帐应该怎么算？

紫光

很多人都在前面算过了，也来凑凑热闹。
首先必须设定三个假设：1、假设房租不变；2，假设期限不变——25年，也就是买房的每年不加pay,租房的租满25年；3、金额相等，以1000元为例。
6 @; N- b8 R6 I0 F5 i租房：1000/月，银行利率3.5%（ING的利率就是3.5%），25年后年金终值478，568.00。——如果每月不付租金而是改存银行，25年后你可以拿到手的现金。损失478568住25年。
买房：1000/月，利率5%，可贷款170380，当付25%——56793，56793在25年后的年金终值为135390（同上，如果存银行不动）；加上每月1000的年金终值478568=613958,但手上有一套当初花227173买的房子，假设25年后只值300000，实际损失313958住25年。
% z0 ]. q" W. e$ [- r  a7 X从25年以后，租房和买房的差别在这里就不做计算了，请有心的同仁可以自己算算。
  m! z7 q5 I) e' h6 \' Q/ d6 M" s# a额外说明：基本以现在的房租价格，如果20几万买的condo，可以租到1000/月——也不单独举例说明了。
! @1 o* U$ L: b计算所需工具：SHARP EL-733A BUSINESS/FINANCIAL CALCULATOR
计算方法：祥见《财务管理〉《金融与证券〉等。

eagle2007

假设:房租不变,利率不变,期限25年,开始资金56793,月付1000

( ?8 @4 h! A* Z' n以存款收益3.5%计算,贷款利率5%算,借用LZ计算结果
) O* v7 {, B5 j) }  F2 I1 |: z租房损失 25年 478568-135390;
) ?9 }4 I+ ?, s/ ]买房313958
结果是343178 vs 313958

醉酒当歌

借用你的计算，买房租房差不多，但是买房承担的风险太大。
6 K7 r7 t* O% J( F

原帖由 eagle2007 于 2007-2-12 22:30 发表
# Z" Y$ M; A6 M; ^假设:房租不变,利率不变,期限25年,开始资金56793,月付1000

以存款收益3.5%计算,贷款利率5%算,借用LZ计算结果
- L9 Z- V) Q* @% B( I; I租房损失 25年 478568-135390;
买房313958
结果是343178 vs 313958

紫光

差多了，我的朋友，我的假设是你花25年付完，一般人都会在7-10年就付完的，而且25年后23万的房子不可能就30万，而且你的首期，如果你不买房，你还不兴买个好车开开什么的？
! h* {' l& C  J3 f3 m5 h) N* f而且25年以后呢？

熊猫阿宝

我早就说过，如果保证住10多年以上的话，何时买房都不是那么重要，近期的大涨大跌最多让你少花或多花几万块，平均到每个月，差别似乎也不很大。
; }5 H# h* n+ ^( A9 c; }! L不过如果算短期的话，如果在5年左右，你还银行的钱当中绝大部分是付利息，本金所占很少，所以如果短期房子增值不很高的话，就比较亏。

) u# o# ~% E/ c5 I3 M4 \0 V另外按照楼主的假设，20几万买的condo，可以租到1000/月。你还要交地税，condo fee, 平均每月供银行+费用可接近1400，而不是1000。如果首付低于25%，只有5%的话，每月供款+费用更可在1700左右。买卖房子还要付手续费。 当然，月租也可增长。楼主你重新算算看。

再有，如果存款不是存银行，而是作投资，即使比较保险的投资也有可能达到每年8-10%
( I  E4 S0 x0 l" V8 k% C7 v1 e/ W
4 f3 ~5 e9 M& [* P% B; u2 X2 G7 w[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-12 23:22 编辑 ]

紫光

原帖由 eagle2007 于 2007-2-12 22:30 发表
假设:房租不变,利率不变,期限25年,开始资金56793,月付1000

; K; J' [& y; o- e* o以存款收益3.5%计算,贷款利率5%算,借用LZ计算结果
租房损失 25年 478568-135390;
1 h8 t! ?) `. m1 g) ]买房313958
$ `7 r0 A6 C9 A9 |结果是343178 vs 313958

478568 就是你花在租房上的钱，减去135390干什么？

紫光

原帖由 不想长大 于 2007-2-12 23:21 发表
我早就说过，如果保证住10多年以上的话，何时买房都不是那么重要，近期的大涨大跌最多让你少花或多花几万块，平均到每个月，差别似乎也不很大。
! d- t  ]$ H% y2 }3 ^) d不过如果算短期的话，如果在5年左右，你还银行的钱当中绝大部分 ...

