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不要把问题想复杂了

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2010-7-6 14:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 紫光 于 2010-7-6 15:04 编辑 # r  z8 n/ f1 G$ y, m! M3 v

! l9 \# P; @$ f& r! R/ L其实本地的房产市场就是一个简单的供求关系,下面的图是从2006年1月到2010年6月的存货及Med.selling price的曲线比较,其中存货为实际值,价格统一除去了一个系数。
% N( E0 {+ k7 [) v) e3 Z& R我们在网上争论了5年,还不如这张图说得更清楚。' J3 g& P. E/ _0 M5 @2 }
所以在这个市场关注存货才是王道。特别注意一下存货最高的月份和最低的月份和这几个月价格的走势。
image001.gif
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 14:05 | 显示全部楼层
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-6 14:34 | 显示全部楼层
本帖最后由 紫光 于 2010-7-6 15:39 编辑 - O$ c- [8 D9 N& _
0 E: ?2 i8 [" A& e) V* h* Y
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。
/ @0 K! u- @) S有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:28 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。; L1 G  j, D4 {* Z$ F- C4 N' o
有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
* |4 k) B" h- Z% i: V紫光 发表于 2010-7-6 15:34
/ y8 b( l3 d0 z3 T) E* }
有点道理
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2010-7-6 15:33 | 显示全部楼层
紫庄主、醉大侠重出江湖,爱城房市又要掀起血雨腥风!!!
0 `, E/ z/ _# |( d4 Z; ^1 V0 T4 ^. ]) g: x" n- Y
卖雨衣啦~~~~~~~~~~~~
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:37 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
紫庄主、醉大侠重出江湖,爱城房市又要掀起血雨腥风!!!
! T( D. s+ w& v
5 I7 C9 }1 |5 G- I卖雨衣啦~~~~~~~~~~~~
' O2 b) m  \8 \! Q5 R, c$ y: V浪里黑条 发表于 2010-7-6 16:33

5 [; C$ C& O! V( c- C! J又有热闹看了?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 16:33 | 显示全部楼层
1# 紫光
理袁律师事务所
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-6 16:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 醉酒当歌 于 2010-7-6 17:48 编辑
$ `& l. i( \  r+ c5 H" o" L. @! h+ j) ?" V
这张图是否考虑了统计方法的变化,我知道卡城在07年后改变了房屋数据的统计办法,所以目前只有一个网站我用来参考数据。这个图没有房屋的价格,所以无法仔细分析,若有的话,我可以看看是否图基于一个可靠的数据源。
- g  y% t4 t! _4 z% C& x* p8 I+ h
  q; F" Z0 z" W) G7 ^; B卡城房子简单来说,过去4年(06年6月)到现在,房子没有涨价。楼上的图形显示很明显的价格增长,但是没有绝对价格。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。5 s9 Y' j5 f2 p' N5 F3 @1 y
有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。7 {; Y/ e1 ~5 K' w9 p" N3 \
紫光 发表于 2010-7-6 15:34

9 n# X. U3 f$ k$ L; i+ I" w3 x. u( @% O# A- s- \
从这张图我看不出下一个买入的时机,我只看出现在不是买入的时机,因为LISTING 还在上升,什么时候到顶不知道。另一方面,MED PRICE还在高位,尽管开始有下降趋势,但没有明显下降。所以,今年下半年的房价走势很可能下降,但能降多少不知道。0 @* y0 d* b4 }  |0 Y. d
理袁律师事务所
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:36 | 显示全部楼层
看不出房价还要涨啊,小黄通知!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:52 | 显示全部楼层
期待牛人多多分析,我好多多学习:)
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2010-7-6 19:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
9# 醉酒当歌
+ Z/ U3 M2 M2 B! ?) I; N7 s
# Y4 i* T4 ]( G' E) i
  a2 l% p# e, }* l( Z: n5 `价格数据曲线扭曲调整的太厉害,房价在去年初应该是个低点,从这个图看不到
鲜花(143) 鸡蛋(1)
发表于 2010-7-6 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我想紫光自己也不是根据这么个图表买房的吧?# I4 g  E+ ~) R; l
该表格没有什么意义。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-7-6 20:27 | 显示全部楼层
紫光的论证并不严谨。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 21:47 | 显示全部楼层
13# catty
! J$ Q0 ^, |& O4 h$ J; x从右数第二个低点不就是吗?大概是09年2月左右。咳!错过了。
大型搬家
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 22:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不要把问题想复杂了.

: M4 @1 j* a2 r0 s: ~& w
4 j% S3 R( g8 E9 }8 H不要把问题想简单了。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2010-7-7 06:50 | 显示全部楼层
本帖最后由 catty 于 2010-7-7 07:52 编辑 6 R4 j2 p; C5 X+ a: V
! z7 v. H- l0 n. z" i6 g
16# Dajidali 2 N) k' \1 X  ^" Q- o7 D

