加拿大楼市10年翻一番 泡沫爆破？似属杞人忧天

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联储局指美国经济已站稳脚步，但美国经济的两大隐忧，就业市场虽已渐有起色，失业率由去年底的9.8%降至8.9%，楼市却一蹶不振。最新公布的数字显示，新屋楼价中位数为20.21万美元，较去年同期下跌8.9%，二手楼楼价中位数15.61万美元，更是近9年的新低，销售数字更是令人惨不忍睹。
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美国楼市由1999年至2006年泡沫爆破前，楼价升幅达58%，但次按危机后楼价至今累跌18%，跌势仍予人有余未尽感觉。反观邻近的加拿大楼市却是另一番景象，自1998年至今，楼价已翻了一番，平均楼价由15.8万升至现时的36.5万加元，单单在过去1年，楼价升幅亦多达8.8%。虽然08年经济衰退时楼价一度回软，但现时已再度超越当年的高峰。



推升加拿大楼价的原因众多，但主要仍是经济蓬勃。由于银行体系未受金融海啸动摇，加拿大是复原得最快的经济体之一，在欧美日等国家仍在奉行低息甚至用量宽政策(QE)为经济疗伤之际，加拿大央行去年三度加息，息率由0.25%加至现时的1%。加拿大去年第4季GDP年增长3.3%，亦属G7的表表者。过去大半年商品价格登上火箭，资源丰富的加拿大受惠最大，加拿大央行更认为商品牛市可望持续数以十年。
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经济表现佳，劳工市场亦水涨船高。美国于金融海啸流失了逾800万位，至今创造的不足弥补1/4，相反，加拿大于衰退期间所流失的职位，现时已全数收复，有工开加上收入增加，自然增强了置业的意欲。加拿大去年便有35万至40万人首次置业。另外，加拿大是移民天堂，内地买家成为了加拿大楼市的支持动力。一名地产推销员去年售出了700个单位，有6成由内地新移民买入。加拿大政府上周开始不准付最低首期的业主承造最长期的35年按揭，措施亦促使不少人赶搭置业尾班快车。
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( H3 Y. ?' b  p4 N  E( F加拿大央行一再发出警告，指债务水平上升过快。现时加拿大国民债务占可支配收入(disposable income)的比重升至148.9%，乃1998年以来首度超越美国，而按揭占家庭整体债务的比重达1成，楼价占可支配收入的比重更高达5.5倍，远高于历史平均数字的3.5倍。
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不少人开始忧虑加拿大楼市会出现泡沫爆破的危机，尤其按揭息率只要升上5%，较现时的2%至4%(不同类型按揭有不同息率)提升1厘的话，去年新业主便有逾1成的债务比重会偏高。经济学者曼特尼(David Madani)更根据楼价相对收入比率推断，楼价未来3年会大幅调整25%。



4 y, I3 ~/ I% |, K7 q0 f不过，除非经济急转直下，加拿大楼市重演美式泡沫的机会应不大。首先，加拿大银行对借贷的取态一向审慎，不会为了做成生意而鼓励没有能力的国民上车，即使经济滑坡期，加拿大的按揭还款拖欠率亦不过0.45%，未及美国5%的1成;加拿大法例亦未若美国宽松，不会容许负资产业主选择一走了之;加拿大楼市以用家为主，投机味道亦不浓;最重要的是，加拿大政府为大部份业主担保，楼市泡沫爆破而殃及银行体系的机会甚微，故担忧泡沫爆破，甚或对加拿大经济构成伤害，似属杞人忧天。