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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:! t( ~* {: s& ~$ l5 L8 A  C

3 u  d6 s; O8 l1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;. Q8 u3 R8 U. g3 Q/ Z
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.- \0 d$ z$ `  S- `* `7 d
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%. f/ d& g; o- h3 N) W
+ j$ B! P( c1 ^- j" r: C
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。' I0 u' |4 l& S- Z/ p( y
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
) f" u( {2 A9 U+ }6 o( H- X+ v% Y& d3 X3 g& T- |5 |8 f) R
cibc的人好像是这么给我推算的:7 k3 }7 m! Y6 F  X# T/ @
2 a. J. J9 A8 I
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
- ~- u- c9 v( Y* A" T- u. m2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%
" O9 O4 d7 G6 _2 U2 ]# r9 a+ A, c" O+ s+ e- q
按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。
* N7 j* \9 [% j1 V' k! i+ G
5 G0 u+ f# O- D/ t" O我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
2 R* k8 E+ B& f8 _. G9 C7 H1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
- ]) u. R. V$ ^: L) f; B8 g, Z6 e: Y* T2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
- p/ n2 e8 Y3 r6 c7 @+ c: E2 ]6 x. L+ X. R/ q* M% D
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest$ g/ U1 \8 M# D/ ^9 b* n6 E, ^
If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.4 _7 A- s9 J& Y  r

5 F, ~- M, J7 {" q5 r* ~- H: zOption 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become) O0 |3 a7 U  |4 u) F
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.! H' ~% D0 p' ~' j* c' f# D3 m% i: I
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
/ A5 O% G2 l7 p- @& X, H: P1 B9 @* Z
4 F$ ~+ C# E8 d# W5 N9 t4 PBasically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.+ t* ~- a  A! y9 S! D! n6 Y1 }2 b, r
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC
6 M3 @# M7 y1 V: Y- V9 o谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
# M- _0 L, F; j/ I- l; LThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# 诺言 9 ?8 i) W" q- q$ c4 k

: [' E- ^; B+ C( nThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
& @  B( O$ k7 p4 |' b* s3 g& z: J' ^. u
There is no fee/cost to transfer your mortgage: j7 b; ~' U% v
Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

9 F. Q( B3 O' D. s: K+ @- d但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail+ a# T3 l, i0 Q- q! Z# c2 D# x
% z, H; Y. X2 B. d' d
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
- N2 M  S7 l$ u- h) W
+ T/ _5 d6 G2 ?! M" P6 Y' A居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
# ], y+ V7 I4 t* U/ l5 V6 a6 a这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
3 m/ G* d: V, M' o( u0 s这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
% }% \% E  m' A2 H4 ^. T3 z; N: R- f诺言 发表于 2010-3-11 11:41
$ u# W: p- @3 T
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
8 D) H9 S" V" o& ]: X3 Xcaifan 发表于 2010-3-11 11:59

6 N  A6 ~0 w& W& x. V是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言
8 \% |8 |+ l. C
& N: n; ]  U5 D' ]- t  a: d  V9 y1 L* n
当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
1 q% X0 C: O1 R0 H) q( w, y
8 E& L9 k* n+ e* W; m% v8 ], ?8 Y1 S
是free money,直接打到您的银行帐号。
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