9万,红叶挣9万,辣椒挣6万。全家平均8万。
/ e- Z0 C" R) R9 d- b' v+ Z
' B7 T& `& ~5 [9 [# ]
那就请你证明。
  o) \5 x4 a! J9 W. m9 R; r- Q# e  V. j+ q% }0 I% T
你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明,即使平均升幅不好,个体升幅也可以非常好,甚至比平均升幅高的区的个体更好。
' h4 C! }: A7 f7 k3 \3 K: v, j. D6 ]$ Z( p
你现在抛出一个新论点,就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多,很多也不交易,一个可行的办法是把整个区按照postal code分割,然后各自计算升幅。会比较准确。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2012-6-1 21:13 编辑
9 s, N  Z; \- p* H
如花 发表于 2012-6-1 21:06 , h& |' X5 o0 D. Q
新区的定义是什么? 按时间定?

, ^. @5 D0 a- F* \  G  A4 b# _1 B" o2 S+ V2 C; R, t* g
为了讨论方便,就用房屋交付时间定。
; _9 Q! K2 {5 b" }5 m5 @2 S- X% _
3 F8 K' `* D, L7 g7 N( T- s; b8 g我的逻辑特指从建筑商手里买一手房,含炒房。
大型搬家
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2012-6-1 21:13 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-6-1 22:09 4 C5 s1 S: k5 ^6 E# c$ y
为了讨论方便,就用房屋交付时间定。
2 ~5 t. R7 Q  z& F# W
交房多少年内算新区?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:16 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如花 发表于 2012-6-1 21:13 1 I5 t, e2 n& a+ L
交房多少年内算新区?

" u. u% q! h3 R, P( c" @5 d  k5 L/ n/ D  t
上文:我的逻辑特指从建筑商手里买一手房,含炒房。
8 |* y0 n- g9 S) @. A# @' T9 S4 o# Y- m) R1 O
就是说从现在想买房的人的视角,还可以买到一手房的区,而且要去买一手房。(为了讨论方便,不考虑旧区 infill)
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2012-6-1 21:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2012-6-1 22:16
+ c8 u* i0 P9 b# c+ `上文:我的逻辑特指从建筑商手里买一手房,含炒房。3 F/ l2 u: j, ]' Y
) U" r7 [0 Y) z2 s
就是说从现在想买房的人的视角,还可以买到一手 ...

" E" F$ X. ~$ l& g那在计算比较的时候,还要把完善新房的投入减去,如,花园,围墙,平台,地下室等,大约是10%的房价。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:33 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2012-6-1 22:02
' C  O: j! T2 v  E3 ?9 K* i我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快,所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点,你 ...
; E- Y+ s3 _, H+ H' t; f3 ^) V
Windsor Park是你首先提出来的,我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊,下面列出来:% o" R5 f$ T  X* [& N0 |  D6 ?
Belgravia/Mckernan 2003年 $254,439;2011年 $499,836
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:36 | 显示全部楼层
如花 发表于 2012-6-1 21:32
; ?4 }2 H; ~) @0 G. _' F那在计算比较的时候,还要把完善新房的投入减去,如,花园,围墙,平台,地下室等,大约是10%的房价。

9 `: u+ d0 ~9 U5 o  n8 g/ {# n现在的旧房出售前也大多会装修,投入比例恐怕更高。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-6-1 22:07
1 \! [) b+ s1 W那就请你证明。
$ B" ?0 e7 `1 v1 i; M- z5 p$ Q" t5 |+ l+ t# _
你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明,即使平均升幅不好,个体升幅 ...

7 w8 m0 c% L$ Q: \5 N2 z. A小黄同学,不要恼羞成怒。你说“2012年,老杨挣13万,红叶挣10万,辣椒打工挣1万。全家平均8万”,如果我没理解错,你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧,你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗?
6 b; @+ w+ ]7 |. z' X- Y. x5 i, }+ Z4 j( l1 |7 m
我说“老杨挣9万,红叶挣9万,辣椒挣6万”,相当于一个小区里面有90万的房子,还有60万的房子,这是合理的,也是常见的,你想让我怎样去证明?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨 发表于 2012-6-1 21:33
9 V4 B3 V" T' S+ b' Q2 HWindsor Park是你首先提出来的,我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...
  |; v; ]0 m& ]  R: h$ @( ^/ S# X
谢谢!下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 21:40 | 显示全部楼层
围观,不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:42 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2012-6-1 21:38   N  [- i3 x1 X2 u+ r! z5 q4 o. C
小黄同学,不要恼羞成怒。你说“2012年,老杨挣13万,红叶挣10万,辣椒打工挣1万。全家平均8万”,如果我 ...
9 p8 ~1 R- |) O
% e/ o4 K- r1 ]4 p. D$ }
首先,请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
$ @9 Y( W9 `; e( o# V$ r7 M7 C7 B: r/ B( i5 d
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-6-1 22:39
6 {" |5 z" ~0 a谢谢!下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

