买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
# d' m) [( I6 ?9 z$ o; A4 d你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

, n8 f& l/ z- H- z6 v2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。

2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
7 a7 H$ `0 x3 f% s5 Y7 Y3 @$ V% M* c/ h黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。

9 B' e. q* ]! `" {0 ?按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
4 r& p) {  h( A8 ~# v* o1 e( t
; F! G. K9 v# L* V3 w; }7 y- n" [" _# m, A2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
& o2 m, U( m* c8 d( m- n) p8 ~---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

! L* _! T2 `' X& x" B1 J
5 o/ [& n' P4 u9 w+ e# o2 }
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。

* w9 a) O0 Z7 S: @6 q; d- O我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。

你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

$ V8 z; v% y& ]* o) s, g

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

. z' [" _: I1 b' \+ n$ c
那就请你证明。

你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。

你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

" h/ D8 g/ w/ D$ f. s6 a8 ^+ o

如花 发表于 2012-6-1 21:06
  {$ }+ P7 P; _$ v  J新区的定义是什么? 按时间定?

为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

5 C8 k0 r1 u6 F- c2 l, P4 |我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
+ y5 J, z0 x" r交房多少年内算新区?

8 f/ P" p- a8 ?/ }; P$ X上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

  }6 T# w0 {5 j- l  f4 w4 ?2 q+ C就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
3 |5 p8 ^9 o/ b% G& l. S上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
% w$ A" m, A/ a1 s. N7 f* ^( I9 [
! ^% ?) Q) Y/ W4 f# P" V% ]就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

4 @/ Q2 U  }+ s! H' Q* G那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
9 w$ }/ L& l# i) S+ ?0 T我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

" `) h/ u; e# p0 X. L( P8 m, hWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
Belgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
" _% q/ S3 \) Y那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

' c( X6 X* G$ t' X现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
* o) e6 w  Z4 k$ i" {3 K* r那就请你证明。

/ y+ C+ M3 W% c  V# o2 \你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

  H* X' a0 ?2 F, ?2 l6 R# V4 w小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？

我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
0 _0 i& {+ {, H9 z( w6 j) ]Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

6 F0 x) R7 y4 F% @6 Y( {) Q谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
  U7 y* h9 K7 J( s& ]$ G6 J# C9 ~小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

8 U7 F3 ?8 H  F: r* }7 _
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
* T" Q6 u2 w$ h1 [; n
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
2 @2 y* M# C% y谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
9 f  K* i3 M4 _$ D+ Q) r围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

4 r( i1 u! b) f' C我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

5 z9 E" h% `2 r7 ^# L' tHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

+ x6 Z8 o' p. p9 T是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
' `: T8 G: v6 u这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

3 u, q7 e1 o9 C& o, o, d我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
# Z+ z' [' C; m7 }2 |" i6 z
9 N" `& F' F* X$ |7 {( @2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。
: I9 h& f3 |8 \
而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
+ C8 `5 a2 X3 t9 s我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？
; h  y) a/ E* ^8 w" V, r
4 x- z- v' z+ L" y- j7 p我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
5 P# P6 ^. K6 C% q2 x8 M
% S- n& @7 q+ e2 \6 E2 F2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
" W' C  I" K. v) _9 W3 V, d排队看热闹。

  y$ W, v6 V  g9 U. y- J# \. B4 \' c' z这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

1 }) i: Q- z3 E- N# B1 P- J5 m0 X& c

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
这周五晚倒是例外的热闹.

: P- M9 K& \. N: D3 K) c# X8 D9 }今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
3 X) g5 l. m" v! i今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

6 I7 v9 F  l3 k/ t( u/ _. k& PAbsolutely agree.

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

! q5 L" h6 d5 s# Y
- U2 B) m4 A% r* e) ]! `可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。

6 I# ]2 d- Q0 Q/ N  T; `新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。