地产经纪拼佣金抢客户现象

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作者：谈海
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多伦多蓬勃发展的房地产市场已持续多年，根据多伦多地产局发布的最新报告显示，2012年大多伦多地区全年的房屋销售量为85731套，比2011年的89096套下跌3.78%。而全年的平均售价则为497298元，增幅为7%。但是仅就2012年最后三个月统计数据来看，总成交量为16379间，比上一年同期的19452间，下跌了约20%，这个数据还是让很多人吃惊。房屋成交量下跌，影响最直接的就是地产经纪的收入。而大量新人挤进经纪人队伍，更让一些经纪感到日子难过，于是低价竞争的局面就不可避免。
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给回佣上了经纪的广告
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1 L* j0 Q( R7 X. l/ C( g$ W如果你浏览多伦多的中文网站或中文报纸就不难发现，已经有经纪在自己的广告中提出低价广告，一家中文网站直接说“我们是给回佣的地产经纪”。
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该广告说，大多伦多区平均房屋售价2012年已超过50万，地产经纪买卖一个房屋的平均佣金高达$12,500，如果是双重经纪（Dual Agent）有可能一笔就赚$25,000 ——这是非常非常不合理的收费！ 很多人在这种情况下不得不选择私买或私卖，然而不对等的信息和专业知识，使他们在与经纪的谈判过程中处于劣势，蒙受损失。我们是给客户回佣的地产经纪，提供专业、诚信、规范的服务，能够最大限度地保护客户利益，并且通过回佣的方式，把大部分佣金返还给客户，为他们节省经纪费用。

该广告说，如果委托他们买房，佣金返现60%。多伦多一个60万的房子通常给买方经纪的佣金是$15,000，房屋交接后我们返还给买家$9,000，相当于房价的1.5%。如果打算买的是私售房屋，我们可以为您起草合同，提供顾问咨询服务，收费只要$300。类似内容也常见于地产经纪的广告中。

2 L5 ?# [- x6 y1 M6 M地产经纪的怨气

51网友优悠无忧说，在我自己没有做地产经纪以前，老是听说地产经纪很赚钱，一个单有好几千块钱的佣金可以入腰包。当时很是眼红，心想就是看房天天逛街，还有钱收，一个单顶一个月的工资还不止，这钱也太容易赚了。等到自己干上这一行了才对地产经纪的苦处有了切身体会。常言说得好，尽看到贼吃肉，没看到贼挨揍。首先地产经纪的佣金比例不是固定的，是可以商量的。这个本意是很好的，让市场保持竞争。可是有些卖家利用这一点，拼命的压你的佣金。一般来说卖房有5%的佣金，买方和卖方各是2.5%。现在这个比例被从5%下到4.75%、4.50%、4.25%到4.00，有的甚至3.75%、3.50%。甚至有的经纪干脆打出换房免佣金的旗号，彻底搞烂这个行业。
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8 S& b0 n: _+ s" R! I" R$ ~俗话说的好，一分钱一分货，便宜没好货。不要钱的就是垃圾货。没有佣金对于经纪来说，不是笨牛就是傻马，连个草都吃不着，他能用心给你卖吗?

地产经纪的开销巨大，每年的执照费、职业保险、加拿大地产协会、安省地产协会和多伦多地产协会的会员费用，还有强制要购买的人寿保险等等，真是苛捐杂税万万岁了。问题也不能全怪客人，客人当然想找便宜的。主要是经纪本身有问题，老话说的好，一粒老鼠屎坏了一锅粥。
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业内人士的分析

记者就此话题采访了几间地产公司的老板和资深经纪人。 有一位老板告诉51周报记者，佣金回扣问题并不是个新鲜事物，这种现象行业内早就存在，只不过没像今天这么严重而已。他说那时候就有客户开口要佣金，他会和客户解释，这是违规的，他会尽可能提供优质的服务来满足客户的需求。如果客户坚持，那个时候也会给客户一点，一般就是几百元，或者买个礼物比如冰箱、电视等等。也从没听说有客户直接要几几分成，但是最近这几年情况就明显不同了。
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: n8 F8 j+ M+ u" B$ a( M另一位资深经纪说，从根本上讲，回佣起源于地产经纪内部。原因是多方面的，他认为主要有以下几个方面：
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5 H/ D+ _0 D, j% k+ n- k第一，地产经纪考试改革后，如今的考试比以前要容易得多，只是考选择题，对善于考试的华人来说这种考试易如反掌，于是从业人员飞速增加。目前每年新增加的经纪有上百人，多的年份甚至达到上百人。而对大陆移民来说，找专业工作不容易，相对来说做地产经纪门槛要低一些，收入看起来也不错，于是入行的人便越来越多。
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- M  q% N% t7 \8 b$ g% n! A第二，随着信息和社会的发展，人们买房对地产经纪的依赖性在减弱，大家找房比以前要容易得多。自从加拿大竞争局要求地产局开放信息后，地产局的信息垄断局面被打破，于是低收费经纪应运而生，现在如果你想把售房信息挂到MLS地产网上，只需花几百元就会有经纪帮你，这也就意味着传统的5%的佣金可以低到只付买方经纪的2.5%的佣金。当然你也就得不到传统的地产经纪提供的系列服务了。
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第三，法律制度的改变。以前地产经纪如果以回佣为诱饵吸引客户是违反职业操守的行为，如果被投诉是要挨罚甚至丢掉牌照的。但是2006年实行的新地产法REBBA2002并不阻止回佣，但同时规定买方经纪在给回佣的同时必须通知卖方和卖方经纪。既然不违法了，那么回佣就直接摆到台面上了。

