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楼主: 紫光

感概万千谈房市

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发表于 2009-10-29 18:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
家庭收入上10万的老外并不是那么多的,中国人可以一家两口都去工作,但不是所有人都这样的。$ U/ S. k% N/ F
考虑到平均收入情况,房价还是很高,当然和中国比不算很高。中国人可以不吃不喝买房,但老外不可以。
6 x" v+ V' J0 G) w# j( X( R  x% w你只是以中国人的想法来对本地房地产行情进行分析,但中国人在买房市场中只是那一小部分。或许在温哥华可以左右行情。4 u; J7 Z3 O- S  o7 o7 X' _
每天中午的新闻的财经板块,都在强调危机并没有那么快过去,现在的情况并不是那么乐观的。当然他们可能是错的。
% M% @2 w1 ]. U, J" [9 u5年前不知道吃饭多少钱,但我知道4年前200元的东西,现在肯定是不需要600元去买的。
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发表于 2009-10-29 18:55 | 显示全部楼层
看样子,还是欧洲一些国家对市场管理到位啊。
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发表于 2009-10-29 20:58 | 显示全部楼层
在国内大概经历了两次通货膨胀,88年,和2001年。工资在大概五年左右的时间内翻番,88年之后逐渐房改,2001年之后全国各地的房价暴涨。都说经济危机十年一次,我看2010年过后经济慢慢向好,房价肯定会涨。
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发表于 2009-10-29 21:49 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
一年买一个房子,还是公开的秘密,。。。。
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发表于 2009-10-30 07:10 | 显示全部楼层
这样和你说吧。每年,我的房客帮我在MORTGAGE里面付掉的本金就有6万。每月租金盈余1000, 每年1万2。合计7万二。这还没有算两个因素
: T; ^9 J4 F5 A1 g- r: O* S1。还本和盈余每年递增(因为利息少了)% l/ @6 z1 c# V! k
2。房子涨价本身。
4 T  f( l6 @7 ^BMO 发表于 2009-10-29 19:20
7 O% R# ?( S8 M5 w) f3 Q
What is your discount rate? " e" `1 E* ?/ u$ u* t! H
What is your projected discount rate for the next 10 years?
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发表于 2009-10-30 07:19 | 显示全部楼层
我总结了,这个紫光总是在房价要跌的时候跑来忽悠大家买房。这比去大家口袋里抢钱更恶劣。
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发表于 2009-10-30 07:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说得好。我们看房子价钱不能只看本地。还要看其它城市和国家。资本就是一碗水, 往地上一泼,他自己找有坑的洼地。它可以从股票流到工业,从能源流到房地产,从温哥华的房地产流到EDMONTON房地产。经济学上叫水波效益 ...( p" n$ {. p" ^; ?& H3 I
BMO 发表于 2009-10-29 17:13
% ~; p. ~* m" |( T

/ {& o5 ]) F1 m( [5 o4 P' b
, F2 l1 }, \; }4 H& z( ?& J美国那个被雷后精神崩溃,开枪杀同事的哥们就是因为买了19处房产。
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发表于 2009-10-30 08:01 | 显示全部楼层
美国那个被雷后精神崩溃,开枪杀同事的哥们就是因为买了19处房产。9 p  ~" \8 }6 Y. f, I4 U" q# j
nmzqswy 发表于 2009-10-30 08:24
2 m+ V) z' _; O. @
他就是一个最好的反面教材.
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发表于 2009-10-30 08:05 | 显示全部楼层
你所谓是买一个押一个,用equity做downpay再买吧。
' a7 s+ p3 c& p& {" V
3 L* z+ m) N; _% D2 _& w2 K7 t我猜你第一个是2000以后买第一个房的。因为你不知道利率高的时候可以多高。当政府不得不提高利率来压制的通胀的时候,你就会发现你的按揭供款额会暴涨,而租客 ...
1 `( i# `3 t# [: _8 A小黄 发表于 2009-10-29 18:36

* E' g5 z+ r7 {如果提高利率,比如到了07年最高时候6。25银行的prime, 拿浮动的一般可以拿5。5%,定期5年的5%,对贷款人并没有太大的影响。如果再往上提高利率,通货膨胀肯定很厉害,那房子早提前涨上天了,比如翻了一倍,租金就算没有一倍,也有50%,没有看到房东有什么难处,最不济还能卖一套房子或者用LOC去还贷款。
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发表于 2009-10-30 08:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说得好。我们看房子价钱不能只看本地。还要看其它城市和国家。资本就是一碗水, 往地上一泼,他自己找有坑的洼地。它可以从股票流到工业,从能源流到房地产,从温哥华的房地产流到EDMONTON房地产。经济学上叫水波效益 ...
: J) A# W$ R: J& {1 XBMO 发表于 2009-10-29 17:13

