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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:, c( h( K$ g; |) B" K& a

0 U! M9 {6 x/ {3 {/ q2 A0 j1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;! F5 a% H$ m# e; ~; P6 z
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
2 x5 q$ D0 Y5 l1 c3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%
- p4 f' e% z% W# E2 b1 T- g0 D" v' p# D, A
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。9 U, i6 k6 j9 s# H2 J
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 4 i4 R! n' `, m7 i) H* d- d
& m- [# I4 C3 b, _
cibc的人好像是这么给我推算的:
5 Y: m+ S3 F" l4 S2 q' g0 f6 ~+ _  q$ \, D$ t5 t) j
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
& I: W( s* X: T2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%
, j" ]5 G5 p/ r- d
" _( ?/ n9 {0 k: e按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。
$ c& N6 G: D( r5 [/ l
( s0 N, L2 Q% ?& _1 ?+ U我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
8 G1 Y' a; K% |" d1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.5 B* q' Z$ m% }
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back% x( M% n" F. {/ A  e

, N3 t. o2 t' wOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest  t0 w0 ]& k- Z4 U1 Y; W
If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
" |8 s! {! w% [0 Z. i2 {
  {  T. ?' |2 o  C$ AOption 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become6 O  R# n* R, Y# Z! p; z
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.$ z( U# b+ q6 Y
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
4 D5 d! R4 c/ Z: O/ q! i: `' z) e3 F" R8 ?0 B* t) H
Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.4 m/ [# N( L( g9 ~4 X, L
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC
, s5 X5 K/ u% H谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:2 s3 ?' h9 x( n) U
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# 诺言 " O, L  S/ W  ]$ B9 A# s
2 a3 g% a6 B: ^* y' K0 t$ Z9 X$ m2 H
There is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
: `$ k" {0 E0 u1 ^' C
8 z, F4 r0 u. eThere is no fee/cost to transfer your mortgage
% m: R% {% N8 C3 a  lPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
# A% I# _$ {) `
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail4 b  `  @; T. W: o1 ^0 V! B

1 z3 }6 B' f: I3 Q: o1 Chttps://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。. Y* u* T  j/ T& T) \

, z+ P; n' P: i& q7 L1 O$ E; ^居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
, l" m! j* f$ c8 q& c这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”: T, A" h( C* `6 l& _& T
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
4 h! w; b- t1 {  m6 _诺言 发表于 2010-3-11 11:41

, \! }8 a: {( M0 w' k这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
大型搬家
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
0 ?/ @# H. J. M( ~! y- ?+ ocaifan 发表于 2010-3-11 11:59

2 l* f4 x  N/ k1 b5 L% R/ _% d7 c是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 / U$ U# v- O& E- x6 B: S  O  g

1 U0 B' N; c3 K2 \' e
; Z( _: T; U2 k/ o当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
  c" W) e. m& L
# f( C" N" g- h! R: S5 I, c
6 a" W8 X9 P% Z; s9 D3 n6 l% i是free money,直接打到您的银行帐号。
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