爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
4 d; X" I0 _, _
7 @0 v- c: e) L3 n, z有两个相关问题请教：
# k0 k) D/ l" p/ ]0 G' R# P. E
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

6 t- r+ b: o% s: M) Z请参照前文（第一部分），有关数据如下：

8 D' D2 a6 V1 J. I" J) d' [; c! lYear                      housing start

) n1 ]3 z. `  a( W' i+ V+ Z/ T2002                       12581
2003                        12380
2004                        11488
: r8 q2 W8 e% @! o' w2005                        13294
6 m. |; e. {% H4 G& y2006                        14970
# t1 |/ J( k/ `# Q2007        15000 （估计）
% j, _- r( k  I+ T" ~, R
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
7 j/ h' t. P0 u* [5 U( J4 I
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

6 `6 J# w8 P# _$ W  o; h7 q谢谢建议，做些补充：

) A2 }9 T- {; V: ~8 E: p# `% x( m二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
# D! _; n& P5 e( y* [) f8 H
0 P1 R. _5 p# e0 v) j有两个相关问题请教：
2 _) D5 `. [, N
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
* ~; d: w! h; d; G一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表


谢谢建议，做些补充：

: U( }; @4 H* ^- Q; G二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。
( I4 w6 i; q7 u5 Q. k9 o; y
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
( ~! K: g2 l1 [) R' k5 ?( c; _" K
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
3 |2 h& n$ x# q- v  d""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

, R- t( f! l7 V  u7 d7 z: ?2 y" c1 q节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
5 Y& p# Y0 C( u  V& |

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

; R+ x5 O# `! m, h  g完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
* D3 f: q5 e; q- f3 z3 I
8 c$ L' d3 l$ a9 C: d# T$ P完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

6 N9 B6 P8 l4 u0 u2 X1 H. n. Z* Y07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
) ?# Q3 g* Z& d说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
' M# x" @! X) @- l, c% I6 a1 T. s楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

2 D; N( ?  P' i6 F  Y; w请参照前文（第一部分），有关数据如下：
1 k* W' C) y& {6 Z0 N) @$ }
. ?1 ^* q8 _6 I- ?" _  ^Year                      housing start

2002                    12581
2003                        12380
& T; t: U# e4 }0 ^2004                        11488
) d  ^* b  |6 N% D. A2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）
+ J' v: _  ]" m. ?6 p0 N0 c; u$ t% j8 r
# B& i; Y: K! \$ ]5 ?: `0 L2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

1 ]% I% l, S+ S" c0 Q8 H你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
2 C4 v. O8 p) j$ q1994  5,006
1995  3,082
2 r  o& V; @1 r! X1996  3,638
3 U! l' W: K# z" Y% A# j  e1 `1997  4,962
1998  5,947
/ a, G, W  L$ [" P9 l% S1999  6,489
2000  6,228
2001  7,855
' s/ `$ a* {. }# W2002 12,582
0 _# Z  T/ a5 J- t% W9 q2003 12,318
2004 11,488
8 j. s: j( I/ x3 g# ~2 X+ h2005 13,294
2006 14,970
, z. [8 d  ]- [
" ?: J: z7 i' W7 x! o2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
/ b3 [" u5 S! R: _9 l- o0 p
1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

- y/ u- U, p- |3 R2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
- ?! ]6 `: d; w0 F% J
% {( g5 [# P8 A' w6 [3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

, h0 r" W' o( a" }1 \( s[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

1 c7 _! @  n. X所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
2 i8 @7 Z+ G/ n. ?0 g" u提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

* j* L' N7 @! ^/ `+ m- M7 ~( R
提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
% b9 Y; k+ s1 p0 h- x
就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
0 h4 b9 m1 V- d
+ Q( l7 ]8 B% G; o+ _: \
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

7 K, c, V6 e. }; C+ J6 T/ O
  y: Z0 e  p: z1 B; t1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
- [* f& y: M1 I/ Z/ I
4 j- |/ p7 z5 b' E2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
: b- r6 u1 \. m! R0 p       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
4 p* J0 I2 a, X0 D: g; {" U+ \# c       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
% w: i1 Z$ [& C( w6 H, L' o这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
6 P. b& M8 J7 B% l, S
& S6 q/ X) J2 n! [# m7 z2 O4 Q指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
. j5 c* e) w: x- s
. w; U% i3 G" @6 `I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
5 |% V& C0 d3 S8 [
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表


" K- @- G* e2 ~7 Z这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
. R# n, L; U$ e2 R1 J% k/ r5 i' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

6 d& t( f# v! N7 q$ s0 p9 f
# y& G9 z% @# I9 i7 X* r
同意
+ B% i/ S" w4 w$ \5 ?/ e; p" i其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
9 r6 i6 ?; f7 o( a% z( `但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
( O# d1 f- {/ ]2 j好像是社会角落里那种SMALL人.