该续租还是该买呢？ 请大家讨论

如花

我不是为了省钱来着，就想继续住在现在的房里又能拥有房产。如果房东把房卖给我是最合适的了，可是人家不卖，才想出这么一个办法。因为我刚开始琢磨房事，所以要问问大家这个办法是否make sense。

( l( p) M. ?9 h$ `! I& ~另外不要低估 ...
0 ^# I& m2 ^5 q) M竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:21

& `0 H- n+ [% g7 _
9 l! [$ {! s# o8 d# q$ n每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。

: B/ e6 G2 k  c$ \* M. M出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的条件。

竹帘儿

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？

春雪雨

楼主情况特殊，一般就有一件房子还不算投资房子，尽管租金便宜，但是自己住自己的房子便于维护
  l( p) D! `. A
1 B0 |& s& \; w# t升级，打理，保养。

( q0 @5 ]" o. j: a$ I$ P* E9 o租金比是指回报率。
- ^$ c, @$ x' |$ O* a6 u
美国很多城市，9万元的房子租1000元。回报极好。经济学家说过，没人判断得了将来，升或跌都是未知数，能把握的就是现金流。

! I9 f6 Y4 p/ R爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。

) N8 d& {4 G. b! d0 U
- x) c  X. r; g0 v: Y7 u温哥华80万的房子也就是租2000。回报糟糕。

春雪雨

每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。
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出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的 ...
+ N  B; v/ r0 P9 V1 H如花 发表于 2010-10-18 20:44

& `$ [% D: B9 [4 a$ o) n% V+ H1 |
8 s8 M2 v7 o9 b( W8 T. k7 p! E: B放银行，差不多零利息，利息如此低，是借钱投资的好机会。
9 z$ _  L; S# G5 }! z+ F, h
9 w' x/ `' B) ?2 G1 q! {" w" R供参考，错了别赖我

竹帘儿

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
& P  V- i9 z, [& r) ~# T# `8 N如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。

如花

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？
% f: }; X' ?: }" g6 x竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:51

; E( j, O3 l; T8 l- s0 N1 j$ F


, J. g  i/ z$ R" o9 R8%是回报率，按房价。
) Q6 ?* E' F0 ~& X8 r
9 m8 F4 \* }+ @" T* D5 G$ [贷款利率： 4%
9 M  B- @: C. e3 W( l$ @首付：20%
房产税：0.8%
1 o3 c) f  I( V6 y保险：0.3%
) S  ?6 p/ L, A! D% R维护费：1%-2%视房子的状况，这个包括维修基金，维修基金用于更新电器，重新刷墙，修剪花草，通风设备，外墙等。维修基金是预提，比如说，5年后要换冰箱，大概要1500，那么平摊每年就是300。各项预提算下来，每年也差不多要几千。
- X2 n8 U8 H' G3 B  i
那么实际资金回报率
$ n% q  M* L1 ]  K' Z8 ?* L" B
（8%-4%X80%-0.8%-0.3%-2%）/0.2=8.5%，定期存款是1.5%，一些银行提供5年的保本基金，回报率是6%。

( O1 ~; Z' o# [! c1 b  b上述计算不考虑房产升值。

春雪雨

8%在加拿大只有温莎，MONCTON，在美国8%才普遍。

竹帘儿

帖子真是越来越好看了。 今天我要下了，回头再细说。谢谢楼上的同学们。
9 Y4 a8 x* k2 N5 m. c一个直接的收获就是，如果我打定主意做房东，还需要研究一下租金多少的房子容易租，那么借着8%这个讨论结果，我由此可以知道大概多少价位的房子是我主看对象。

如花

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。
竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:38

6% 到 7%，就是盈亏平衡点，能8%以上最好。当然，还可以等房子升值。

竹帘儿

6% 到 7%，就是盈亏平衡点，所以8%。
) j- R, z* l- J( c+ Z  X如花 发表于 2010-10-18 21:56

20%首付的机会成本可以忽略不计吗

如花

20%首付的机会成本可以忽略不计吗
2 U) L3 a: ?/ J$ K, u& v5 G( j) Z( g竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:57

