关于房屋出租投资回报率的计算方法

tanrx

% I. z5 P: z$ ]请问大家是如何计算出租房屋的投资回报率的？

- w6 [3 J0 g% `8 K; b7 z我的计算是：
; U, j  r; D: z& H  Y
; A6 F8 k4 F2 ]      租金收入
/ q1 M: B' c3 ?( d( Q0 t- T    -  地税
5 ], L0 w6 B& r- S2 _* b    -  保险
% f* P/ x3 g% B' d    -  贷款的利息部分
----------------------------------------
; m6 S4 j4 E& x7 e     初始投资额度(down payment)

另外大家回报率到多少就可以投资了呢?

青萝

关注！！！

prouddolphin

还应该算上折旧，平时的维护维修，然后还有房价的市场浮动。得到个准确的数据不容易啊

小黄

9 O2 P- l7 s* F( H1 F( t& ^* P
6 a8 t5 C, W' Z很重要一点你没加：预期升值。
$ q& X5 k6 x: O" i! Q
没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比例的。
/ U  `  C1 v$ D4 j% B8 Q% T/ k
最好的例子是国内，你要光看你那个公式，得出的结论肯定是不投资。那就亏大了。

shuangrui

执迷不悔

no rental income tax?

good-sunny

小黄 发表于 2013-1-8 10:08
很重要一点你没加：预期升值。

没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比 ...

" m/ t8 ^0 e' {. ?/ E, Q, C9 U这是最不靠谱的。

o8horse

租金收益率基本上就是这样算了。维护费用可以剔除，但折旧不影响现金流，不需要考虑的。增值应该与投资回报率有关，而且需要实际发生才考虑的。至于收入税，大多数情况下与家庭其它收入混在一起报税，受不同的家庭收入影响，边际税率差别比较大，因此税前的租金收益率更有比较的意义。

大栗子

你见过几个期货与货币操盘手是整天套公式的
做多了，只是一种感觉，就几个点差而已，等你把数据输入模型的时间，机会就走掉了。
房市虽没那么快，但套公司总是不靠谱的--我们高等教育阶段束缚了思维

大栗子

看到一个房子，个人最直觉的感觉，14年以内回收是我的底线，再长了就不适合了。当然，行家们会说考虑折现、利率、通胀、机会成本、增值或折旧、地税、维修更换、阶梯税率。。。，还是那句话，合不合适，熟悉之后就是一个感觉，行家们别拍砖啊，呵呵

redrunner

in most cases,
% E! ^8 P- K3 L+ i3 q) |Land value will increase, but the building value will decreasing.
7 {* U4 ~6 Z: y/ }* ~- _9 |+ uRental tax will be declined by CCA.
( G- {& V: h+ J) A) KIf you could get principle back in 20 years + Future value of land, your return wouldn't be bad.

westcape

把公式中月供利息改成月供,答案1%或往上比较理想.即投一万出去,每月应得100或往上,(适用于房况好的房子),需常修或烂区的不算.这个比率应能保证在房市动荡中保持正的现金流.如在市场供应紧张中的新房(建成10年以内,房况特好)可考虑适当下调,如至90或80,但不可太低以保证收益.欢迎有投资经验者拍砖.

carpoool

redrunner 发表于 2013-1-10 18:44
in most cases,
Land value will increase, but the building value will decreasing.
Rental tax will  ...

Hey can you explain how does the CCA work? Thanks

lanmeiguo

For example,
. N$ |# z% w6 b  z5 {$ O0 z* VAfter deduct maintenace , property tax, interest and insurance,etc, the rest of the rental income could be declined by CCA (4%-6% of the value of your property).
  g9 S% W3 o/ O1 z  Y. _+ XYou won't worry about your rental income untill you want to sell the house.
You will have a capital gain instead of rental income.

施舟山人

你这个可是大工程那，山人也不敢轻易回答。。我所知的商业评估也计算不到这么精准。
2 P) D5 Z- j1 \5 d' C不过我有一个概念觉得可以分享一下，其实山人认为，譬如一个房子10年前买的，10年后卖掉，增值了50%。山人不会去想我就是赚了这么多钱，而是钱最大的程度的得到了保值，最大程度的抵御了inflation。山人认为这才是投资房产的最大意义所在。对于普通老百姓来说，房产是最好的保值手段了，除非你是商人，你具体有一个business可以钱生钱，那就是另一个story了。但是寻常百姓，此法为上策。
至于当中具体细化到那么多的参数指数，山人不敢随便发表意见。
In a word, in the long run, 你肯定是赢家。