关于房屋出租投资回报率的计算方法

tanrx

请问大家是如何计算出租房屋的投资回报率的？
6 v" {2 y: b' Z
我的计算是：
$ @7 v9 [( e' y$ |* {1 `+ t! P
: g5 \/ k: v1 h  u3 o, G7 e      租金收入
$ M5 s/ B! x  C* V- {    -  地税
; i' l9 S1 l+ W, I1 H! `7 @    -  保险
3 M4 ]8 e' G/ E% a0 \    -  贷款的利息部分
  Y* K; ?$ m9 k8 A' O. k----------------------------------------
8 L6 u% G' [, n     初始投资额度(down payment)

. `  `0 Z7 T* o另外大家回报率到多少就可以投资了呢?

青萝

关注！！！

prouddolphin

还应该算上折旧，平时的维护维修，然后还有房价的市场浮动。得到个准确的数据不容易啊

小黄

7 l* z9 v# }: ^0 E" {
很重要一点你没加：预期升值。
# g7 {# h) ]; E$ v2 q3 T, R% K
没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比例的。

' e7 [' n1 v/ _# R; e/ t最好的例子是国内，你要光看你那个公式，得出的结论肯定是不投资。那就亏大了。

shuangrui

执迷不悔

no rental income tax?

good-sunny

小黄 发表于 2013-1-8 10:08
6 r  v) U3 g8 m' f很重要一点你没加：预期升值。
6 }/ G( }% N/ }# i# I
. O7 n: g: w9 p+ ^6 p) _没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比 ...

# N' _/ {8 D* X% K: t" K& J+ j这是最不靠谱的。

o8horse

租金收益率基本上就是这样算了。维护费用可以剔除，但折旧不影响现金流，不需要考虑的。增值应该与投资回报率有关，而且需要实际发生才考虑的。至于收入税，大多数情况下与家庭其它收入混在一起报税，受不同的家庭收入影响，边际税率差别比较大，因此税前的租金收益率更有比较的意义。

大栗子

你见过几个期货与货币操盘手是整天套公式的
3 G+ \  L1 W" f" r9 _做多了，只是一种感觉，就几个点差而已，等你把数据输入模型的时间，机会就走掉了。
房市虽没那么快，但套公司总是不靠谱的--我们高等教育阶段束缚了思维

大栗子

看到一个房子，个人最直觉的感觉，14年以内回收是我的底线，再长了就不适合了。当然，行家们会说考虑折现、利率、通胀、机会成本、增值或折旧、地税、维修更换、阶梯税率。。。，还是那句话，合不合适，熟悉之后就是一个感觉，行家们别拍砖啊，呵呵

redrunner

in most cases,
1 V( i, n! O# B2 @( t) {Land value will increase, but the building value will decreasing.
  s" U/ }# g$ ]' jRental tax will be declined by CCA.
If you could get principle back in 20 years + Future value of land, your return wouldn't be bad.

westcape

把公式中月供利息改成月供,答案1%或往上比较理想.即投一万出去,每月应得100或往上,(适用于房况好的房子),需常修或烂区的不算.这个比率应能保证在房市动荡中保持正的现金流.如在市场供应紧张中的新房(建成10年以内,房况特好)可考虑适当下调,如至90或80,但不可太低以保证收益.欢迎有投资经验者拍砖.

carpoool

redrunner 发表于 2013-1-10 18:44
! C, G& F/ s, g2 f& V0 `( `in most cases,
Land value will increase, but the building value will decreasing.
" [; U  G- a* M- r: [Rental tax will  ...

Hey can you explain how does the CCA work? Thanks

lanmeiguo

For example,
0 G5 K4 i2 e& cAfter deduct maintenace , property tax, interest and insurance,etc, the rest of the rental income could be declined by CCA (4%-6% of the value of your property).
" A( h2 |- |5 O, o' h! h3 \: `+ ^; qYou won't worry about your rental income untill you want to sell the house.
You will have a capital gain instead of rental income.

施舟山人

你这个可是大工程那，山人也不敢轻易回答。。我所知的商业评估也计算不到这么精准。
不过我有一个概念觉得可以分享一下，其实山人认为，譬如一个房子10年前买的，10年后卖掉，增值了50%。山人不会去想我就是赚了这么多钱，而是钱最大的程度的得到了保值，最大程度的抵御了inflation。山人认为这才是投资房产的最大意义所在。对于普通老百姓来说，房产是最好的保值手段了，除非你是商人，你具体有一个business可以钱生钱，那就是另一个story了。但是寻常百姓，此法为上策。
8 s% k: T' f1 a3 ]' a6 P# r: X; d至于当中具体细化到那么多的参数指数，山人不敢随便发表意见。
In a word, in the long run, 你肯定是赢家。