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卖房子

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鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2014-2-7 20:19 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
想卖一个房子,但拿不定主意是今年卖还是明年卖,各位乡亲有何建议?
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:00 | 显示全部楼层
you have 2?
理袁律师事务所
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-7 22:20 | 显示全部楼层
ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00 , i2 D/ x  Z2 z& W
you have 2?

# P1 ^! X# R9 f, ~# O如果只有一个,卖了我住哪里呀?
鲜花(208) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:24 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
4 d9 Z& i6 `, s; T如果只有一个,卖了我住哪里呀?

* j2 r& Y4 o. E7 i8 v# e$ L
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:32 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20 ; `5 e, Y; X& k4 G1 G: U
如果只有一个,卖了我住哪里呀?

- r  J/ A& E, q$ K' [if 2, wait and see, don't rush
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:34 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20 4 g8 n! Z$ n- S+ [
如果只有一个,卖了我住哪里呀?
' ^( x6 `+ X+ q% b1 n
have u ever considered putting it on rental market?
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-7 23:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34 2 }) r! `% y7 y$ g
have u ever considered putting it on rental market?
# q# R5 x/ P0 m; S) U4 E0 `
嫌麻烦。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 23:12 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00 / M7 _# c( A9 g6 c; l. Z- V; U
嫌麻烦。
4 L4 L1 J5 v' z; j
yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-8 08:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年,房子大幅度折旧贬值,恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年,房子继续折旧有限,你就慢慢赚回来了。  g) ?  @1 p2 V$ V# ^
  N# ^7 k+ b  j, n
今年房子会涨一些,但恐怕也不会特别多。卖不卖要看,如果你真卖掉了,你的钱有什么投资渠道?如果是买1%的GIC,那还是不要卖了。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(13) 鸡蛋(1)
发表于 2014-2-8 11:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城租房市场这么牛,不要卖吧。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-8 16:11 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2014-2-8 08:32
4 x- s" O, @" `* V% h7 @$ d房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年,房子大幅度折旧贬值,恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...
9 d; o* b  ^! }! E
分析得很好。听小黄的吧,肯定没错。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-8 21:36 | 显示全部楼层
本帖最后由 JoyceAccSG 于 2014-2-8 22:07 编辑
& c, k- r9 s/ Y& U2 U
小黄 发表于 2014-2-8 08:32 % c+ ?3 T1 R7 r
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年,房子大幅度折旧贬值,恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

! D& S1 e+ H+ B; ?/ T. R% u/ d5 W$ k5 i
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价,卖了后买个30多万的房子出租,减轻了贷款,同时收入没有少多少,投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗?
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-8 22:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36 8 h- f# I* z  q8 E
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价,卖了后买个30多万的房子出租,减轻了贷款,同时收入没有 ...
8 \$ h7 _4 a, D# t
贷款相当于扛扞,利息可抵税。加上房子增值,组合好的话扛扞大可高回报,但风险也大,心里承受力需大。贷款小本金相对多,心里压力较小但回报率可能较小。无论如何,小黄指出的方向没错。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
大型搬家
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-9 08:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
+ I7 m) `. ]$ @8 ~4 B6 G谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价,卖了后买个30多万的房子出租,减轻了贷款,同时收入没有 ...

! v# l3 c; ~8 X5 ?* b/ R见楼上。出租就是要最大幅度贷款,为的就是利息抵税。
& Y8 W( F% y5 O. g现在利息这么低,你减轻贷款做什么?要进入租房生意,你减轻贷款做什么?

