加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。
3 n. N# c8 b: s2 k0 h9 ^9 W. f4 {
《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。

加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
! h: W* j3 I" d- u$ I, W
! ^5 Q- X' n& X, s0 _加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

- @( {! B2 N" M最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。
8 k7 D4 O. l+ `& m) Q
. ?* W8 Q- ?6 L& K与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

例如：

* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
- Q; N5 b. i* E" L, V( x# q
* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；
6 R. Y; o5 m& K8 u
* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
; @* s$ T- J0 \; P5 {; m/ b
; k. b; t7 w3 q; Z# Q与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
. H2 G3 A' ?: W) t/ ~0 w8 g
( K$ [% @! N0 W主要城市房价预测
! C/ K# W( x9 [) M# \$ E
* h/ p8 L& s" j" VTD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：

5 q. o0 p- a! F
  c  z! o" c. j' C, _

" Z4 O* x6 d5 s' t7 n4 _9 a; i增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

  n. X* F' f* C5 z+ I6 h+ t! K安大略疲软的原因与公寓市场的未来

推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
* [: F2 e# z1 N8 C4 \/ Q" a9 m
4 x! O8 _/ [& P5 J; B4 Q不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
5 i" w+ z/ ~0 C% ^
( h) {4 M2 E: w+ C但市场仍有积极信号：
3 D1 h6 m( M% U+ y2 o) Z8 e
* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；

* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
4 f$ ^; \& F! s0 F$ R2 m& {
5 G7 P" f' I- a# Y8 g这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

公寓市场尚未触底

4 p2 r, d4 |. l' R8 S, T4 OSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。

根据TD今年5月的预测：

9 A' D/ H$ {" C/ X6 ]7 J* N; [* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；
8 h) m4 I  C" x. F4 L: h* n. l# P
* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

# M% I/ M2 a7 N1 R1 S/ H* 并且风险可能延续至2026年。
  J5 Y; |4 g6 e4 t3 r& u
" I0 \1 C. N3 g2 R6 f( R新建公寓放缓，未来或存供需缺口

6 E  [3 I, A9 F: x6 ]. q$ m2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。
7 c$ p  f* E9 ~8 g5 Y) b
6 G7 X/ V  U" Z完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。

4 U: [2 w1 u0 M, o2 a% o0 c( sTD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

/ Q! ?2 C+ @  n3 d2026年按揭重置潮风险有限

Sondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。

0 l5 V1 Y- C/ u$ Y截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。
4 R" Y! q: y- D6 V& ]  n
到2026年：

; J% Q9 z% p* K* C9 ^2 ^7 I5 f7 f* 经济预计略有改善；
3 a% b" U0 w. X. P
* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；

! ]7 y3 W  j' k# b* 失业率下降。
6 Y; t* u8 m+ T9 s4 p/ w
8 o* Y" w! p, b& Z因此，整体环境将较2025年更为有利。
  Y* x& G& d1 i
哪些地区最具可负担性？

6 @% O* `' z& j# U在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。
( ~/ E$ [5 |# ]* @1 f
2 M0 v  d( T( [1 m阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。
' Z! j/ N: }* ]- g8 W) p
$ z' s% [4 y1 A/ f相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。
# M" x5 Q( z6 P! I% [) Q3 }
( l9 }: U, J* Z" |. p3 D值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

长期风险：房屋类型错配
9 f8 g6 |8 Z! I4 b9 Z4 |
Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

结论：适度回升，而非大反弹
) L5 Q, h% q9 ^8 s7 j5 b
> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”
. ^. t: n# L1 B5 L, T: O
此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

' M6 B0 M3 z# o8 H' L> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
4 N3 W) P7 ]' b, s' A" ^
3 n$ S  s5 u! b/ @8 S# l7 e不过，Sondhi补充说：

% ~/ i$ O( u6 y+ s> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”