" L3 m$ R) ]3 j
定期存款利率1.5%，或者5年期的GIC，6%就是机会成本啊。

如花

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。

如花

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年的话，不能全额免税。

八达通汇

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，
) m- t( [8 A0 r' u6 k/ @' i/ w
* k5 N/ |: }, N4 g  n( r8 Z  `1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每个月净赚300.然后交税30%，实得210。而且这个租客你还不能保证是个好租客，三天两头会找你麻烦，当过房东的才会知道其中艰辛，而且房子不爱惜，等你以后自己住还有重新装修。

那么我如果是你，就把问题搞简单，马上在市场上买个房子然后出租给自己。那么你省了300，还是税后的。这样你反过头来和上面相比，你赚90.而且自己的房子肯定更爱惜，而且没有空房率。等五年后，如果房子跌了，上面情况你同意要损失。如果涨了，你不用交增值税。另外你实在是收入问题不能买太好的房子，还可以考虑把自住房地下室或者一间房子租出去。

说这么多其实就一句话，加拿大税盲才自己租房子还买出租房的。

竹帘儿

爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。
. c  z0 u9 \( \7 z( p1 B! }春雪雨 发表于 2010-10-18 21:29

: W1 O: D. L) a) }) n便于管理什么意思？

竹帘儿

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。
如花 发表于 2010-10-18 22:19

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。

另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
如花 发表于 2010-10-18 22:49

这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合理增值部分减去买卖手续费用的50%是需要缴税的金额，
4 O/ v: S. ]8 j# ]7 `2 y手续费一般是多少？ capital gain的税率又是怎么计算的呢， 哪位知道？

竹帘儿

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，

1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
* Y. W' T  K. U$ k' s6 Q9 f2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每 ...
' d9 H# j4 ^& r* [8 c八达通汇 发表于 2010-10-18 23:15

8 Z9 J' R/ V! L. H, E# q; P
( |! P5 D( ^% W如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
; d. S( R' x2 D( v更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用为450，低得上本金部分不？ 不算不知道，一算吓一跳啊。

我看大家对买vs租的讨论时基本是买为主流声音，而买的好处基本立足两点
1. 生活质量及精神愉悦  2.资本保值
目前我的租房完全满足1.  如果我自己买可能不及租房带来的1，如果我买一个房再租一部分进去基本就属于牺牲了1，（当然房型起决定作用，牺牲1为大部分情况）。
  P' r& F8 g% z- a) B
资本保值我当然期望追求。但我对住5年不买属于不正常这样的说法没法闭眼接受，世界上哪有这么黑白分明的事情，任何结论都是在一定条件下成立的，我初涉房事，就是想把这些条件搞清除， 既然是刚开始涉及房事，我不怕把简单问题想复杂，怕的是把复杂问题想简单，哪怕我讲得是胡言乱语，起码能得到大家brainstorming的好处。

如花

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。

% U+ M4 b2 Q) k7 f  G( ?另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:07

+ L, u* ^! X  l# y( M# h# }
0 I& S1 Y: ]3 D! M! s" U9 ZGIC不是定期存款。有很多种GIC，请到银行网站查询。

如花

这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
8 }- u) j) C' n' H  {! y, j# G4 |1 U9 e 就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:19

7 e% e. u8 B* C# Z
: C( A# C! ~8 r  t( w- O9 {9 x2 i  ^卖方给经纪的佣金在这里是3%。

' D9 L! t! L8 _# I$ U  r0 l1 P, B个人而言，50%的capital gain和你工资收入所适用的税率是一样的。

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
1 @) `9 U* n. M4 Y! o/ P9 Q9 R' J  W; h如花 发表于 2010-10-18 22:49

: G* M+ N" Q% l4 f' ~2 _8 x有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！

如花

有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！
/ }0 Y( a  U$ g% z8 J6 h! H竹帘儿 发表于 2010-10-19 08:16

这个只能是做一个大概的估算，因为：
1，在不知道你的家庭总收入的情况下，不知道你所适用的税率。
2，而且，for tax purpose，维修费用是按实际发生的计算，而并非按预提计算，比如，当年发生了3000块的费用，则全额在当年作为抵税费用，不能递延，不能预提，而家电则作为capital asset，计算CCA。
5 l% k# a+ K5 j: W( ?; ^: U& k" P$ v3，另外，我建议你不要claim cca on rental building.

