 鲜花( 10)  鸡蛋( 0)
|
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052! n/ X8 J( n, |" @/ ^
美国的次贷规模其实不过一万亿美元，就闹得天翻地覆；而加拿大的人口只有美国的十分之一，就有8千亿加元（和美元等值）的加拿大版次贷。想像一下吧，加拿大一旦爆发次贷危机，会惨烈到什么程度……
6 G1 Z/ b* o( x- W Z& T( _( ?4 }9 g5 X" X! P6 _
加拿大版次贷危机即将爆发
6 i( `. K/ g" Z2 @
0 j& y2 H$ d! |8 D, A1 @ o加拿大房屋在过去的十几年中，因为房贷利率低、房贷易申请等因素，房屋价格上涨了近一倍。那么，象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢？《环球邮报》就此进行了分析。
6 } k# w' D+ {0 z
9 V" R% q4 e: r# K4 |2 ?; B- WCMHC的历史$ N- |+ }3 X* v, P4 n
) b9 w( t8 S0 Z6 t0 K; u加拿大房贷有限公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称：CMHC），成立于1946年，是由加拿大政府创立的，旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人，给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险，很多人将无法从银行取得贷款。
. z" n+ \3 E& A% B
3 c, S, ?/ H0 N+ \近年来，加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿，家庭债务与收入比值达到164.6%，再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板，正承担着8千亿房贷的风险，几乎相当加拿大一年的经济产出。/ A7 t6 ]+ Z6 A( @! @& M% X% v
" o/ S' `. P K; {( m' A
贷款期的长短对借款的人非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果30年还清，多出的5年中将付利息5.3万。2006年，CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下了公寓，因是35年房贷，利率低，每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市，房屋的价格大涨，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。
3 B4 a& }% g1 U$ w# Z( P o8 H, K+ e) ~9 z
房贷保险也非常昂贵，在1992年以前，首付少于25%，就必须购买保险；1992年以后，必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。) j1 _" L7 [! @
" h$ F5 Y7 q1 P7 E9 E, _7 p/ q2 N( I
市场风险开始显现
W6 p" G5 H; M* C- k" }' T# P
3 T. r" R$ F0 u; x1 Y, w% u& oCMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门，其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年，CMHC为1.31千亿房贷提供保险；2006年保险额倍增至5.76千亿。
0 _. ]; a* ~! Z
7 N' w# U4 N7 ^- }; X! d2006年前，财政部官员开始酝酿如何在经济景气下，通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。, |& V/ ]8 ^7 e/ j0 r6 e
! A/ J- a. E, \9 e
全球的萧条已经波及加拿大，油价大跌，制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意识到，CMHC能够通过调控房市，有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用，保证银行有钱继续房贷度过危机。& B9 Q C! W+ s; D0 t/ |
( q7 N# b ]3 T: _- A8 D" I
2008年10月15日起，政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年，且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC，以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷，推动房市在短暂下滑后2009年再度回升，加拿大度过了危机。6 \) z5 O) J4 l. A. H# B. k
/ s" R2 [% O# E. a) c+ }0 A
对房市泡沫的恐惧
: M& j7 ~; ?) }6 B9 B x5 h2 U
" i" m c7 A: F% ?8 O渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初，房价上涨过快，令银行首脑们开始担忧。% V( k6 a0 k3 T2 G7 k! I% H
% _; M$ W( Y' z
从政府当年向《环球邮报》提供的文档中，可看出房市泡沫的风险，让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中，范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制，并消减抵押贷款的额度。
- ~/ n8 Q6 d3 v% b, j, h( u* d) {- J3 @3 w5 Y
尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而备忘录中强调，泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重：“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产，也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动，直接影响着消费者的财富观和消费方式。”
; F' E u6 I4 D' Z7 _9 f
2 t/ C3 c6 C, k8 h房贷保险的“沙盒”试验
- s6 U0 q1 ?$ Z1 C2 b* y$ L9 @9 S* G! `2 [% G
范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月，温哥华房价上涨了19%，其势头令经济学家们担心失控。12月底，备忘录显示，财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月，政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险，并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。& t3 M3 l) K+ a- R/ M
% L1 ]' k4 N: q% |+ g. g
正常时期，那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓，贷款利率保持低位，致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。
; S4 w3 L2 W$ d5 C, u5 L7 e( I! q& B* H9 ]0 @6 N: A
范赫提和加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）一同出席了当年6月的G20峰会，得知欧元区灾难将维持数年，其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划，并于6月21日晨出人意料的公布：政府允许的房贷保险年限下调回25年，CMHC只支持百万价值以下的房产，并第三次调整抵押贷款法规。
, w; Z1 U* f& q, p. E* s8 z% J2 A4 \! w; ]5 B9 u
CMHC的未来1 D& D) c. S. A. p+ ?5 x/ P
0 b9 m3 k$ ?# y$ u% O/ F. q范赫提最新法规出台6个月后，曾经的房市过热消失了。房价下降不大，但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为，依然引发颇多争议，其利弊需要更长时间的考验。
* f( D. z% ^- `3 O: z) p9 P, H: |; E6 N3 N
CMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲，但是否足够应付房市硬着陆的绝境？C.D. Howe Institute的副总裁保时曼（Finn Poschmann）指出，直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本，一旦耗尽，灾难将降临所有纳税人的腰包。
1 W) z; d- E' p4 x3 ]+ g! U |
|
狗仔卡
发表于 2012-12-29 23:08
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
