小议房价与新房开工量

Z

原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表
" A, m( C- j, r/ ^% P9 I
感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

6 w0 J; L3 Y) r9 j' l我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

$ y9 w: c4 ~9 _- M$ ]2 `$ ~/ W3 v5 P好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。

8 P* e; X1 N0 r6 F. F如果你认为46万是合理的，价格会收敛于46万，出于收敛性的考虑，那么现在可以抄底。
如果你认为40万才是合理的，价格会收敛于40万，出于收敛性的考虑，那么完全可以等到35万再抄底。
5 _2 ~; \: {& b8 Q  W# U' s
9 i9 i$ ]! a# L1 m判断底部，就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。

青萝

紫光

看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表
' R, }5 w$ h1 M5 d
2 \8 R5 M1 K; d0 ~1 m8 v, t- C
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。 ...

  X/ g0 K( ~. E4 y/ M& }3 y
很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
9 m& s2 h. @( Q* v+ _
3 Z" J  v0 n: z0 K% C新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias

如果最近周期＝２年，
通膨＝３％／年　　
4 A2 m% m: V% J5 H7 N* A: N/ L最近周期的高峰＝５０万，
, V5 @* V$ Z# \, o最近周期的低峰＝４０万，
3 w4 l0 N, ~7 s9 k. [那么新稳态＝４５万+１．２万＝４６．２万．　

当然这也只是个参考而已．因为所有的因素都是变化着的．大家千万别拿这些数字当真，这世界上还没有见到靠＂计算＂发大财的．


7 F. v: Z! f5 f  P


　

牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
2 b. f/ F' m/ F7 {5 o7 Y" R; Z/ w看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

比我强，我嫩是没有看明白。

1 I+ B2 r0 O1 K' d我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。
' }1 m1 q7 q) A7 r% _
炒股的人都知道，庄家先把股票拉高100%，然后下调20%平台整理几个月，如果大市行情好，突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了，那时候看石油走向再做预测。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表


很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:

新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
; a6 t. t% D  Y/ q" B
& r1 w( f6 g. s- o* Y/ y8 A( L如果最近周 ...

" w" w% L" G$ j9 R+ ^
问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。
) B6 q  E$ v, w; v
至于2008，我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此，变数仍然很多。就说2007年是先涨20%，再跌10%；那么现在2008初，论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%，也很可能是先跌10%，再涨20%. 对于50万房子，10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变，无非预言。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表
% H5 D# _5 e- p3 m2 l2 J% K


我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

8 L, _9 s( }4 N9 l" ^您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
5 }9 s( W% n! N4 D7 i那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。
; v0 I* N2 h) s% e2 h6 e  n+ H  e
2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表


2 g% Z9 k, i8 m  ^/ B问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

. E& q. l0 s/ |
我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.

邮差

* M2 Q& a  D8 n8 p6 f3 ?/ c
[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表
7 Z- h! O6 R# i- Z, |9 k. v: _
2 |% d* k  [! T4 k
您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

& O4 a5 B' [% T2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

: |8 R: E: R/ m; q* b调整过了也就是下跌结束了，当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了，我觉得已经快到底了，逻辑没有问题，你理解有问题。

有空儿

倆大高手切磋中，崇拜！

yj151

9 ]3 ?8 e, e! S; H8 ?. h8 @6 E1 q房价有高涨时，必有回落时，价格总是围绕价值进行波动的。

挺好

很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外，供需矛盾才是主要问题。