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不要把问题想复杂了

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2010-7-6 14:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 紫光 于 2010-7-6 15:04 编辑 1 @# w' }( N  K* a5 U/ I: {* P

6 Y' v$ d$ s" }8 L# H. L' q其实本地的房产市场就是一个简单的供求关系,下面的图是从2006年1月到2010年6月的存货及Med.selling price的曲线比较,其中存货为实际值,价格统一除去了一个系数。2 J7 Q3 l% @+ _' ?
我们在网上争论了5年,还不如这张图说得更清楚。, k- J5 m+ R7 C: }- |2 l: y5 L
所以在这个市场关注存货才是王道。特别注意一下存货最高的月份和最低的月份和这几个月价格的走势。
image001.gif
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 14:05 | 显示全部楼层
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-6 14:34 | 显示全部楼层
本帖最后由 紫光 于 2010-7-6 15:39 编辑
& ]; k( I6 C2 s2 @$ K! i9 n7 ?  |$ R" U2 ~; r
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。$ v) v$ {5 b! y" s) u
有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:28 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。/ j) s, c: c) i
有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。* Y, f6 L3 g6 [7 M+ e
紫光 发表于 2010-7-6 15:34

$ Y: ?! u  j) ]. b6 F有点道理
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2010-7-6 15:33 | 显示全部楼层
紫庄主、醉大侠重出江湖,爱城房市又要掀起血雨腥风!!!
1 n' {- Y' d" \# b" Z5 a% `; w0 b; z. x; `+ U) ?
卖雨衣啦~~~~~~~~~~~~
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:37 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
紫庄主、醉大侠重出江湖,爱城房市又要掀起血雨腥风!!!& f3 w: l5 z9 O. g  a( A" c! h* y
  I( L# k2 f3 J: [% Y
卖雨衣啦~~~~~~~~~~~~
" j8 M- I, g* j! D! x! N浪里黑条 发表于 2010-7-6 16:33

9 ^6 w% Y4 u  _又有热闹看了?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 16:33 | 显示全部楼层
1# 紫光
大型搬家
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-6 16:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 醉酒当歌 于 2010-7-6 17:48 编辑
3 ~% `7 l6 A2 E7 Q" B& n  e5 R6 _, ^- ?5 @, l! T& M
这张图是否考虑了统计方法的变化,我知道卡城在07年后改变了房屋数据的统计办法,所以目前只有一个网站我用来参考数据。这个图没有房屋的价格,所以无法仔细分析,若有的话,我可以看看是否图基于一个可靠的数据源。7 v! Z6 E8 _8 a5 X1 q) i5 ]6 K

; g% G& Z4 l8 g+ F: J, I卡城房子简单来说,过去4年(06年6月)到现在,房子没有涨价。楼上的图形显示很明显的价格增长,但是没有绝对价格。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。$ \8 k" i- ^' n9 K6 \0 {& g/ ?
有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。: i7 Y% @5 g. c1 O5 A
紫光 发表于 2010-7-6 15:34

/ U, j$ u) h. ~3 @3 h( ^  B: Q9 Z3 s0 D4 n: D9 s- ]' R9 S: Y
从这张图我看不出下一个买入的时机,我只看出现在不是买入的时机,因为LISTING 还在上升,什么时候到顶不知道。另一方面,MED PRICE还在高位,尽管开始有下降趋势,但没有明显下降。所以,今年下半年的房价走势很可能下降,但能降多少不知道。: z! S+ u( o& L% v
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:36 | 显示全部楼层
看不出房价还要涨啊,小黄通知!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:52 | 显示全部楼层
期待牛人多多分析,我好多多学习:)
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2010-7-6 19:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
9# 醉酒当歌
0 X$ Z3 \& \$ X2 f7 y. k6 F' i1 D) M( p' u) a
' u+ d5 U* H# `$ N* z
价格数据曲线扭曲调整的太厉害,房价在去年初应该是个低点,从这个图看不到
鲜花(143) 鸡蛋(1)
发表于 2010-7-6 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我想紫光自己也不是根据这么个图表买房的吧?! \+ @  _4 r/ f- ^, u" k4 _" ]# n
该表格没有什么意义。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-7-6 20:27 | 显示全部楼层
紫光的论证并不严谨。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 21:47 | 显示全部楼层
13# catty
+ N5 F- _- u3 Y- j/ u8 _从右数第二个低点不就是吗?大概是09年2月左右。咳!错过了。
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 22:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不要把问题想复杂了.

* d2 b& P# X2 v1 u
5 W# [0 i$ c/ h! B不要把问题想简单了。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2010-7-7 06:50 | 显示全部楼层
本帖最后由 catty 于 2010-7-7 07:52 编辑 # }6 u) s  G1 W) i- R0 T

$ T8 J9 w9 A* C6 t, n/ B 16# Dajidali & D& L5 [$ h3 o) w

  `) Q9 c) V& ]; c. k, \4 K% S6 A8 h  `, Q, S, j) k
你能查出来Jan 08的数据吗,真实数据明显不是低点,不知如何被故意扭曲.7 A( h/ e( S- O) q# Q8 e
另外从07年的高点到09低点,大概有20%的跌幅
  L5 I# g% w7 e; e# T% Y0 T房价现在也没有恢复到07年的水平,这个图看不出来,反倒是步步高
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:16 | 显示全部楼层
本帖最后由 紫光 于 2010-7-7 08:19 编辑 0 v6 T' K5 }6 b5 e( B: D

