房市也在翻越忧虑之墙

紫光

5、6年前2000尺大概25万-30万之间，家庭收入5、6万就可以轻松买下。不过，再早1、2年，大多数的同胞那个时候都没有专业工作，谁有被别人当偶像。
老婆是画图的，第一个“专业工作”12块/小时。
' j6 G' o4 R7 c我是做会计的，当时最低付9块，一个12块的工作申请了居然因为竞争激烈没有拿到。
. i  E# S+ r4 O4 x/ f0 Z
所以房价回到5、6年前，工作机会和收入也回到5、6年前，买不起的还是买不起。

playball

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?

1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么? 如果不受限制, 你是选择住Vancouver 还是 Edmonton?

) f2 L3 g( y# y2. 从地理位置来讲, Edmonton占了什么优势?
/ K0 X8 Y0 D" w* I8 j$ l
3. 从人气的角度来看, Edmonton的人气旺么?
2 Y. u4 G: ?! i. }( d. o9 ]  Y6 x, _
, F* m$ d9 x8 E) |+ k( t4. 从找工作的角度来看, 昔日那遍地是工作的情况不再, 反而是大量的裁员, 失业.
7 s# [) U0 R# J4 J- ]6 A  S
- E$ w# ^( q; X; @* o( B5. 再从租房的角度来看, 房子的空置率不断上升, 房租稳中不断下降.

6 ]9 C9 H  y6 r6. 再从市场卖房的角度来看, 到处都是卖房的广告. 既然有这么多房子卖, 那么竞争必然激烈, 价格能猴涨船高? 今年说不定就是最后的脱手年.

综合以上各个方面, 你再摸着自己的良心问问: 这个地方真的很有吸引力, 是你梦中生存的地方?

老牛

我认为目前确实是房市走向不太明确的时期,即使对想买房的朋友,也应该劝他们等等看看才是负责任和友好的行为,为什么这里总人要一味地鼓吹 房市将会涨!涨!再涨!?

老牛

总是有人

Rapala

32# playball
你说的这些，在房价上已经反映了，比爱城综合情况好的也无非是两三个城市，都涨了２０％。烂苹果里挑个适合自己好的来吃而已。毕竟你我都还在这个城市，各有各的原因，这个原因就是支持爱城房价的原因。

紫光

试着回答一下你的问题：
! r- y& C& w: a/ H1、温哥华适合人居住，不过那里平均房价100万，使这里的三倍，工资水平比这里还要低；
2 l( j1 `5 I! ~2、edmonton没有都没有，就是有石油，而且最新的勘探发现了大量的原油，注意是原油而不是油砂；
) i- H* o$ G; ?$ X; L1 ^  P4 [) v3、如果政府态度开放一点，这里的人气会旺到你想离开，最近中石油以多花20亿价格购买了三刻录公司9%的股份，如果政府比准，这只是一个开始；
7 _; E; l) J6 X/ q8 e2 A9 o4、不知道你的专业，反正我所看到的情况是就业情况在逐步好转。很多认识的去年被雷的朋友最近都陆续上岗；
- J8 j; H4 g5 M: Z( Y4 V6 k2 d5、房子的空置率不断上升的说法不清楚来源；房租仍然可以cover mortagage，而在温哥华你也可以租到不到1000的房子，能不能cover就不一定了；
6、每年的三月都是存货增加的时点，然后开始逐步下降，你可以观察；其实存货根本就不多，5、6千套，只是2007年的一半；

) h7 V- l/ N) N2 Z摸着良心说，这里不算很好，但也不错。只要和老婆孩子在一起，哪里都是梦中生存的地方。

playball

你的回答打了个擦边球, 我上面的几个观点仅想说明一个观点: 作为一个投资者, 你会到Edmonotn投资么?

