第一套房损失卖出的有关税的问题

UncleSam

有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:
" J. ~; `: N, N0 d
第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.

+ R. ~. g8 [5 ~
如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.

% Z" D& P0 B1 ~& k4 w. x; k1 p, i9 w如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.

大家看, 是否理解正确. 谢谢!

urspace

看这个

这和primary residence没关系，你的loss可以carryforward。

& U' ]2 Y0 v- ]; Brental income和你的capital gain/loss是两码事，无论什么时候都不可以互相补偿。

urspace

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income

UncleSam

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?

urspace

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

& t9 W* R7 r6 V* {
9 X! Y7 B( D( j% E' L& acapital gain/loss，是单独的一项，举例说明就是，你这次卖房loss 10k，下次卖房赚20k，那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k，这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income

UncleSam

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income
urspace 发表于 2011-6-15 09:48

- T' ]$ c, \: l1 c& I0 p再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?

urspace

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
) l2 b4 a! m* C, D8 Y7 @  wUncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

& N! L5 T5 T2 Z; D3 ]; I! y第一套的interest只能抵第一套，第二套同理，因此，有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。

UncleSam

3 Z/ Q  X% t$ l6 f! A4 [, m
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.

urspace

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

' u* _8 p- ^! K
$ q) Q5 o3 H0 I- hprimary resident的好处是，赚钱可以不交税，亏了可以拿loss credit，即使不是primary resident，capital gain也只是50% taxable

UncleSam

' i2 a0 P$ }8 v4 _( Y7 P* v
% w% d/ W+ G. Z- P- V, p那你看这例子算是否正确:( 谢谢)
# S: J6 o7 a* r/ Z8 d% w
) g: ?) b8 ?; A+ ?5 O2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
$ A) C; y% l9 i, s* B2011 买 第二套, 然后住在这里;
2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
可以claim 5 万的loss credit.
2 U0 A4 Z/ [; J& x; ~1 v6 L
2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.

这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.
. h0 g! |, X/ N, v) I
总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.

UncleSam

这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
* z; p, t# w5 F$ [9 a! ^2 m
"第一套自住9年，出租1年，卖时的亏损，只有1/10可以算 capital loss"

urspace

看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。

3 R, Q" M# |+ t" O$ k6 `1 R那个人的回复是扯蛋。。

urspace

谢谢花，不过善意提醒一下
买卖房屋不要太频繁，三五年一次还行，每年都有，税务局会把你的收入划出capital gain，转入business income，那就是全额都是taxable

天上明珠

' [6 R- W6 A% h( v7 s$ D3 g没有年份的关系？

精打细算

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
( r: ^" ~% M, Z* B2 z9 |' `& s前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。

kaixin123

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

kaixin123

我不是很明白，只是觉得楼上的某些答复有歧义，建议楼主直接问专业税务会计。

urspace

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
- \2 ?' E6 W3 p前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

% G3 n) F' X5 o3 q+ ~
2 t3 r6 `- e( B* @' i8 J# `8 B是的，不过几乎95%以上的人，凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。

: p2 V5 ~9 e7 n1 w

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
% D6 m* c+ j! R$ c! d( _kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

这位仁兄怎讲？是在给政府提建议吗？

urspace

根据如花的回复，已经证实，prinsiple/primary resident，loss是不可以carryforward，收入也不用交税。

kaixin123

21# urspace

& K" x, Z8 u1 g+ R% }3 ^$ U8 Q呵呵，我什么都不懂，哪里还能提什么建议，政府建议在这里呢：
$ q- J1 O2 \9 ?: L8 c! o; l% X$ jhttp://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html

  u$ O# ]# R( D' w+ }Changes in use
# b, {* V# e0 ]3 C4 D% H
# @  i. G: k, ^7 ]3 R# I9 k+ h* XYou can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:
/ }4 j+ p) Z' V% g) ^3 Y1 A
You change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
You change your rental or business operation to a principal residence.

Tiggie

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价，亏损部分也不能用，但可以加到出租房的成本，即出租房的成本为房子的原始成本价。
6 B* ^$ C# \* [  q3 K& C
但在自住房转出租房时，可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉，前提是不能申报折旧。如果执行这个选项，房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了，可以指定转租后4年该房子仍为自住房，即使不住在那里，在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了，因为是投资房，亏损部分可以抵税。
/ {2 f9 E9 ]; T% ?+ ?
2 L9 p3 v. J1 @6 n- d房子亏赚与房租盈亏没关系，房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。
5 Y/ _  [3 W9 v% |
自住房赚的部分不用交税，这个没有上限，也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
) [2 W" i0 {9 B% `. V7 D- k
5 T3 E& c6 G$ I$ `, |, w希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。

good-sunny

只有投资房的利息可以减税。

7 i" D6 R# L7 i3 [; @* I那么如果是自住房转为出租房的话，利息可以抵税吗？

Tiggie

29# good-sunny
) \; i+ N  K; }/ j$ d% H

/ X# q% [5 ~8 }当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。

kaixin123

这个说得很清楚，赞一个。
5 v+ B1 ^$ u1 |另外补充一下，每个人同一年只能有一个指定自住房。

1 i1 D) b1 b- S4 O( |6 e. D

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
! G% Y  W& e+ V  S1 NTiggie 发表于 2011-6-19 16:38

kaixin123

大多数人这时候会选择re-finance，把贷款尽量转到出租房。
0 s/ `: U5 V  n( [2 _# v. _

29# good-sunny
2 _  I. q$ F/ I* P' o: L

当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
% d0 L& h! J6 C: O, ^) L2 o; JTiggie 发表于 2011-6-19 21:32

good-sunny

问一个问题，如果我现在买了个新房子作为投资用，在卖的时候只算capital gain/loss是吗？没什么GST的问题？另外能申请GST rebate吗？申请的条件是什么？多谢！

sun_and_snow

好深奥哦

职业会计

自住房不用考虑税的问题，买卖赚赔都不可以报税。

wafer3011

kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

8 Q6 H3 k( a% @. I什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下，这个怎么WORK