埃德蒙顿2010年7月房产报告

Becks · 发表于 2010-8-5 08:37

如果版主加精，回帖超过30个，我会在30楼以后发表一些我的个人看法。
5 B! n. l' `# y1 c老杨发表于 2010-8-4 17:33

回帖超过30个

td456 · 发表于 2010-8-5 08:38

支持！
很想听一听高见！
谢谢！

大连人 · 发表于 2010-8-5 10:14

雨一点点 · 发表于 2010-8-5 10:43

大圣齐天 · 发表于 2010-8-5 11:50

正想打电话给老杨想买房，先看看他有何高见先。

flyingpig · 发表于 2010-8-5 12:33

想听听老杨的看法

katherine221 · 发表于 2010-8-5 13:00

等待中........

曼陀沙华 · 发表于 2010-8-5 13:32

洗耳恭听

老杨 · 发表于 2010-8-5 14:53

我想写的东西比较长，给我几天的时间，我慢慢写。谢谢大家！

阿蔡 · 发表于 2010-8-5 15:27

我想写的东西比较长，给我几天的时间，我慢慢写。谢谢大家！
' S% a7 l3 m* g老杨发表于 2010-8-5 15:53

老杨先写个短的呀，白等了。

问个问题，duplex的市场如何，好卖吗？

风雅长存 · 发表于 2010-8-5 16:08

支持老杨先写个简要，之后再展开说~~~

老杨 · 发表于 2010-8-5 16:10

老杨先写个短的呀，白等了。 + i% O, c1 K" c% l
问个问题，duplex的市场如何，好卖吗？
& w( o' ~( ~3 h8 m0 Q; ]4 ?$ [# b阿蔡发表于 2010-8-5 16:27

duplex的市场如何，这个题目够写1万字的。简单说，好卖与不好卖，主要看价钱。

yxia · 发表于 2010-8-5 18:33

看来老扬的作业是难产了，我先打老扬一下看看能不能早点作出来.

changtong · 发表于 2010-8-5 19:13

好帖，顶呀

happymei · 发表于 2010-8-5 19:28

感谢分享！！！！

老杨 · 发表于 2010-8-5 21:49

为了不辜负yxia版主的厚爱，我先写个简要提纲：
1、埃德蒙顿房价的走势回顾。
2、埃德蒙顿房价的未来。
3、我们当前的对策。

老杨 · 发表于 2010-8-6 16:07

1、埃德蒙顿房价的走势回顾。

这个题目很简单，因为关心房价的网友们都已经知道了。下面这张图是依据地产局公布的数据做出来的。
房价.jpg

可以看出来，2009年3月份房价达到最低点，然后价格开始上升，目前又开始下跌了。

老杨 · 发表于 2010-8-6 16:21

2、埃德蒙顿房价的未来。

今年六月份的时候我曾经发过一个帖子，做了两个预测。第一个预测是帖子的回复不会超过60个，结果没想到原来不回帖的网友们纷纷回帖，硬是把一个平常回帖不会超过30的帖子给回到了73楼，这个预测算是失败了。

第二个预测是这样写的：“七月份的成交量也不会大，而价格也不会涨。估计今年一直到年底都会是这个样子：成交量较低，价格一路小幅下跌。由于购房需求的存在，一旦消息面有突破，房价将再度上扬。”

现在7月份已经过去了，前面的预测已经兑现。未来的几个月是否会“成交量较低，价格一路小幅下跌”呢，我觉得会。至于跌到什么时候，我也不知道。我要是能知道，我就改行去算命了。

上面提到“一旦消息面有突破”，这个消息最有可能的是两种，一是就业形式明显好转，二是降息。可能有人还记得，2006年到2007年，埃德蒙顿的就业形势非常好，很多外地人涌入爱城，如果再次出现这种情况，房价不仅是上涨的问题了，应该是暴涨。至于埃德蒙顿的就业形势会不会发生重大改观，那也不是我所能预测的了。不过有一点我可以预测，现任省长如果下台了，阿尔伯塔省的经济会明显好转；如果连任，我省经济就会半死不活。

老杨 · 发表于 2010-8-6 17:14

3、我们当前的对策。

经常有人问我，我现在该不该买房？对于自住房来说，这个问题很难回答，所以下面我要先说的是生活态度问题。

比如说，今天你从国内来到爱城，安家落户，先租了一套房子住。你喜欢看电视，你需要买一台电视机，这时候你有下面的选择：

1、到埃德蒙顿中文网的交易市场栏目寻找卖电视机的，交易市场有5块钱、20块钱的，还有免费的，当然可能比较旧，也比较小。
2、到商店去买一台便宜的、小的。
3、到商店去买一台大的、自己喜欢的，不管价钱。
4、先买上面第一项，或者第二项，等到圣诞节打折的时候再买一台大的。
5、先买上面第一项，或者第二项，等到第二年圣诞节打折的时候再买一台大的。
6、先买上面第一项，或者第二项，等到第N年圣诞节打折的时候再买一台大的。

我知道，在实际生活中，每一种情况都有可能。选3的人，他的生活态度是享受生活。选其他5项的，也想享受生活，但是在享受生活的同时要计算一下成本。在生活中没有标准答案，每种生活都是自己的选择，在我看来都是对的。

