房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？


记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

  _& J, y0 T+ v$ N  f2 u5 I但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
  R& }7 J/ h" g9 K5 p/ U  z
7 Q+ T1 S" W! \: l) ^* g  I但结果怎么样呢？

几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
5 K+ D) D9 o, a$ x
前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

8 f6 |5 y0 j8 a  k9 ?# U/ z% @' \两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
6 P3 ~6 ^( @. ~( x
0 Q! Z$ p; P5 G6 @! {最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
" @& {* e5 H( Z: F; M
其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
. y; d: ^0 }( q1 \
, F1 e6 _% C4 T! X. x: a; k" ^- a首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
- A( L" g& o3 ~
如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
3 A: u/ p- F$ }* ]
; {" i  ]5 n- j6 m身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
9 o. p' w' z% Z$ s; u
算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
+ N4 p* R# I3 }  Q
9 k9 {" O, R' _# p9 K买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
. X) q: _6 |( m* a6 TTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
) |" I  H6 L( t0 T6 a( }! `5 {/ _
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
( }7 @5 I6 H/ F+ Z% b; f6 N0 o1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
: o6 @# ?' c5 y1959 16615 3.30%
$ t' Y6 j1 E/ v" J3 `9 a1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
" m7 E8 z; r$ e  J$ r/ M1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
9 ^* Y6 s- g5 x+ I) x) I3 c1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
1 K$ {3 A/ I8 R1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
( l. n% d; j' R) I9 I4 p# X$ H1973 40605 24.88%
  d4 r6 Z8 p: D/ |/ Y. d8 m; Y1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
0 W' k! r6 s: E1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
% a9 ^, L  ~/ v7 Y# P6 p, [1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
6 q$ A1 d) Q& r5 C3 b& s5 d$ b1982 95496 5.90%
% e7 u; l* s  [. N5 \& q8 T1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
( c+ J1 {! H. g1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
( R3 y" G( B, M1988 229635 21.40%
/ C. q' l8 J9 I/ m1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
, g1 w8 p3 b- {0 o& @: C1 d' @1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
$ }" Z: S, g6 ^1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
4 i% J6 ~. F: J! K6 O1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
6 r& X$ Q- @" @4 K% c1999 228372 5.30%
( H' L+ T* L: f2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
6 b. A9 [6 D# f# F! a* Y: {2003 293067 6.50%
+ D5 k# H6 {4 V2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
2 q1 R0 G$ @: l7 B8 c! @--------------------------------------------------------------------------------

好奇的看看下表就可以估计出来了
+ x! J6 i4 y& E6 W, |  jTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

8 s4 D  p+ M3 y- B1953 14424 0.00%
# K$ ^1 L4 s. ?$ d6 W' t1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
+ [) G! B" w' \% A) ?1963 16517 -1.30%
& j' Q: h. [8 Y1964 17370 5.10%
0 x& L" H4 N& M0 A1 T7 X! ?4 j1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
& Q7 G  c/ ]% L1968 26732 11.01%
) p  R7 _/ [$ m0 r( }1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
5 o' f. `+ m- E9 Y5 p1976 61389 6.60%
) B8 A) k" ?  \& C& C1977 64559 5.20%
" b+ {8 t  m: b. @; @1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
' ~0 q( L& X# g, j) X1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
) [! C4 l6 N, o6 L5 M3 H# `1984 102318 0.70%
4 T- w2 G; a9 \1985 109094 6.60%
6 t- J3 N+ @, x; L: T5 u: H1986 138925 27.30%
% g$ T$ E, q$ p1987 189105 36.10%
- R% C, k2 W4 ?/ b$ C1988 229635 21.40%
4 ~* r0 U& k3 @3 I# T9 H  k1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
2 Q5 l# G2 w) O0 m4 w1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
8 d, M5 N8 T7 }1993 206490 -0.39%
  S+ o- `- Y+ M. Q7 m8 z1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
* \+ [9 O: d" k* N7 @" s1996 198150 -2.40%
. O* D. n; W1 Z+ M1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
4 h& k6 t; e2 I5 \* }2000 243255 6.50%
/ E; X7 }; V7 g* A2001 251508 3.40%
9 O- _  A7 v6 P. j5 f( n2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
( W# U% a: y8 l  d4 Z3 ?2004 315231 7.60%
. J7 U) t8 v# Z- P
* O  K) l6 l$ M) f0 E


$ `" S/ U3 W0 ], z( Z  j1 ?% `弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
:
--------------------------------------------------------------------------------

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
  T7 J5 U4 ^9 K. j+ Q
1953 14424 0.00%
...

) n  a! ]5 |( H8 C! j
$ c; m& {. [. ]# S' I. h: [我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
% u- p" Y$ {$ A4 c/ m' T8 b- ?如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
5 X- i/ o0 V6 ^* m
2 `" Z, R$ i+ S: _9 v结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
  s9 I2 `& o' Q

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

. v) x) f! I8 y6 i1 [
; N% @  L4 v, A* p老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表


: |" N6 l2 n0 A! ?40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
! k3 m( e3 X% V; Q+ [# K. d5 S
+ c) y  R: s$ j0 l2 _& f* m大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

5 O4 x. L3 b% v( @8 H/ J# A8 U那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

& M, a! k; M( ]2 J$ p9 `0 p) b5 p' u三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
: Z7 z/ p, [2 T, ?& f: h
2 y  g. l7 `0 o
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

; }1 j( d; `0 J4 Y5 L; ^. q
; Y0 d) y" y3 v( O5 M0 \银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
  G6 D+ d, E2 A+ J3 _' M% t我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

4 I6 \! S1 i! e# D4 H我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
) _6 o" V4 f% X6 b
! x) \7 T' A& l# h. e. _总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