! ^5 v% v2 ~$ U, z* G图上的数据完全照抄官方报告的数据。而且价格用的是SFD median selling price。所以是大大小小所有房型的一个综合考量。所以请不要臆想为我有意扭曲。
5 Y# A. g9 {) c+ b8 L' E" u链接如下:http://www.ereb.com/pdf/QuarterlyStats.pdf
理袁律师事务所
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:21 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 紫光 于 2010-7-7 08:23 编辑 ; ?, L* G9 r8 n* z0 h

& q8 X, u9 u4 d" K" l0 t, ^' m; x稍微分析一下很容易找到什么时候是买入的时机。其实也就是一句话就可以说清楚地事情。
* ~+ o. f& h  G! U2 L  k) K9 Y从大势上看,我可以断言:即使再过5年,如果没有重大事件发生,比如战争,这个趋势不会有任何的改变。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:33 | 显示全部楼层
我实话实说,阿尔伯塔目前的家庭平均收入过了10万,而平均房价35万左右,年收入与房价之比仅仅1:3-3.5。
; ]5 }5 b, a! V6 n5 Y% ?你凭什么认为这是一个泡沫?
. U2 i+ j  m: {; Z! y7 \. Y如果你认为这是泡沫我认为只有两种可能:" }& _; k% [$ L
1、你的家庭收入没有达到平均水平;* a  ?$ N# R% H8 Z: u
2、你眼里只有50、60以上的豪宅。7 B( m; q- @0 y- C) v
不幸的是,打雷柏就能住豪宅的好日子已经过去了,而且在可以预见的一段时间之内不会再回来了。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
当然,就目前存货的情况看,短线是可以等等的,除非有很好的迪欧。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 07:42 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
数据包括新房子吗?
鲜花(16) 鸡蛋(39)
发表于 2010-7-7 08:00 | 显示全部楼层
稍微分析一下很容易找到什么时候是买入的时机。其实也就是一句话就可以说清楚地事情。
( h2 m9 Q6 D4 t" J( K从大势上看,我可以断言:即使再过5年,如果没有重大事件发生,比如战争,这个趋势不会有任何的改变。. b/ r$ o( ]; C' o" n1 s4 T& b
紫光 发表于 2010-7-7 08:21

* r( i. D5 G* T5 I! q  v9 n没看明白,你说的什么趋势,上升?下降?还是趋稳?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 08:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
数据包括新房子吗?2 k, E1 ^, {! D! W) @
青萝 发表于 2010-7-7 08:42

. o+ Z6 t+ F+ G( x/ G: z还没有一个机构可以统计新房价格。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 08:18 | 显示全部楼层
没看明白,你说的什么趋势,上升?下降?还是趋稳?
5 Q, q) [; ]! ?, T) ~6 P7 D; r3 C4 Z2007 发表于 2010-7-7 09:00
& d+ d  x7 s% q3 ]( K) N
盘整上升,慢牛。
鲜花(744) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 09:28 | 显示全部楼层
本帖最后由 tara2006 于 2010-7-7 10:29 编辑
; ?, V8 Q  ?0 r  ^' U7 [
/ M! K$ s" _! u7 ~从2007年5月后,存量小,价格低;存量大,价格高。价升量增哈。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 09:53 | 显示全部楼层
从2007年5月后,存量小,价格低;存量大,价格高。价升量增哈。5 h1 \" M5 I( _) T* p. s! z
tara2006 发表于 2010-7-7 10:28

9 b' Y1 S9 x; l你好象没有把这张图看懂。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 10:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
这个关系很容易理顺。当价格达到一个时期的顶点的时候,存货也会达到或者接近顶点。/ _: O" @0 L5 Y% v$ z
道理很简单,因为价格好,所以卖家不断的把手里的存货list出来。但是随着存货的不断增加,最终进入买方市场,这个时候愿意降价的被卖掉,不愿意降价的可能几个月以后就退出了市场。因此这是一个存货和价格同时下滑的过程,这个过程会在存货由买方市场转为卖方市场时被终止,换句话说,当存货数量低于平均值的时候价格会开始上升,而如果一旦出现存货远远低于平均值,价格就会坐上火箭,好像2006年的情况。
  S9 `$ u) r  T6 I$ j* @' B2 o! w什么是存货的平均值?大概3-4个月的销售总量,5000左右。
% m. C4 _4 T# \) |, o所以什么是最好的时机?单纯从价格因数看,并不是存货最高的时候,而且存货在下滑接近均值的时候。不过存货高的时候,选择相对多,存货低的时候选择相对少,所以各有优劣。就看怎么取舍了。总之我个人观点还是量力而行,但是千万不要指望价格会回到2006年以前。
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 10:44 | 显示全部楼层
我实话实说,阿尔伯塔目前的家庭平均收入过了10万,而平均房价35万左右,年收入与房价之比仅仅1:3-3.5。  ?. t0 Y6 K2 C4 R8 ?
你凭什么认为这是一个泡沫?2 _. t' V2 l, U; H
如果你认为这是泡沫我认为只有两种可能:( h" S5 R, C: D
1、你的家庭收入没有达到平均水平; ...1 M" @9 s" M5 B( M. L. A9 j3 g& b
紫光 发表于 2010-7-7 08:33

2 J; W' B& \# C! V, d
! i( C' [% T- Q) Q  sI CAME FROM MONTREAL. SAME THING! TOTALLY AGREE!
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