爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：
; b, r% i. `$ Y
1 ^+ f0 Z1 V( z1 T( p1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start

2002                       12581
; F' V3 r& W. f2 j9 X( w2 E2003                        12380
2004                        11488
9 y  b& ]6 j: g/ ~4 S3 ?2005                        13294
2006                        14970
! d8 W+ G" t8 I" f* k- R2007        15000 （估计）
2 ?1 G2 r! o/ R* O, T
5 a" U. u# O8 f7 _0 k2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
4 i$ h% {& v6 W' v& b
3 C5 n6 k, i- u6 i2 J  v0 L( L这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

( q) l( R7 g1 w" \2 ]! ?
谢谢建议，做些补充：

( q" T) }2 O1 d9 v二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
9 D% \; p9 J9 J谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
; ]7 }$ y+ `- I- B* @7 r9 [# B, A. V
有两个相关问题请教：
  q7 [; K; Q5 _& B2 u+ i
9 ^6 \* Z5 d& P- e" V1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表

3 w3 o" l7 D" _
谢谢建议，做些补充：

二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

* M% H$ \5 K0 F8 h7 B
新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
  x1 d5 }5 O1 U3 j. d
5 b: S+ y- K5 `请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
! J2 |# a: G4 F: J2 i( u8 v""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
5 }* o0 ]$ h, P. F4 t# ~& |9 {) l$ K: b
. i4 h" x, \$ E4 w7 F$ l. Y+ {请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

' G" _$ \- l" N3 ?1 r' L% |/ X节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表


( O+ [0 D: D% w新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

: D$ d0 H5 j- J$ }完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
6 P6 e8 m! I& w没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

5 j' d/ q) h$ A7 v那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
# `: m+ l  `# }* [) N" F
3 Q, n4 H! m, r- G! w完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
! q' ]- z) y3 [8 [- O! a: l楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

0 h* h& N2 b' ]节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
. }; t% C9 W) }# o临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
  t* ?$ u$ S3 M4 u# w
2 |. Q+ g: K2 z% _0 s请参照前文（第一部分），有关数据如下：
$ o- \3 M( F  x/ G; c, @: z
: d: h3 z; H$ F7 U: H: [Year                      housing start

' c' ?" |$ Q( f; I: f2002                    12581
2 y% j( T/ t3 o, j2003                        12380
2004                        11488
) s1 l$ W* f2 i/ v) t2005                        13294
% }; s  ~1 ^8 K# ~2006                        14970
# `6 ]  X5 ]7 i, M2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
' j; h  B( [+ [2 J' L这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

5 G8 e& a& p. O+ T你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
1994  5,006
$ f9 f7 q. h6 x1995  3,082
7 I# m6 ~" [. G1 L9 ]# r; }+ B0 n) {1996  3,638
1997  4,962
1998  5,947
- V6 D8 z3 W5 ]* A) M6 @* P3 G1999  6,489
2000  6,228
7 s1 c7 x/ b0 h$ r$ ?2001  7,855
7 k' k+ y) s$ \9 v7 H2002 12,582
, D/ ]' d0 o4 x* h& ^# g% Y% Q% x2003 12,318
2004 11,488
" h0 \, |& X5 e9 D+ w  A# p, D) i2005 13,294
  o# I0 X& J/ x: z# g% |' ?: r9 u2006 14,970

+ \, s7 n" ]1 y, q7 p# H& v2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
* J$ u8 @7 o/ ~- `: F# b: ?
1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
" C& _0 m5 l5 l5 a2 @0 G( _9 R
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
% O4 A8 E. f- ~3 k& N* m- o
- N/ x1 Q# w) z& q; R所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
: ^5 t+ Z  l! l$ w3 z9 E) X提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

; g2 q) u4 }8 t) O7 J所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

; S' K8 ~8 `6 ]5 l( |# |% e% ?提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
) S; r& |+ K, p
6 H8 P/ S/ f/ `* a就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
7 P4 h$ B/ T3 W# K

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

& s! O# e, {# s* U) I1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

* r- v( H/ L: g5 H# L2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
$ F' F8 L7 B9 y  h       1）当年房价暴涨50%；
% p% [/ S9 h" q; S       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

- t; J! W$ }3 u* z' Y; j6 h指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
; M. Z$ w, @4 h/ {9 Z4 m; ]) ~
2 p! t5 k8 ?( s5 U! m$ rNo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表


这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' {* u( p+ u2 C8 v5 v1 E: w' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

( z! T+ L) z. w: e& C( ^9 C" n
6 L5 {6 s  b+ V5 H8 @0 L同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
& ~' f9 V+ `* l. V好像是社会角落里那种SMALL人.