3 [! d1 K1 z  Q+ M4 w! W; X这个数据我找不到,我至多能找到部分数据。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 21:48 | 显示全部楼层
richard2008 发表于 2012-6-1 21:40 / i  {) m9 _& `, ^
围观,不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。
) `7 b3 P4 D1 M* d8 [. V
: V1 L" ?5 ]6 W; R( D+ ?; K- W8 _
我觉得老杨确实不适合,他现在是看涵盖两个完全不同时代小区(Haddow北和Haddow南)“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候,老杨还没来加拿大呢,没有对这个新区造价的基本认识。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:53 | 显示全部楼层
richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
9 \, M$ h5 p& x- q  W" @) w% N围观,不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。
8 w, j8 k! s4 @7 q, a* \
我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重,我也号召大家去买新房。做为房产经纪人,买新房可以做到利益最大化。新房,房子本身的问题少,我无非是帮客户选lot,选floor plan,如果有可能的话对floor plan进行更改,选配置,谈价钱,这些工作量都不大,很快就可以完成,拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多,不知道要跑多少次,一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西,一方面没多少时间,另外我也不愿意参与争论。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 21:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2012-6-1 22:42 8 C0 n9 R3 R8 j: g2 j
首先,请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
1 s" b, J# {# b. L2 e$ b" c& N4 ^, h( \2 p# y6 M0 I
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...
. O9 ~! M5 w+ H
是独立屋的。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-1 22:02 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2012-6-1 21:45 & b2 t; G! j1 R9 a' M; Z4 `4 `5 I
这个数据我找不到,我至多能找到部分数据。

. A' d* n8 a6 v我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
% @/ s: ]: d+ b2 c0 ^7 x* y) @, D, o. f# m" k$ W2 E4 W
2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138,2140,2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的,用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有,贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易,没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了,2003那批房做草地做deck都很便宜的。" E9 Q& }6 |2 X
/ Y# L, E) [* |, x  X. c
而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的,就是我估计的70%,现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进,装修花10万,最后卖80万。你不能说升值100%,其实只有60%.
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 22:08 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-6-1 22:48
. O: f3 z, ?/ ]5 g' I& w8 A我觉得老杨确实不适合,他现在是看涵盖两个完全不同时代小区(Haddow北和Haddow南)“平均价”。在我去 ...

4 U" z1 }7 i7 @) y小黄同学,我没有你来加拿大早,你觉得这就能说明我的水平低,你的水平高,是吗?那么有的经纪人已经做了30年,他做经纪人的时候你还没来加拿大呢,是不是他说haddow涨幅低你就会承认了?& }* Q5 z2 `( g# X
. W- U! |0 S+ x: g2 a3 D0 _' j
我前面一直是用数据说话的,我的数据都是能够证实的,不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行,你也拿数据说话啊(估计出来的不算)。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2012-6-1 22:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-6-1 23:02 : p5 y# l7 w9 M" h7 n! r' t+ ?
我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。4 H2 i$ m  L4 B, d2 p6 Z/ f
( g8 a# T1 N' ?* p6 Q# U( Z
2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138,2 ...
6 L  l4 ?6 \4 C0 N+ C5 X+ c+ V
如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”,我理解假如这人2003年卖房,应该算是他2002年买的房子,对吧?
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2012-6-1 22:22 | 显示全部楼层
排队看热闹。
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2012-6-1 22:27 | 显示全部楼层
提示: 该帖被管理员或版主屏蔽
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 22:29 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22 ( a$ }8 b6 P5 h- G; U& H% p% _
排队看热闹。

8 y( q* k# K0 C( t. a3 ^6 ?- }' r这周五晚倒是例外的热闹.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2012-6-1 22:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 JoyceAccSG 于 2012-6-1 22:51 编辑 * h/ i( s& o% s# ?$ h
ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
2 ~; h/ V. c& ^这周五晚倒是例外的热闹.

1 U7 h8 i6 e' m6 B7 i) [) {/ [- A( g  k1 A8 Z. o% G8 i5 y1 j
今天看到一个房子,因为离上班近, 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋,一个车库(detach),70年的房子,叫价54.5万.
0 n$ J% d: I8 t7 @5 J, x其实什么都不是绝对的,说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便,当然也要考虑升值的潜力,但是需要综合考虑。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 22:41 | 显示全部楼层
大型搬家
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2012-6-1 22:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39 0 R1 {5 m% E6 M
今天看到一个房子,因为离上班近, 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋,一个车库(detach),70年 ...
2 o. ?  l+ E5 s) u
Absolutely agree.
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-6-2 07:18 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-6-2 07:20 编辑
3 W4 ^$ {% N4 X+ V4 D8 H5 Q5 t
老杨 发表于 2012-6-1 22:13 1 D) y& N9 q: e5 @8 k, C
如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”,我理解假如这人2003年卖房,应该算是他2002年买 ...
( t: G: |. m7 T+ S" {2 b! b

) i' o' ?- V8 G. K' z' S, z5 Y1 @. i: ~可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。1 H, Z0 g4 ]8 s/ }

$ q4 K! ]2 c# }: \3 Q/ x) G' N新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速,当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的,那么综合下来新区新房升值更好。
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