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-9 14:53 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2014-2-9 08:05 # S& f$ c* _) Z9 Z& E- Y
见楼上。出租就是要最大幅度贷款,为的就是利息抵税。  r; Y9 w4 \4 X& V- u
现在利息这么低,你减轻贷款做什么?要进入租房生 ...
( ?+ l' h+ u) Z' u0 V7 ?( g# M
贷款额大的话,你就赚不了多少钱,可能从现金流上还是负的。
% _( t% C& x! x" s1 m( e  d如果真想呆在出租市场上,那么可不可以卖掉40多万的,买两个30多万的,这种投资你赞成吗?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-9 23:26 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
' {- a& J4 t% |贷款额大的话,你就赚不了多少钱,可能从现金流上还是负的。
9 ]0 {) q% S8 q% C: y, G! p* _如果真想呆在出租市场上,那么可不可以卖掉 ...
/ m2 V4 N6 q  d7 C& q
现金流最好为0,如果是正的,你就要交税了。* C9 Y& f( f3 u$ u1 k. U" H
正确的做法是,在租金最大化的基础上,仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。) c1 g" [  S( x7 C# p8 z

4 D- h- _2 h! u, X/ s1 c是不是出租,问我没用。要看你有没有做房东的本事,每个人的专长不同。
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 13:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
这个能展开说一下吗?或者举个例子给个链接?谢谢
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 15:32 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2014-2-9 23:26 9 l" q7 ^% }4 ?5 m1 @
现金流最好为0,如果是正的,你就要交税了。5 I, j- M1 G- Y+ y# q
正确的做法是,在租金最大化的基础上,仔细计算贷款比例以达 ...
" O, y0 ^# N) @/ l9 ?' m% E( P
完全同意,中国人房东好像都是这么做的。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-10 18:36 | 显示全部楼层
自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
8 b$ O$ C1 ]; c5 Z4 f7 {5 \% B完全同意,中国人房东好像都是这么做的。
/ e6 l1 z# ^3 M! t6 Z
你说的是用line of credit 吗,每月只付利息部分,现金流才可能是零。如果用贷款的话,贷款中有付本金部分,本金部分不可以扣税,那么你的现金流就是负的,除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.
鲜花(140) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 19:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2014-2-9 23:26 & \: @' k! X1 `8 S: U1 a5 N& x# U
现金流最好为0,如果是正的,你就要交税了。
- U% U$ V: e  z+ n7 m. X正确的做法是,在租金最大化的基础上,仔细计算贷款比例以达 ...
' G" N2 O% O6 i, r5 W2 ~# k
不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:07  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-10 19:35 | 显示全部楼层
qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
' j  c5 L, C( M2 ?* y) w6 B1 V不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

6 r9 X6 |2 s# `7 r5 h' L4 M我同意你的观点,让我们看看教授如何解答。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-10 20:14 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35 " j- x8 ^% i6 r1 e, K* {4 S6 V
我同意你的观点,让我们看看教授如何解答。

5 L' I( i. A' @' K( h打个比方,好比你有25万,你可以
( H, S5 [1 v% n% _6 K
( }+ L  R" }, D% V2 R1)选择现金流为零:买5套公寓,每套25万,首付5万(即20%),每月租金为1000.假设利息为3%,那么每月利息为500. 为了计算方便,再假设公寓管理费,水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。0 {/ x) H+ X6 Y+ Y+ h* u

  H0 B  E3 L1 A, `9 J. j2)选择最大现金流:买1套公寓,25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500,这样每月入500.缴税30%后,净入350.
1 w. ~$ {) d+ o5 B: ^" L
* O( w7 o  ^5 T3 WN年后,选择1的,拥有5套房子。选择2的,拥有1套房子,和若干存款。假设房子增值高于存款,选项1完胜。当然,如果你有巴菲特的本事,能把那每月350投入股市滚成几百亿,你也不必来问我了。' A/ N& ~6 j, M8 a1 D% q
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 22:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2014-2-10 20:14 % d& P6 y) ?  l  k) Z1 F
打个比方,好比你有25万,你可以
" i& k: f: K$ v! ?/ P6 r  u0 I
( w* u; x# x' ]1 W1 m1 D. ~$ m9 Q, [1)选择现金流为零:买5套公寓,每套25万,首付5万(即20%),每月租 ...
+ X) a3 U+ ^4 d7 j: P' y
这个算法貌似合理,其实是错误的。. _$ J1 x, z. ]7 j$ m3 C! ^

