浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

Oh I know what that means now.

Rapala

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
. E- S5 L" i1 g7 F  t# z
: T* |8 z) ^" f! E' v+ \如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
小黄 发表于 2010-1-24 20:46

5 year fix 30day Close (金融机构)
* ]5 g$ L, n2 J* g* S/ b5 o       
1 K  ?' O! m0 N; G% w; {/ J2 f# I- `, h3.59%
! i; K+ o% ~5 F5 N8 i
. Z* e$ H9 H2 F0 ?' P3 D( fVariable 　p = 2.25 %
7 ]8 D" n0 x4 [4 v7 x4 x) a: w　5 Year Close        
) e+ @, `* E" _8 W6 X6 q, _) I* {P-0.20%
' Y0 V7 ~+ ~& r# V2 ^. ^2 N8 b4 f
. p4 Y5 P2 g6 O: n, n1 l8 ]( k5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算

这个讨论有意思。

如花

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄

5 year fix 30day Close (金融机构)
4 @4 r( r/ Z+ T% J       
3.59%
( [) ^  ?$ e. m1 ~3 H; f  i0 J2 o
) T' a% R  }6 k. C/ @8 b7 K% }Variable 　p = 2.25 %
* t: p, {% G0 F$ \; A) r5 k　5 Year Close        
: Q; E( Q0 }( t0 dP-0.20%

5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
# N% m3 y2 v; o/ L这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
Rapala 发表于 2010-1-25 08:54

: [) E, q# K' G5 ~1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
0 c: _) ^! G+ n/ y2 N5 x6 N$ `
2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。

3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
如花 发表于 2010-1-25 10:33

不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
2 ^2 s  _: T+ G* t所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala

( M) v* `/ {$ Z! C. A" q

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？

2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
# a7 c: l. K- P# s1 w
3）你的账号于我无用。还是 ...
小黄 发表于 2010-1-25 18:26

2 n  W( Q2 H" l* _我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。
2 e- [( J: z2 K/ B$ u
" ?4 I( {% _+ m  k* Q贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。
$ C; g8 E' y+ t1 V6 `* }* x
计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
5年varible, 把不同利率乘以时间相加
另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。
7 B/ _5 b" @; h. |
6 [- E8 p! a9 f( l' ?贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
Rapala 发表于 2010-1-25 21:59

( m* f$ b. s' ^最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。

我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2） 固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
7 T* s  _- l4 K+ d3） 浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
4） 算5年终止时的贷款余额。
+ E" r* M+ g- D( A) C5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
  c6 o: C2 t; p" N" k/ ?
; }# R3 W# p3 F* Q2 _2 B9 J我提出的条款是：
& k+ T; s. ?% q  F0 ]  o1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
6 M$ v' q* o# J% C: r% `! s8 z* }2）  ...
6 v# q3 ^1 J: A/ g$ q小黄 发表于 2010-1-25 22:49

& n  F5 K$ D* V/ f) b5 p看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
2 @% K- j2 i4 m4 V  p. Q' o& \
你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

浮动任何时候都比固定利率要好。
6 C/ O7 H. J0 Y- L9 u4 y6 D
换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄

% k) y6 y, W% R2 C: N) v

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！

你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

浮动任何时候都比固定利率要好。
3 M  @/ D7 t- ^7 f* |1 {
3 Q, ?0 @8 _$ C+ i换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
Rapala 发表于 2010-1-26 08:49

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈

39# Rapala

9 }- m+ w$ r9 |" Q0 p* D* U看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。

有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：

, H/ K+ a  X9 ^5 M! S期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚
2 q6 a% [9 l2 E4 V( L' ~- l
发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。
) L: i3 @% N  b& w
我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的 或者干脆改成浮动。

2 ~8 d; p8 C4 R+ w' P银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成

3 Z) H+ h: f! M% W7 vCLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。
; s7 t$ k, E, [0 _
' k9 a  j' n+ I3 @% ]- v: Y1 C( C% {问题：1  她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
' Q5 t9 Y3 x# n; ~      2  到底该选哪种好呢？
, ?( G) S9 h* }
谢谢各位！跪等答案！

小狗妈

41# 小狗妈

; O- ?- ]8 @; E4 V" ]% Y4 Q! k/ p我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈

期房选浮动是不是太冒险了呢？

还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄

期房选浮动是不是太冒险了呢？

, Q) [" y; U8 L9 I, O, O还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？
, a+ N* u+ `+ A3 o5 d- O3 ?小狗妈 发表于 2010-1-26 19:14

4 X, F2 o) T1 A6 {这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。

$ F% _( S4 A, l+ I, y: g当然，只是一家之见。

小狗妈

谢谢黄教授指点。

5 a8 i" s1 i( ^2 O: f; E( Q但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。

我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。

4 ?# `, q* F  l' R1 h& Q银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于
8 `, P. t  g; S+ @5 S
4 q! \2 }. X# O4 [9 _2 ~FINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。

. r& v( E% |% M! o我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala

41# 小狗妈
) l( g2 a! X5 d' y你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。

8 U0 |2 p6 u, |3 n/ v, f6 U根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。

１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。

２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。
* H. v' }) ^3 v. r9 {/ p: l+ _
$ _  O  j4 p, H, ]6 Q8 C) A) F4 m３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
+ u* b. L5 t1 y( L; U2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
小黄 发表于 2010-1-26 18:52

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
! M% r# A' Q5 ^( z/ K
那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

# P- D  C0 o* }$ e6 Y9 A那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
8 G! |) P2 ~# _那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

/ U  c9 X) ?9 _! r$ [( P赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈

谢谢大师指点。

& n9 }2 P. A% N0 J  F只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99， 而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala

7 I9 h$ O$ u6 _: p- r3 o

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
1 V# @: q$ }6 Z7 K4 T# A阳光沙滩 发表于 2010-1-27 11:12

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
* h: F- V( z) P; t
  `" Q5 N  Z2 F. f如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
1 j2 w/ ~$ Y3 R5 p# n* G
- W4 w0 r. n! b不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：
( F0 v7 G8 _! Y) G7 r, H
3 Y+ X0 J3 A/ Q% i１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
: p. {# G. a$ m& C5 q0 ^２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
- P3 v  E) {0 [1 w3 I, r( h3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

" x" ]2 K/ v+ D1 X; S/ A$ O你又偷换了概念。
/ e0 t& o) b2 Y, k我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”

这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

$ W2 o6 Q; a1 \2 d3 P不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
+ m8 Z& o- Z# ]: @Rapala 发表于 2010-1-27 12:10

' q+ _* p7 m  \& U* a: u, J恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
6 N8 t9 e4 k1 ~, e& C$ L; L) k
8 m" A/ M  L6 V7 ^我38楼的条款你是否答应？

张玉

３。５９％的５年固定 /  
5 M9 h# `+ \- @* d' b3 q6 L% F7 Z( H. X是哪里啊?　　

Rapala

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
9 P/ O3 y( l8 a# E/ I
" O7 W. k- k, F我38楼的条款你是否答应？
0 \3 V$ C* T8 K* D7 L小黄 发表于 2010-1-27 18:27

你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？

要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala

你又偷换了概念。
0 M; H# S9 \& P, W我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
5 j% \) a) v" P9 t4 c你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”

) m7 U0 a% w" W5 J这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
" O4 y* P- U/ J( v小黄 发表于 2010-1-27 18:23

看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet

继续讨论呀！
1 d  I) O' ]6 K+ I这帖有用。