房市也在翻越忧虑之墙

紫光

5、6年前2000尺大概25万-30万之间，家庭收入5、6万就可以轻松买下。不过，再早1、2年，大多数的同胞那个时候都没有专业工作，谁有被别人当偶像。
老婆是画图的，第一个“专业工作”12块/小时。
我是做会计的，当时最低付9块，一个12块的工作申请了居然因为竞争激烈没有拿到。
# h: V0 l4 B3 i. U2 k9 l
所以房价回到5、6年前，工作机会和收入也回到5、6年前，买不起的还是买不起。

playball

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?

" x1 w% C6 Y! A2 E9 e  j1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么? 如果不受限制, 你是选择住Vancouver 还是 Edmonton?
. F% D2 d6 r: G+ Q* h2 G" D
2. 从地理位置来讲, Edmonton占了什么优势?
, `( p* M' i0 x$ N2 [  n( o
3. 从人气的角度来看, Edmonton的人气旺么?

' N0 h! A; F. ?" ]7 q! U4. 从找工作的角度来看, 昔日那遍地是工作的情况不再, 反而是大量的裁员, 失业.

- k; F% C, Z+ `4 R5. 再从租房的角度来看, 房子的空置率不断上升, 房租稳中不断下降.

2 m" m5 Q/ `7 p: Y6. 再从市场卖房的角度来看, 到处都是卖房的广告. 既然有这么多房子卖, 那么竞争必然激烈, 价格能猴涨船高? 今年说不定就是最后的脱手年.

% x. v) c' ~0 Z0 r. O$ R综合以上各个方面, 你再摸着自己的良心问问: 这个地方真的很有吸引力, 是你梦中生存的地方?

老牛

我认为目前确实是房市走向不太明确的时期,即使对想买房的朋友,也应该劝他们等等看看才是负责任和友好的行为,为什么这里总人要一味地鼓吹 房市将会涨!涨!再涨!?

老牛

总是有人

Rapala

32# playball
% }4 }$ ~+ k$ @6 x& Y4 ~# A你说的这些，在房价上已经反映了，比爱城综合情况好的也无非是两三个城市，都涨了２０％。烂苹果里挑个适合自己好的来吃而已。毕竟你我都还在这个城市，各有各的原因，这个原因就是支持爱城房价的原因。

紫光

试着回答一下你的问题：
/ h; P' Z! }. l  ]. h8 W7 ?1、温哥华适合人居住，不过那里平均房价100万，使这里的三倍，工资水平比这里还要低；
, S2 `0 E3 L* `! [% m2、edmonton没有都没有，就是有石油，而且最新的勘探发现了大量的原油，注意是原油而不是油砂；
  V& Y9 H2 g" S/ p: N! U4 e3、如果政府态度开放一点，这里的人气会旺到你想离开，最近中石油以多花20亿价格购买了三刻录公司9%的股份，如果政府比准，这只是一个开始；
4、不知道你的专业，反正我所看到的情况是就业情况在逐步好转。很多认识的去年被雷的朋友最近都陆续上岗；
1 h4 J# ^9 m# g9 I5、房子的空置率不断上升的说法不清楚来源；房租仍然可以cover mortagage，而在温哥华你也可以租到不到1000的房子，能不能cover就不一定了；
7 K6 \6 T7 c- E( |$ s/ T6、每年的三月都是存货增加的时点，然后开始逐步下降，你可以观察；其实存货根本就不多，5、6千套，只是2007年的一半；
) e2 T+ ]9 P) G7 g, y  j% f
6 h3 ~. O* X: x: v摸着良心说，这里不算很好，但也不错。只要和老婆孩子在一起，哪里都是梦中生存的地方。

playball

你的回答打了个擦边球, 我上面的几个观点仅想说明一个观点: 作为一个投资者, 你会到Edmonotn投资么?
: S: u! p8 G$ l' T. q+ ]5 W" |9 [
) D7 C- `* M. A3 _下面从政府的角度, 再来问个问题: 如果你是政府, 你是希望在10年采光所有的石油, 还是有计划的, 有控制的发展人口和城市(50年, 100 年或者更长的规划....) 而不是在短短的的几年, 让人口急剧膨胀, 然后又无事可做, 人口大量出逃, 留下一座曾经繁华的空城. 这个简单的问题, 不需要我回答了吧?
  q/ C' P* B1 s6 {
下面在从我们自身的角度出发, 作为我等众人, 已经住在这儿, 已经或者将要卷入"房事"的人来说, 问几个问题:

+ B2 g) [! t3 d7 N: Q1. 来的早, 已经买到了房子的, 短期内不会再买了. 买了的是看涨的坚定支持者, 这样自住心里也平衡些;

2. 来的晚, 又赶上经济不景气, 手头肯定不阔绰. 有的要么失去工作, 要么根本没有找到工作, 他们虽然是潜在买房者, 但是没有这个实力;

3. 一部门能力比较强, 来的比较晚但是找到固定的工作的, 是最有买房冲动的人. 但是他们应该不是盲目投资的人, 观望的气氛很浓;
* O3 c4 P6 S! H
4. 从各方面消息来看, 有相当一部分搬离了Edmonton, 比如空房增多, 卖房的增多, 也就是说买方市场不强, 空方比多头占优;
% T/ c  v5 H% J. l- r' c- w' [
% X/ Q2 w3 Q% C( [& |$ w; F5. 政府加大住房的供给, 不存在供不应求的局面;

* v4 Z1 y# Y& v# I, [& v6. 部分炒房者因为资金短缺, 或者找不到租客, 不得不砍价出售. 部分因为买的早, 房子赚了点钱, 想出手变现; 这些都是卖房多的原因;

: k/ W4 F2 s: }2 s. e/ D4 W' L" s最后一句话: 这年头, 买房还是悠着点, 明天的日子是好是坏还不知道呢?

紫光

37# playball

- ^# ~. G7 ]& r& w( N1 P房价的下跌只是在纸上。
这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
% ^' H& Y4 h# r( ~现在阿省平均家庭收入已经10万，还想2年的收入就可以买个房子？
很少有人从负担水平去考虑房价，或者考虑这个负担水平的标准紧紧盯在2000以上的豪宅上。

浪里黑条

想听听黄教授的看法。

caoqian

37# playball

房价的下跌只是在纸上。
) e  b% I+ R$ z' x9 ~( \" W这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
9 }) ?+ G! ^- S7 Y, Z  d0 x4 D% l有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
  Q  Z9 Q* m% Q  n$ v8 h8 C现在阿省平均家庭收入已经 ...
紫光 发表于 2010-4-14 13:09

- U9 ~  n" \0 S. ^阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.

紫光

阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.
caoqian 发表于 2010-4-14 15:14

  u1 l$ A" p8 nhttp://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2

caoqian

http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2
紫光 发表于 2010-4-14 15:31

拜读了.但是,平均收入不能代表70%以上家庭收入,应该看中位数家庭收入更有价值.

宋兵乙

房子作为投资/自住, 保持5%左右的正常增值是合理的;
目前房子应该是平的,达到5%/年增长还有一定距离. 目前进入房市的人一大部分是利息低; 并不是房子价钱非常合理了;
工作市场依然低迷; 北边很多工程都是纸上谈兵, ...
6 v( g, O2 i: I8 P' M/ I( @
4 S# u5 N" ]$ |0 e从全加拿大范围来看,edmonton的房子真是鸟不拉屎的设计和价钱.
suvescape 发表于 2010-4-11 14:28

2 L1 ~9 F5 o( |3 E8 }  H. V
9 M4 @1 W& Y+ B# jtotally agree.

fancycat

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?
( K% s2 J+ I: @4 T% y$ U( _
9 X- I7 f4 e: }* H2 q- c3 h/ `1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么 ...
" b$ t3 g, ]; `0 O1 C  R* iplayball 发表于 2010-4-14 09:09

- P$ V; T  i% p  f  U7 i紫大侠那向来是一言九鼎的“专家”，他说爱城的房价要涨，那就是真理，你就不要和专家较劲了，白耽误工夫！

ceramistpalace

What one wishes, how one would think. If one is subjective, one will not take others' view into consideration and has an in-depth thinking. IMO, arguing is a waste of time and nobody wins.

