加拿大人对房子着迷上瘾 背后的原因竟是...

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作者：吴楚河

& o3 `/ G. z* j5 [6 s& E就像英国人说话言必天气，眼下加拿大人的谈资则是少不了房子，加拿大媒体关于房地产的文章也是连篇累牍，热闹时甚至有“铺天盖地”之势，看来加拿大人对房子既着迷，也“上瘾”了。
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7 U% o' i1 E( I! E- N4 E2 i根据专家的分析，加拿大人对房子着迷及“上瘾”不是没有原因的，深藏在背后的原因不仅因为房子与人们的生活息息相关，而且与加拿大经济密切相关。
. g; f( ~  [% [& lMacquarie公司的分析师多尔（David Doyle）指出，加拿大房地产与经济的关联度是比较特殊的，房地产对经济的贡献异常高，如果将房地产佣金、土地转让税、法律费用、房屋保险、房屋测量及验房等费用都加起来，几乎占到加拿大GDP的2％，准确讲是1.9%（下图）。
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) k1 f3 p* j* h/ H5 h* h3 m占经济总量的2％是个什么概念？简单比较一下：这个数字比加拿大农业、渔业、林业和狩猎业的产值全部加起来还要高。
% m- Z4 w. e6 @4 I; P再与美国比较一下：美国在房地产最高峰、最辉煌的时候，大致在2005年那个时候，所有与房地产有关的费用加起来也只占GDP的1.5%。而在此之后美国房地产崩溃，至今也没有完全恢复元气，目前这些费用加起来还不足GDP的1%。
; M. z- K  |3 n9 n分析师多尔指出，加拿大经济对房地产的高度依赖是不健康的，也非常令人担忧。他说如果要追根溯源的话，那就是加拿大历史上的超低利率。加拿大央行一而再，再而三地减息，尤其是油价大跌之后，央行又进一步减息，令史上最低利率维持了7年之久。
% a! s9 w2 f* T这样问题就来了，长期依赖房地产的经济在房市下行时就会深受影响，而央行一旦加息，那就是“雪上加霜”，因为房地产交易减少，销量下降，这当中产生的费用就会相应大减。先是温哥华，再是多伦多，房市变冷以及销量大滑，对GDP的负面影响是显而易见的。如果央行再加息，这个影响就更加严重。
  ^7 ^! j8 O" y8 _8 Q- E问题还不止于此：房地产是个关联度非常高的产业，除了其产生的直接产值之外，还有关联产业的产值。对加拿大而言，最大的关联产业就是装修业。
分析师Doyle说，也许很多加拿大人并不知道的是，本国装修业占GDP比例更高，达到令人完全想象不到的2.6％！Doyle表示，如果加拿大房市在政府遏制以及央行加息的双重压力之下冷了，或是垮了，那么这个与房地产“一损俱损一荣俱荣”的装修业也会走下坡路。
Capital Economics的经济学家马达尼（David Madani）也同意这个说法。他说房市趋冷的典型情况就是销量先下滑，接着是房价下跌。而房市总体趋冷的话，必然导致装修业萎缩。
马达尼表示，当房价升高之时，业主们都热衷于装修，尤其是厨房啊，浴室啊等等，因为这个时候业主把装修当做投资，提升房屋品质之后可以卖更多钱。
但当房市趋冷，房价下滑之时，即使业主花再多钱于装修，这个投资的回报也就相当有限，故业主们就不太愿意操心费力搞装修了。一旦业主们不再热心于装修，那么随之而来的就是装修业变冷及萎缩。还不止于此，房地产还有其它关联产业也将受到拖累，比如家具，比如家居及装饰品行业...
分析师Doyle警告说，加拿大房屋销量下滑是个信号，接着是房价下跌，随之是关联产业全面受影响，这必然会拖累整个加拿大经济。

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