' N) e" E9 f2 ~5 U/ z4 P下面从政府的角度, 再来问个问题: 如果你是政府, 你是希望在10年采光所有的石油, 还是有计划的, 有控制的发展人口和城市(50年, 100 年或者更长的规划....) 而不是在短短的的几年, 让人口急剧膨胀, 然后又无事可做, 人口大量出逃, 留下一座曾经繁华的空城. 这个简单的问题, 不需要我回答了吧?
# t$ Q: D0 Q8 h& q. W  ?. c
下面在从我们自身的角度出发, 作为我等众人, 已经住在这儿, 已经或者将要卷入"房事"的人来说, 问几个问题:
- X* F6 R- ?: ^, E5 @" r
1. 来的早, 已经买到了房子的, 短期内不会再买了. 买了的是看涨的坚定支持者, 这样自住心里也平衡些;

2. 来的晚, 又赶上经济不景气, 手头肯定不阔绰. 有的要么失去工作, 要么根本没有找到工作, 他们虽然是潜在买房者, 但是没有这个实力;

( q! q& E* B! N3. 一部门能力比较强, 来的比较晚但是找到固定的工作的, 是最有买房冲动的人. 但是他们应该不是盲目投资的人, 观望的气氛很浓;

% Q% r( R) @6 B- D* a) |4. 从各方面消息来看, 有相当一部分搬离了Edmonton, 比如空房增多, 卖房的增多, 也就是说买方市场不强, 空方比多头占优;
; N, `% {" v/ m, L4 |- i
5. 政府加大住房的供给, 不存在供不应求的局面;
' Y2 @6 V- M/ A. g2 N4 R6 C, k% o
6. 部分炒房者因为资金短缺, 或者找不到租客, 不得不砍价出售. 部分因为买的早, 房子赚了点钱, 想出手变现; 这些都是卖房多的原因;

8 M+ t$ P; P5 @" S最后一句话: 这年头, 买房还是悠着点, 明天的日子是好是坏还不知道呢?

紫光

37# playball

房价的下跌只是在纸上。
这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
8 Q8 [- Q0 e9 |$ P9 q- [有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
现在阿省平均家庭收入已经10万，还想2年的收入就可以买个房子？
很少有人从负担水平去考虑房价，或者考虑这个负担水平的标准紧紧盯在2000以上的豪宅上。

浪里黑条

想听听黄教授的看法。

caoqian

37# playball
8 K. S* X9 e& _6 E8 a) `8 i; e
# V  ^/ `3 `7 T房价的下跌只是在纸上。
7 o* V" B0 y' ^8 {7 h; _* g7 E这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
% O( V1 e% q' \有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
现在阿省平均家庭收入已经 ...
0 f7 k! p! G/ c& u紫光 发表于 2010-4-14 13:09

! r' b- o9 P6 @  j' o$ Z阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.

紫光

阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.
caoqian 发表于 2010-4-14 15:14

1 G0 b: x* T" l2 q  Khttp://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2

caoqian

http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2
紫光 发表于 2010-4-14 15:31

" D) I' [# r1 t6 }3 B拜读了.但是,平均收入不能代表70%以上家庭收入,应该看中位数家庭收入更有价值.

宋兵乙

房子作为投资/自住, 保持5%左右的正常增值是合理的;
2 \$ _* u) B0 U( j4 [1 i1 g9 ?1 X' [% L. p目前房子应该是平的,达到5%/年增长还有一定距离. 目前进入房市的人一大部分是利息低; 并不是房子价钱非常合理了;
工作市场依然低迷; 北边很多工程都是纸上谈兵, ...

: o7 e7 M* U9 T9 I* }+ f& J/ x从全加拿大范围来看,edmonton的房子真是鸟不拉屎的设计和价钱.
" U* T3 M7 P" J5 ysuvescape 发表于 2010-4-11 14:28

8 ]7 A, a! U( C4 ]4 i2 Q/ _) v
totally agree.

fancycat

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?

0 n$ z6 \" Y2 x2 v1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么 ...
playball 发表于 2010-4-14 09:09

紫大侠那向来是一言九鼎的“专家”，他说爱城的房价要涨，那就是真理，你就不要和专家较劲了，白耽误工夫！

ceramistpalace

What one wishes, how one would think. If one is subjective, one will not take others' view into consideration and has an in-depth thinking. IMO, arguing is a waste of time and nobody wins.

