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开发商角度来说说买房买区

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发表于 2016-5-4 18:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 尘 于 2016-5-4 18:34 编辑 6 f% K- c$ D3 o2 a9 W. L

' N' ?/ K. f* p6 I好久没上这了...最近被我一同事总问到买房的事情,其实我也不是expect在房上,只是工作相关吧,接触的比较多.我是在developer方面工作的,专门负责民用房的土地开发.
3 i. u0 ]( x' ^# O6 {9 \1 v; O; F我在想,如果我能回答他的一些问题,不如帮帮自己同胞.0 ]+ t2 z7 R. J* a  U

; `5 s+ r0 `6 _也不知道这个贴会不会有什么人看,如果有人读或者问问题的话,我尽量回复我知道的吧,希望也能帮助大家了解一下埃德蒙顿的开发机构.
  J4 C3 i' h0 S
# z9 y& \  {* F8 U- L/ p8 c; h相信论坛里的牛人也不少,就算是互相学习吧.
/ P( s& x* S& ^3 n8 W. L3 r8 M$ @& \' S6 x2 z" v6 _; M- C0 s9 W
我知道大部分时候,大家都会和realtor或者builder的sales接触,很少有和developer接触的,一般情况下找到developer的时候,也是搬进小区了后,出了builder解决不了或者不愿意解决的问题,才找我们.  H9 I+ \5 ~7 |, x! z

8 N" c4 C. ^/ l! [- h9 z5 m+ l8 S! {0 X我也很好奇,大家觉得developer能怎么做,才能让大家更满意呢?大家谈到开发商的时候,都觉得他们是怎么样的一个群体呢?

鲜花鸡蛋

新势力  在2016-5-11 11:33  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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发表于 2016-5-4 19:14 | 显示全部楼层
好呀.多谢.
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发表于 2016-5-4 19:23 来自手机 | 显示全部楼层
Developer 和builder有什么区别?好比说landmark,是builder还是developer?
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发表于 2016-5-4 19:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
builder 买地有折扣吧
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发表于 2016-5-5 07:40 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2016-5-5 07:42 编辑 9 f5 F) N( O1 F) F4 `: k
9 I* ]& _) a( h# q
请问楼主,对于开发商来说,售出土地的价格里面,大约有百分之多少是生地成本,多少是开发建设成本,多少是利润?
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-5 11:53 | 显示全部楼层
多洛洛-JE 发表于 2016-5-4 19:23
9 B) v2 q& [) b; D9 KDeveloper 和builder有什么区别?好比说landmark,是builder还是developer?
: q% I; K, k! ?' q
builder就是建筑商,developer就是开发商。
9 a& A5 |5 W" d3 flandmark应该是一个builder,他们build single family, duplex, townhome, multi family, first place program.
' q- c3 i# C2 e0 ~5 R* ?, T
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-5 11:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱飞的鱼 发表于 2016-5-4 19:36
! Z2 L' K6 L1 _7 Q2 S; m7 Y: Lbuilder 买地有折扣吧

4 T7 h( l& f+ z6 g1 }+ {) cbuilder的价钱会比public价钱低,原因是因为他们成交量高,信用好,开showhome,长期投入社区发展。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-5 11:58 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-5-5 07:40! i* k- d9 \3 W: }
请问楼主,对于开发商来说,售出土地的价格里面,大约有百分之多少是生地成本,多少是开发建设成本,多少是 ...
& J3 o& ~. N- {5 b- z3 A
这个很难说了,每个开发商都有自己的business model,如果地买的早的,几十年前就有了地,那么他们的地上的成本会低,如果他们卖的价钱并没体现出来的话,自然他们就会有更多的利润在地上。
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 楼主| 发表于 2016-5-5 11:59 | 显示全部楼层
tangcf2004 发表于 2016-5-4 19:14; G, H+ A' t" g% j& p% h* F
好呀.多谢.

- W5 q- Z6 |) I, o0 x' W互相帮忙。很多时候我听到sales说来购买房的人,英文不是很好,而且大部分都是中国人,所以我也想能帮到什么就帮一点好了!
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发表于 2016-5-5 13:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
developer负责销售吗?还是分情况,像Kimberly这种builder,他们从developer手中买地,然后再盖,再销售。那最后卖了房子给developer分多少?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-5-5 15:34 | 显示全部楼层
尘 发表于 2016-5-5 11:58. g) b5 U* b( q8 B; U+ y
这个很难说了,每个开发商都有自己的business model,如果地买的早的,几十年前就有了地,那么他们的地上 ...

' E! n( N, t7 [" B2 H我这么问,自然假设土地本身没有 capital gain. 就是想了解开发的建设成本有多贵.
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 楼主| 发表于 2016-5-5 20:35 | 显示全部楼层
anshuo0816 发表于 2016-5-5 13:00' C1 k7 B/ b( }5 {
developer负责销售吗?还是分情况,像Kimberly这种builder,他们从developer手中买地,然后再盖,再销售。 ...
% _8 v' o5 g/ f
一般大的developer会帮助销售,比如做promotion,或者提供马路边上的路标,打扫小区卫生等.
+ t- u0 k0 g+ b+ K% W# s像kimberly这种情况,一般这个买卖只限制于地,房子销售后就不再有分成.
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 楼主| 发表于 2016-5-5 20:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2016-5-5 15:34
2 w. `! C/ b8 k: d) Y& s我这么问,自然假设土地本身没有 capital gain. 就是想了解开发的建设成本有多贵.

