 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
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对某些流行观念的批判
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我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.$ M" g: c a- K* E4 J1 {* e# I. n4 Y
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1.买新不买旧, 买北不买东
; V4 G2 y) m6 K+ O) s, Z2.房子是别墅?' i- e6 M8 {/ t0 u
3. 房地产永远升值
# F) u% Q N* T4. 名校区
4 Y+ S4 H; E# ]9 [" b: b* d5. 买比租谁合算
W$ Q( N+ H y, P7 [( c- b, {6. 印巴人，中国人，西人
) c, d v2 L j' a' i4 I7. 先买个小的，过几年再换5 g4 S1 p2 y2 b5 o
2 C0 |' N) h' R5 a1.买新不买旧, 买北不买东& y' s# y2 D1 t! j
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当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。9 x! @( Y" l- s
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我一共去了以下地方：
/ P- ^0 o* W9 f# q9 J: pHW7-16街 & Bayview
: J# S1 `0 M$ P19街 & Yonge' W% R' I0 ^7 [) _' c% _
Kennedy & 407 (新旺角广场）
) N# O4 M. e3 k: d6 DKennedy & Major Mackenzie (准Unionville)1 y+ |& c% T( l! M6 ?
Woodbine & Major Machenzie
! a; d g, O; C1 u1 y$ V8 HNelson & Steels' U6 G$ A5 d0 K5 I5 z% i
Pickering 靠近4号公路
9 [3 E) d* [) D1 n7 kWhitby
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7 ?6 m1 m" `2 z" E; ~5 E4 U7 C这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。
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6 r- z+ B' R; H& j7 D& P8 J! Y先看新房的位置.9 m/ c* L( X: T
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华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.
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0 ?& A) ^: u5 w g但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.
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在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.
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, O% P. h* [* \5 ]/ o0 I! o; ^$ `现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.
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再看新房本身 j9 ]: J4 S: Q
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新房的好处有：1 m/ q0 O3 B# @. a2 Q9 N3 N
1)新:* I8 B- c. u) V F
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.4 S$ S: v$ F- C6 y6 D
) l" x3 ~, V# ^2)结构：
( z1 M+ c: m* T) j9 R$ k9 \布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。3 D, }5 m6 {' ?/ w: n
3 c% q G: u$ m* V3)用材新:
2 F$ t+ P( f1 Y5 @6 Z7 A: D如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.
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9 x- A$ i: T% N3 Q8 T$ { F4)相对便宜, 短期升值潜力大:3 _! G$ k3 D" f1 l
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.
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, b; X/ X0 t6 \, K2 ]( t5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.0 R6 z$ j! l( v+ _5 ?& E# g* H
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由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.
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) H6 x0 M, K2 f9 F新房的坏处有(排名不分先后)：
% X0 O+ n$ \4 @) N! W. N! K1)地点太远, 太偏/ m& F9 G5 r2 l5 H
2)用材太差, 不经久:( s" s) u+ n4 E! j' N0 Y, h
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.) \6 {6 ]* @$ M' v3 x3 ^
3)地太小:) u |1 T6 E/ k: {
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.6 g2 x! w/ J& @2 ?/ K5 ^" K$ y
4)环境差:' Q7 Q( O2 E Y& `, h0 n. l
很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好., j9 q6 @4 U! [ @# |
现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.# V8 x7 ~/ _( C/ t/ u8 _) Z
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:' v+ F: W1 S9 f
新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.
$ x* {0 a9 a9 B, v1 {6)新房并不便宜:
: X) D( ~0 ^5 H8 U0 t9 v/ M一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.
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! i, e3 g3 ]2 A% |2.房子是别墅?
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& D f0 }1 g0 u8 q/ i( M仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.
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' a/ F! q5 k/ J/ n6 p别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.
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其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.
