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FEB. 08, 2010 - 最新利率出炉!

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鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-5 16:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 郭森房贷 于 2010-2-5 16:18 编辑 2 ]2 R$ M2 B) W

4 n  t( m/ e6 k6 u8 T5 O五年固定 30天 CLOSING DEAL 3.69%1 K6 v' q* H: a2 B
五年浮动 90天 CLOSING DEAL PRIME-0.30%/ E  X3 \, ~6 {4 [1 v" E. F

2 K1 |' z1 S4 b# s由一家大银行提供! 从下周一开始生效,预知详情请来电咨询。
鲜花(657) 鸡蛋(3)
发表于 2010-2-5 20:57 | 显示全部楼层
很不错的利率。看来经济还是不好,大银行还在降低利率阿!!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-6 09:46 | 显示全部楼层
这样的利率有什么限制条件吗?
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-8 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
这样的利率有什么限制条件吗?. U$ E7 ]$ I' E: Z% f/ d
找不到北 发表于 2010-2-6 09:46
/ ^5 \& e5 h3 Q

+ p! j, }  e3 Q$ h没有!谢谢您的提问!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 10:41 | 显示全部楼层
顶上去请黄教授阅。
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-9 17:51 | 显示全部楼层
顶上去请黄教授阅。0 _: s* p$ R  H7 L
Rapala 发表于 2010-2-9 10:41

! A7 O" O' ?, x/ p
7 o5 S+ K8 C1 R& D( f% d- D0 I该大银行最近还简化了贷款审批手续, 如果申请人是全日制工作者, 只需最近六十天的两份工资单, 或者有最近两次的工资自动入账记录, 无需雇主信。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-9 18:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
顶上去请黄教授阅。
- p- |2 V$ s2 t& u! G* jRapala 发表于 2010-2-9 10:41
. U+ x5 A3 C' G7 ?( H
已阅。% E- `/ A& }5 S+ U& \' O$ \+ Z

8 j$ Q* m' t$ K% \+ a问题是你敢就以这两个利率赌吗?(我押浮动)
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 19:44 | 显示全部楼层
看来泡沫越来越大了
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:25 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
已阅。
$ `5 W5 {% Y1 G; S/ [& c
& ^2 o5 g: R3 T6 g0 g3 U' x问题是你敢就以这两个利率赌吗?(我押浮动)( ]- h, y* Q5 D9 A  \7 M
小黄 发表于 2010-2-9 18:01
. O- q9 U4 v: C' r# M
浮动的折扣已经低无可低(在p不变的条件下),大银行小银行相差不大,而固定利率却可以寻找更低的,特别是小银行。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言,如果真搞成5年TERM,亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 18:00 | 显示全部楼层
说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言,如果真搞成5年TERM,亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。. N# r- V: m# E  w# \8 w: o- `+ v
jeremy 发表于 2010-2-10 15:54
. `9 z- ?+ g& m2 U. |% ]
5年内涨到4%,那固定的人岂不哭死?
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 18:11 | 显示全部楼层
没懂更好。免得烦
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 08:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
5年内涨到4%,那固定的人岂不哭死?
5 t/ I& g" t" n5 I  `5 Y4 E+ ^" X! r小黄 发表于 2010-2-10 18:00

8 @: D! [: h6 i; H4 ~6 m5 g浮动的更惨,利率翻了一倍,最后还不出贷款被银行收房子。
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
浮动的更惨,利率翻了一倍,最后还不出贷款被银行收房子。
! A9 E  I& ]* c6 B2 x% HRapala 发表于 2010-2-11 08:19

) R% z* H, |' W# `/ c( P7 {/ j: v7 X8 H8 S
老怪可知, 银行在审批贷款时, 用的是大银行的三年POSTED FIXED RATE 来评估申请人的承担能力, 比如现在三年的POSTED 固定利率是4.30%, 而不是用最低的浮动利率1.95% 来整的。即使浮动在三年之后翻番, 只要客户每月有银子进账(和当年申请贷款时相当或略高), 房贷还是有偿还能力滴!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 12:46 | 显示全部楼层
那就是说,到4。3%以上还是要破产的啊。07年p到过6。25%,这次5年内到4。6%就让小黄们破产了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-11 12:55 | 显示全部楼层
那就是说,到4。3%以上还是要破产的啊。07年p到过6。25%,这次5年内到4。6%就让小黄们破产了。
. B0 v1 c0 t: u4 K8 lRapala 发表于 2010-2-11 12:46
8 g2 Y  U+ `# o. g) |
If so, why did you chicken out of a bet every time?
* j" d. d- z1 W( E
5 l0 y; {3 a7 c) A7 M5 Y# F6 ?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 13:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Chicken 6 {' L0 u7 l/ @- _" z: @8 K, e& n

