浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace

虱目衣带
  D% c, [% P9 E$ h0 C# ]* ZRapala 发表于 2010-1-23 15:28

Oh I know what that means now.

Rapala

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
# Q# Z0 C" r8 `& X0 |6 y
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
9 S' k- }: {- U4 l% }# \小黄 发表于 2010-1-24 20:46

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
3.59%
+ e0 \6 ?2 E4 n3 o, m! `
Variable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
  K2 s6 t  W% G- N6 BP-0.20%
) m, M3 n0 y9 d1 G
5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算

这个讨论有意思。

如花

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄

5 year fix 30day Close (金融机构)
1 w6 Q; v6 \' b, X4 U: b$ T6 h+ |       
3.59%

Variable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
P-0.20%

5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
* [7 F6 a& c- F$ @/ @这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
2 V9 @/ E3 f) W1 \Rapala 发表于 2010-1-25 08:54

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
) F# s6 E9 ]4 ?% b9 |
2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
$ s2 J0 c1 W( U8 q' O
8 P9 f3 X9 m  O4 C3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
) E) M4 s( m0 a3 y& \: ]7 ~8 @5 H如花 发表于 2010-1-25 10:33

不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？

2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
6 W1 T+ A# P9 Z
3）你的账号于我无用。还是 ...
小黄 发表于 2010-1-25 18:26

# D, G+ y& L9 z3 Z我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。
, V( H- ?3 o* k
贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。
3 h+ g; _1 L" H; s! X% g
计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
5年varible, 把不同利率乘以时间相加
另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
; l% V3 w, `+ U( L4 ^/ JRapala 发表于 2010-1-25 21:59

! R4 `7 z, K8 b9 D* b+ O最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
0 L* ~6 p% _! _% i! a& ^. p. ]  G& B
* m+ [5 u* o2 r" y% X0 E( A7 r我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
) P. s* `8 L7 d& S! e2） 固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
3） 浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
6 m- B- x3 Z' r7 N4） 算5年终止时的贷款余额。
5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
  l3 E8 W: `+ {8 i( A" o
2 q2 Y% k$ }- w' [8 U  }" C我提出的条款是：
( X8 j) F1 R/ w: Y1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2）  ...
2 J6 W8 A+ u: d4 g. @小黄 发表于 2010-1-25 22:49

; ?: X, q# i" a9 a* a) h$ }" Y看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！

你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：
3 G. t* ~6 Z/ |8 B/ X* L8 z5 z
浮动任何时候都比固定利率要好。
% v7 j- e1 C9 \5 o$ W0 r) b
/ u, x( Q1 @1 z# P# ~  Y换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄

8 G; ^! E0 l$ i0 i/ G6 t! L

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
1 S6 \, Y/ v3 V% F
, L# N0 J- k9 O) G/ A9 q$ P你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：
/ s" f: h2 w! m. N4 T% b5 m
浮动任何时候都比固定利率要好。

换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
Rapala 发表于 2010-1-26 08:49

8 \6 h2 |0 ^. h4 Z/ F1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈

39# Rapala
3 ^, I  p+ U. n8 }3 I' t& v* @
看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。

* X7 [$ u! H, q% |" A有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：

期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚

# H  e8 t! G, b/ G发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。
/ |2 N3 [2 }) @( j6 y! j
  R' \6 F9 Z' O$ Q$ a0 O5 e我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的 或者干脆改成浮动。

银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成

1 s9 `1 l" L* O+ h* a8 r& C2 u! E5 nCLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。
  X/ f5 I9 T8 E, k/ v4 g/ a+ x
9 x/ d. h/ A4 r6 O问题：1  她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
* g* m. G/ D  I      2  到底该选哪种好呢？
/ G6 D2 y. x1 N( K' ^# r8 P
. u. }; l! ]# @6 Y4 O  d* ?谢谢各位！跪等答案！

小狗妈

41# 小狗妈
; i( R! C1 G; {" l  z( S" o
我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈

期房选浮动是不是太冒险了呢？
2 e# J7 }8 T+ Q. K
) n5 n4 g* p+ |) u. j# T' {还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄

期房选浮动是不是太冒险了呢？
( f) U, j! c/ u
还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？
7 o' L$ I/ g7 U% R: d/ v, C2 l小狗妈 发表于 2010-1-26 19:14

) N- y- K, ?5 K7 j这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。
: z# v  t& F1 S; t- @% A
! e8 \+ T. ?) L9 B- Q- U4 y当然，只是一家之见。

小狗妈

谢谢黄教授指点。
9 E, ?5 z/ K! D! {1 \
但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。
' q# J# m* m6 I4 n- M7 j
1 y- w: j5 i& L# G我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。

0 @, z1 P5 N* i% d4 L; q银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于

* {) Z1 D; A* p. X9 G& w8 M. RFINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。
) q5 R5 b+ q9 _2 {
2 ^2 j5 H! q: T' M7 v我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala

41# 小狗妈
你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。

; x) C: w( J4 T& _根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。

１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。

２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。
5 S) A2 y4 N( x5 d! X# n
３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
小黄 发表于 2010-1-26 18:52

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
" ~. W% d& X9 ~& ]
那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
6 b+ v8 v* i" X, U1 I; G% \9 ?
/ e" q3 J  k7 c那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
4 x# K  \4 A: `8 l. ^那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

6 o/ s- R2 f5 _6 ?赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
5 Z  E- }" S) {8 N如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈

谢谢大师指点。
- Y* i! k2 j) Q% N; ?! o3 p6 }5 c
/ X1 ^8 {+ ?/ K# o% [只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99， 而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala

4 m: b2 F* g% ^9 g$ |

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
1 J: F' k& q7 B如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
5 d1 q; t+ z2 b4 R7 l9 `阳光沙滩 发表于 2010-1-27 11:12

8 `) r% W6 P! B- e# _9 ?+ z黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

7 L8 I6 n( ~/ Z  t+ L如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

( i9 \; R. Y8 G9 p不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：

１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
+ j" U+ F- B. S/ |2 K+ B7 W0 X( v  B" a4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
# v" F7 `# u. W$ q那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

4 s/ u' M( f& i* r" B你又偷换了概念。
4 e( X7 I6 v9 b4 i我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
. T- w7 v* e$ q& t/ T' U# `  A) c你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
3 o- ^& h% F: m" O8 q  i2 Z4 u+ ~
1 ^3 N# U  S( Q  Q这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

+ m" f" i5 m! T+ y如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
! S4 |4 \) x; a/ K% L0 @" c1 o
不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 12:10

! g% I+ M; l, n恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
9 ^% p% R! n+ P
  U% ~2 t" r' b2 }我38楼的条款你是否答应？

张玉

３。５９％的５年固定 /  
是哪里啊?　　

Rapala

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

我38楼的条款你是否答应？
9 K4 m( d) t$ E& ]# {/ k小黄 发表于 2010-1-27 18:27

你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？
; B' P" ^4 t- R* i( \# R
要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala

你又偷换了概念。
$ k2 D2 M& {. R) e. Y  e0 U/ W3 E我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
2 g9 G9 o* X7 w% \# |/ d% o' T! ~% s你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
0 k& J4 V  y8 ]& k2 H
! U8 h+ D8 e1 B7 ?9 d; H) [$ V这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
. u, P: w4 r' u/ h& @9 v小黄 发表于 2010-1-27 18:23

- {3 _- n  L, ?9 S4 e2 c  d- d看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet

继续讨论呀！
) H) C, h9 @) G" d  v这帖有用。