5年以后你再买，你付的还是基本都是利息，至于地税和condo费的问题迟早会给涨到租金里面，因为我的mortgage是25年不大变的（利率的影响）
, l! B; y7 S7 r/ v但房租可就不一定了，现在3bedroom的townhouse1400-1500/月已经很普遍了。

紫光

End value:租房子的到25年后的value就是135390，其他的钱都在水里面，
而买房子的25年以后的value是300000。
$ J9 N* u/ E& [. G8 c4 x所以在算租房子的情况的时候，你不能计算开始的56793。
7 T8 _- P) W4 Q) x2 ]: M换句话说：租房子25年实实在在花了478568，而买房子的实实在在花了613958，但有个房子值300000。

熊猫阿宝

事实上是，爱城的房租与房价之比，在全国都是低的。WST先生曾经发现过这个问题。更何况，如今房价飙升60%,你觉得房租也会立刻飙升这么多吗？

不要着急转移到townhouse, 你先计算一下前面提到的20多万的condo 月租1000 的项目上看看，月付1400或1700，并且是5年，并考虑买卖房的手续费。假设租金的年增长率与以后房产增值的比率相同。
按照你假设的20多万的condo 月付1000（首付低于25%） 事实上行不通的，用此计算有误导嫌疑。

另外，我的计算可能只适用于5年左右换房子或离开爱德蒙顿的人，必须卖房子，现在不计较5年后买房子发生的事情。如果住25年，自然是买房合算，要不干吗大家都想买房子呢。
3 n0 d$ K4 o' ~; A
! U3 A3 M7 x2 X5 S[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 00:22 编辑 ]

紫光

1、CONDO 和TOWNHOUSE属于一类，不论在那个机构的统计中。
$ u8 Z( y2 F9 @9 E; i$ G2、所有买CONDO 和TOWNHOUSE的投资者，他们计算应收租金都会以所付的MORTGAGE,TAX,CONDO FEE作为基础来计算。
4 d% T& r/ F2 L& Z3、租金的上涨是绝对滞后于房价上涨的，今年你就可以看到结果，个人估计至少20-30%。当然大学的房子是特例，有补贴性质。
4、不用算5年那么长，以每年5%增长3年为例，借款24万，3年后本金大概22.5万左右，卖277830-225000=52830，除非房价不涨或者下跌，你当初的那一点DOWNPAYMENT肯定不可能有如此高的收益。

熊猫阿宝

原帖由 紫光 于 2007-2-13 10:16 发表
3、租金的上涨是绝对滞后于房价上涨的 ...
4.  不用算5年那么长，以每年5%增长3年为例，借款24万，3年后本金大概22.5万左右，卖277830-225000=52830，除非房价不涨或者下跌，你当初的那一点DOWNPAYMENT肯定不可能有如此高的收益。

9 D8 i2 _; m. L" p6 R9 f/ T$ ?
7 N+ w2 A2 Q2 }6 ]! _* |% y0 _这种假设和算法也太搞笑了~~~~  “借款24万，3年后本金大概22.5万左右，卖277830-225000=52830”。
) M1 g: a' i: U- a8 X; x
22.5万是什么？怎么算出来的？
3年codeo fee 约13000，还有在realtor 买卖花费及其他交易费用多少？
+ u; q& H" L5 U) |, Q
[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 11:00 编辑 ]

warmwinter

紫光

我不得不说你太搞笑乐，因为你根本就看不懂
22.5万是你24万还了3年以后还剩下的本金。
) c8 A+ Q& u7 _1 d0 c+ W: k' H虽然利息多于本金，但本金还是在每个月都有还的，而且每个月数额依次递减。
) O2 s6 l5 i/ Q277830是240000以5%/年递增3年。
本人卖房子花费为：comfree 595+GST;LAWYER 425+GST——可以忽略不计。