- Q8 h- o' e% I" h( d" r1 _
( W, I1 _; y3 \, s2 Y* T
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 13:28 | 显示全部楼层
黄chicken, I bet on the best rate I can find.
' D* {+ y) M4 \3 C! b( l/ y
5 ]3 |3 d& \0 i9 O: P' kYou bet whatever you think you can take advantage!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-11 19:22 | 显示全部楼层
你说反了,我选取的利率来自是99%的人使用的金融机构(5大+National+ING+ATB+PC...)。坦坦荡荡。
7 ?0 S. t  d/ {' u/ y7 N+ {  v' U) p9 k
反倒是你,才是“bet whatever you think you can take advantage”。非要找一个没人听说,没人用过的不知名的金融机构。6 X. t8 p, r% P& b3 C

6 q2 [2 i: d$ z% m: }不明真相的群众请珍爱财富,远离山寨银行。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 08:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果你这样说,我们就用上面的利率,但是时间和其它条件按我说的来,行吗?不能便宜都被你占尽了吧?
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 11:27 | 显示全部楼层
本帖最后由 jeremy 于 2010-2-12 11:42 编辑 & J3 w% A) n8 Q' {/ M3 g

3 W7 V8 W2 n: R) `, \5 m. x冷静,大家一定要冷静。对赌博何必这么认真。
4 u- E: o2 l5 b" L8 p( @) ]+ S. @9 W6 x) W# \1 g) M  n0 g7 `
鄙人称之为赌博, 原因是Prime涨不涨,什么时候涨,涨多少,都还是未知数。建议想搞Mortgage的朋友们:/ S0 x1 J4 ]6 r1 n: r
' K& s& L) e! o$ Y4 d# l  L5 W
(1) 经常留意大的经济走势。每天看看Edmonton Journal的大标题就可以了。因为经济走势不但决定房地产行情,也预示Prime的走势。对你何时入市买房/卖房,定什么样的Mortgage很有帮助。
# H2 ^) }# Y! N
9 v: w4 L& \8 d, l1 `& p(2) 找个贴心的Financial advisor。所谓行行有门道。多数人(包括我自己)对投资,信贷毕竟是外行。自己的判断可以经常同Financial advisor讨论。“贴心”最重要, 最好是那种能把他自己借那种mortgage告诉你的可交心的朋友。
6 @/ |( T7 l/ U) S+ N$ V7 X
( j  j9 X1 _+ |* O' P近十年来,鄙人买房子都是用的大银行的OPEN+VARIABLE。TERM都是2~3年的。到期找到更好的再续。有P-0.65, 也有P-0.85的时候。 总之是当时最低最灵活的。事实证明几次都赌对了。现在银行没有OPEN+VARIABLE (即便有,也是利率高的吓人), 只有CLOSED+Variable。即便郭大侠提到的那家大银行(P-0.3)也是5年CLOSED的吧,不大可能是OPEN的。 这说明什么?' o+ f( l# O" T; T