3 n( w7 Y* W8 u: F/ j: E/ j3 N第四，从数据统计上看，房屋成交量在下降，而经纪数量却一直在增加，僧多粥少，竞争越来越烈。特别是一些新入行的经纪，压力非常大。加之有相当一部分兼职经纪，对他们来说，成一单算一单。有的经纪算算账只要不亏钱，客户开出的条件能答应就答应，甚至有人不等客户开口，直接就说我给你多少多少回扣，以低价的办法参与竞争。数据显示，多伦多地产局现有注册经纪36529人，其中7950人在2012年一单生意也没有做成，一单生意都没有做成的经纪几占在册经纪总数的22%，这是一个相当高的比例了。
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针对目前的回佣问题，这位经纪说，这是一个比较普遍的现象，不单是华人有，其他族裔也有，只是没有华人社区这么普及罢了。大部分大型地产公司都不鼓励也不主张经纪这么去做。认为一个合格的经纪最终还是要靠自己的知识、能力和服务水平生存，作为经纪，有权说“不”，如果客户提出过分的要求，要学会“拒绝”。中国人常说“舍得，舍得，有舍才有得，不是你的客户就不要勉强”。
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" }& ^5 O9 i8 {& K& b6 L3 T对于客户选择经纪，这位资深经纪的建议是首先去了解一个经纪，看经纪水平与能力是否符合自己的需要，应该选择他们的服务、他们的经验，要把自己的购房行为排在首位，应该看到，一个好的经纪能帮客户省很多钱。房地产买卖，少则几十万，多则上百万，价格谈得好，动辄也能给你省个几千上万。你找经纪要回扣，就象是请人打仗，还没上战场就先砍他一刀，你怎么能期待打胜？其实经纪在为你谈判的过程中稍微不尽心那么一点点，你的损失会更大。
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0 [6 u/ a. J% I, j7 s买房者怎样看回扣

; H. A1 B, {1 W: L51网友温小姐说，我不喜欢和经纪谈回扣，当然也不会把是否给现金回扣作为选择经纪的首要标准。首先，经纪是一个职业，做这行的人要靠这个吃饭。虽说有的看一两个房就成了，但白看半天不了了之的也很多。其中的精力、时间、车费的耗费都是惊人的。在加拿大生存也不容易，要互相理解，相互体谅。其次，也是最重要的，你与经纪谈回扣，那么他在与卖方争取最低价位时，往往会有所保留，所谓“羊毛出自羊身上”，不如让对方高兴，给你争取到的往往比给你的回扣要高的多。等房屋交割完毕，我的经纪主动提出要送一件电器给我做搬家礼物，最后他给我们送来一台价值近千元的电视，我也愉快的接受了。
3 h' }) I' e2 {最近刚刚买房的李先生说，他买房时是朋友推荐的经纪，因为是朋友推荐，大家合作的也比较愉快。李先生说，我买到了自己满意的房子，和经纪也交下了朋友。最后这个经纪给我和推荐人每人一张现金支票，数字就不说了，总之是大家都满意，皆大欢喜。我觉得回扣也不是什么见不得人的事，只是自己不好意思开口，心想如果经纪给一点，我就收下，如果不给，也没什么，毕竟人家是靠这个生活的。
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刘先生对回扣一事有自己的看法，他认为委托经纪买房本身就是一种商业行为，自然可以讨价还价，因为这是双方你情我愿的事情，不存在合适不合适。他认为如果自己买房一定会主动开口要佣金，尤其是现在房价动辄百万，经纪的佣金能达到2万多元，拿出一半并不过分。他很乐意看到现在有经纪主动提出给佣金，这是市场竞争的一部分。

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edmonton 地产经纪的佣金也是5％吗？还是各个地方都不一样？