U-boat

假设投资回报9%
2 B5 l9 G/ s, L8 m/ v+ d56793*(1.09^25)=489730
租房每月省地税等费用300，用于投资
0 ?* m# ?* w; R  N% e300*(（1+0.09/12)^12^25-1)/(1+0.09/12-1)=376336.6
: H% e; r* g% k, O9 z9 |5 D您离百万富翁不远了。
计算工具：18年新casio计算器
( V% P6 b* @! D- @2 k; M计算方法：初中级数求和公式。

紫光

你最好提供一家能够“确保”9%的投资回报的公司名单。即使是买RRSP,它也不是确保的，不信你可以去找一份这种投资合同看看，特别要注意小字。
买RRSP的风险可能是你的投资最后为0。
; Q- P5 b8 j, C2 n但买房你如果能在7-10内付清，你的风险就会降到0。
另外，即使你有100万，25年以后，你能保证你手上的100万现金，值今天的20万吗？你不能保证。

熊猫阿宝

有个朋友，目前住着月租金850的公寓，两层，2bed挺喜欢，刚住入不久，签了合同。但是最近被房价上涨之风吓怕了，也出去看了看房子，如今这么贵了，就看了condo, 2beds，比较新，250000，按照以前抢购的行情，估计至少加价5000，于是按255000借贷。

如果首付5%，那么 首付 12750，需向银行借款242250。
* C% ?6 k$ J  K25年分期付款，每月需供款 1451.68。
$ M! `; X& y% Y6 h  a3 Q/ m假设房价每年增长4%（5年共增长21.7%），5年后房子增值，总价值304163 （假设房屋不需要维护装修就值这个价）
- I( J( z. n) e: E: k2 Q5年分期付款共  87100.66，  除了利息，这部分包括本金 26817.76，尚欠款 24225-26817.76
3 A, \" W' Z) e3 m  t( i
5年后卖房子，还贷款，得 304163-（24225-26817.76）= 88730
5年共付给银行   87100.66（分期付款）+12750（首付）= 99850
9 g. J& ^; Q7 r$ `8 I* L每个月codo fee + 地税大概330,    5年 codo fee + 地税 = 21450
考虑自己怕麻烦，对房地产也不够专业，况且多数人都是请realto交易，估价一次买，一次卖,investigate, 律师等共需手续费   15000

. \- s0 K' O; @# ^! O因此最后估计买房卖房共花费 99850+21450+15000-88730=47570
: r* j  s8 u1 N% R4 D! b/ V( m
" ^7 x+ G( \6 k/ x% _2 T/ z朋友算了算，如果每年租房，租5年大概花费 55246，确实比买房需要花的47570高一些，但是如果首付款拿出来作5年投资，还有每月比房租多供出的800左右拿出来作投资，保守收益也可达七，八千，最后决定算了，还是觉得买房太麻烦。最重要的是经过一年多的60%的疯长，实在搞不清5年内能不能达到21.7%，也就是平均每年4%的增长。看看以前的房价走势，在高位买房，如果不增长，甚至缓跌，就要亏5万多啦。

' z9 ?9 m' S. s, H: ][ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 13:11 编辑 ]

ligeree

The calculation is about right, but 4% yearly increase for the housing should be minimum. and I believe that he assume the rent only increase about 1.5-2% per year, this is not gonna happen.
2 v" @  K. V" h/ A, {. L1 ~# p
- H8 ?. H" l) D! Z+ |  t# r

原帖由 不想长大 于 2007-2-13 12:23 发表
2 A# }" A$ K/ N# n% [有个朋友，目前住着月租金850的公寓，两层，2bed挺喜欢，刚住入不久，签了合同。但是最近被房价上涨之风吓怕了，也出去看了看房子，如今这么贵了，就看了condo, 2beds，比较新，250000，按照以前抢购的行情，估 ...

