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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到0 ?4 @3 t3 C) C; F" J7 ^2 L& e7 c
期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。1 `. g1 D3 d5 L6 d9 G+ K" _
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为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
7 N* r0 g( |5 j3 y贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就
/ H* P R% I, i& c+ D n市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志6 \( M, d! }9 w6 z8 S1 t' |+ u
(FLIPPING)。8 y3 w% P! Z$ X
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前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，/ D6 o7 ]8 s' X% S& D
而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好+ y+ f) j$ B0 J: | X
出手获利。
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$ f$ q. H+ M+ V- Z不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。
$ g, E: e! g* b k* i5 _- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了1 N% k; J+ M p0 q. |$ h: X
15%。
! s+ \( g1 R3 G8 E, G C# L }- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负$ C# n2 b8 ]$ w( Q- ^8 {
担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
& S' P7 i" @* o/ }4 e T+ l q房产的投资获利变得困难。9 Q' Q) }0 n" m, N7 Q' s( K# n; R
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如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来
, J0 D" f- O% a跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、* }9 ]' n- f' B* }% Y6 c8 C2 p% q
市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。2 ?/ e+ A; R; C* R0 G+ k* S! _
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让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人2 A, H5 b0 A" b8 x8 b9 e
将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。
8 N. ?* j6 K) ~) t) j* f除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。
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; q9 q' q- N! @/ j- C; z如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批7 d" L) U5 I1 G& |! _
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率 l9 O- |: L4 G& V1 |; Z1 T' c3 Q
上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。
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8 A9 p' L1 K6 S; A. Q# [这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。
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" z/ P' O1 g) L- t, @: R! h5 M9 {我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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