2 {5 ~& J7 o. R
" L. }6 l' f4 p- b6 X, ]你能查出来Jan 08的数据吗,真实数据明显不是低点,不知如何被故意扭曲.
, h; G) Z* k' t$ d, Y7 X- @另外从07年的高点到09低点,大概有20%的跌幅
* F" q3 w* p4 l. K: ?房价现在也没有恢复到07年的水平,这个图看不出来,反倒是步步高
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:16 | 显示全部楼层
本帖最后由 紫光 于 2010-7-7 08:19 编辑 ; y$ {2 n0 E6 s% e2 Z, i$ J) ?
* l7 w/ s5 o2 C2 c9 n
图上的数据完全照抄官方报告的数据。而且价格用的是SFD median selling price。所以是大大小小所有房型的一个综合考量。所以请不要臆想为我有意扭曲。
9 T* v- A9 V7 U# }4 c链接如下:http://www.ereb.com/pdf/QuarterlyStats.pdf
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:21 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 紫光 于 2010-7-7 08:23 编辑
) K% v1 ~+ h( O( w* p: r
6 p; M( g! t8 ]. a# p1 k6 |+ [1 ^& F稍微分析一下很容易找到什么时候是买入的时机。其实也就是一句话就可以说清楚地事情。! N. {7 W* D6 _; V/ c
从大势上看,我可以断言:即使再过5年,如果没有重大事件发生,比如战争,这个趋势不会有任何的改变。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:33 | 显示全部楼层
我实话实说,阿尔伯塔目前的家庭平均收入过了10万,而平均房价35万左右,年收入与房价之比仅仅1:3-3.5。: D9 @* U# ]" g
你凭什么认为这是一个泡沫?
, l0 r% b' k" H如果你认为这是泡沫我认为只有两种可能:
; l4 X* p2 V9 d7 h7 {2 M. W/ m1、你的家庭收入没有达到平均水平;
  G- v2 ~3 h4 q2、你眼里只有50、60以上的豪宅。
7 ^3 e9 x, W7 P9 @不幸的是,打雷柏就能住豪宅的好日子已经过去了,而且在可以预见的一段时间之内不会再回来了。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
当然,就目前存货的情况看,短线是可以等等的,除非有很好的迪欧。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 07:42 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
数据包括新房子吗?
鲜花(16) 鸡蛋(39)
发表于 2010-7-7 08:00 | 显示全部楼层
稍微分析一下很容易找到什么时候是买入的时机。其实也就是一句话就可以说清楚地事情。: a0 {+ ]5 s; I. B
从大势上看,我可以断言:即使再过5年,如果没有重大事件发生,比如战争,这个趋势不会有任何的改变。0 ~7 ^+ ?2 T! n+ f0 t
紫光 发表于 2010-7-7 08:21
3 g& Y% x5 ]0 V8 {$ Y6 j3 P' k
没看明白,你说的什么趋势,上升?下降?还是趋稳?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 08:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
数据包括新房子吗?' }8 ]3 O, z9 Q2 T
青萝 发表于 2010-7-7 08:42

$ v& S# d8 A0 w8 Y+ A9 G还没有一个机构可以统计新房价格。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 08:18 | 显示全部楼层
没看明白,你说的什么趋势,上升?下降?还是趋稳?
) X: g5 l5 t6 }4 f6 y2007 发表于 2010-7-7 09:00
" J: A" P. [1 U
盘整上升,慢牛。
理袁律师事务所
鲜花(744) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 09:28 | 显示全部楼层
本帖最后由 tara2006 于 2010-7-7 10:29 编辑
6 `$ k+ \8 b- X- |* Q+ a- W5 ?+ r: Q5 M1 T. G
从2007年5月后,存量小,价格低;存量大,价格高。价升量增哈。
理袁律师事务所
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 09:53 | 显示全部楼层
从2007年5月后,存量小,价格低;存量大,价格高。价升量增哈。
2 r2 v6 b& {, D& E6 Otara2006 发表于 2010-7-7 10:28

: H4 u# R8 M  N  W1 z- Z你好象没有把这张图看懂。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 10:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
这个关系很容易理顺。当价格达到一个时期的顶点的时候,存货也会达到或者接近顶点。2 d7 J( r2 r, D( F. j/ `% ~7 ^
道理很简单,因为价格好,所以卖家不断的把手里的存货list出来。但是随着存货的不断增加,最终进入买方市场,这个时候愿意降价的被卖掉,不愿意降价的可能几个月以后就退出了市场。因此这是一个存货和价格同时下滑的过程,这个过程会在存货由买方市场转为卖方市场时被终止,换句话说,当存货数量低于平均值的时候价格会开始上升,而如果一旦出现存货远远低于平均值,价格就会坐上火箭,好像2006年的情况。
$ d7 _" M) q; y0 ~9 V什么是存货的平均值?大概3-4个月的销售总量,5000左右。% i! p5 |0 P& y$ v& p  r
所以什么是最好的时机?单纯从价格因数看,并不是存货最高的时候,而且存货在下滑接近均值的时候。不过存货高的时候,选择相对多,存货低的时候选择相对少,所以各有优劣。就看怎么取舍了。总之我个人观点还是量力而行,但是千万不要指望价格会回到2006年以前。
理袁律师事务所
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 10:44 | 显示全部楼层
我实话实说,阿尔伯塔目前的家庭平均收入过了10万,而平均房价35万左右,年收入与房价之比仅仅1:3-3.5。
7 U( ^" P3 _' q. {- P  K8 J1 L你凭什么认为这是一个泡沫?
" S3 }, @. B3 j+ R3 A7 }如果你认为这是泡沫我认为只有两种可能:
8 H2 x$ }- k) ]; w6 Q1、你的家庭收入没有达到平均水平; ...0 W( P2 P/ L+ n) c/ T
紫光 发表于 2010-7-7 08:33
& \  o$ z, d8 i+ J) J

' |' D8 v" K  O" ?I CAME FROM MONTREAL. SAME THING! TOTALLY AGREE!
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