[ 本帖最后由 ligeree 于 2007-2-13 12:35 编辑 ]

U-boat

原帖由 紫光 于 2007-2-13 12:01 发表
2 Z7 B0 Z$ q, ?$ ?& w9 p你最好提供一家能够“确保”9%的投资回报的公司名单。即使是买RRSP,它也不是确保的，不信你可以去找一份这种投资合同看看，特别要注意小字。
# J$ ]# \' P0 U  b% B) k买RRSP的风险可能是你的投资最后为0。
但买房你如果能在7-10内付清 ...

http://www.moneychimp.com/features/market_cagr.htm

3 a/ A: T& q$ K9 U+ N里面有个计算器算SP500回报。

数字游戏，游戏人生，不要太较真。
人生得意须尽欢
莫使金樽空对月
天生我材必有用
1 O8 M9 V. b2 B, s千金散尽还复来
+ h5 _" q+ e6 ]& }3 Y9 [5 E烹羊宰牛且为乐
明天的100万值不值今天的20万？ 太不值了。

熊猫阿宝

其实房屋维护，修缮的费用也挺多的，而且特麻烦（当然不怕麻烦的人不用管）。市场上的旧房子比新房子便宜，所以房子的增值也不能完全用市场上的年增值计算，应该低一些。

另外，同学们能否讲讲买房卖房共需要哪些花费，大概多少？

紫光

1、850的TWO BEDROOM,只能叫APARTMENT, 现在赶紧买类似的，价钱不超过18万。
2、一定要找REALTOR的话，第一个10万5.9%，BALANCE3%，用不了15000。
3、买房子和地是最稳健的投资——全世界公认，不敢想象连这种投资都不敢做的人会把钱放进风险投资领域。
4、你的朋友缺乏想象力，今年房价就会再涨20%以上。实际上你如果有时间去BUILDER那里转转，就知道我所言不虚。

熊猫阿宝

原帖由 ligeree 于 2007-2-13 12:32 发表
The calculation is about right, but 4% yearly increase for the housing should be minimum. and I believe that he assume the rent only increase about 1.5-2% per year, this is not gonna happen.

' G* Q6 A; S, i3 ~, o* d; X2 f他按租金年增长4%算的（与房子增值相同）

fancycat

LZ看来对房地产很有研究，我看你最好花你的时间多去买几套投资房吧，按你的预测，二十几万的townhouse过两年就能卖四十几万了，这钱这麽好赚，你干麽在这儿跟这些死活不开窍的人较真？

熊猫阿宝

原帖由 紫光 于 2007-2-13 12:42 发表
1、850的TWO BEDROOM,只能叫APARTMENT, 现在赶紧买类似的，价钱不超过18万。
$ [) A4 x+ I+ `  J! Q6 D5 g) V( k2、一定要找REALTOR的话，第一个10万5.9%，BALANCE3%，用不了15000。
3、买房子和地是最稳健的投资——全世界公认，不敢想象连这种 ...
0 b/ ?8 V8 u) y  x8 y7 ?4、你的朋友缺乏想象力，今年房价就会再涨20%以上。实际上你如果有时间去BUILDER那里转转，就知道我所言不虚

3 [$ S, G# S$ D' k2 q) \" a8 t) ?
' I) P7 E: G+ ~$ ?. m1 M1. apartment 人家住几年不用管维护什么的，如果18万买了（事实上18万已经买不到他们那么大的了，已经20多万了），肯定是旧房，以后维护花的钱还多呢！所以人家要买就买新的，省心。但是住几年的话就没那么介意了。
2. 也差不太多吧。
% P. t7 M& H3 W# T5 J3. 人家做股票和共同基金呢。股票年收益20%以上。其实他就按9%算的投资收益。
4. 今年涨20%， 但是明年，后年跌呢？ ~~~~~~~~并不是所有人都爱炒房，买了一年就卖掉，除非疯长，否则成本太高。你是唱涨派，这个咱们说不到一处。在已经史无前例地涨过的基础上，人家看跌，只不过不是急跌。
. N' p& ]$ h0 s% ], o
+ V6 C6 d1 j8 D; u2 r) Y[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 13:04 编辑 ]