# g- ~$ c, q2 _; J# [很明显:(1) 该银行预测5年内Prime要涨,银行想拉你下水,因为5年TERM是CLOSED。可是经济形势又不明朗,Prime能涨多少要看经济走势,所以才只敢给你减去0.3。 (2) 银行对Prime的涨幅没有信心,所以不敢降低OPEN+Variable的利率。
# i9 z) o6 x/ {; k* F
" g$ T# \' A7 V" h我认为,这时候借Mortgage最好的办法是“浑水摸鱼”。一半搞成3~5年FIXED (大概3.2%~3.6%) , 另一半搞成2~3年VARIABLE+CLOSED (大概2%左右)。因为两年内经济好不到哪里去,Prime涨也涨不了多少。2 T# [) G2 c7 \2 O; @! L
# ?9 i, y6 y2 D9 b/ O. Z
欢迎补充,讨论。但事先声明:我不跟自己人打赌。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 11:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢分析,其实我也不想和人打赌,有人一定要逼着我打,而且一定要按他的规矩来,不打是CHICKEN。
  }( F+ d( m" e1 D7 C+ f7 k. M! F& P5 T% k0 o
你的分析很合理,和我想法几乎一样。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 13:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不明白到底是CLOSED的好還是OPEN的好《5年》
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 22:24 | 显示全部楼层
五年CLOSED+Variable见涨不是可以马上FIX住吗?是不是更好的选择呢?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-13 14:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
谢谢分析,其实我也不想和人打赌,有人一定要逼着我打,而且一定要按他的规矩来,不打是CHICKEN。2 P! H; B# T: ]' S7 a
. ~# m- k: e8 @' J  }- X
你的分析很合理,和我想法几乎一样。9 E+ B: b' g- ~2 P
Rapala 发表于 2010-2-12 11:56
2 h7 O# n6 J8 E! I9 d
没人逼你啊。本来事情都搁下了,是你再一次挑起的。
8 X8 B% [7 J. ^; T& n6 R* Z% F# L! D
如果你同意这个利率对比,那么其他条件可以你定。但是应该在合理范围内的。如果偏离常情太多,就难以接受了。毕竟,你我都已经确定是open variable了,这个争论主要是给版上其他人一个可以容易操作的一个指导。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-14 23:24 | 显示全部楼层
1. 从2010年3月14号算起。(30天后close)
( Q/ g6 Z, W4 Q: A! }0 j0 p2 p2. 比较公式:固定:3.69%x5x365  vs  浮动:(p1-0.3%)/365x天数+(p2-0.3%)/364x天数+.。。。
7 B5 \$ m( Q3 x7 \+ M7 @6 b/ ?3. 五年内,如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起,突然死亡,宣布认输,原因见上面贴子。
& a' W7 G% r) L8 f! C- o/ c' c' U
; T& h+ C- }$ ]9 ^( A如果你认为这些不合理,那你就自己定个规矩,然后自己和自己赌去。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-15 00:01 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2010-2-15 00:11 编辑 8 h2 v" }) [. Q- L) A( D1 F' k
3. 五年内,如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起,突然死亡,宣布认输,原因见上面贴子。
8 Q. p# ?2 ?/ KRapala 发表于 2010-2-14 23:24

7 ^; Z9 y- `  k1 E& T2 ^) m  t1)同意/ y/ ~, h& j( X* U) |
2)难道又是你的山寨银行的算法?现实中我不知道任何银行是这么算的。如果你仅仅是怕麻烦,我可以用Excel算,请如花郭森等专家作证其准确性,不用你操心如何?3 b$ A( w6 P4 @* K
3)不是很明白你的意思,按照你的逻辑,一个选择浮动的人,当遭遇4.3% (4.6-0.3)的利息时就会立即破产。你以前说你自己是prime-0.75%,那么是不是当prime到达5.05% (5.05-0.75 = 4.3)的时候,老怪你就会破产?- l! r: C' s9 @9 v$ \
( A8 d: c4 U; [, m3 o
我前面同意你定一些条款,好比还款期是5年,10年,20年,随你。每月还,半月还,随你。每年是否多付个1万,或10%,也随你。但你不能拿史上从未有的条款啊,没有一家银行会这样做啊,就是你的山寨银行我想也不是这样运作的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-16 09:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 Rapala 于 2010-2-16 09:39 编辑 . i  y& {" U8 \8 ]$ m8 Y, h+ K1 w

$ T+ k3 _) v2 s- J5 w' |. _: O固定的还款年限是变化的,比如你现在2%申请25年还款,当利率上涨时,就可以变成30年或者更多,当利率涨到一定程度有一个TRIGGER RATE,比如说3。25%时候,银行会要求你增加还款额,所以说你不能拿一样的还款年限比较。$ Y: X; S! M( z) R% a