所以，估算的公式：
3 h, i: B/ o) Q6 \$ p7 J房价为：A
. ~) T( _  i; e& H) M（8%-4%X80%-0.8%-0.3%)XA
上述是你每年增加的税前，维修费用前的，及CCA前的收入。

kingsnake

如果真的是能一市价低400-500一个月的话，我也租房子住了。毫无怀疑，要赚这500，你非要税前700不可。
7 x; y, j' @7 k2 q# y现在的房价能稳住，超低利息是一个大因数，利息回升，将来的房子也会因应下调。
& K% ^, Y" E' o不过，也要看看就业的大势。

八达通汇

* Y8 u2 h, ?! f6 g3 P) q# z* n* ?

如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
4 a" @# b- t0 L; O更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用 ...
& F9 I* X0 G, D+ \/ m  T竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:50

. @5 _+ H5 m; g8 K+ h7 _8 S你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。
' P$ o7 f# w! l% u4 C) c3 \5 h
如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。那么你回头再看你租房的决定，哪怕5年来为你省了一两万，和交税相比就不值得了。

另外提醒楼主，出租别人的房子，在5年内，租金会变化的，而买房子5年内，除了维护和地税，其他的开销不会有什么改变，要把变量也要考虑进去。

kingsnake

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
8 z- q. P+ p$ v- \房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。

熊猫阿宝

租金大大好过买房的开销。如果我首付20%的话，租金比mortgage+地税低500块左右，还不算维修和失业险。房东是在房价没有涨起来时买的房，10年前左右全家搬离到其他省份去了，因为房子地段好，又是自家第一套房，而且 ...
/ n7 p0 ]' l# o/ w竹帘儿 发表于 2010-10-17 18:07

. H" I. E; m5 B0 Y/ d- o
我觉得你该把租金 和 mortgage中的利息+地税 比较比较

Hills

Only Vancouver and Toronto

如花

这不是买VS租的问题，而是买房投资VS其他投资的问题。

举个例子，我手上的钱，刚够买一个40万的房子，但我喜欢蛋汤河谷旁的100多万的复式公寓，为达目的只能是租，公寓是否升值和我没有紧密的关系，当我有了能力支付100万了，租VS买才是我要考虑的问题。
1 Q1 h$ T1 O! i
自住的房子，主要考虑的是环境，大小，房子布局适合自己，租或买只是达到这个目的的可选择的手段而已。只要在自己能力可承受范围，令自己过上称心如意的生活，是租是买重要吗？至于什么升值，保值更是次要的。
# c- ?# W8 F- _
+ k3 L( {0 o$ a3 _楼主很满意现在居住的房子，手上又有余钱，但这些钱暂时还不足以令楼主得到更满意的居住环境，所以就想先把这些闲钱充分升值。

竹帘儿

你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。

如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。 ...
八达通汇 发表于 2010-10-19 09:23

好的，意见都很中听，我会认真考虑。

不过说出租房损失大了，这个武断了，出租既是投资的一种方式当然在合适的情况下会有回报的。 如果我能够做到收支平衡已经很满足了，这不已经达到普通人自住房的目的了吗？

竹帘儿

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
0 X, l4 L( ?$ A6 X# N; c, [房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。
  ?4 I; Q0 n9 Ukingsnake 发表于 2010-10-19 09:38

" D2 w) \  F) l) L: F这个是个实在的因素，老实说就是看那些中国炒房团的文章看得我心慌啊，怕现在不买一个以后买不起了。