4 [, G& `8 A1 w8 F' _8 m4 j' m' m你在赌博。
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发表于 2009-10-30 08:10 | 显示全部楼层
5年前不知道吃饭多少钱,但我知道4年前200元的东西,现在肯定是不需要600元去买的。
4 f8 D+ `( X' p* ^  ?$ N4 o' @牛肉粉丝 发表于 2009-10-29 19:33

4 u- w# [, ~- Z* `* k5 Q
. e  B$ Y4 Z% F; G3 |2 Q他说的是5年前没有工作,我记得我那时候确实是200多/月吃喝,现在已经提前过楼主说的5年后的生活了1000/月,不是说物价涨了5倍,外面去吃的次数多了。
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发表于 2009-10-30 16:04 | 显示全部楼层
在国内大概经历了两次通货膨胀,88年,和2001年。工资在大概五年左右的时间内翻番,88年之后逐渐房改,2001年之后全国各地的房价暴涨。都说经济危机十年一次,我看2010年过后经济慢慢向好,房价肯定会涨。4 f( t- _# Z: w1 L7 o
人@旅途 发表于 2009-10-29 21:58
8 m9 z; _2 i/ M# g% h/ t/ q
我的一个同事,80年代中期来到Edmonton,当时他拿2万左右,房价在10万,当时他感慨买不起房,准备到小镇上班。但后来工资涨了不少,但房价并没有涨那么多。他也才在Edmonton买了房。
& |) ]# X/ L" ]不见得所有的通胀都是房价涨幅大于工资涨幅的。
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发表于 2009-10-30 16:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
他说的是5年前没有工作,我记得我那时候确实是200多/月吃喝,现在已经提前过楼主说的5年后的生活了1000/月,不是说物价涨了5倍,外面去吃的次数多了。
' |) ?, o: ?' e  P( @" pRapala 发表于 2009-10-30 09:10

1 y$ g- ?2 e7 K+ {; t8 t他是对比了不同时期的房价,物价。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2009-10-30 20:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果提高利率,比如到了07年最高时候6。25银行的prime, 拿浮动的一般可以拿5。5%,定期5年的5%,对贷款人并没有太大的影响。如果再往上提高利率,通货膨胀肯定很厉害,那房子早提前涨上天了,比如翻了一倍,租金就算没有一倍,也有50%,没有看到房东有什么难处,最不济还能卖一套房子或者用LOC去还贷款。
6 ~; L. t3 {' z& @/ \! DRapala 发表于 2009-10-30 09:05