7 [; p( Q8 u& K, n; U) h* Y这么说的话,那可以假设30%是地,30%是施工,30%是其他开销和政府levy,最后赚10%

鲜花鸡蛋

小黄  在2016-5-6 09:15  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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小黄  在2016-5-6 09:14  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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小黄  在2016-5-6 09:14  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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发表于 2016-5-6 16:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
尘 发表于 2016-5-5 20:35
) A0 r# O/ ^8 l) e* w5 @一般大的developer会帮助销售,比如做promotion,或者提供马路边上的路标,打扫小区卫生等.
5 ^- E# r( ?* h3 S像kimberly这种 ...
. `4 H1 z2 K' K) V  \- L
意思是,developer只把地卖给builder就没事了?condo是不是和single house不一样啊,需要developer自己销售,只是找builder盖个房子而已?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-6 17:25 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2016-5-7 12:39 | 显示全部楼层
anshuo0816 发表于 2016-5-6 16:14" b5 T. x1 H. ]# j, T6 c% C! G
意思是,developer只把地卖给builder就没事了?condo是不是和single house不一样啊,需要developer自己销 ...

5 C6 K0 Z$ D  z可以说有两种developer,一种是小区developer,比如summerside这种区,另一种是区内的一块地上,盖一套condo的developer.
. ^) H# s  F. X6 E1 a+ B第二种更像是builder,他们并没有参与到小区规划和长远的投资.
# N1 B5 ?; X0 a5 q" S
. s! r; P3 x5 B3 k( ?% I你可以理解成developer只要把地卖掉就没事了,但是,developer的成功也取决于builder的成功,如果builder卖的不好的话,接下来的stage就不好开发,所以说,developer做的远远比只是卖掉lot这些,他们更关注大范围的动向,但是同时也会注意builder showhome里的灯泡是不是烧掉了没有换.
8 Y" U: g7 l# {2 P+ x% c) O; ]( y6 n; Y
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-9 11:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
尘 发表于 2016-5-7 12:39
/ ~. i6 _5 o5 Q1 y' I+ S1 G9 p# J8 m' _' y可以说有两种developer,一种是小区developer,比如summerside这种区,另一种是区内的一块地上,盖一套condo ...

' ?$ k, x/ H6 }: p明白了,那第一种developer他们和builder要分钱吗?什么时候分?
鲜花(30) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-9 19:40 | 显示全部楼层
求问以你知道的,或者最近开发的项目,设计报批三通一平,每亩的平均费用是多少?
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-9 21:26 | 显示全部楼层
请问First Place Home 的Townhouse 比别的开发商定得价格低吗?
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-9 21:36 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买First Place Home 这种房比同类其他房有什么优势?旧的独立房和新的Townhouse,买哪种更好?
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 楼主| 发表于 2016-5-10 20:25 | 显示全部楼层
APORO 发表于 2016-5-9 19:40/ J' w6 j- [3 y
求问以你知道的,或者最近开发的项目,设计报批三通一平,每亩的平均费用是多少?
  \' V- m5 _7 C. c4 Z6 s" M. Z
我们开发的算法不是按每亩计算的,是按照front feet,就是房子前面的尺寸计算的.这个的话,地不同,差价很多,很难说
大型搬家
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 楼主| 发表于 2016-5-10 20:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Cavin 发表于 2016-5-9 21:364 j$ Y7 q& k7 N/ s( ~+ m* E2 O
买First Place Home 这种房比同类其他房有什么优势?旧的独立房和新的Townhouse,买哪种更好?
1 z# _* J. t+ r
first place program is a Edmonton's program to help first time home buyer.这个里面有几个亮点
0 x( d6 X  c7 c0 V1)房子的价钱city有要求,不能赚太多,所以一定是affordable
" O% N* H/ l1 b0 T& y2)房子的地是city提供的,city在前五年不收地的费用,所以一般来说打比方30w的房子,其中8w是地的话,你的前五年的贷款只需要22w,而不需要贷30w,所以你每个月的费用都会低很多4 W: S4 D& J  V$ Q; Q

4 ]- l7 ?$ `# B* ^6 b! d最终这个program是帮助第一次买房的人的,如果个人条件合适这个program的要求,这应该是最好的一个起步计划吧.
理袁律师事务所
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-10 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Cavin 发表于 2016-5-9 21:36; n& G, \+ A, u2 S7 k/ t
买First Place Home 这种房比同类其他房有什么优势?旧的独立房和新的Townhouse,买哪种更好?

