爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
2 ^0 x) D" L; N0 H' x
有两个相关问题请教：
; \8 ^/ l( i' D2 S* D
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

* G) w$ k# U; i6 b3 w5 {) D2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
$ W( V$ x- k: D文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

- m$ l7 o3 i- f+ a6 s4 E请参照前文（第一部分），有关数据如下：
+ s  k: F/ c$ h( }
9 m3 c& j/ R1 a9 b, Q  LYear                      housing start
- Z. z" P' U6 t5 j4 K
& g$ G" o: ~3 W' O7 G2002                       12581
0 h) p3 W% r, {3 C, h) F3 L2003                        12380
2004                        11488
* q; _+ k/ _3 s$ ^% y' ~' |2005                        13294
2006                        14970
8 Z0 N5 \" |1 W2007        15000 （估计）
8 T1 T2 y+ t9 U  L
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
" \* X9 t% r4 M: a+ X, a
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
3 L* n# q5 S7 Y" ]1 y好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

  z, n2 x; p2 S% V+ S9 {谢谢建议，做些补充：
; a) U, b/ `& ^2 N3 o" v( s
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

5 ]' @1 W* k* P  b% v有两个相关问题请教：
! s, R8 T& R8 z( J2 B8 s# \" O
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
$ i3 T# ?4 n* M& J1 F! t1 U) w4 O3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表


谢谢建议，做些补充：

" ~' t* H8 n& q  Z3 r( a6 b% z3 C二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

) n* x4 H+ R# L$ p- r+ D2 p! N0 l新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

1 S, n! u# ], P4 L  S7 |  f[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

4 O1 d- a- v3 ^/ ~7 G请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

2 l( U% `; ]3 e/ ~5 s节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
0 @8 W' T  O- E9 B9 K* u) n临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
% z4 {4 r3 Q0 L1 i% l# {
6 s- u1 Y$ t( A3 ^- P: U. f. W
' ]+ K1 k* W7 i7 R; o新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

; G6 s% |% H0 @完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
: O4 I& q' O! M1 D5 \  g这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

1 u' q2 N' f7 M4 u! X; \6 [4 I那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

1 @' I6 P! g9 O完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

1 s* Y" ^1 A: X  I07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
9 q0 M- B0 H. Y% E楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

# @- z$ _: D; Q7 s: s* S; `节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
3 ~9 E6 `: @, ^% N
请参照前文（第一部分），有关数据如下：
+ w+ M3 v1 X, I
Year                      housing start

2002                    12581
2003                        12380
4 O) Y) V* i& Y) W3 A5 y3 D2 r: V2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）

% U3 [! \( y) A. P4 i/ O2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
* I" I' u9 X( f# X5 C( {# Y1994  5,006
1995  3,082
1996  3,638
+ C! H% J/ r- X7 z# V% u1997  4,962
: |0 s8 _! l' D9 N0 d1998  5,947
9 w  M% |  H0 ^1999  6,489
2000  6,228
+ _8 J3 h$ k2 V" `+ D, N$ @2001  7,855
& k" j! n6 O- l( ~1 E2002 12,582
  Q& [, [3 j& }* y! i6 l2003 12,318
% H' f8 o! X* J" i: E0 D/ J- b2004 11,488
5 K" ?. X- K7 T. m6 T7 O2005 13,294
1 R2 J9 z: x- R2006 14,970

; n  q) l9 K5 a+ i2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

0 m5 c0 Y0 @& W3 P1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

$ C: S/ o  S. U3 R2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
1 _7 j' }) ^- N8 e: S
3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
/ C3 T! X( u5 t) K
3 Y+ m5 f4 G* s3 |4 J" [  D0 Z[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

) N3 P" k) B+ P$ o4 T9 l所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
& e6 J# W: t- d" h$ o) `提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
& }5 V0 m- e2 w7 ]  u. p- l4 P
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

' H) }- C5 l' ^7 Z) b
2 Q/ w0 j2 B$ w4 s6 }1 W, J" `& K& ?: f3 q提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
: x9 x0 a+ l+ l9 C% A9 r
就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
$ s3 m/ S0 ?8 ^" D9 N4 @$ d  r
1 \: f3 z' s2 p, X[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
# {  z/ u0 i* L- ?) @
3 Z, z4 Z1 d8 f3 X# `: P
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

0 R8 h* Q4 T" d: l0 ?& o
1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

) N" p! H' d6 @1 A/ O2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
4 {/ q7 }0 {0 {/ T! j, A+ n2 E       1）当年房价暴涨50%；
* g+ i7 S* Q  \1 W$ U% X       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
& f3 S2 z% E4 N. y; W       3）买新房常无建房地皮；
9 i0 K" `+ d$ L) z- P0 t; a& y       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
; u: [4 [1 N4 _- w5 v% \0 i& [这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

: R1 i$ U6 V/ I2 C8 }, SI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
; a; j! J. }9 c, ]2 o
5 b# p3 B% b7 Y9 _3 W8 K+ ~  dNo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表

0 M9 H4 K7 z) [, F
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
: I$ x+ J* G: B, V' g: c! W# Y指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

% f+ H2 h8 L$ ?* W9 f! @$ [
8 R2 Y& d9 K4 e  W5 o+ h2 ^% X% z同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
! `1 t/ x& V6 f, L  j好像是社会角落里那种SMALL人.