紫光

你没有看出来吗？发这些帖子，只希望能帮到哪怕是一个人，别在患得患失中白白错失了摆在眼前的机会。
' d/ |* ^+ j6 \+ V. c古往今来：买房子越买越富，租房子越租越穷
这个关系和地主跟佃农的关系没有半点区别——租房子其实就是在给买房子的人打工！

熊猫阿宝

原帖由 紫光 于 2007-2-13 13:07 发表
7 Q/ y: ]5 W" n5 o  B) G3 \* H+ t你没有看出来吗？发这些帖子，只希望能帮到哪怕是一个人，别在患得患失中白白错失了摆在眼前的机会。
古往今来：买房子越买越富，租房子越租越穷
# T- I0 q2 F# b8 }- g这个关系和地主跟佃农的关系没有半点区别——租房子其实就是在给买房子的人打工

# j$ i6 B- R" R7 v2 M8 G
# l5 t2 S3 l$ @“古往今来：买房子越买越富，租房子越租越穷”，并不是放之四海而皆准的道理。
3 h1 u; [0 R" A5 l9 `) D在高风险期，谁都知道不少人买房子买成负翁甚至跳楼的。现在美国还有很多呢。
# K* l, Q1 g# _; G, i, }1 o) v看你在这儿不遗余力地鼓吹买房的任何好处，闭口不谈可能的一点风险，唉。。。
想买房子的人，自己自然会计算的。现在外面的风尚比你的鼓吹有力多了。
- i1 ^# e4 F) [. u( d5 ~
[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 13:37 编辑 ]

胖妹妹

紫光

唉……
4 o9 k  s7 q; m: K$ |请花点时间分析一下EDMONTON的经济情况。
- Y" A3 A( h$ s, w1 e房市跳不跳水最重要的指标有三点：
5 `3 h2 O) ?8 N8 O( J9 ~1、房价的平均值有没有超过城市居民家庭年平均收入的6倍，其实超过一点，不达到8-10倍都还是安全的，不妨想想现在的北京、上海是几倍。
" W# N+ W# ?( [) t1 w% K* I2、失业率
5 _, k8 E) ]5 x2 s3、银行贷款利息
( x0 T* ]7 R' M8 ?, @) k你现在不买则摆，如果买了，记得请我吃个饭。箱子底的东西都翻出来告诉你了。

有事您说话

熊猫阿宝

如果我买了，几年后赚到钱才有可能请你吃饭，哈哈~~~~ 偶这几年内不会再买房的了，所以这个假设不成立。

; S8 }# d" M1 c* n* U: H% u1. 关于房价均值有没有超过城市居民家庭年平均收入的6倍，我觉得目前已经超过了，家庭收入低于6万的大有人在，目前房价均价36万多。如果算税后收入，这个比值更高了。更何况，国际上认为 4.1 倍的时候居民的购房能力已经严重不足了。中国的情况完全不同，不谈奇怪的社会机制，调控方法多种，中国居民的实际收入常常还比账面收入高呢，不像这里的实际收入只是账面收入的70%。如果要比，和美国比比吧。美国的房价均值与居民家庭收入比平均为3.7。
3 e) f- D' |8 G( t
5 W9 h8 o' h7 k  }( i, @9 X. ]2. 失业率现在这里确实低，但是据统计，“优质就业率”却降低了。目前Edmonton 工作机会最多的是蓝领 labour 工。

3. 银行贷款利息现在确实不高，5.25%，应该不会像以前那样涨到10%以上。但是，谁知道会不会在4，5年内上调一些呢？（银行也观察到了BC和Alberta的房地产的疯狂）现在已经比一年前的4%涨了。只要上调一点，美国这两年的房地产就是在 6% 多的利率下跳水的。
* }+ Q& w: h( t  u; d) l3 m
- d7 t7 g4 A4 X8 j2 k, f# Z---------------------------------------------------------------------------------------------------------
大家各执一词，我是不指望谁能说服谁的啦。看贴的筒子自己掂量掂量就行啰。

牛眼熊心

我早知道讨论买房VS租房是没有结果的.  其实归根到底就是一个观点不同: 房子还会不会涨? 涨多少?
没有人可以说服对方的, 到明年今天再看谁对谁错吧. 到时候我只有一个要求, 输了的人要输得起, 认个错