小黄

想听听黄教授的看法。
浪里黑条 发表于 2010-4-14 13:24

总结一下：
- Z. c5 [5 r+ Y4 M1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。
! M" y, m$ D+ ^9 b
$ H# l, ?4 w0 ?+ q! L; Q2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前不好找工作，大概紫光来加年头太短了吧。近些年油价最低房价最低的1998年，IT行业很红火，卡城光北电的楼就有8个吧。就业非常容易。真正难找的是2002~2003一两年而已。如果紫光坚决看多，应该说：房价和收入不需要必然的固定比例关系。可以举出国内的例子，说明人们是可以被压榨到接受一个高比例的。
$ F2 e! |- \, N
3）好像看到吉普车说房价每年应该涨5%，也可能看错了，因为我找不到那个帖子了。我想任何一个数字都应该有一定的依据，不能主观认为合理就行的。最终还是要成败论英雄。我以前也是坚定的空军，考虑的层层面面很多，但被市场无情的嘲弄了，那就检讨自己的失误，修正自己的模型。

caoqian

总结一下：
1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。
2 N* z, \5 B. m
: W1 w2 o  M  E& A9 ?+ p8 k2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
小黄 发表于 2010-4-14 22:53

9 L$ e; ?2 M, u, \, X  Z  q如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!

浪里黑条

如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!
- h6 u+ N1 m. ~& g5 hcaoqian 发表于 2010-4-15 08:29

/ O1 O3 g$ ^$ t' H
) f" A- S- Y) ]/ U7 |这种政策在加拿大出现的可能性，比你在北沙河里发现一条鳄鱼，的几率，还低。

浪里黑条

总结一下：
1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。

% q' v, ^' F& X3 f: s2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
8 z; x0 V( N( A9 b小黄 发表于 2010-4-14 22:53

6 _3 @% S8 K/ c  ~
多谢黄教授提供金砖理论。

如果我真有二百万，我估计还是会投到爱城的，二百万在温哥华炒不了什么，在本屯也许能周转几个。
/ I8 \7 @; o( W! D) V
+ b% W! \, a5 d& D# v0 z3 F工资和房价之间，肯定发生关系，但是究竟是什么样的关系，很难讲清楚，我觉得。
1 ^- ?$ l" i2 m' p; V
工作机会的多少，和房价，应该有直接关系。

紫光

46# 小黄
% ?+ a' Q0 k& i8 Y) S4 R6 V$ [! s
0 P, K* Y1 w; y& y5 C% ]
! e" g* j- G  s, {有关工资上涨幅度的数据你肯定错了，10年前阿省家庭平均工资不可能有8、9万。因为现在已经超过10万。

