爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
$ [$ B# s" K4 P  r
有两个相关问题请教：
) p, s  i% y% K% }/ H/ M
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
) q6 T4 [% T6 |: G# n
$ J+ {* v8 F' g% ~" ~2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

' f% B- g& p) n$ y/ e# D请参照前文（第一部分），有关数据如下：
, V/ I1 H1 o' [6 ]: H7 d; v" X# w" U
3 k7 m0 D  M. |& N- cYear                      housing start
" _8 I8 c. o2 @, p
2002                       12581
2003                        12380
1 \, [8 M9 P: j, e. q/ _2004                        11488
2005                        13294
5 L- @2 y6 F% I6 \$ q2006                        14970
2007        15000 （估计）
. o4 Y3 G* d* w/ ^( A
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
9 c' N' n# w7 n0 M: }7 A) B
5 `/ t% P- z& Q# U" P1 B这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
0 ?; I$ }" ~7 x8 I. H) ]" K好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

4 b6 _2 _3 f1 x" C" q7 T
: U% b. \9 w2 S+ B9 n3 U8 @谢谢建议，做些补充：

二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
: \" S- N, c0 H$ x! W# k+ i谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
9 g8 `3 v4 q& b9 ^
有两个相关问题请教：
/ i. ~0 Q$ n9 `) O7 e# o
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

9 k6 L8 U$ m2 b( \6 N$ h' \
* |& V# ?* t3 e' e" z  K1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
% _5 B% c4 C. T+ H一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
' h3 l& |5 B. K" n! P( @: ?* t  b3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
9 c$ z- x# _6 a/ l( u
6 l6 ]* A% V* ?: [! Q4 E
谢谢建议，做些补充：
3 M  ]" F& B# E' W. I6 m
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

; O" e7 _7 D0 S( [* \2 G
8 b; t( L' M0 v% S新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
; R4 v: C( H1 d/ e1 I7 c
" [: c8 f  }8 Q; [/ @: g- }: j[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
% U4 G! G& B3 b3 e# w! r% I! _""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
0 H- p+ I: o$ b  S2 X0 S+ h
. u" r: e' x7 E1 M. @: i请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
5 J. ?. L1 N6 H  T临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
6 ^9 G3 w' r, T" f9 h$ A# o, G) Z- c
; i6 V- {1 j4 i
" w, r& H, T$ Y/ f( w新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
, F% h; z" t+ E5 M, M没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

) q/ X% @; L6 G& r* L! [; F完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
& ]. Z0 W2 Q4 @2 \# X( ?楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
" B; K6 }9 Y+ w% B9 _9 X
) H+ B9 Y' c6 A' l* d- l; G节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
+ }( E: v, E: M, P  F" x! T
' [# l+ c* G0 c# D; x! J请参照前文（第一部分），有关数据如下：
' j( W5 e0 _0 o4 ^" G" e6 l
Year                      housing start
+ Z% f" w. N* r1 t
% X& B5 L" |6 W! b2002                    12581
2003                        12380
1 b8 ]- s) m( _; i( U7 ?2004                        11488
/ b8 R3 s, A5 C! h2005                        13294
6 {% Y4 @9 X7 `: B8 j2006                        14970
) ?/ I# W0 M$ k/ V2007        15000 （估计）

  S- G0 O" K2 p' Y' u2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
3 n. Y; e" H% g. I. T1 F1993  6,720
& o, I9 P1 f& O' _  ]# I1994  5,006
0 c* q$ G; r9 s4 V! v- Q$ \4 X1995  3,082
9 J/ J" e. R" p) n0 {$ x* m) ?1996  3,638
1997  4,962
1998  5,947
2 D3 J5 C+ @# N1999  6,489
# S5 c9 G; O! ]0 k7 a2000  6,228
( m/ }, C9 U# o, w+ P5 q3 C2001  7,855
& U5 g3 E" s. e! ^  g9 |4 A' Q3 I2002 12,582
3 x$ V8 [+ N! g! |  m% z6 ]2003 12,318
! e* [3 q0 T: ~, S! A1 o4 S8 {2004 11,488
2005 13,294
2006 14,970

7 y' e) [& k& X2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
6 f$ g3 q3 \, u  O
2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

, h( r2 R$ r" N& I. U3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
- f' D' e. `1 e$ Q2 o/ D8 S8 E# Z
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
- {5 r3 p. ]$ T) v6 b. E1 l, z提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

& K! F& S/ P0 f2 }所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
" I# l. ]) m0 _0 W6 @6 K/ _- j
就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
9 M" k& |! L" W% y/ _* c' _% C( D
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
7 v  B9 n. h' o1 n
" s+ t$ ?" S) f: q9 N$ u( t) u
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

( I; l, v$ |1 N/ `7 y/ U( ]
: j% w, N% E8 x1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
! f+ r1 B0 ~, P1 l% Q; |, }3 @) N
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
( v3 S+ l' a# G* O       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
7 {! A1 u5 j- k" [" a7 w       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

+ g8 Z; _* Y0 @8 W8 _1 w$ k! X指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
/ s3 g" N7 J& N* ^
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
' s0 _7 `' O$ i" ]# v

# g& J8 t/ W. g. v# N这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
" V- F- [8 R- V% C但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
+ |" w2 ?# B/ I: k# C+ w. \! j好像是社会角落里那种SMALL人.