( ^6 W& f! A; u2 p5 Z6 o, F1 C; N+ B9 c& k4 f" T( s
这里面牵涉到杠杆问题。如果你用比较小的杠杆,20%首付,5年还清。当然没有什么风险。可问题是,这样你的投资房cash flow为负,租金肯定不能弥补按揭。更何况,如果要那么多首付,也不可能每年买一个。
" |9 q' w7 O; ~. z$ E
" q0 r& K" |/ Q3 E( r$ P5 }就以一般的家庭,10~15万年税前收入,如果有孩子,有自住房的按揭,每年最多2万的存款,那已经很节约了。要“每年买一个投资房”,必须:3 t( W& E  k, D1 \8 }$ a6 O
1)要所有房子都至少接近于收支平衡,就算是negative cash flow,也必须是很少很少,否则5个10个房子累计是不可能承受的。要达到这一点,唯一的办法是延长还款期。5年10年时绝对没有可能。就算是30年,收支平衡都非常困难。3 P; l+ e& C" X0 s3 h
2)首付必须少,以20万一个算。5%也要1万,还有CHMC的费用。7 p! f  f: B- F) [7 y6 }
! A. I) p. Q$ p1 h1 T
这样就出现问题了,你对利率的计算,不能只看近期“高点”。这样,问你2个问题:
4 B* g* I" h6 E1 N9 O: k& C1)假设30年的按揭。温故知新,请问你知不知道过去的30年里,按揭利率最高是那一年?是多少?
4 x) w! \; E- c& G  E2)在通胀最高利率最高的那几年,房价涨了多少?
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发表于 2009-10-30 22:55 | 显示全部楼层
When 通胀, the house owners with huge mortgage gonna be very hard. And because the interest rate increased, nobody gonna want to buy a house if he does not have enough cash. Probably the house price gonna running lower.... because the demand drop. No good, no good, be prepared!!!
大型搬家
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发表于 2009-10-31 15:01 | 显示全部楼层
if you donot have 25%cash why you buy house for rent .when people buy house for rent tthey must be have 25% cash.they just keep money not go down!
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发表于 2009-10-31 19:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 Rapala 于 2009-10-31 20:12 编辑
  D; J' r% w" b- l. J" z
这里面牵涉到杠杆问题。如果你用比较小的杠杆,20%首付,5年还清。当然没有什么风险。可问题是,这样你的投资房cash flow为负,租金肯定不能弥补按揭。更何况,如果要那么多首付,也不可能每年买一个。
# m+ ^: i1 _! ~* q, m6 m8 }3 g6 U7 k# [8 j& y6 ^9 ^
就以一 ...3 `+ n! k/ Z6 q
小黄 发表于 2009-10-30 21:05
' o5 o) F5 Q# e: l
你说的是极端情况,也就是利率涨到10%以上,其实我敢说,10年内没有可能。因为各国政府都吸取了历史教训,宁愿高通胀也不会提高利率到极端去压制。
3 A' j" a0 |* t1 M( l+ m- h! [1 q* U" L& \& H/ ^1 V  j8 Z
再说了,一年买一个房子,碰到高利率的年份,也就是一个房子需要renew,把其他房子的利率平均下来,还是可以负担的。
: S- G: J( n+ E% a- i2 j
* x& l7 ]4 d- R2)在通胀最高利率最高的那几年,房价涨了多少?
5 L' }" ?# n4 S, C; @3 }0 u8 B不光要看那几年,要把前后几年的一起来看。通货膨胀意味着物价上涨,工资最终会跟着上涨,最后导致房子上涨。比如说现在,通货膨胀很低,为什么房子还是上涨呢?温哥华和多伦多比去年同期已经涨了20%了,出现抢房子的现象。根本原因是通货膨胀,有人会问,现在通胀率很低啊,但是你忘了前几年的高通胀导致最后的工资上涨,由于07年全世界环境造成的打压,积累了大量能量最后在09年爆发。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2009-10-31 20:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2009-10-31 22:08 编辑
% B3 \) ]- V$ ?
你说的是极端情况,也就是利率涨到10%以上,其实我敢说,10年内没有可能。因为各国政府都吸取了历史教训,宁愿高通胀也不会提高利率到极端去压制。
- \$ R3 w! i4 f8 {' I. {+ m6 |9 k  z* q+ e  Q9 J
Rapala 发表于 2009-10-31 20:04
( I- [, n# }: n4 J
按照你的理论,奥巴马就是天才,而里根是白痴?我告诉你,里根不是白痴,他的智商高的很。他提高利率不是为了好玩,是没有选择。美国经济建筑在美元信用的基础上。虽然现在信用已经打了折扣,但还是比别的国家强。
2 k( ]: v5 Q# T. D; h: S
0 I+ z* t6 I5 s等到真正意义上的通货膨胀到来之时,他不提也得提。通货膨胀具备正反馈效应,如果不提美元就真的会和里拉一样。古今中外还没有房市崩盘造成政府垮台,但通货膨胀造成政府垮台比比皆是。4 }/ T& F+ E+ m. u) @# `/ A

+ l8 Q2 t  W: Q" o7 C况且上一次的高利率可不是10%那么简单吧?Fed rate在1982年是18%,5年锁定是20%吧?按揭利率超过10%的时间跨度达到5年以上,而且在期间房价只跌不涨。
5 z, g" ]( ~  G" \9 h% s+ I, O9 j( L! X7 A$ F+ u# `
我们就算假设这次高利率只有上次的一半,就是10%,那么每月还款多少?投资者自身的日常开销本来就更紧了,根本无法承受这样的按揭。- z; Y: N( T% f, J% w! O