Rapala

: n& A* g8 o* j' g& Y9 ?
http://www40.statcan.gc.ca/l01/cst01/famil107a-eng.htm
( N+ t' ?) L- P- Y2 \Median total income, by family type, by census metropolitan area
(All census families)           2003         2004         2005         2006         2007
, z. A" ]5 a8 t8 V* L          All census families1
8 T5 X3 z8 Z, P- L% Z          $
* k% o3 E" J1 OMedian total income          
Canada         56,000         58,100         60,600         63,600         66,550
, c% @( j: C3 Z) X0 nSt. John's (N.L.)         55,800         57,100         59,800         63,100         67,760
. h! {! ]2 q  S+ A. L1 G* z/ s# JHalifax (N.S.)         59,200         61,400         64,700         67,600         70,610
Saint John (N.B.)         52,900         55,200         57,000         59,600         62,860
  o3 Z. Y. `. \0 F7 USaguenay (Que.)         54,300         56,400         58,900         60,900         64,010
1 h; y% S' @2 [1 p9 K3 IQuébec (Que.)         59,600         61,800         64,900         67,100         70,920
: d  i8 L+ X5 f, {7 N3 M4 {" VSherbrooke (Que.)         52,100         53,500         56,100         57,000         59,490
Trois-Rivières (Que.)         50,500         51,600         55,100         56,900         59,640
! g8 T: a, K1 N$ [4 e: gMontréal (Que.)         54,400         56,100         58,600         60,800         63,790
$ l7 K0 C* [: g  M3 S& VOttawa–Gatineau (Que. part, Ont.–Que.)         62,800         64,700         68,500         70,900         74,670
" g0 d" b. B3 g+ t9 y- K* WOttawa–Gatineau (Ont. part, Ont.–Que.)         74,500         77,000         80,300         84,000         87,930
Kingston (Ont.)         61,900         63,700         66,400         69,100         71,980
" |( |8 k' D8 eOshawa (Ont.)         72,400         75,000         76,800         78,900         81,570
7 I& f5 y) v8 m. ]' UToronto (Ont.)         58,500         60,100         61,800         63,800         66,560
# D' B% r: p- ]% Q/ C# uHamilton (Ont.)         65,200         67,100         69,500         71,600         74,480
, D* v* v* s) ?5 ^* \+ \* ISt. Catharines–Niagara (Ont.)         57,300         58,900         60,600         62,500         64,300
6 c  A8 A! {/ z- a  wKitchener (Ont.)         67,000         69,200         71,100         72,800         74,750
London (Ont.)         61,200         63,600         66,100         68,400         70,720
Windsor (Ont.)         67,800         68,400         69,700         70,000         70,810
9 [; @! Y/ Q" WGreater Sudbury / Grand Sudbury (Ont.)         59,200         62,300         66,100         69,700         74,840
2 W" `1 B" K/ e* R8 kThunder Bay (Ont.)         63,400         64,600         67,200         69,400         71,480
Winnipeg (Man.)         57,300         59,400         61,600         64,700         67,900
Regina (Sask.)         63,300         66,000         68,500         72,200         77,170
" `7 ]9 q( ^' D& ~. \/ ^, sSaskatoon (Sask.)         57,500         59,900         63,600         68,300         72,970
, H  t6 O7 R5 }Calgary (Alta.)         67,800         71,100         75,400         83,500         87,970
Edmonton (Alta.)         64,800         68,100         72,600         79,300         83,460
Abbotsford (B.C.)         51,000         53,700         55,700         58,900         61,970
: g# @6 S  H8 Q& ^# V- ~Vancouver (B.C.)         54,100         56,200         58,800         62,900         66,330
Victoria (B.C.)         61,700         64,200         66,900         71,500         74,730

catty

70k Alberta 2000
http://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf

Rapala

70k Alberta 2000
) i+ q2 W2 q# vhttp://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf
catty 发表于 2010-4-15 09:50

MEDIAN TOTAL INCOME (IN 2005 CONSTANT DOLLARS)

这是通货膨胀后的数据，不好比较。

catty

53# Rapala

& H% j. l# @! _2 {3 o9 T% N
, n; P% U& C; z3 C0 ^7 E! A麻烦小黄教授解释下

playball

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=285281

紫光

嘿嘿，误区就在这里，利率就算涨到6%，这是这几年房贷利率最高的，然后房价也跟着下跌10%，你买房除非用现金，有兴趣不妨算一算你的payment的差别。

说来说去，总有人希望房价会下跌，但是事实是，除非战争或者经济危机，房价根本不可能没有原因的下跌超过10%。而在上述的两种情况中，有多少人敢买房子？

( S1 q7 R9 S; A+ _所以从这点上说，小黄是真正的明白人，一边大声喊跌一边偷偷进货。

flyingpig

49# 浪里黑条
0 n+ o3 Z/ z1 `
: C6 ?7 D( \2 x9 @# G有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。

岁寒物语

7# 牛肉粉丝

3 U+ }0 V1 K8 z( t. i
同意！

小黄

53# Rapala


麻烦小黄教授解释下
# m3 \+ C8 j3 ncatty 发表于 2010-4-15 10:09

按照老怪的数据，无论是算不算通胀，收入增长都远远小于房价上涨。
所以紫光要继续看涨，就不能以收入上涨作为主要理由。

冰糖葫芦

49# 浪里黑条
2 q/ c5 P; w4 W# }
有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。
tara2006 发表于 2010-4-15 13:35

) Y' _2 h2 [) R& D不会这么便宜吧
好像也分靠大学 和不靠大学的。