爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
6 L' A  Q- }1 L" N) \5 j! ^
有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
" C( [% ?; V5 U! Z# g7 i" D
2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

( E. g* s6 K' |3 }9 H0 i请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start

2002                       12581
% C2 Q& ~1 A9 |" B7 c/ W* E* f2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）
3 k' N2 w6 e* h0 ]9 B" Z
2 n# t/ ^6 G5 P8 P2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
* D* K; {/ w. U( R+ \  k& f
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

谢谢建议，做些补充：
7 I7 z0 b" Q" v0 x: `/ \
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
) U7 _5 C7 Y$ h谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：
7 ?& v) m6 I4 u. z, o
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

6 T# w5 T5 A% i" R# R! h2 \
1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
1 w, S( L9 ?9 z6 E$ u" R+ e6 l3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表

$ w& o6 Q, f7 ]& D% x; B
/ C+ m) @# g/ ]1 f% F谢谢建议，做些补充：
9 @* ~' o) B) ?7 v. b
: X" O5 y" a0 u  ^二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

( k' K- k3 @/ X1 N3 e
. S" P; P  \3 n. F9 ?4 z3 R新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

( ^. B% Z: S5 p4 h; l  ~1 Q/ X请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

6 l4 v5 S/ _# G, O节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
2 E5 @" ^# Q4 T2 j

5 W& M# [; m9 P! p0 L$ L& V新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

6 F6 u. p$ k$ j- e* P完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

  _- d2 Q* i8 s/ r! K那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
4 k% Q' d( p1 ]1 d# Z) d% K
完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

0 Q( G# n5 V: b( A2 X7 ?07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
+ [% h: b, h+ Q1 {2 L说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
3 j. @3 \' \& _楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
. J" d, N; ]: w. z' w+ D/ A' q
节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

5 B- X8 o1 p, O已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
6 n, j' y4 H: L0 x% N/ [6 k
请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start

2 i+ y$ k  s1 d2002                    12581
0 w! O" l5 c; l9 f2003                        12380
2004                        11488
" [7 i% ~7 i1 a  D2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）

% k+ |! T" h' I6 q; T2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
& {' f. a" Q: e. D  Y% |这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

5 Z6 B' z6 f1 B' |
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
, _& U3 D+ p1 U" x5 b7 T% v1993  6,720
* u+ `$ o" G# P1 ~4 B" ?6 H1994  5,006
9 n& x) b. e( N. D1995  3,082
! `% V. i- d4 H) P1996  3,638
$ V7 l  S% t& B( p* s1997  4,962
1998  5,947
1999  6,489
: ?5 W9 C3 J) C5 S' Z2000  6,228
2001  7,855
# p! M' O& U. E! ], k2 o' o2002 12,582
! y, y$ H" M* s, _; z% i# j8 ]1 V2003 12,318
2004 11,488
2005 13,294
/ I$ x; l4 O. ]6 I* {+ i2006 14,970
8 T8 s/ a/ Q- Y2 Y) p$ ?1 _
4 H4 T7 g/ D( f: ~0 s( s2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
8 \0 D9 y  L' C9 \' Q+ a* C
2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

* B( Z' k' A2 t# J) K& Z7 U' n3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

2 L+ h  q2 E3 [0 n4 o# d[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
  t8 C- M: h7 q0 Q' r4 n
2 ?$ d7 G4 @* M所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

' k( E( T0 j1 X$ t5 j' i1 w7 o, n, ]提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
3 i7 N; Q! n! `4 ~4 E# I3 L
! S  ]- ~8 N* E! i" W就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
% `/ [& }6 Q. L; [. X' H
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表


: Q9 N6 f, Y/ O# C你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
' w  j; B# `' V; `
: o* E1 r/ Z; j3 G2 r" L. D4 i2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
4 b8 M9 g. l$ b" |( X! s5 s* ^% E: t       1）当年房价暴涨50%；
0 [! K# Q" s1 r# `3 S5 ^: x       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
( ~$ O, X6 ^3 n       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
; o4 J4 l# Z. t, q: V
3 P& N- j9 T* M, B8 J, k& p; Y指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
% j7 {, @$ e5 M2 C  d
0 G% ^0 F' z2 @" CNo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表


这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
  k1 y0 p  l- W$ d8 K: }指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

同意
  ^8 s, X7 d. s7 O' O. H. A其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
5 t2 [$ i7 l0 ]! J好像是社会角落里那种SMALL人.