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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:2 l7 K! f8 T8 s+ @, t

5 x' J0 n6 [$ r5 d9 \7 I/ v4 S1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;
& s# A5 i, g, S' m2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.0 y; d5 e) ^) o2 Z- \
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%0 t# q! J5 \3 ?

- b9 h3 P, V' F- @另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。
5 W# C9 J& r2 ~( ~. L. p感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 5 f, L4 _: C, J2 u
. h6 T, `, M; G5 L; f1 h# |* d- l
cibc的人好像是这么给我推算的:
9 y. P- N: ~' _- t2 n2 M' z& A! H  r) k: F2 x. @
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
$ e8 L3 M* N1 a" ~/ @4 n0 I! b2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%$ d7 @2 k2 G( J$ j$ y3 d. C( F0 E* l

& {7 Z9 q- c+ W4 @6 p按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。
' _9 d% f) b" j2 b) P
$ [* `6 d+ |- q+ N2 o我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
& N! j4 [& k, {6 L" J9 ^- q" I1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.3 z# P  L& A1 n8 }" {# ^
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
+ J( @# w$ V5 y: [/ Z3 o0 L- f  s* k) r  E. d) J! c
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest- }) I$ e  r) m8 ^( U
If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
: l5 ?  A; O; W$ M! E' q3 F  l. [( b! x" `1 q( V
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
8 K9 }9 r2 ~  K! W% |: b/ l* e% @$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.2 j1 x' m  `! A& q- r- N
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years1 K7 U3 U2 @7 S2 a$ t

0 @  W( H" O4 h7 K: _  @6 jBasically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
2 a+ L2 W' C6 \3 k# NIf you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC
4 u+ U4 W! E1 ?2 I谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:. r, M/ ]8 T" c* s( ~) j1 H
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言 ' a  R- W: N% r
( w( G7 n: R& O
There is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言 3 t8 D% x& L/ B  ^. A0 I( u

  R0 I/ M8 ?9 [) R; o) kThere is no fee/cost to transfer your mortgage
( A7 T$ f; K7 J7 G0 WPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

1 q3 ?! ?/ j  k& A% e; F2 \+ M但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail3 C- r8 ]% h/ |6 @+ Z% s

2 |- y/ `2 b! n8 lhttps://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
; N! X5 P: J0 @/ \- Y* I4 S
7 u1 v  N& @2 W+ p居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”+ E; r- j; e  g) [- A, t
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”, `6 J+ a6 c5 l' I4 u. P( j  p& a
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
! n& Z, p- X+ I3 q. A5 X2 t诺言 发表于 2010-3-11 11:41
) C9 N3 d, g" y! E" L. b9 s
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 .../ o& k2 d* A& h# ]
caifan 发表于 2010-3-11 11:59
% o8 C, e0 Y; Y( U- E; P
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言
1 Z6 c: J/ A3 n# {, W% A9 b. q3 u
  Q1 Y# ]4 D3 }( q9 `/ i* R- P
( s' ~- a* ~( y; `0 `7 K8 R当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言 ' n1 z' F8 {/ @2 e5 N1 h4 Y5 Q$ X

  E; b5 B9 ]$ `5 T( q
9 p# J8 S( K( Z) [是free money,直接打到您的银行帐号。
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