加拿大楼市有泡沫 图表解析 六大证据

get8686

来源：51资讯网


6 _0 Y' m! S* K1 D% B" r0 ^) N加国楼市是否有泡沫？越来越让人看不明白。不久前加拿大另类政策中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）的报告书认为，在加拿大各大房屋市场中，已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机，而出现美国式的调整并非不可能。另类政策中心的报告指出，过去30年加拿大出现过三次房地产泡沫破裂，而且每次都是当房价飞速上涨，上涨速度超过通货膨胀率、家庭收入和经济成长率时，随之房价便出现大幅度的向下修正。过去30年那三次房地产泡沫破裂，分别是1981年和1994年发生在温哥华，1989年发生在多伦多。

# |0 J5 T2 J8 @4 i: S3 [与另类政策中心的报告看法不同，贺维学会（C.D. Howe Institute）发表的报告书认为楼市崩盘的可能性很低。该学会的报告结论是：加拿大的房屋按揭政策审慎，足以防止类似美国的楼市崩溃。鉴于美国每10户人家便有一户成为银主盘，公众对加拿大的楼市因此也引以为忧。但贺维学会的报告书认为，在加国的楼市，银主盘大增、或楼价大挫的可能性十分低。原因是加国的房屋按揭有严格的规定，例如买方必须付5%的首期（美国一些大银行容许买方免付首期）。另外，高风险放款会受到限制，而次按市场又 比美国细小得多。在2006年至2009年间，美国的楼价急挫约30%，但加国的楼价只下跌9%，随即在去年快速反弹。估计加国的楼价比合理价位高出15至20%。 info.51.ca 无忧资讯
9 [6 n( V& h" [' g$ g6 I
最近央行一再发出警示，目前按揭利率接近历史最低水平，央行随时会加息。但是央行迟迟未见行动，给人感觉是雷声大，雨点小。不过在央行行动之前，银行自己先动手了。据51网8月20日报道，加拿大皇家银行调升2项房屋按揭利率，各自调升0.2厘。受到影响的包括3年固定按揭利率，加息后年利率升至4.05厘。 皇家银行特别优惠的5年锁死按揭利率升至3.69厘。今年初，大多数加国商业银行都曾经将3年按揭利率降至3.95厘。皇家银行此举可以看作是一个先兆，预计其他银行跟进的可能性很大。

! D3 G# N( U) X( e$ \最近网上有英文博客大肆唱空加拿大楼市，可以看作是一家之言，供研究者参考。其中列举的主要理由和图表如下：

# [' Z' |) P% B


* L) k4 ]7 E1 t
加国楼市泡沫证据1：房价/房屋出租收入在历史高点
+ R8 s  c. m% j
5 s; S. J1 P1 _9 H& J4 m

0 A. W9 @2 _: b/ P( z
" d: w" U, L0 ]/ p: ?! G
+ F. Y" j3 E' K! V: R' H

加国楼市泡沫证据2：房价/收入在历史高点

: v2 ?7 A. [4 o2 S% b; [
- @0 S* }1 Q; {# z4 x9 W
8 L0 q: [) Z- K& n8 E; _/ o2 e加国楼市泡沫证据3：加拿大房价和美国背道而驰

  
( }0 z" c3 N6 i) Z! j
6 X4 |7 \. O/ K2 Y: b4 N( {+ V! n

) t/ C: j- U2 Y) M. @) E

! C0 E  L7 H: `  r) W
- P: Y6 A/ b, x- t; j% O/ o* H
加国楼市泡沫证据4：利率不能再低 加国 无忧 51.CA
; @+ u/ C+ F0 r. R  k

) k3 _# |$ w" |, n- H& `: o
1 |4 w5 A( ~; z4 x

7 P- ^) Z) C3 ~加国楼市泡沫证据5：加拿大住房拥有率已经接近70%  info.51.ca 无忧资讯

" h! d3 ?2 ~, c1 A' Z  
- \) U! g$ e8 e# U! U3 _& u
' _  R8 K3 A/ D9 h9 P; {2 ^
1 M5 N& Q/ H' v* u: ]  ?4 l/ I

- {' v3 v3 I6 A加国楼市泡沫证据6：加拿大人口增长率将下滑(即使加上移民人数)


$ v7 V  B, ]: ?; m' Q3 R+ q
: Z( K$ D; k! l, M, X最新一期的「加拿大商业杂志」(Canadian Business Magazine)综合学者、专家的研究，分析加拿大统计局及「加拿大房贷及房屋公司」(CMHC)的相关数据，结果显示上述三大指针都达到史上高峰：
' C4 x8 j: E0 `, h
一、家庭拥有自宅比率：接近70%的比率为史上最高，还可能进一步上扬。根据房贷保险公司「加拿大健沃斯财务」(Genworth Financial Canada)的调查，假如有助达成购屋梦想的话，多达68%的租房族愿意延后购买其他高价商品，逾半愿意放弃旅游，可见民众拥有自宅愿望强烈。

" c. f4 z) z' G) A3 t( a二、房产占个人资产比率：房产抵押凈值(home equity)约占个人平均资产净值的三分之一。近年房价飙涨是造成此比率高升的主要原因之一：加拿大房地产协会(CREA)的数据显示，过去十年成屋成交价每年平均涨7%，2002至2007年间更逾10%;目前稍趋温和，但今年1至2月间升幅仍达6%。
  X# T( [8 X2 W4 u: i' m
三、房地产在经济总产值中比率：与房地产相关的活动，包括房地产交易及装修、家具消费等，占国内生产毛额(GDP)约20%;以装修来说，从2000年仅占GDP的1.6%，飙升至目前2.8%

titans