爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

我好像在某一个帖子也这么说过。

拿证据来!

我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

$ a$ E% o: o0 Y1 P! D0 n. E我好像在某一个帖子也这么说过。

0 O) ^/ a& I5 P* T) c- y6 h
我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
* j4 }; m8 x* j" Ghttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
2 i8 \% W  u9 z% s4 b/ n$ {4 Y* A' N3 x第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
  \4 @1 i0 g& n% i爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

+ S0 T% n/ }+ A看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
3 G& _, t: @7 A5 W3 p爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

) _6 F9 x0 ?0 a) ^$ u
现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
0 ?/ p5 n  h/ w' r1 S* o1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
1 v# g- u' V- W2 Q8 g) R     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
3 r2 r& W: p5 x% P3 T3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
! G4 U; T2 d' j+ p; P6 J; F8 P) A( Z4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
9 ^! u% O; e; @; @7 _$ B6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
  q  \: l* f9 `2 e7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些

: B1 E4 ^# x8 j1 [1 m对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

8 z6 Q6 l6 x' k6 Z2 s
; v. @+ F/ E2 c. Z" q7 E" v现在试着回答第二个问题。
7 M2 t8 U# K0 L- M2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
3 ^. q9 Y" c, k( O& n6 e ...

+ c2 Y. [! G8 K, Y) L' Z
6 J8 j+ h0 z  X! u按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

  d& `& y/ T, ~- Z[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
; ~4 P1 _! I; U# X  e
& e, G6 e/ Q1 R3 R- z
7 Q" q; d! Z7 I4 B6 n现在试着回答第二个问题。
4 b% B9 o; u" l5 o0 h/ J4 W2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
6 `: Z. z2 c$ d
由于大量二手 ...

% S. C2 F: a9 t# k" F6 e
忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
: T3 Q, e4 {! ^这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
- M9 Z9 K% c+ e; U4 ]2 |Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
这回不方便找你算命了。

挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx
8 A- s) g% F9 T( d- k0 j
而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
1）付不起按揭，强迫卖；
& S4 E) H0 t8 _) a# e( {2）极需要快卖：
a。两个按揭，负担不起；
b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
2 h% c: ~2 M% D# q4 I3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
7 B- V$ R' w3 B/ X+ p) D8 H7 [4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。

# O( [8 F* Y0 U, @由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

2 a! D/ K* p3 ~我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
% F! P' H9 g! l( I+ i; C7 p" q
0 ^8 U9 D. y! n' J. }
7 p  C8 H. d4 L4 \$ S- I现在试着回答第二个问题。
( O% {1 t0 t0 [6 }2 ^5 n2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

* Y+ Y# d! b" x  M3 \$ l+ A: |0 t& Y
* W9 E5 Y5 M9 m0 V! b前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。

4 z3 @( G7 e4 m3 P, t) \& X6 v& f" u$ ~她说的对不对，让我们拭目以待。
3 R6 d, R7 J# I! u3 J3 s' W6 \
另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表


! O0 G% P* T* o0 p$ h; ^5 y6 f& z谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
' }0 ]' Q0 A* m6 I3 b% n1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

( N" A9 W: W. o1 s1 |9 S有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
7 y; s6 n9 ?" W1 p" G; B' u5 u现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
9 V9 M1 _5 ~/ r& f; B% G卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

( a  Q( d* \6 x6 a
If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

The average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表
8 j* L4 q$ m4 ?. `3 L9 Z& k& V

If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
, S! x' M" o; M- N: A# M' l! w
6 K0 |- K' C. E$ A5 F5 tThe average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

Gear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

) d$ _1 \' @! q  R- k! ?; C* V2 T, w现在和大家探讨第四个问题：
% s' t: d  y: j4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
. L( r1 u' H$ l7 C% o- g8 P5 U可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。 等 list 达到高峰，不再增加。
2。 等房价稳定，并有回升。
3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
: p. A& H9 m2 s7 C$ S& ~3 i+ H     a。两个按揭，负担不起；
! N( G# I3 |, q# F1 }6 M     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
2 `- g: a  b4 _2 A  \     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
  k7 O; i7 G+ b, z+ J+ P4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。

, {( F- u8 M  [0 y2 G! Z5 r目前，爱城房地产有以下一些特色：
1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
& x/ m6 T7 l5 P% q2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
6 E3 }# V" c. J8 F: g2 V, R- X7 S4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。
/ @3 K* C. @" F7 E; [0 F
1 n9 h4 U& Q- ~7 k我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表


现在和大家探讨第四个问题：
) h, r! `. ]$ ^5 t. T( ]& [4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
/ Y( E; n+ j. S8 b& A9 M& i! N' c* F1。  ...

1 X) M0 `( r* M: F

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

8 _5 H' L. Q! u& d/ }
9 u/ N3 b; K* }5 h% w* \9 g# O这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

/ h  L: ~3 X. ~6 qAB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表


! l1 _5 \  e7 f# \& v: t3 o按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  
" J. m! y" `. f) }0 O* N
& c1 I8 B$ s" {! Q0 D# ]谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.

: Z, M- j: ^) q! d2 W2 |$ V+ D, F香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?

+ u# x0 u, `# M" m; x5 J  a$ s[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.
$ _3 m, i( t% s) T
+ Z" i  j. }7 j. s- B8 l有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。
" d, n7 x( H  ?/ t& Q
高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。