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报道说,楼市进入了“倒春寒”:限购政策效果逐渐显现,多数重点城市成交量继续大幅下滑。与此同时,从3月开始一些大型开发商开始积极降价促销,同时刻意放缓拿地节奏,以控制较好的资金链应对市场风险,这预示着房地产市场基本面的拐点或将提前到来。
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* z( S q: s4 z1 \- ]/ w7 G1 @; ~3 r事实上,这次来的倒春寒并不是真正的倒春寒,而是政策冷藏室所致。限制交易等于部分冻结了市场,相当于变相冻结人民币的用途。按说人民币是政府信用的体现,但是,限购令以及限外令却已经不承认了。这里我们称之为价格失灵吧,因为价格已经扭曲了现实的关系。/ {$ f7 R, ?9 s6 ^7 B
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) ^' ~. Y7 p7 h' z从数据上来看,诸多城市是真得出现了冷藏现象。上周中国指数研究院监测的35个城市中,楼市成交量下滑的城市超六成,12个城市跌幅在30%以上,4个城市成交量跌幅过50%。其中,海口成交量跌幅最大,达76.62%。重点城市中,7个城市成交量环比下跌,其中深圳跌幅最大,达51.77%,其次是天津,跌幅为47.06%。此外,北京和杭州等城市降幅均在10%以上。成交量上涨的重点城市仅为上海和广州,涨幅分别为9.14%和3.87%。
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6 D& \% ?. ~; D# I1 _9 ]不过,借此就说房价进入了下降通道,还是为时过早。这次成交量下降的主要原因,主要有四点:
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& A; u* R2 y. m' ~第一,限购令和限外令,这种行政手段,切实冻结了部分资金,致使一部分资金不能进入楼市,从需求上限制了市场成交量。9 @! p3 G4 S, M$ v: X/ {
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第二,开发商主动规避了政府的打压风潮,和宏观调控硬碰硬,已经成为最不明智的选择,我们也多次警告开发商们,不要惹得已经失去理智的政策,再火上浇油。事实上,没有只涨不跌的房价,只有傻乎乎的信心。# K, V+ f0 K* t5 n B6 j2 Q) Q* x
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, ^+ w1 |' g2 t; p# F$ P第三,楼市短暂周期使然,前段时间,楼市火爆,透支了当前的市场成交量,但是,楼市并没有真正熄火,房地产的引擎还在燃烧。
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5 _( s! \' V" K; \5 B9 v第四,买卖双方都在选择观望,市场不可能一直火爆,随着行政干预手段和金融手段的实施,连合法性都不足的房产税都出炉了,供给双方,在这个时间关口,选择观望也是正常的。炒楼资金有可能向高利贷资金转化,为一些撑不住的开发商,提供高额的血液能量。
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* \ C6 T( b- Z; X" o0 Q但是,房价却不一定进入下降通道,有以下事实支撑着。* R7 b1 N/ q3 B* U& r9 O9 G
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第一,政策还是从抑制需求出发,没有解决需求问题。也就是说,房价上涨的基础,并没有根本消除。而且,压制需求还会积累更大的需求,这些需求终有一天压不住,还会爆发报复性大反弹。
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8 T1 z5 G0 w& ~+ U8 K+ i( {- e第二,房价下降的成本基础没有降下来,房价进入下降通道可能性基础不大。允许政府高价卖地,不允许商人高价卖房子,这种做法违背规律,不会长久。! V* }, R) |8 Y
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第三,房价上涨的货币驱动因素没有改变。如果价值尺度不断变小,价格如果不变大,那才是笑话。2005年以来,由于人民币大幅度升值,货币供应量大幅度增加,房市和劳动力成本大幅度提高。与其说美国用高油价和高材料价格轮番冲击中国制造,还不如说,这些因素在驱动中国的房价和生存成本。但是,这些因素并没有消失,短期内也不可能消失。
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第四,多如牛毛的税费没有降下来,还是会转嫁到房价上来,最终由购房者买单。中国十年房价上涨,很大程度上是税费驱动的,这是一个显著的特点。3 g7 t/ R: s5 `$ _& c! L
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8 j& ` P. J7 e e3 _第五,资本实际利润不断高涨,交易成本和建造成本都在不断上升,很多开发商能够借高利贷,就是期待今后能够弥补这种差价,不会立即死去。从某种意义上来说,资本的高利率迫使中国房价必须不停地涨,才能弥补损失。* a, d$ p/ a y( ?% ~2 ], L
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, M' t- k. r9 x, f* D, ^当然,说房价没有进入下降通道,是从中期角度来说的,如果从短期角度来说,波动是正常的,别妄想房价只涨不跌,但也别期望房价不现实的暴跌。上升盘整和回调,都是价格运动正常行为,没有什么大不了的,主要还是看房市运行的总体趋势,作为理性的人,应当客观地看待市场行为。 |
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