' A$ i, }. M) i8 Z$ u+ X7 ^6 h月租金1000元, 利息500元, 杂费500,这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分,按20万的贷款,你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话,就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人,或者每个人都能承受的投资方案。
, {6 F8 a8 w. |0 Y4 I% L- f, l
1 z& f. J5 b5 |0 X, c当然,你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。: k8 p; b. r# o7 `; p

5 W3 V' K! U9 T; ]* Q% `0 [其实所谓的最优投资方案,个人认为是因人而异。要根据市场走向,投资项目,个人财政状况等综合因素一起决定。
, y- b: f$ Q8 H+ \" `; J1 i( ?

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-10 23:17 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
) o8 u& }  ]* T3 [这个算法貌似合理,其实是错误的。
. v7 }- B4 e: q: M% q7 F' B% e% D3 j% w3 L
月租金1000元, 利息500元, 杂费500,这三样消费平衡。但是你忽略了 ...
5 R/ o( W0 @7 W% |. Z9 b: F
本金部分是从左口袋进右口袋啊,对于你的净资产没有改变。
5 Y; c7 q7 I: p! _如果你需要花一笔钱,从HLOC取出放入的本金即可。
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2014-2-10 23:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2014-2-10 23:17
( \3 u6 Q) D6 w) f6 j/ P3 C( f本金部分是从左口袋进右口袋啊,对于你的净资产没有改变。8 e  |3 L4 a2 n& J# E4 t. J
如果你需要花一笔钱,从HLOC取出放入的本金即 ...

& o7 r# z3 {) b& Y/ V那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献,(如你假设每个月都是0),房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的,好像没有什么益处啊?这样理解对吗?

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:07  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-10 23:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 K歌 于 2014-2-10 23:54 编辑
8 i" S3 h0 E1 a* y$ ^
小黄 发表于 2014-2-10 23:17 # X4 N" o, G/ ^% z+ H
本金部分是从左口袋进右口袋啊,对于你的净资产没有改变。& w" C' H* v6 g6 T3 p1 X+ ]
如果你需要花一笔钱,从HLOC取出放入的本金即 ...
2 M! h2 `( o4 v; n$ s" z  c

, G1 }& i0 r# b  K1 t几年后楼价跳水就血本乌龟了,总之就这种投资:除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。
鲜花(89) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-11 00:16 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
  ]& W/ o2 E6 d/ Y6 U. }这个算法貌似合理,其实是错误的。! ~. t: K2 W/ U, E( [

8 v7 K1 n6 v& u! w月租金1000元, 利息500元, 杂费500,这三样消费平衡。但是你忽略了 ...
8 v: j9 c0 [' V/ A$ U% D
如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的,不过首付可能不止20%。
. K0 z4 H: y: ~$ i: o7 E+ }: {/ J) N其实第一种方案相当于从银行借钱投资,第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率,应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点,所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资,那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:01  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-11 08:44 来自手机 | 显示全部楼层
peterpan 发表于 2014-2-10 23:43# @- y6 q% j( b$ a1 R
那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献,(如你假设每个月都是0),房子还是靠你自己 ...
; w3 F; x* X2 H  w0 m
按小黄的算法,就是这个意思。假设房价不涨,投资回报率为0。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-11 09:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大家的回复都值得深思,各有各的道理,取决于你对市场的判断,对自己及家人的预期,对风险的把握和承受能力,所以因人而异。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-11 10:00 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44 6 l: F4 s% d0 r) I: u
按小黄的算法,就是这个意思。假设房价不涨,投资回报率为0。
# x$ g* o; K( r4 L) {
是这意思。假设房价不涨,投资回报率为0。不过,既然都假设房价不涨了,还投资个什么房市啊,当雷锋啊?投别的啊。# k6 s8 E. T, U9 c6 e
我上面的计算是简化的。实际上,假设房价房租每年增长5%,那么效果更明显。
1 e! z( B, v, W- t8 \" e4 A& e: v+ ~8 T0 E5 d
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