卖房子

JoyceAccSG

想卖一个房子，但拿不定主意是今年卖还是明年卖，各位乡亲有何建议？

ceramistpalace

you have 2?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
% p+ U: s, t/ H1 H+ A! \you have 2?

8 H/ ~& y, E5 b5 z% Y/ V$ V如果只有一个，卖了我住哪里呀？

彩铃

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

0 D3 k; |! D) y. x1 W) n

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
( S; v1 q0 b0 @+ G+ {) Z如果只有一个，卖了我住哪里呀？

" S1 t7 {: K) y& Z/ R; aif 2, wait and see, don't rush

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
# y) x1 X  M3 X4 s$ a! d/ n- P如果只有一个，卖了我住哪里呀？

have u ever considered putting it on rental market?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
have u ever considered putting it on rental market?

0 l, u4 S5 [* Z" x) ^, V2 C嫌麻烦。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
/ t# ]3 V8 `7 W' Z0 Y: ]# s嫌麻烦。

yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

小黄

房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。
$ I' f. H8 M' l1 c3 @# j) J
今年房子会涨一些，但恐怕也不会特别多。卖不卖要看，如果你真卖掉了，你的钱有什么投资渠道？如果是买1%的GIC，那还是不要卖了。

桑林之舞

爱城租房市场这么牛，不要卖吧。

抱成团

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

" _3 }4 ~% {& U1 W分析得很好。听小黄的吧，肯定没错。

JoyceAccSG

) v0 b$ N4 Z; O/ R3 D& R  I

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

2 R2 P/ n* R9 g谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有少多少，投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗？

抱成团

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

贷款相当于扛扞，利息可抵税。加上房子增值，组合好的话扛扞大可高回报，但风险也大，心里承受力需大。贷款小本金相对多，心里压力较小但回报率可能较小。无论如何，小黄指出的方向没错。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
7 ^( K- H- p6 t4 }; T2 Z谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生意，你减轻贷款做什么？

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-9 08:05
* s# v% d, Y$ O8 y9 @, r见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生 ...

" y9 _0 X% |4 U5 w4 Q贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉40多万的，买两个30多万的，这种投资你赞成吗？

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
) Z+ l* Z, A( G# I6 a! [& X如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉 ...

/ Z$ N6 c, V- U% m$ w% p2 l# D: K现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
5 X: ]) O* @# o$ t% d. `: r正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。

是不是出租，问我没用。要看你有没有做房东的本事，每个人的专长不同。

Jagular

这个能展开说一下吗？或者举个例子给个链接？谢谢

自由鸟

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
. G2 x& Y' k8 E+ J正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

JoyceAccSG

自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
9 P8 B. p' \# D( \完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

' O8 c. o& H  Q$ U$ n( d8 T1 E7 Z你说的是用line of credit 吗，每月只付利息部分，现金流才可能是零。如果用贷款的话，贷款中有付本金部分，本金部分不可以扣税，那么你的现金流就是负的，除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.

qiaohe

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
# n9 t$ T# F% m2 \8 v! }' L# r现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
1 ]9 K1 c: B- [  U: w- l1 c正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

JoyceAccSG

qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
' D2 K5 h' P* F+ L6 h% ~3 u; R' t不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

9 Z  R2 k* X1 ^: q打个比方，好比你有25万，你可以

1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租金为1000.假设利息为3%，那么每月利息为500. 为了计算方便，再假设公寓管理费，水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。
; b3 N: B5 M1 X' S  [5 i6 A3 _
2）选择最大现金流：买1套公寓，25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500，这样每月入500.缴税30%后，净入350.

N年后，选择1的，拥有5套房子。选择2的，拥有1套房子，和若干存款。假设房子增值高于存款，选项1完胜。当然，如果你有巴菲特的本事，能把那每月350投入股市滚成几百亿，你也不必来问我了。
1 s3 I* O* _* o5 @. R: {% V" j! V$ B

edmontondowntow

小黄 发表于 2014-2-10 20:14
打个比方，好比你有25万，你可以
' u1 b' i/ S- c- R
3 V( z4 k4 z# z& n1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租 ...

& y: ^+ ]5 ?( X: \. b这个算法貌似合理，其实是错误的。

: W: A1 C8 O4 I, e& S月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分，按20万的贷款，你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话，就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人，或者每个人都能承受的投资方案。
9 N6 Q7 D- @% x
当然，你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。
( P' H' ^( P9 b
& l+ v! _: t, u: n0 S' P; O+ N其实所谓的最优投资方案，个人认为是因人而异。要根据市场走向，投资项目，个人财政状况等综合因素一起决定。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
6 Q5 Q: n$ _# o0 H0 w1 X这个算法貌似合理，其实是错误的。

9 m1 i& N& e( h0 Q. O% a/ J8 n月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

% h; U) X5 h) b5 n4 a/ F. z; \; L6 j本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即可。

peterpan

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的，好像没有什么益处啊？这样理解对吗？

K歌

* Q7 h) `* G6 k+ `

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

8 K  k& n- }6 L8 ^- |几年后楼价跳水就血本乌龟了，总之就这种投资：除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。

caoebb

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
. L* t' F- w; U% ?5 |. O这个算法貌似合理，其实是错误的。
/ L1 P. T+ p7 j: I& g  b
月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

, U& f4 K7 U8 p; B# r8 s- Y. a* i# ]如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的，不过首付可能不止20%。
其实第一种方案相当于从银行借钱投资，第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率，应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点，所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资，那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

edmontondowntow

peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己 ...

- P$ s6 U, j! L/ Z按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

JoyceAccSG

大家的回复都值得深思，各有各的道理，取决于你对市场的判断，对自己及家人的预期，对风险的把握和承受能力，所以因人而异。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
0 R9 Z/ r& [* G4 y- Y按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

是这意思。假设房价不涨，投资回报率为0。不过，既然都假设房价不涨了，还投资个什么房市啊，当雷锋啊？投别的啊。
: ]9 f8 O! O+ n0 c5 x我上面的计算是简化的。实际上，假设房价房租每年增长５%，那么效果更明显。