小议房价与新房开工量

Z

原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表
& p# \" ^8 a+ c" |( C& M
8 l6 x/ K0 J, e% h/ }: b6 e感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

. W' |  |: p9 `; ~+ y
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。
, R, z' r. s& Z" ?0 _# o2 V
如果你认为46万是合理的，价格会收敛于46万，出于收敛性的考虑，那么现在可以抄底。
& g- P3 C. e) `2 k9 `如果你认为40万才是合理的，价格会收敛于40万，出于收敛性的考虑，那么完全可以等到35万再抄底。
. F; F0 |* B, G0 v
7 r1 i) r1 ?- t判断底部，就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。

青萝

紫光

看来看去你的意思还是明年会跌。
' a$ {8 S! d# C' d今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表

! j) |+ m5 }& ?- v" q2 p
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

0 u/ J' S9 ~! L8 X/ ?好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。 ...

很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:

新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
  U$ L  j) @" {/ _9 j
# u& R, B% K2 |9 ~+ D如果最近周期＝２年，
9 M/ y' E9 ?! A) g/ O通膨＝３％／年　　
- }, w1 d' b  {" B2 F6 W最近周期的高峰＝５０万，
最近周期的低峰＝４０万，
9 b! y, \& A# y0 N那么新稳态＝４５万+１．２万＝４６．２万．　
4 L  S  g2 W) `% z! m- ?, j
  {4 M( _% p! V- k当然这也只是个参考而已．因为所有的因素都是变化着的．大家千万别拿这些数字当真，这世界上还没有见到靠＂计算＂发大财的．




& Q3 W7 w7 q5 g5 W  A
　

牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
& P$ n- P' x* h0 Z; `看来看去你的意思还是明年会跌。
( z# u3 ~- r: i今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

) u0 O. d3 g( l+ e  D: z比我强，我嫩是没有看明白。
5 y( R# k1 a* U. i
9 `9 |/ c$ X0 Q2 ^4 Z/ s我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。
9 l# B5 f& N! k5 F
炒股的人都知道，庄家先把股票拉高100%，然后下调20%平台整理几个月，如果大市行情好，突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了，那时候看石油走向再做预测。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表
6 a9 l7 L* s: r% j( Y+ o
4 D$ \  T3 B$ O
; H3 _5 C$ Y5 d3 H& s* a/ M很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
# |% G" y. s+ |1 e* n" H" p
新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
$ p6 L# W. y7 L0 T. J9 l$ q
如果最近周 ...

7 O8 O, U# z9 E3 @问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。

至于2008，我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此，变数仍然很多。就说2007年是先涨20%，再跌10%；那么现在2008初，论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%，也很可能是先跌10%，再涨20%. 对于50万房子，10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变，无非预言。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表

: f& P" O+ g' Y; x1 W' `: L

我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

' i- ~! }; r5 V2 Y您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
0 [" X4 M" m' W8 e那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表
; Y7 @5 A# P. y" x' y/ ]# _% Q

8 S- f  Q0 @; W% L6 |0 Q问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

6 Z  h( t; c; k
$ z& a  y% W  [  ~$ g我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
9 V9 g( s. k, K0 [多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.

邮差

& R' H5 I1 B  [3 W& h1 Z
3 V; I+ d$ S: V" C  ][ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表
- \1 o* i' O! R% p
3 ]3 K: }- r5 M0 @, p
您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
! X# F7 G* y( A- n那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。
# h3 W+ v4 l' [* x% @
2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

调整过了也就是下跌结束了，当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了，我觉得已经快到底了，逻辑没有问题，你理解有问题。

有空儿

倆大高手切磋中，崇拜！

yj151

: C5 U* k- P+ s* Y* k) G, D
房价有高涨时，必有回落时，价格总是围绕价值进行波动的。

挺好

很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外，供需矛盾才是主要问题。