 鲜花( 1115)  鸡蛋( 0)
|

楼主 |
发表于 2012-9-3 12:46
|
显示全部楼层
本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑 " ~3 `: @4 A) l" s c
& O5 t9 v! W- n' h- Z# Z2。房地产泡沫。" g: A o8 A" e6 }: \
房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!)1 j6 Z5 @* `# _0 R" a
* o5 f N* A! s; t5 \
ZT,自 www.China.com.cn7 s a ~* V9 m/ B
2 B2 R+ {" Z9 T. j9 V- p9 L4 u" M
中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。
5 z5 @% P' K- B' y8 I 房地产业利润率过高/ J4 B4 h6 s. H' q K* s9 i
: }) l% u/ V; T/ N$ e7 `) W) p t
但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。: |1 i4 M" I) K7 ~: `* R! f) l; U6 z9 K
" l M4 ^3 P/ D& \* _' W% t0 d 中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。8 G) f8 g! D+ a+ q l" f
/ x- _/ z z) l Y
据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。7 X7 X5 V, Z& C( q2 _! _4 n- p* m) h* L
* H) q5 V5 K- m) e/ Y, m& b 例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。
, w8 U5 f4 M E0 [, Y! f) a \' q
x& @* n$ i& u, l W4 p: V" Z' ~ 按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。
4 i3 a" o7 T! h: m+ J
. ]. b6 `$ I, ~6 k 泡沫现象严重$ _2 S K5 x* V+ w3 B4 t' Q
/ o" n, b. H2 _9 P$ z2 c
在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。7 g% G1 l3 R% v# |6 S* o& V
2 ?1 j$ d6 F9 D- f
过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。* a" m; V6 h( B$ \4 n% S
; H) ]: H X8 F& {* `9 B
在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。/ N; X$ {2 w' R
% A5 y5 E p. X# J
浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。& I4 \" X8 f( G9 S
# ^5 T5 E* O( [+ g" }- x; ? 地价暴涨的原因
5 S; ]4 t; s. c8 x+ _+ q `, G# L+ J4 }7 Q+ J
在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。3 ~4 j2 K* _9 l9 G
0 H' P. F4 q0 i7 M# X6 V 数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。
6 D# t( u7 I3 s# y' s* G+ Z
1 ]8 O2 ~* M2 t3 e 现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。
; k/ [1 ~% U# p5 ]) R# ?4 `( N, y. ^) @) C6 p, y" Q! l; ?( m
民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。
: U4 s; C7 b" B( p& e% w/ v+ s$ _+ S
! ?8 r0 P" v b' ] 警惕重蹈日本覆辙
: O. N0 m: ? g4 a( `; J/ K8 w) e( ]" N3 b/ x
如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。
5 l# {) r* q0 \ z9 r; F* d6 h
8 _9 v3 p% N7 C6 ? 原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。
( ]4 Y* m" F. L( Q, U" B9 L0 w: }
在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。
/ Q, `2 i/ z- f ^+ H; @5 N2 Q
8 s4 A5 ~/ m4 s- ]- {! n) j6 Y$ E( y 据说,在整个中国仅开发商就有3万家。7 h; b3 c- N: \' F' a7 T" L2 y
( m/ ?2 X% {2 m# l1 R/ x
去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。5 `! j; \% `/ j* G! D% m- S3 V8 l; d
# D1 x- X* G% E# D0 i7 J" n
据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。5 i$ h( W2 @$ m1 R. E. l0 l6 m
: X: b1 F- X% ~, h* ~1 B' { R
(日本《文世春秋》月刊文章)
2 T( U% g" ]/ f0 R6 h! V; ?% }0 w7 F1 w& Z
# L% o' @0 i0 V- J ——参考消息
8 T, T3 _+ p, j: K6 u3 ], a# J
* p& e8 H9 ?9 e. E/ j+ I |
|