买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
' @( W& B3 l5 D/ F3 G7 @9 [你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

+ ^# z' x0 Y) c看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
5 b) O8 u3 a" I% L$ k
; z) C: G4 K8 t2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。
6 z( j$ \  Y" ?4 e) K8 N7 f1 {4 F
2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。

按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

# p" |' G- p) l# `# d6 \你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
. B" Z$ Y) Q# S3 B; e---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

4 @# i4 O) O  b1 Y8 U6 |% h
: P% [9 b3 R/ D+ ]我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。

我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。
9 }, K' q9 Q0 Q% H) j# ^
9 L: w0 c0 }$ l( g你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
9 [1 C6 u1 U+ ?% X你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

3 p$ [6 [8 q/ p9 p那就请你证明。
( `4 X6 M4 F1 a% N$ y& }
; f" B2 o! l' {+ w6 H% F你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。

( V: g- c" Q5 x1 @+ T% `你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:06
- M$ K/ b4 F$ P0 y: P1 V' z  ]新区的定义是什么? 按时间定?

) y* P4 j+ s4 T8 n- ~9 _
! `" v2 I  o$ Q0 S) A6 r' E- Z为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
  T; h6 H0 O! Q  A0 d& n2 D为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

/ H% c, ~) G+ a交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
- \( d/ n( W1 `交房多少年内算新区?

* O' i% a1 [: }3 l# B
# }9 b  W9 ~1 M. h+ f上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
5 C  N0 t) x+ L0 w
就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
2 R$ D% u4 w8 u5 e' z" m上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
) k  j9 n0 z6 M3 G) h  j" k我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
& i$ i2 x  |) Z1 {' j+ iBelgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

5 V6 z1 y/ \7 `& [9 s# F7 \现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
那就请你证明。
4 ]/ B) V! C$ T/ r' a& e$ S
, _# w; \! a) I你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

$ z/ l4 G: C, A小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？
4 v# J7 j% |2 m2 c% ?- X
我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
6 V1 D9 [4 E/ l6 K0 V4 NWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

( L4 `  u3 y$ \# `谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

* t/ V( B- o3 q+ h7 t4 D: S
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

1 C3 l" g8 ^% |& AHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

& F+ x- v3 l8 b这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
6 K, }/ q9 b/ ]) N/ a围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

; O- u1 g( Y$ K* G我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
7 k5 R& }, r, e7 p首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
2 p3 \. J9 G# G( \$ b
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

0 r/ i; i) i/ e: f3 u是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
: Q4 V6 O9 ^+ K8 i: Y/ i这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

( s3 R( @! E; O; w, F% f( F( f我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。
0 {7 y0 D" v2 B; A4 j% R
而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？

我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
  E& y6 K) [3 F) S
% K! z% u! K) _8 p6 x/ f, V2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

( a3 Z0 {# {' b; N% L如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
+ m% O/ E6 i0 `4 Y3 x) b- e- @排队看热闹。

这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
' q3 n  F! ^5 w& Q, x' b这周五晚倒是例外的热闹.

今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

Absolutely agree.

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

4 v4 K, A8 |; e! V3 ]可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。
9 `. q3 d9 f* [  W3 U$ }3 o5 C& b$ n
新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。