! `& @0 y. w- G2 [( {
2)在通胀最高利率最高的那几年,房价涨了多少?
6 H. s' _! A' ~( Y- z不光要看那几年,要把前后几年的一起来看。通货膨胀意味着物价上涨,工资最终会跟着上涨,最后导致房子上涨
% Y; A% }& u) ?
5 r2 V* X" b9 h- v7 I
请注意,你自己用了“最终”二字。工资“最终”的确会涨。但工资上涨是通胀的最后一环。租客都是工资链最底部的人,他们能把食品涨价对付下来就谢天谢地了。等到投资房的租客最终可以承受更高租金的时候,投资房已经被法拍多时了。房价当然“最终”也会涨,但那又是多年后的事情了。你的因果关系没错,但忘记了恢复牛市是个长期过程。而房贷是要月月还的。' }& x' D9 r, Z) e0 x9 A# [" {0 P0 A. @4 r
# A$ t0 P8 x' A4 s7 o6 ~6 Y
归纳一下,不用高杠杆就不可能每年买一个,用了高杠杆有点风吹草动就完蛋。你所谓的涨工资涨租金取HLOC,都只对低杠杆的投资有用,高杠杆的根本拖不过3个月。
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发表于 2009-11-1 08:54 | 显示全部楼层
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发表于 2009-11-1 09:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄的分析很透彻,杠杆确实是双刃剑。
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发表于 2009-11-1 16:16 | 显示全部楼层
按照你的理论,奥巴马就是天才,而里根是白痴?我告诉你,里根不是白痴,他的智商高的很。他提高利率不是为了好玩,是没有选择。美国经济建筑在美元信用的基础上。虽然现在信用已经打了折扣,但还是比别的国家强。 ...' Q- r! a! N- W, B. D! i
小黄 发表于 2009-10-31 21:57
  ?- S! e" c# V
说那么多没有用,事实上06,07年的高通货膨胀,粮食涨100%,有色石油都是翻几倍,也没有看到有多大的利率涨幅。中国产品限制了西方的通货膨胀,这是里根时代没有的,要辩证地看问题。
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发表于 2009-11-1 16:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
佩服Rapala敢想敢做,我虽然有时也这么想,但没胆做。历史不会简单重复,一战二战相隔那么短,而第三次世界大战看起来遥遥无期。人类学习得很快,高利率的时代也许一去不复返,这个世界总是撑死胆大的吓死胆小的,我们永远不能明白别人为什么能赚那么多钱。
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发表于 2009-11-1 16:55 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
炒楼的当然有亏本的,但也要看到大部分炒楼的都在那儿偷着乐,这个我要佩服一下温州人,活该人家富得流油。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2009-11-1 21:13 | 显示全部楼层
佩服Rapala敢想敢做,我虽然有时也这么想,但没胆做。历史不会简单重复,一战二战相隔那么短,而第三次世界大战看起来遥遥无期。人类学习得很快,高利率的时代也许一去不复返,这个世界总是撑死胆大的吓死胆小的,我 ...; i" M7 p4 {' p3 k/ k4 h; q$ J+ U
happy5885 发表于 2009-11-1 17:36

) `  K' W6 V* L/ H# I/ J$ d8 @  M( X所谓“历史不会简单重复”,你不知不觉用了双重标准。给你总结一下哦,你的逻辑就是:! b- O# P# S7 `1 {7 U# |1 N. v
别人成功的历史,会在你的身上重复;别人失败的历史,不会在你身上重复。8 v" H, t8 _9 Q7 }7 ]- @
9 D+ A9 s. D/ t: |# K5 [  r' d; l
如果认定历史不会简单重复,那么一个最直接的结论就是,在阿省人的炒房意识已经被唤醒的今天,要再投资房地产,亏多赚少。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2009-11-1 21:16 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
炒楼的当然有亏本的,但也要看到大部分炒楼的都在那儿偷着乐,这个我要佩服一下温州人,活该人家富得流油。6 S% ~9 g3 x5 n5 ]8 @5 e
happy5885 发表于 2009-11-1 17:55

0 ^* T, n. W  M% w) K赚的爱吹嘛,沉默的是大多数。6 m: }- t; w* z) G$ `$ y" C
真正意义上的炒家,的确是发财了,发的是毫无经验一心发财高位接盘的人的钱。
鲜花(20) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-4 01:05 | 显示全部楼层
48# 小黄
9 U; R# q# {" I( {8 ~1 Z; V9 f8 {2 P+ c$ s% s, \1 n

2 P& M1 W8 U- _; W; U& b6 Z; u* b
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-4 10:05 | 显示全部楼层
永恒的话题
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-4 15:54 | 显示全部楼层
Good points.- B# v8 j3 ~4 ~2 _
Ding 紫光 and Rapala and  小黄 .
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