我们再来假设一下，比如我们认识一个预言大师叫醉酒，醉酒在过去几十年里面每个预测都是对的，所以我们可以相信这次预测也是对的：从现在开始，房价将会连跌30年，每年跌1万。也就是说，如果现在平均房价是40万，哪么30年以后房价只有10万。醉酒的第二个预测是30年以后房价每年涨1万。

如果预言大师醉酒说的是真的，哪么我们有30种选择：
1、今年买房；
2、明年买房；
3、3年以后买房；
.......
30、30年以后买房。

在我看来，这30种选择都没有错，无论选择那种都是正确的。他们之间的不同，是生活态度的不同。在房价连跌30年的情况下，假如我今年买房了，醉酒30年以后才买，有人会很鄙视我，认为我损失了30万。当然在房价上面我是损失了，但跟醉酒相比我享受到了。也许醉酒认为住HOUSE不是享受，喝酒才是享受，但我跟他不一样，我认为住house是享受，这就是生活态度的不同。所以，我没有错，醉酒也没有错。

在实际生活中，是没有人能预测未来的，所以前面的假设是不存在的。之所以这样假设，只是为了说明我的一个观点：你想什么时候买，就什么时候买。

想什么时候买就什么时候买，这是一个大前提。另外还有非常重要的一点，是一位名人曾经说过的：在战略上藐视敌人，在战术上重视敌人，如果你能深刻理解这句话的内涵，你就一定能买到一个合意的房子。

结论：你买房是对的，因为你享受到了；你不买房子也是对的，因为你省钱了，买与不买只是生活态度不同而已。

Phaeton · 发表于 2010-8-6 17:29

特别欣赏关于买房心态的话

AASTAR · 发表于 2010-8-6 18:34

本帖最后由 AASTAR 于 2010-8-6 19:35 编辑

老杨的观念我很赞同。我十多年在建筑建材领域得到的心得是，
房子不仅要买，而且要折腾，这样又享受到了，又立于不败之地

WST · 发表于 2010-8-7 10:11

2、埃德蒙顿房价的未来。
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; L- e# b4 }% _: U+ A今年六月份的时候我曾经发过一个帖子，做了两个预测。第一个预测是帖子的回复不会超过60个，结果没想到原来不回帖的网友们纷纷回帖，硬是把一个平常回帖不会超过30的帖子给回到了73楼，这 ...
) Q4 f$ i5 p/ l) e0 D- N* B7 n( O' h- ~8 b5 x# J5 T' E
上面提到“一旦消息面有突破”，这个消息最有可能的是两种，一是就业形式明显好转，二是降息。可能有人还记得，2006年到2007年，埃德蒙顿的就业形势非常好，很多外地人涌入爱城，如果再次出现这种情况，房价不仅是上涨的问题了，应该是暴涨。至于埃德蒙顿的就业形势会不会发生重大改观，那也不是我所能预测的了。不过有一点我可以预测，现任省长如果下台了，阿尔伯塔省的经济会明显好转；如果连任，我省经济就会半死不活。
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老杨发表于 2010-8-6 17:21

同意老杨见解。
省长无能无德，侥幸上台，就给自己大加工资。为亚省经济发展贡献很少。不知下任选举何时？

岸上踏歌 · 发表于 2010-8-7 11:11

老杨的对策就是－你自己的对策就是对的！谢谢呵！心态好。

yxia · 发表于 2010-8-7 13:20

同意老杨对爱城房市的短期预测：“未来的几个月成交量较低，价格一路小幅下跌，估计今年一直到年底都会是这个样子。由于购房需求的存在，一旦消息面有突破，房价将再度上扬。”不过老杨“我们当前的对策”，其实是讨论买房不买房的哲学问题，并不针对当前和未来短期的爱城房市。这种对策无论放在过去，现在和将来都适用。

俺不是REALTOR，没有利益冲突。通过认真学习老杨：爱城房市的短期预测，俺这里大胆放言老杨想说而不会说的当前对策：持币观望，选择性看房，有中意的大胆砍价买房。

解释一下：持币观望是根据价格一路小幅下跌；而选择性看房，有中意的大胆砍价买房是根据房价小跌到什么时候不知道，而经济正在缓慢恢复。由于购房需求的存在，不要指望房价能大跌。对消息面的突破重点放在观察：一是爱城就业情况的改善，二是降息。如果出现任何一种突破将是房市转向的指标。

lzhmsa · 发表于 2010-8-7 19:27

同意楼上在老杨分析的基础上的再分析. 鼓掌支持一下.

一尘 · 发表于 2010-8-7 19:43

实在，中肯，谢谢。

mandy281 · 发表于 2010-8-7 20:03

谢谢分享，老杨的分析很中肯。

老杨 · 发表于 2010-8-7 21:51

同意老杨对爱城房市的短期预测：“未来的几个月成交量较低，价格一路小幅下跌，估计今年一直到年底都会是这个样子。由于购房需求的存在，一旦消息面有突破，房价将再度上扬。”不过老杨“我们当前的对策”，其实是讨 ...3 {3 u7 Z0 n( o( C. d9 O( m: g1 Y
yxia 发表于 2010-8-7 14:20

游侠兄已经深得主席思想的精髓，

老杨 · 发表于 2010-8-7 21:51

谢谢其他回帖的网友们！

血滴子 · 发表于 2010-8-7 22:04

59# 老杨

好强大的帖子，学习了~~

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