) [+ c. J- _- t2。我的算法很简单,只计算利息部分,假设这个贷款是只还利息的,不考虑还本金部分。我说过计算方法应该按我的来,利率部分我已经让步了,如果你有异议,那不可能有一个精确的算法。就是因为上面我说的,VARIABLE RATE的还款年限是变化的。
; S/ P$ ^  ?& @  \' S
3 `$ ^" O; J# s+ ]5 ~, W& a4 N+ W3。如果你把贷款也算成一种投资的话,投资不光是要考虑赢利,还是要考虑风险的,VARIABLE的风险就是在于利率上涨后的还款能力。到了一定程度买家就负担不起了。这好比你投资期货,一定要有止损,固定就是有止损的投资,而浮动就是没有止损的裸奔,超过还款能力在现实生活中,是每一个贷款人都要考虑的问题,比省不省一点利息要重要得多。
2 ?/ H- A9 t' w" W$ @* I
! e& Z  _6 A- Y2 f" k举个例子,你和紫光比投资期货谁厉害。4 H3 F; |2 ]) }* _+ H- v5 U6 |8 _
5 b  k+ z- x9 W% E% J- |$ E5 R
小黄没有止损开始两年大赚几倍,紫光因为投资谨慎而每笔有止损止赢,最后赚1倍。1 n, Y+ |% j/ ?" m( N" n

2 Q2 n: J$ j* }1 ]& s  P突然有一天小黄暴了仓,没有玩下去的资本了,那还不认输?还要加钱进来比就是无赖了。
6 F$ m& I; _* M+ q
/ l" q7 i5 M1 Z: c( n9 {; I* e  I贷款也是一样,超过还款能力,不会破产,但是这个赌局就是输。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-16 20:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-16 20:38 编辑 ! Q" @/ |- }9 Y1 O

  T3 S3 E; [! z. y! a( d你的逻辑有一个漏洞。就是,你忽略了初期浮动低利率能省下的钱。% l% T8 V3 ]% t0 k/ ~

' G% h. O8 J; F1 ?1 f& ?好比说张三,贷款30万。如果选择3.69%的固定,那么一个月利息是$922.5。为了计算简单,用$1000计算,假设省下的$70多还了本金(和你要求的只付利息没有大的差别吧?)。假设银行要求他还款额是收入的1/3,那么他的收入是$3000一个月,银行认为他其他开销要$2000。这是张三选择固定的情况。6 R* ^, v5 \2 T7 E& t

) T8 r1 O0 p: P7 C5 ~9 n6 ?如果月入$3000的张三选择1.95%的浮动呢?一个月利息是$487.5,付出$1000,还本金$500多。比起固定每月可以多还款$435。头一年下来就多还款$5000多。" G6 @; \% b) p$ R+ I$ A& O6 m
% }, `1 r* A) l8 e$ d! V: `& E
也许利息以后会涨的很高,$30万的贷款,月付$1000,可以承受最高4%的利息(prime=4.3%)。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势,可以refinance一下。就算prime到6%,$5000也可以让浮动的人支撑一年。# m2 ?" c, z$ ^( Z8 n# K( C' ~

3 V0 H% ?1 l2 Y2 G( R4 l请注意,这可不是输了从外界加钱,而是在游戏内前期的优势。张三没有问任何人借钱,也没有减少那$2000的其他开销。
: p4 ]2 u! K0 n" G/ {  U: Z
0 t9 s! J* e/ A前期浮动每年$5000的优势是稳的,后期固定的优势仅仅是假设而已。已经一目了然了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-17 09:21 | 显示全部楼层
本帖最后由 Rapala 于 2010-2-17 09:25 编辑
0 p3 J- [8 ~/ C2 H
也许利息以后会涨的很高,$30万的贷款,月付$1000,可以承受最高4%的利息(prime=4.3%)。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势,可以refinance一下。就算prime到6%,$5000也可以让浮动的人支撑一年。

# v. n1 X: J7 ~: l4 kRefinance is considered as breaking the mortgage contract and he has to pay 3 month interest.
* l& i7 y2 v: X; C$ j8 ^+ l0 r6 b5 ?0 ~% n1 ~- F  K
If he apply home line of credit, he has to pay the legal fees and appraisal fees. And also he can only get 80% out of the $5000. The legal and appraisal fees may cost him $2000.
; [0 S8 ^/ I, O
6 r: k% t* y9 k$ ?After all, please don't forget that he may not qualify the extra $5000 loan after the prime rate goes up to 4.3%.
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