浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace

虱目衣带
# r. G( Q+ P; oRapala 发表于 2010-1-23 15:28

. ~2 b1 N8 ?8 N8 NOh I know what that means now.

Rapala

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
8 g. ]7 {7 \2 k8 i
4 P2 L. e, W7 u: U% \如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
" K1 R# `; y! m小黄 发表于 2010-1-24 20:46

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
/ N) F0 f$ I' i" c& c3.59%
5 D5 W9 M: t4 i. S& P
& g* j( f1 F9 s' {5 M* yVariable 　p = 2.25 %
- W" M. D0 u# {2 j　5 Year Close        
( i" Y  R" J/ A1 [8 DP-0.20%

* j$ o/ h7 l& ]1 L5 J# F) p% }5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算

这个讨论有意思。

如花

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
2 O& C/ g! S- B) p7 V3 q3.59%
5 L+ T0 o+ ^1 Y
1 @4 l+ ^8 z. E7 o8 y4 ]Variable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
P-0.20%
7 K3 {2 |  E2 a3 I
5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
  z1 D: ]9 g% C2 e4 j  ~这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
; {3 M# [/ T0 @1 G5 G; ARapala 发表于 2010-1-25 08:54

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？

2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
- u1 c; u) T8 ]6 j+ I4 `, j
0 N+ Z' T7 Q0 ~6 q3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
如花 发表于 2010-1-25 10:33

( f) Z( ^: E( N+ O/ z5 V不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
* r4 L- M/ H. \& A5 u9 h$ q所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala

2 W( T  z* Z. z- O( X7 S' Y& [

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
6 A9 h2 K6 C/ ~# K" Q) S! `
2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。

+ Q( s/ l8 D0 j; L& R$ [+ S3）你的账号于我无用。还是 ...
小黄 发表于 2010-1-25 18:26

7 Z8 q# \4 B. N7 Y; o7 O' |我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。
! {% t" _# l/ \4 g! \; j1 t7 Q
贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。
2 E9 B- @  a% T8 F
计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
5年varible, 把不同利率乘以时间相加
另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
Rapala 发表于 2010-1-25 21:59

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。

# \/ \0 Q! R' s5 L我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2） 固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
3） 浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
# F6 B- q# B' _0 M: D% O. T  Q4） 算5年终止时的贷款余额。
) I7 }8 @9 |3 y3 _5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
4 N  K) L* C3 U
! B$ _3 V; J! K# _  }5 x) p我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2）  ...
1 f2 J- ^4 @  Q2 e小黄 发表于 2010-1-25 22:49

# G+ k0 x% P% l) U3 }) z看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！

你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

0 j" R4 J# w' t9 {$ ]8 g浮动任何时候都比固定利率要好。
) b+ B1 ]" ^# t
换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄

+ v5 o6 G7 T7 a: T) {

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
$ O! U2 ^) g; L. M# T3 ?8 u) m5 d$ b
你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

浮动任何时候都比固定利率要好。
8 q% G9 @, ~2 m/ w! e
换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
8 O% n( B; t5 p0 r/ `, q8 YRapala 发表于 2010-1-26 08:49

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈

39# Rapala
* `) L- e& g1 u
看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。
2 `, ?" A% t2 s6 p. D+ K3 x6 b
& ?" ?0 e9 B( j2 k! D9 c6 R有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：

. j8 E# a$ Y7 c) g+ H3 P% ?" {期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚
. @# s4 \' H' ?% f5 C/ }
发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。

* ~) f* I3 J' t. I3 R$ z. `3 \我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的 或者干脆改成浮动。

银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成
0 X3 C2 i' G2 q; \+ d9 g$ p0 v* n- w+ q
! F8 ~& Z( }6 Z) [" c  HCLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。
  E- h# R8 j+ ]
+ Q. V$ E! F# Y问题：1  她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
$ x0 J* A8 ?  O7 L2 j1 G( Y  P) q' {6 ~9 P      2  到底该选哪种好呢？
) N; o1 h7 v. `' a6 f) S! E1 h
$ g5 K/ ]5 n; ?3 P6 u谢谢各位！跪等答案！

小狗妈

41# 小狗妈
3 K% c5 Y7 X2 B
+ S3 h; G9 Z' j7 p  Q! o2 \8 W. t$ d我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈

期房选浮动是不是太冒险了呢？

还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄

期房选浮动是不是太冒险了呢？

4 f" A8 o0 |( ~( ]( T. V8 _& C还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？
2 T: ], l1 w- c6 X小狗妈 发表于 2010-1-26 19:14

这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。

- z. G0 B; b' t" k; e当然，只是一家之见。

小狗妈

谢谢黄教授指点。
0 l1 t* D* B. U, k" a5 x$ g) l  d
但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。

我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。
6 O6 B9 G: @8 h% T: X% e- W2 r- w
银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于

' o; [' ^/ x8 s+ z' TFINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。
- z$ b# R/ @8 ^' o1 f. M
我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala

41# 小狗妈
* {  t4 C  Y/ Y2 ?, J  g你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。
" f$ e" K) e2 `6 u1 D+ ^" k
; ~, M: `, Q$ c根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。
# T, c5 U3 ^; R/ p% z) R" |. Y
１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。

２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。

３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
1 a* T+ C+ [5 S7 i3 p, I- f小黄 发表于 2010-1-26 18:52

) I# Z+ P* K0 L黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

4 R+ \0 E" L# r那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
4 j& M9 R: W0 v, H
; X1 O/ b; `) X  y( R/ ?/ m那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
+ C7 |: M. Y7 ?% K+ u如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈

谢谢大师指点。

只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99， 而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
7 y0 j2 O& M1 H" y0 H2 H) Z: V阳光沙滩 发表于 2010-1-27 11:12

& V: K7 ]9 M& e# o3 c黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
2 d2 a5 S: t+ d# _
3 {* s7 X0 T1 `* I( \& \% |不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：
7 h$ m9 ^3 O2 w, r- l
１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
" W$ G- f& z, W7 B/ j7 N  Y3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
1 L8 \0 Z4 e. i: n3 a2 P& B& c
那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
$ n. `! q2 K9 g8 H那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

( Y) F; ^( B  H8 P" R" m. T你又偷换了概念。
+ ^) R1 P% Y* R* N4 M我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”

这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

/ {4 a$ _+ i8 }) t不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 12:10

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

我38楼的条款你是否答应？

张玉

３。５９％的５年固定 /  
是哪里啊?　　

Rapala

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
1 f- j$ s0 {4 t
7 H) S) Y( U8 Q9 @' z) ^% E8 a我38楼的条款你是否答应？
- Q) Z6 l0 q6 T: o2 w小黄 发表于 2010-1-27 18:27

你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？

) E' D" F, s5 u* \要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala

你又偷换了概念。
我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
; T! O3 D6 u$ i2 w# A! j  b; @( [你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”

4 [7 h4 I% t0 e这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
小黄 发表于 2010-1-27 18:23

看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet

继续讨论呀！
) ]  Z7 x" U% Q& H( m这帖有用。