房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？


记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？

几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
# V, Q& `$ l. `6 H& s  m
前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
: V3 }% }6 n7 Y: h: b3 a2 O8 b5 E
两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
$ p) d% n( A. d3 x
- i, a- _) G; g* r+ [最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

& n9 o9 g2 ?! F' u: f1 o$ E其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

' m8 m) p6 L' v首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

. R1 h9 n3 q) k0 J, _如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
/ g$ D4 Q9 b9 l1 U9 c
% R, b: v+ y9 e( U- n0 h( a$ M! u身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
% _4 G8 N2 A% H  n3 w- {- Y
6 G) Q+ O) w  h3 u0 m算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
4 G4 W# P7 l0 A2 ~
买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
( k# C/ @$ g$ |3 ]& T0 N一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
/ e' U2 E! f8 h9 ~& o7 v6 vTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
& G. w9 C( k3 e+ H* t1 OYear Average Price %
5 g6 {) f0 P. K& }: t! F; j! W% d/ e
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
' K  w, p: B8 L7 b/ u8 W9 y1955 14952 2.01%
3 Y1 g" K1 U6 U7 T$ a! O1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
/ H: M/ L* E: _! }- |7 U/ v" o1958 16085 2.20%
5 n. D! U0 Q# B- N/ `1959 16615 3.30%
- E9 ^; w. q# @3 h& @1960 16329 -1.70%
1 W0 J% p+ p. |" \  S+ k1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
  O$ q$ L' y+ O1 Y$ l4 R1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
% G* a, K+ E+ B; V$ O" @/ l9 u+ ^1966 21360 13.11%
+ j- [% b5 C) `- _8 l/ q1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
$ C6 t1 G( q4 c/ j  O  O1973 40605 24.88%
" _8 x" y& D# z3 C; F% H. O1974 52806 30.01%
/ e( D3 E$ b' F$ _3 Y# }* h4 y' n1975 57581 9.00%
) n2 h. r, L' P6 _, x; X. u1976 61389 6.60%
2 ]8 U0 c3 o$ u! }, |7 W1977 64559 5.20%
1 A/ |4 b  J. g, @1 s/ K: i1978 67333 4.30%
7 T' l# ~4 ], I1 m  v$ ]1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
- H) w8 i4 ~/ s& L$ q+ i1982 95496 5.90%
2 a" H/ Z( a# T* {  E+ L" U1983 101626 6.10%
4 g9 u5 f3 U" ^  Z/ U3 i' @1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
+ w! R  K0 n; K; n1987 189105 36.10%
* \- Z% f7 M6 z! b* ^1 i# V1988 229635 21.40%
4 L6 T9 S% x5 V3 G1989 273698 19.20%
+ L. j; b/ A( ~+ k2 r, b2 i1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
( B3 `$ [9 L6 }3 ]7 S  U1994 208921 1.20%
6 ?; k) z# y6 x! g9 m& H1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
# e8 ?! P- _# e2000 243255 6.50%
# C# V/ K, q6 [. u" [7 A2001 251508 3.40%
9 {3 `  X* J5 E7 D$ s0 Z% `& y2002 275231 9.40%
6 k7 b4 `" U; o& A$ w1 C' x2003 293067 6.50%
2 a/ A+ k) v) E2 Z6 }7 {* [2004 315231 7.60%

高桥

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好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
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1953 14424 0.00%
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1957 15732 4.60%
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% D' z) F5 K7 K; N1 X弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
: ?" p" K+ ?) {3 s% ?2 q:
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好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
& Y/ h6 F0 J  Q  hYear Average Price %

1953 14424 0.00%
...

1 W1 u6 _( X3 Q& L. l* t  I) x/ h我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
( B" a0 h) \6 a: F1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
7 ?2 V8 G- K% O& g& p4 y
+ Z. @1 L) r) l  {  A/ a& S结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表

& j' G6 X; ~8 K1 x& p
+ u' p3 K+ J/ G* y& F结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
/ }" X6 a) U- u" A: F, K( x...

4 e+ f- p+ ^7 C" |" ?. e' y7 m
; a8 p2 |0 o3 `9 Q& }老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

% p" b6 M- O, d; g! f
7 h) C& G" b8 X! ~40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

! d, P$ e. N3 g! J这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
" E% j$ l' W3 s
5 F, N! k& e+ M. \7 _( D% E; e大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
( }9 t! U7 T* J5 i5 j" H, W  c
, ~* o8 K% Y3 l& ]" ^- r: m" @那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

) q* y7 v0 r7 ~
8 o/ R; @6 G/ D6 a( q; e0 S/ |老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

* b2 x4 z# ]& U9 \% o0 e) H  W
7 S# x$ Y- Q) p  O. u) D银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
$ B4 H" j. d: h, r6 I* v7 n8 \我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
3 i$ \# c1 Q7 M0 q8 r+ B1 O: P
2 t, {1 b$ |, T/ e- A我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
; `' B1 S$ c- P" {0 C  p% v
8 u4 ]* k; r% c- o& v总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
5 ]' I  ]; @( L4 u% c. q7 W数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