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与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.2 y4 @8 P+ |) u8 S$ |
& I# Q& J' ]- H- @3 @3. 房地产永远升值/ Z1 ~! K0 m* Q1 j0 [, E8 V
! n: z) j4 j6 U2 J, ^这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.
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长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.: O$ f7 t% P5 u8 K; A. t6 M
4 T3 k9 @; Q+ D. |( E R任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.
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从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
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+ e5 [9 ^8 s* i @其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.* B) J1 z4 Q6 N" O2 v
/ T3 d; J. I% t, h$ C/ m; C4. 名校区, {7 d w! l$ C% K+ z( f
2 H3 ]" N0 J; H; B8 r: A$ A这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.
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所谓的排名有几个, 最著名的是:
+ r A+ b8 G+ ]( A0 h k! D Thttp://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html6 Y3 {7 C* H& \8 e
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这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.; z7 W3 s+ k# A( S
0 B$ ^* D& z3 [创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.! k' W: A9 e+ k5 Q3 D. w7 y" @+ m
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排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.
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& ~2 M o) U4 B. l: ^Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了., ~/ ~' O! H2 s7 |7 u1 ~6 }4 d
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比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.
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有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?
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8 z& \7 u8 R) V6 aRichmount Hill High School也不再参加排名了./ ^. ?7 D6 x1 M8 M( e4 |- x# ^
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这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
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2 g1 r2 |, G$ h/ S我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.- X6 v9 h/ ` T! }* g
2 Y7 T, Y. M1 P1 I$ Q! j, B可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:
4 J9 D) ^4 \/ A1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.. C4 k/ S: W4 A# E& C
2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.- D( \/ F, ?1 R' M1 s- h
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5. 买比租谁合算
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5 d& B# k6 C: J) [其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.
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比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.
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所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.$ F G- e* ] }# `
1 O$ a8 ]* l9 }! I8 Z- p: W其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.3 G7 q2 M a- t/ _* t; p5 a' y
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租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).2 Z1 r0 v+ k+ e/ T9 ?9 q& V
4 L6 ~. g% K9 B1 ] ]. [' K这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.
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按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费." P' A7 _# y8 g" V' \2 `" d- ^
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按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.4 I& b$ F% b; n7 V. V' R2 c
: t$ C& H+ K# P. k2 a至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.: E6 r+ B- d8 g" a8 |" B/ r
% }, d! e) r0 D关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.9 K+ s1 j }, N; R4 t" F
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每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
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* T9 D4 p! f: B4 D- k4 W我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.* F3 B0 r7 y6 l* f) }9 U' z9 \
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我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.
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e7 d- E1 G; d8 q2 l& t$ ~每次关于这个话题的争论都是这样结束的:1 w4 y1 K# o% U4 y
1 Z9 v K0 h! G1 p8 w, s0 {: g大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.
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从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.6 V8 B# i% v, X: {
+ {, J2 T* a7 M7 @) k- I7 Y& O9 u: T6. 印巴人，中国人，西人
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( S. R4 ?! Z# Q# t5 p; p5 K大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.
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中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.; n- k/ G: _: g1 {& l
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所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.
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我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.( [# }6 s$ D/ r1 ]: h' k7 S
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大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.
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; }2 U6 e2 ?% \* Y9 k7. 先买个小的，过几年再换5 x% G8 f+ f" F; L7 R) y! y+ v
! d: p3 t+ E% l3 I1 R( M K这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.
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) }2 b( r; t8 n V) C首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
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2 \1 ?2 c X+ k但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.( r0 p* b- _4 i5 {6 U- e& V0 k; Q
5 ?$ f' A' _' }8 X
多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.
5 N* ~" d# M% H- I3 V0 Y$ _1 L- O6 T1 {) ^9 C
而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?0 k7 U/ S! d9 E2 F# ^. q1 D2 |
9 S! k+ N6 G, u4 }: S$ N! v- a
说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.
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买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
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狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
% O) b: O$ p2 i( y
楼主