BMO和TD连发警告 多伦多楼市泡沫快破了

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BMO和TD连发警告：多伦多房市泡沫快破了！
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继上月中旬满银(BMO)亮起红灯，称多伦多地区房价虚高、房市存在泡沫之后，加拿大另一家商业银行TD今天也正式发出警告：多伦多房市不仅有泡沫，而且迟早要破，要卖房的业主要抓紧了!
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加拿大房地产协会CREA(Canadian Real Estate Association)周四公布的报告称，虽然今年2月份全国房屋均价达到$519,521，但主要是多伦多和温哥华房价奇高所致，如若不算多伦多和温哥华两市，加拿大全国的房价立降近$150,000，均价即跌至$369,728。事实上2月份GTA地区的房价比一年前上涨23%，均价达到$727,300。
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) |: }1 l! w0 ]8 }$ y满银首席经济学家波特(Douglas Porter)直言不讳地指出，多伦多及周边很多城市房价虚高，除GTA地区房价一年涨幅达23%，周边城市房价涨幅甚至超过多伦多，比如圭尔夫、伦敦、巴里以及温莎的涨幅更高达30%。
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波特也认为，多伦多房价高是由于房屋供应紧缺是无稽之谈。有房地产资料显示，多伦多和温哥华每年的房屋开建量都超过7万套，创下历史记录。实际上在全加拿大，每年的房屋开建量也不过20万，而且已经超过市场需求了。
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. \) {% {( K/ A+ ^4 E波特还举例说，即使一些年收入高达$225,000的加拿大人，按经济收入他们处于最富有的“1%”的顶层，如果考虑到首付、按揭再加房贷保险，他们在多伦多也买不起$100万的物业。而多伦多的独立屋均价已经达到$157万，GTA其它地区也超过$100万，今年2月份的准确数字是$111万。
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5 U" E  H4 b. i$ U) S. I满银另一位高级经济学家Robert Kavcic说得更加直接，他劝多伦多的业主赶紧卖房，否则一旦房价下滑，就卖不到多少钱了。他说眼下应该是30年以来，甚至更长时间以来绝佳的卖房时机。
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& y# f  C# ?6 v4 FTD银行在刚刚发布的一份报告中称，居高不下而且继续飚升的房价不仅令GTA的民众不堪承受，而且当这个房市泡沫越吹越大的时候，将会威胁到整个国家的经济。

) F. W' _" l! j* \( L7 c/ TTD的报告分析说，虚高的房价可能产生一种“财富效应”(wealth effect)：就是有房的业主们看到房价越升越高，感觉自己越来越富，于是这种“虚拟”的财富可能鼓励他们把真钱大把大把地花在其它方面。一旦房市泡沫破裂，房价急降，他们的房子不再那么值钱的时候，他们就可能陷入经济困境。
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7 s# y" x  z8 i1 K/ h( A报告称，多少给多伦多业主一些安慰的是，捅破这个巨大泡沫需要一个触发条件或机制。TD的经济学家称，至少在近期尚未见到可能引发连锁反应的“触发器”。
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比如说，利率升高就有可能成为引发连锁反应的“触发器”，但从加拿大的经济情况以及央行的态度来看，虽然美联储今年已经两度调升利率，但加拿大央行没有在近期升息的打算。在这种形势下，GTA地区的房价还有上升空间，还有可能再升一个甚至几个季度。
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不过风险仍然存在，因为房价不可能永远或无止境地向上走...历史经验告诉我们：多伦多房价曾经在1989年窜上顶峰，但随后下滑，费了20多年时间才逐渐恢复过来。
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- n; o/ ?! O; x/ `" {多伦多房价飙升：政府也是推手之一

多伦多的房价最近七、八年间，一年比一年攀高。加拿大房价最早飙升的城市是卡尔加里，然后是温哥华，接着才是多伦多。尽管多伦多起步较晚，但是增长较快，个别地区增幅甚至超过了温哥华。加拿大人少地多，但大部分人口却聚集在几个主要中心城市。比如，多伦多、温哥华、蒙特利尔这些中心城市。

) l; z, H, P# l8 x按人口密度来看，这些城市和世界其他地方的一些城市比较，也都差不多，不能说是宽敞。特别是多伦多，加拿大每年接收近30万新移民，大部分都定居到了多伦多，多伦多的人口密度已经在快速增长，而且城市拥挤带来的通病也已经显露出来。

" S5 `7 e1 ^6 M" K! q3 t2 m最近10多年以来，全球主要城市的房价都在上涨，加拿大还算是后来才跟进的。比较而言，加拿大主要城市的房价尽管上涨比较快，但房子的价位仍然不能算是很高。加拿大老百姓长期享受着优越的环境，大房子前厅后院大车大马路举目望去宽敞无边的。

" b) q3 P8 O) B" U房价上涨，居住空间被压缩，老百姓当然不高兴。政府抓元凶，认定外国买家是房价高企的推手。去年8月，BC省对外国买家征收15%的房地产转让税。据说，安省也要效法BC省对外国买家征收额外的购房税。有些咨询机构和地产专业协会不同意政府的认定，他们认为外国人买房被过分夸大，政府这样做是开错了药方子。
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如果说是刻意逐利的推手导致了房价上涨。这之中，就有政府的责任。举例来说，在大多地区建一栋100万的独立房子，这个价位接近大多地区的平均房价，政府征收的行政费开发费、土地转让费、货劳税等加起来就能达到大约30万元。其中政府收费计入建筑商成本的大约15万，另15万土地转让费和货劳税，卖房子时再交给政府。

7 y! X  Y5 d& a+ y2 U$ |2 }$ W) H市价100万的房子，政府总共拿走了买家购房款的26%。政府的开发费这几年大幅增加，省市土地转让税在2008年实行以来也是只调高不调低，麦坚迪政府在2010年强行推行的二税合一，这些都给房价的上涨带来添薪助燃的效果。
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房价上涨的根本原因还是需求关系导致。城市人口增加，需求量加大，供应量下降，房价必定上涨。根据联合国组织对2050年社会经济发展的预测，加拿大将位于世界前列，多伦多这样的国际都市，住房会越来越拥挤。
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6 q  {- K9 L- S# p, V, \( ^* ^解决老百姓住房问题要有长远的规划，政府不能一缺钱就加税或弄个新税掏纳税人腰包，靠这种短浅行为不能解决一切问题。多伦多市区越来越拥挤，远离多伦多的北部地区的众多小城镇发展却迟缓萧条冷清，这些小镇有巨大的潜力却没有动力去发掘，大量的资源包括废弃农地没有被开发利用。
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9 ?0 X. V5 w+ A( [4 w如果省和联邦政府协力，用新的思路吸纳资金，加快404高速公路北延，再修建一条穿过多伦多到达安省北部Simcoe Lake 区域的高铁，鼓励多伦多的生意北迁，给予较大的税务优惠，将带动临近多伦多的北部一大片区域的迅猛发展。北部地区现有的良好基础条件，优越的环境，便宜的生活成本，加之便利的交通，稳定的工作，将会吸引越来越多的人口迁移定居。多伦多房价飙升势头将会受到强力围剿而被抑制。
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