小黄

想听听黄教授的看法。
: f. z0 E( j  Z5 Y4 }) j4 j4 O浪里黑条 发表于 2010-4-14 13:24

总结一下：
6 }2 o4 x: f6 E) _: H- \% {1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。

2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前不好找工作，大概紫光来加年头太短了吧。近些年油价最低房价最低的1998年，IT行业很红火，卡城光北电的楼就有8个吧。就业非常容易。真正难找的是2002~2003一两年而已。如果紫光坚决看多，应该说：房价和收入不需要必然的固定比例关系。可以举出国内的例子，说明人们是可以被压榨到接受一个高比例的。

3）好像看到吉普车说房价每年应该涨5%，也可能看错了，因为我找不到那个帖子了。我想任何一个数字都应该有一定的依据，不能主观认为合理就行的。最终还是要成败论英雄。我以前也是坚定的空军，考虑的层层面面很多，但被市场无情的嘲弄了，那就检讨自己的失误，修正自己的模型。

caoqian

总结一下：
6 Z5 W9 S% e# v1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。
* y- B  u! g& f, ^' i
7 f" }) T& W4 o0 F0 P2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
小黄 发表于 2010-4-14 22:53

- Q" ]! G- ~: d$ s8 H, s如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!

浪里黑条

如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!
caoqian 发表于 2010-4-15 08:29

! [6 `1 c; a: a" v! L6 s" g这种政策在加拿大出现的可能性，比你在北沙河里发现一条鳄鱼，的几率，还低。

浪里黑条

总结一下：
4 m5 h$ O) o: u' K1 n1 G5 U. k7 a4 ^1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。

+ A& l/ l% d2 u+ m& M; u2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
, J7 c$ P' y) |: I! D, N8 ]1 \小黄 发表于 2010-4-14 22:53

% E- I) k: p! H# u
# Q& i9 y( Z  b) l* j# L多谢黄教授提供金砖理论。

如果我真有二百万，我估计还是会投到爱城的，二百万在温哥华炒不了什么，在本屯也许能周转几个。
) L! w( K7 Z1 X% o4 q* ]2 Y9 }9 S
工资和房价之间，肯定发生关系，但是究竟是什么样的关系，很难讲清楚，我觉得。
/ W" `/ [$ _4 _( }, H% R
) W# |- N7 ?, T( e& T工作机会的多少，和房价，应该有直接关系。

紫光

46# 小黄
6 O9 m  ?* `$ Q. `: G8 R. h) {
8 i# U3 e( k  d- ]8 n. C
有关工资上涨幅度的数据你肯定错了，10年前阿省家庭平均工资不可能有8、9万。因为现在已经超过10万。

