加国房产投资游戏我能玩么

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作者：夕 子

. {( h0 Y7 v1 F6 C, w) s; L投资这个话题离我们切近又切远。对于很多人来说，Investor等同于在DOWNTOWN金融区BAY街上拥有落地大玻璃窗，可以看见城市夜景的精美装潢的办公室；西装革履穿戴品味的先生小姐。忙碌的办公室，夹着雪茄的大肚子投资家，张口闭口都是在讲千万的资金调动，还有一堆一堆的投资术语。事实是这样么？

不要魔化了"投资"这个字眼。别的领域不好说，但是起码在地产界，90%的投资商并不是这样的。这些投资者有买整块地皮做投资的；也有买Condo做投资的；还有买House或者商业铺面、工厂、饭馆、酒店做投资的，也有买楼花做投资的。总之就是做房东收租，这就是最典型的房地产投资者。
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在中国，房地产投资在过去的三五年里越来越趋于疯狂，楼盘开盘的时候，一号难求，而且基本上挑房花8分钟，排队交钱花8小时。政府拍地的价钱屡创新高，开发商也顺水推舟把市场炒热，而投资者更是吃尽了甜头，私下里沟通的结果都是谁谁谁刚买了楼盘，第二天就涨了2万。这样，手里有资金的投资者和有办法拿到内部楼盘的关系户就成了地产盛宴的最大受益者，可以说，在中国，没钱没存款的老百姓和房地产投资是基本不搭边的。
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在北美，房子和车子成了普通老百姓基本的生活水准，那么房地产投资这个游戏我们是不是也可以玩呢？

首先，我们要明确房地产投资的风险与收益，进而才能决定是否适合普通投资者，以及怎样实力的投资者。房地产投资相比证券投资来说，投入大，变化慢，收入稳定，而且容易控制（看得见摸得着），而投资证券来讲，投入可大可小，可以稳定放很多年，也可以一天来回很多次交易，变化可能很大，当天都翻数倍，或者几个小时就血本无归，需要很多技术和经验来操作，并且要花费大量的时间去做调研。
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从投资额来讲，房地产投资基数要大很多。拿最普通的购买公寓出租来说，多伦多好地段的公寓，大部分都在30万以上，如果需要最低限度的25%首期，那么就需要投入75000，再加上其他杂费，初期投入就在8万左右。
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$ A% I7 Z4 a" V# v; [对于市场上的高杠杆工具，比如说极低的首付就可以贷款买房，这样的操作就违反了市场规律。首先，房地产是一个基数很大的项目，如果动用了高杠杆，那么市场的风吹草动都有可能让整个投资全部失败。而如果一项投资没有抗风险能力，那么这和赌博没有什么两样。其次，极低的首付就可以参与房地产投资，利用杠杆赚取极高的利润，那么市场会被催生泡沫，就像次贷在2005年将美国的房地产市场推上顶峰，转而跌落悬崖一样，都是高杠杆惹的祸。
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0 m. m: U* S& E8 N0 u: e所以，从投入上来讲，夕子认为房地产投资是一个准入门槛较高的投资工具，需要投资者有一定的经济实力，并且有耐心等待，希望看到投资的稳定长期回报。对于没有资产条件的，或者希望一夜暴富的投资者，这个投资领域不适合他们。

- t6 v' B+ L/ ~; I4 @再谈一谈投资房地产的收益率问题。如果我们纯粹用现金买入房产，等待房产升值，那么每一年增值6%就和大部分投资工具差不多了。好处就在于，投资房地产的项目可以使用贷款，并且房屋出租得到的收入可以抵消维持房屋的费用，包括水电气，地税管理费等等。如果房主不需要自己的花费，而以房养房，房屋升值的部分就成为了稳定的收益来源。

. M' I3 p4 D" u; B而房地产投资的收益讲究的是长期收益，如果按照过去50年的市场平均变化6%的上涨幅度来算，每三年能上涨差不多20%，也就是说房屋的价值（以30万为例）在3年内能有9万块的升幅。如果用最常见的35%首付来看（也就是10万5千），这个变化相对投入的资金，在三年内就有将近一倍的升值。做一些费用扣除，以及中途的损耗和必要的维护费用，就算是5万块的收益，将近50%的收益率也是十分吸引人的。这就是投资房地产市场的魅力所在。
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+ f9 j( j6 U; p因为做地产这一行都是SELF EMPLOYEE, 没有公司为他们承担各类医疗以及养老保险，一切都靠自己的双手打拼。为了保护自己的利益，也为了未雨绸缪，曾经有从业同行提出过，每年买一个小型的楼花或者CONDO，10年之后，就可以退休。这个说法不是不可行，只是在房产投资规模逐渐扩大的时候，投资者需要小心自己的债务水平也在随着扩大。控制债务比率，是投资的一个很重要的因素。如果债务比例过高，那么市场的波动很可能将整个投资计划摧毁。所以在扩张的过程中，需要随时注意自己的债务比例，以及市场的趋势。如果短期市场的趋势有减缓，那么尽量不要再多扩张，而要保持现有的水平，在市场活跃并且向上的时候，再行逐步扩张。
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其实，只要有心，投资房地产是一个比较容易，并且稳定的工具。对于没有积蓄，生活还在积累阶段的家庭，就暂时不要涉足这个需要投入的项目。而对于有积蓄，并且愿意接受这个概念，准备好享受长期升值的朋友们来说，这个房地产投资游戏，我们也可以开始尝试了。

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