' n/ u( Z1 L, ^% q' K4 S& U如果个人经历不够,对房子构架建设不太了解,就是修修补补不是很在行的话,在价位差不多的情况下,建议购买新的townhouse.主要是builder有更好的保障,当自己稳住脚后,新区发展成熟了,再转手或者留下来出租,再考虑老区的房子也不迟.% r* N2 N1 L" ~- r
' \! I& [5 Y9 u
个人观点,大家欢迎补充.
0 c# S) O; e) l: g6 L
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-10 23:33 | 显示全部楼层
尘 发表于 2016-5-10 20:320 z( X! {7 }6 Y! Y' }7 ?2 F
如果个人经历不够,对房子构架建设不太了解,就是修修补补不是很在行的话,在价位差不多的情况下,建议购买新 ...

0 j# @& X+ Q2 A4 _看了几套靠近153AV 23 ST 东北区附近的旧房,有的25年,有的30年,有的50年,面积大约1000多一点Sq Ft。感觉院子挺大,绿化很好。房子旧且有点小。价格在330000至350000左右;也到南部距century park 地铁站附近的First Place Program Landmark 建的 townhouse 看过,感觉房子小,没有自己独立的庭院,价格在310000,还得交1800¥的Condo 费 每年。但房子在成熟的小区,距学校和地铁站近。新区Manning Village 的房子也看过,独立房、duplex 都看过,感觉设计不错,新房,略为大些。但小区里没有学校,没有交通。本人又小孩上二年级,爱人不会开车。所以不知怎么选择啊。恳请你根据我陈述的情况,提点建议,以便参考。衷心感谢你牺牲自己宝贵的时间为大家一一解答问题!
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 楼主| 发表于 2016-5-11 09:49 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Cavin 发表于 2016-5-10 23:33
. n0 p: V( J; B; S: _& F' ?# Y& G看了几套靠近153AV 23 ST 东北区附近的旧房,有的25年,有的30年,有的50年,面积大约1000多一点Sq Ft。 ...

+ I0 A) Z2 ?0 N" S8 k我个人很不喜欢condo fee,但是这个很好的投资开销把,自己就不用操心大理房子以外的地方。, h) E9 c4 M" i6 i

. l2 T$ y7 R9 g. {! Y很多人都是从小房开始,等孩子到了一定年龄后,或者更多孩子后,再换房,不一定要一步到位,如果小区有green space的话,不一定需要自己的院子。
. N: B" d4 t3 O0 _# I
/ H9 ^  o2 D1 v" }* s* f. I2 d你又考虑过其他地区吗?SE也有first place program, Larkspur这个离学校很近,可以查查看?
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-11 23:26 | 显示全部楼层
尘 发表于 2016-5-11 09:49/ Y' |4 b7 n6 I( ]! J% P
我个人很不喜欢condo fee,但是这个很好的投资开销把,自己就不用操心大理房子以外的地方。0 R- H- \) q% L5 e+ P

4 Y& O; S# l6 K( F2 W3 S* J3 j2 x很多人都是 ...

3 R7 ~9 e# T: m, m! B8 q太感谢了,我查一下!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-12 15:53 | 显示全部楼层
请问一下楼主,我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房,上个月才开始动工建造,但上月中开始因为销售情况不理想,developer新推出了买lot减价三万刀的promotion。整个section我是唯一一个按原价买的lot,所以觉的很不公平,这种情况下你觉得我是否有机会去和developer争取做一个price adjustment呢?其实也明白收到了的钱想让developer再返还出来似乎不大可能,毕竟买lot不像去超市买东西还有一段时间的price guarantee,而且lot是通过builder去买的,虽然是on behalf of me,但毕竟不是我直接经手买的。所以不知道一般developer有没有关于这种情况的policy?如果机会很小的话,可能我也就不再费精力去交涉了。
鲜花(16) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-12 16:02 来自手机 | 显示全部楼层
WAMMAN 发表于 2016-5-12 15:53! v! o7 R( y. X2 ~' \& ?
请问一下楼主,我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房,上个月才开始动工建造,但上月中开始因为销 ...
$ X/ x. w( n" S% r
什么区便宜三万这么多
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-5-13 10:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
WAMMAN 发表于 2016-5-12 15:53
( n) w2 }+ U' w" \4 j+ q' v请问一下楼主,我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房,上个月才开始动工建造,但上月中开始因为销 ...

! b1 L7 @* W" e7 l3 N如果房价涨3万,你会要求多付3万吗?
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-13 12:38 | 显示全部楼层
WAMMAN 发表于 2016-5-12 15:53
/ Z& L8 T; t3 H+ v0 i8 ]请问一下楼主,我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房,上个月才开始动工建造,但上月中开始因为销 ...

: D! p6 f9 s" D1 O# m个人觉得回去退钱的几率非常低,毕竟合同签了,再去改的话,应该很难。
! h* W% ^/ S) x3 h" w$ [* q1 q. @2 G- ^( P: p0 Z
但是你多出了3w买lot,我建议你可以去争取的是 damage deposit,因为developer会charge back你施工过程中,带来的damage,比如side walk,fence等,回头developer 会扣钱的。如果你想争取什么的话,可以尝试让他们最后waiver掉一些你的damage。这个很不好说,取决于developer了。Good luck吧!
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