加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。
! I( y0 q$ ]. L/ c# f/ O3 Z  }, [
《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
% l' L7 f, v# X5 h, }/ P3 R# ^. A) ^
加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
$ `  U2 M$ ]1 \% C8 o
- r; i+ ^2 T) h加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

1 [6 G# N; Y, r& E- m. n9 `目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。
) z. Y8 ~0 v  a4 t
; V  b2 h3 s& ~* j2 I最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。
8 ]3 Y( p, B% `4 i1 C. P
与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
8 W' t) J+ m: I3 K
例如：
) x& \$ q5 `1 K/ L  ~
* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
" E9 D' k& P2 h  n1 ^! a$ b. a
/ C: H  v3 R; ]# {: E" I0 U* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。

+ c2 N6 Z9 E3 ?! T! [0 a) k与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

. c% G& f9 L$ {* E主要城市房价预测
# s+ ^- ~5 h8 ?# G
( V& O3 l7 G( \# o2 E5 L( pTD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：

: b6 ^& e2 [# M

: B8 A1 J7 @! p8 J2 K3 e7 ?8 {
增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

安大略疲软的原因与公寓市场的未来
) [; a6 t" Z0 Q* N1 p: }" |6 I
5 B4 o7 W: [. I5 X- ]: O* H: A% y; l推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。

但市场仍有积极信号：
$ n  l% K, u4 y- {
+ _; q* ~7 D3 m2 r2 ~* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；

) ~; Q- H; a* z  F! J1 s6 B* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
5 q% {& D2 y" t6 ?
这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

! s. i1 x5 Z2 M3 _公寓市场尚未触底
1 N+ p& P3 x/ r1 t) [+ A0 A' t
Sondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
4 V/ I6 O3 R1 ]2 B  q
根据TD今年5月的预测：

" h( M$ S5 E/ r: K7 l* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；
) }9 z4 k! L  m+ h3 J
* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

; y3 E3 A3 S5 A% H/ g! q* 并且风险可能延续至2026年。
1 r; c/ [: Y/ c' K! F0 Z
+ V8 E7 ?% m% E/ U7 b1 S新建公寓放缓，未来或存供需缺口

2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。
" E1 J+ R2 O( b/ u% [% ~
完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
& ?0 N" c. i" |4 o8 I
TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。
3 H: T4 e% j/ ^* l( G
2026年按揭重置潮风险有限

Sondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
4 Q; E) v' g" k% U0 J1 u/ z& }
! E4 ~2 B+ z% Q: H* C截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

" m8 ^0 b4 H: P/ m到2026年：

* 经济预计略有改善；
+ m, Z/ D0 d) z5 c" c2 Y+ |
0 C1 B; }5 W% L/ d$ x! _* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
  }( |8 d4 ~" T
( K# p, e* a" g" V7 m. b# L* 失业率下降。
. F7 h9 Q  s8 R( c- H3 ^, }4 ]
. t  i$ w! P! O* |0 B! S. c因此，整体环境将较2025年更为有利。
: u) s$ z! P- Q
! ^" ]$ }  Y) R9 \7 k哪些地区最具可负担性？

在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。
/ i( l; P7 G9 [9 c
1 u9 n: R' T$ ^! r) v阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。
& A0 }3 B7 r: D
相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
# O, T' R! w4 b: r+ b
长期风险：房屋类型错配
9 ^7 J! O" Q5 c7 c
Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
( D, Y' [* x7 J- X' J0 D
+ r9 M  t" u) J> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
! ]6 b) G' K- A" G
他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

结论：适度回升，而非大反弹

> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

6 c# s7 Z$ m/ e7 B3 v# D此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
2 R5 X" }; T/ x/ v
> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
) \( m& h0 Q1 B, K' n& n  [' ?
不过，Sondhi补充说：
" r5 z) w2 w, U6 m) l4 d6 K/ V
' ^& e2 ]0 c4 s/ B) V+ J, s7 ?/ T> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”