加国房市分析与展望：新房价有所下降

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作者：良辰

经过去年下半年和今年上半年房地产市场的如火如荼，房市已经逐渐冷却下来，并将在2010年的剩余几个月继续维持冷却。自从今年7月份加国房市指数自13个月以来首次下跌以来，CMHC预测加国现有房房市到2011年将跌1.7个百分点左右。本文将从几个方面具体分析一下加国房市的现状及将来。
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' m: Z" A, r9 J. l  H; Y  N) v目前加拿大的房价涨势已经失去了活力，完全不似2009年时那么喜人。尽管利率现在几乎处于历史最低点，但是更加严格的贷款政策、货劳税（HST）的实施以及最近几次央行提升利率都对房市的冷却起到了不同程度的作用。让我们一起来回顾一下：

1. 2010年4月19日，新的贷款政策出台，更加严格的政策使得申请四年及更短时间贷款的申请者困难程度增加；
4 d) ]7 R; B  a& B* n+ Q$ W7 m" v2.与此同时，贷款者会发现五年期固定贷款利率会比短期贷款利率高出许多；
+ Y0 ?  t' L& y) V3. 2010年7月1日开始在卑诗省及安大略省开始实行“二税合一”政策，在新的HST政策下，安省的新房购买者将多付8%、卑诗省的买家将多付7%的省税；
4. 继今年六月份央行首次提高其主要利率以来，央行已经连续三次提升利率，最近的一次是在9月份，其主要利率已经由0.25%提升至1%。虽然目前看来央行的提息并未对按揭市场造成太恶劣的影响，但是其长期信息却是十分明确的。
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根据加拿大地产协会（CREA）的预测，加国房市增长的冷却势头将持续到2010年底。在2010年，全国平均房价被预测将有小幅增长（1.6%），全国所有省份的价格都将保持稳中略升的势头。
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在经济危机来袭的时候，曾经一度被认为是“弱点”的加拿大的保守的借贷政策帮助加拿大逃脱了像美国房市一样的局面。根据加拿大统计局（Statistics Canada）的统计，在2008年，加拿大的按揭贷款市场占加拿大GDP的53.8%，到了2009年，上升至60.8%。
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2008年，平均房价跌了1.2%，到了2009年，平均房价则上升了5.5%。而到了2010年，截至7月份，平均房价仅上升了1%，至$330,351。

4 J' A; f  p2 ^" D( a! A" K( Y东海岸表现好过其他省份
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4 M8 ~, d8 J' P6 b! E" a3 ~6 A( ~根据统计，房价的最大增幅来自于东部小省纽芬兰及拉布拉多岛，至2010年7月份平均房价上涨了16.2%，房价的增长源于款产及能源项目的建设。此外曼尼托巴省的房价也有9.4%的增幅，萨斯喀彻温增幅为6.6%、魁北克省为6.5%、卑诗省为6%。
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0 ]# X* [1 b$ ]最昂贵的房屋区域
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  @# [  l0 k1 T, [; y+ w! l加拿大平均房价最贵的省份为卑诗省，截至2010年7月份，卑诗省的平均房价为$491,832，紧随其后的是阿尔伯塔省的$355,295和安省的$328,851，而爱德华王子岛的平均房价仅为144,770。
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2 O3 f* n" x; j/ r7 [按揭利率历史最低

' x. t# E1 o5 D6 c# }尽管央行已经将其主要利率提升到了1%，但是目前按揭利率仍然在按揭贷款历史上算很低的，一年期贷款利率从2008年8月的6.65%跌到了2010年8月的3.3%；三年期贷款利率从2008年8月的6.7%降到了2010年8月的4.1%；而五年期的贷款利率则在两年中从6.85%降到了5.4%。而且金融方面的分析家也认为在目前经济形势仍然薄弱的时候，央行有可能会将1%的利率维持到2010年底或者2010年上半年。
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4 d( K+ `$ ?8 g3 v/ U& w# l+ R央行在2008年曾经六度降低其主要利率，紧随美国邻邦的脚步，其利率从2008年1月的4%一路降低到了2008年12月的1.5%。紧接着在2009年央行再次三度降低其主要利率，至前所未有的0.25%，该利率从2009年4月一直维持到了2010年5月。
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# c4 k% }* x8 k现有房销售将继续降低

7 U! Z' X: w0 c2 E4 Q& F根据CMHC的预测，现有房的销售将继续降低，至2011年将降低1.5%至456,000个单位。在2009年，通过MLS系统售出的现有房数量比2009年上升了7.2%，卑诗省及安大略省的增幅最为明显。根据记载，现有房的销售记录保持在2007年，在那一年，共有520,747的现有房被售出。

7 ]5 S- n6 [: o8 K3 O" }! {根据CMHC的报告，新屋动工数量在2009年缩水29%，至149,081个单位。在2002年至2008年间，新屋动工的平均数量一直为221,309个单位/每年。新屋竣工数量在2009年也下降了18%至176,441个单位。在之前的7年中平均每年都有207,244个单位的新房竣工。

2 x& i5 s6 x: T. H新房价格有所下降

根据加拿大统计局的数据显示，新房价格指数（NHPI）在2010年7月的统计中显示比6月下跌了0.1%，这是13个月以来新房价格首次下降。安大略省和卑诗省的价格下降最为明显。但是NHPI的年比增长则为2.9%，考虑到通货膨胀的因素，该指数则为1.1%。

房屋出租市场仍然稳健

根据CMHC上半年的统计，加国房屋租金上升了1.8%，两居室的公寓租金在除了阿尔伯塔省以及卑诗省以外的所有省份都有增长。在1998年至2008年的10年间，两居室的房屋租金上涨了30.5%。其中阿尔伯塔省的物业出租费用最贵，两居室公寓的平均月租为$1,023，卑诗省紧随其后，平均月租为$983，安大略省位居第三，平均月租为978。纽芬兰生及拉布拉多岛的两居室平均月租最低，仅为$640。而在在蒙特利尔，租金收益率相当诱人，小户型公寓的租金收益率在5.9%至8.4%之间。

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