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资本经济(Capital Economics)的最新报告预测﹐一旦利率回升﹐加国房地產市场会崩溃﹐屋价3年内跌幅可高达25%﹐甚或35%﹐10%按揭无力偿还﹐按揭公司损失100亿元。4 ?3 u: L0 I7 E/ |. s; F% u* U
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绝大多数经济师预料﹐央行在春末或夏初将开始加息﹐利率将从现在的1%﹐提高至年底的2%。7 d; ~- y" }# A7 h- }) O
% E5 v! t" U+ k |+ r# e% A" i 预料加拿大央行明年也会继续提高政策利率﹐直到2012年底回復至正常水平的3.5%左右。4 L1 x+ J# { \ I4 j
4 m7 ]' E4 o5 k; {0 d 资本经济的加拿大首席经济师马达尼(David Madani)表示﹐那将对房价与经济带来深远衝击。. m- q/ r7 [4 n; e- c0 m0 a- ?/ m
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马达尼周四说﹕「在其他国家的类似情况下﹐就算官方利率轻微上升﹐也会大大影响业主信心。假如加拿大央行今年恢復紧缩货币政策﹐这很容易引发屋价崩溃。」) x- N# N& N: ~: J/ p4 d& k
; g# d o a2 Z! W2 k0 w( a3 h6 r 10%按揭无力还 损失百亿
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马达尼补充说﹐业主看见一生最大投资跌价﹐会產生骨牌作用﹐消费者信心与开支剧跌﹐从而损害经济。. ]9 l. M3 i! d1 a0 _ W- U4 b
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假如屋价剧跌35%﹐替高风险按揭作保的加拿大按揭与房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corp.)将损失100亿元﹐因為大约10%按揭无力偿还。- U: r& H" c/ T% G' K3 ~- {6 P
3 @# Y: X" y1 L1 m1 H! m' s 资本经济不是唯一或最先的私营公司﹐警告加拿大炽热的房地產市场。虽然加国仍处于衰退时﹐房地產却强劲反弹﹐原因在于利息超低。但迄今所有悲观预测均未言中。: \! e0 e5 W6 K
$ t, t9 D( x' `) {: f 相反加拿大央行与绝大多数私人机构﹐希望房屋市场「软陆」﹐楼价持平或最多下滑几个百分点。从重售﹑屋价与新屋建筑许可证的数字看﹐放缓已开始呈现。
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例如﹐加拿大帝国商业银行(CIBC)估计﹐屋价上涨5%到最多10%﹐相信多数屋主有能力负担小幅加息。
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H: v4 ]( M2 U7 O5 O1 T 此外﹐财政部长费拉逖(Jim Flaherty)强调﹐他不相信加拿大存在楼市泡沫﹐政府有採取温和措施﹐收紧按房屋揭借贷﹐预防这类情况出现。- @6 r1 S. W, M R/ h
6 {) B1 b- D' U0 G3 t5 D& K$ O* D 未来3年跌25%-35% % v- Y: T6 N( f7 n3 i
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「资本经济学」(Capital Economics)计算，在未来的3年，一旦加拿大中央银行开始收紧货币政策，加拿大的住宅价格可能会下挫约25%，甚至乎会多至35%。
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大部分的经济师预期，中央银行将于春季末或夏季初开始收紧货币政策，以致在年底时具指导性的利息将会由现行1%增加至超过2%。7 k$ n( z) V& h9 \
, L2 j0 c$ F4 a( F$ G& | 目前预期，加拿大中央银行明年将会维持加息的政策，直至于2012年底时息口返回约3.5%的正常水平。5 U* W. l+ i& G, v# e& ?6 p
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「资本经济学」的加拿大首席经济师马达尼(David Madani)表示，这会对住宅价值及经济有巨大的牵连。
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# j8 r L8 Q s' u( ?1 t. J# C 马达尼周四说，在其他国家的类似情况下，甚至乎是官方利息的细小上升已显示对住宅业主的信心有大影响。3 y1 D b' f6 t
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他说，如果加拿大中央银行确实在今年恢復收紧银根，这可能是屋价急挫的引发点。
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5 Q- s- H3 A6 Q+ N2 y7 F$ ~ 他补充称，住宅业主看见本身最大的资产受影响，可能会导消费者信心及开支突降，损害及经济。! q/ q% S" g6 `9 b5 @2 e$ ^& ~
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按揭公司可能亏损100亿元
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如果屋价下跌35%，负责较高风险按揭保险的加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)可能会因为有约10%的按揭断供而承受100亿元的亏损。3 W+ @$ f4 Z: _' g5 ?1 n
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在私营环节方面，「资本经济学」并非唯一，或者首个组织就加拿大的炽热地产市场作出警告。8 O, a- ^' ?/ U% L/ w% A; a% \, \
* N$ Y$ @1 w! c+ {. `. n 然而，所有悲观的预测未有实现。
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加拿大中央银行及大部分私人环节的预测人员反而认为楼市会出现「软着陆」，而屋价会大致保持不变，或至多下跌数个百分点。目前在二手楼的市道，价格及新屋动工批则方面已开始放缓。
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, o3 t0 I' l$ E& [8 c 加拿大帝国商业银行(CIBC)估计，住宅的价格至多过高了5至10%，而且认为大部分的住宅业主将会能够负担温和的加息。
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& h( a. _$ \; h$ O5 U) y7 @ 此外，联邦财长费拉逖(Jim Flaherty)已经强调，他不相信加拿大楼市有泡沫，同时也採取温和的措施来收紧按揭贷款的规例，以防止泡沫的出现。
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7 x6 y4 o# ^, E O& m# z 不过，马达尼认为这些信心不当。他表示，不仅是加拿大的屋价已如美国的楼价般在瓦解前迅速上升，而且也与诸如入息及租住成本的传统指标脱节。- R$ s) [# c4 j* H$ b
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他说，不少的讨论以例如目前的负担能力为焦点，而未有着眼于较长远的负担能力。5 z7 M! N$ j/ \) o3 K0 K) f& s% ~
" E/ T% E; H7 a5 s/ C: a" W 他说：「我们断定楼价已成泡沫，而且在未来数年有显着下跌的风险。」- B$ G7 g3 x& R! i
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以2层高住宅及2睡房的共管柏文的平均重售价格指数计算，自从1999年，加拿大的屋价已每年上升7%，升至约314,000元，亦即上升了125%。
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加拿大美林(Merrill Lynch Canada)于3年前便曾发出警告。
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不过，美林的现任首席经济师金格(Sheryl King)则不同意她的前任人及「资本经济学」的分析。
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# z9 ^, g) f) n, P& c 她表示，虽然屋价升势类似，加拿大没有与美国相同的根本问题。加拿大的贷款做法较为严格，打击了投机，而且业主不可以放弃物业，而不用受到处罚。 |
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狗仔卡
发表于 2011-2-6 08:34
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