Rapala

( l, Y6 n/ @+ uhttp://www40.statcan.gc.ca/l01/cst01/famil107a-eng.htm
Median total income, by family type, by census metropolitan area
' A) N8 c! k" |' I2 _# F(All census families)           2003         2004         2005         2006         2007
- K9 C: L% r" q/ T7 T          All census families1
. F" J, d. F; G4 Y          $
Median total income          
Canada         56,000         58,100         60,600         63,600         66,550
St. John's (N.L.)         55,800         57,100         59,800         63,100         67,760
6 n' ^8 l; U# N* d4 z* aHalifax (N.S.)         59,200         61,400         64,700         67,600         70,610
: e( w" Z" }  s8 CSaint John (N.B.)         52,900         55,200         57,000         59,600         62,860
Saguenay (Que.)         54,300         56,400         58,900         60,900         64,010
Québec (Que.)         59,600         61,800         64,900         67,100         70,920
5 e" F  N- Y: X& FSherbrooke (Que.)         52,100         53,500         56,100         57,000         59,490
Trois-Rivières (Que.)         50,500         51,600         55,100         56,900         59,640
Montréal (Que.)         54,400         56,100         58,600         60,800         63,790
Ottawa–Gatineau (Que. part, Ont.–Que.)         62,800         64,700         68,500         70,900         74,670
4 W  g6 M( r1 DOttawa–Gatineau (Ont. part, Ont.–Que.)         74,500         77,000         80,300         84,000         87,930
$ x9 i6 O" U1 t( {5 l( x9 c2 gKingston (Ont.)         61,900         63,700         66,400         69,100         71,980
" d$ y1 G8 O$ S' p  @Oshawa (Ont.)         72,400         75,000         76,800         78,900         81,570
Toronto (Ont.)         58,500         60,100         61,800         63,800         66,560
: z! H3 J1 t$ g. I: BHamilton (Ont.)         65,200         67,100         69,500         71,600         74,480
St. Catharines–Niagara (Ont.)         57,300         58,900         60,600         62,500         64,300
Kitchener (Ont.)         67,000         69,200         71,100         72,800         74,750
6 X% v0 e/ B/ uLondon (Ont.)         61,200         63,600         66,100         68,400         70,720
9 M5 U5 |, q; b/ f3 r/ r( TWindsor (Ont.)         67,800         68,400         69,700         70,000         70,810
Greater Sudbury / Grand Sudbury (Ont.)         59,200         62,300         66,100         69,700         74,840
Thunder Bay (Ont.)         63,400         64,600         67,200         69,400         71,480
Winnipeg (Man.)         57,300         59,400         61,600         64,700         67,900
6 [1 t7 S* e9 A  V: IRegina (Sask.)         63,300         66,000         68,500         72,200         77,170
Saskatoon (Sask.)         57,500         59,900         63,600         68,300         72,970
& A7 X3 U* `; ?2 T  ~, OCalgary (Alta.)         67,800         71,100         75,400         83,500         87,970
) c3 o$ ]+ O6 {5 B( g" h6 w3 oEdmonton (Alta.)         64,800         68,100         72,600         79,300         83,460
' m; \/ ]/ y! R1 G5 F, z) z1 D6 ~5 }Abbotsford (B.C.)         51,000         53,700         55,700         58,900         61,970
9 f+ O' S# f4 P$ k) f1 XVancouver (B.C.)         54,100         56,200         58,800         62,900         66,330
Victoria (B.C.)         61,700         64,200         66,900         71,500         74,730

catty

70k Alberta 2000
http://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf

Rapala

70k Alberta 2000
$ P( M* Y* U( \) A2 J  nhttp://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf
! Y; K6 _6 v$ V# ]; }catty 发表于 2010-4-15 09:50

MEDIAN TOTAL INCOME (IN 2005 CONSTANT DOLLARS)

- Z3 J4 u  F( ]这是通货膨胀后的数据，不好比较。

catty

53# Rapala


麻烦小黄教授解释下

playball

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=285281

紫光

嘿嘿，误区就在这里，利率就算涨到6%，这是这几年房贷利率最高的，然后房价也跟着下跌10%，你买房除非用现金，有兴趣不妨算一算你的payment的差别。
' s5 ~( m3 d  X4 A( V& c& i6 `) U
说来说去，总有人希望房价会下跌，但是事实是，除非战争或者经济危机，房价根本不可能没有原因的下跌超过10%。而在上述的两种情况中，有多少人敢买房子？
- S8 k  `; B) M8 B9 U2 r" K
8 }* ^' t5 {  Z7 |7 J所以从这点上说，小黄是真正的明白人，一边大声喊跌一边偷偷进货。

flyingpig

49# 浪里黑条
% ~1 C7 K) \& m3 I( E) _% W
) U0 w( c8 i# t9 ], s7 v7 L5 |( D有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。

岁寒物语

7# 牛肉粉丝
+ e' e! c% j" C1 x
3 Q: P- U, n+ C0 Z2 z
同意！

小黄

53# Rapala


麻烦小黄教授解释下
catty 发表于 2010-4-15 10:09

* u" v- p* M8 C! |$ Q按照老怪的数据，无论是算不算通胀，收入增长都远远小于房价上涨。
所以紫光要继续看涨，就不能以收入上涨作为主要理由。

冰糖葫芦

49# 浪里黑条

有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。
tara2006 发表于 2010-4-15 13:35

$ S/ u( o9 Z* c* c: s6 C; r不会这么便宜吧
好像也分靠大学 和不靠大学的。