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FEB. 08, 2010 - 最新利率出炉!

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鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-5 16:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 郭森房贷 于 2010-2-5 16:18 编辑
0 w0 f3 [6 I" x$ p: O; m4 p+ q7 [3 t
五年固定 30天 CLOSING DEAL 3.69%- D; {- R: F( f" e$ y% F
五年浮动 90天 CLOSING DEAL PRIME-0.30%/ d/ M& ^/ V: ]3 o

' \8 L+ n4 Z# e3 c$ E5 t, ~5 {由一家大银行提供! 从下周一开始生效,预知详情请来电咨询。
鲜花(657) 鸡蛋(3)
发表于 2010-2-5 20:57 | 显示全部楼层
很不错的利率。看来经济还是不好,大银行还在降低利率阿!!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-6 09:46 | 显示全部楼层
这样的利率有什么限制条件吗?
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-8 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
这样的利率有什么限制条件吗?  n5 s7 o0 B. o3 b7 n
找不到北 发表于 2010-2-6 09:46
; H6 R8 V9 ^' W9 ]7 f
! K& k2 [. _' m5 c
没有!谢谢您的提问!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 10:41 | 显示全部楼层
顶上去请黄教授阅。
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-9 17:51 | 显示全部楼层
顶上去请黄教授阅。
& A4 u  @# a8 a" V# T) RRapala 发表于 2010-2-9 10:41
! w8 r7 s" y# b% d3 e0 \) z
9 N- s' p" G* A. L- @& M
该大银行最近还简化了贷款审批手续, 如果申请人是全日制工作者, 只需最近六十天的两份工资单, 或者有最近两次的工资自动入账记录, 无需雇主信。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-9 18:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
顶上去请黄教授阅。( M+ y  j6 z* y+ M
Rapala 发表于 2010-2-9 10:41

6 A' K9 `* j8 O6 C8 V  y& d4 w9 c2 f已阅。
4 o+ F  n7 Y& M4 F) K$ C, b# H# Z+ r3 d1 W
问题是你敢就以这两个利率赌吗?(我押浮动)
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 19:44 | 显示全部楼层
看来泡沫越来越大了
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:25 | 显示全部楼层
已阅。
2 U- H: M% @7 V; ^
/ l6 m) N4 }4 ?7 b" V6 O问题是你敢就以这两个利率赌吗?(我押浮动)
, r7 d  Z- K. d% |小黄 发表于 2010-2-9 18:01
& }/ m3 H" {, s8 ]! a$ W5 ?( Z* i
浮动的折扣已经低无可低(在p不变的条件下),大银行小银行相差不大,而固定利率却可以寻找更低的,特别是小银行。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言,如果真搞成5年TERM,亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 18:00 | 显示全部楼层
说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言,如果真搞成5年TERM,亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。
6 r$ m& @, r! [* K' |jeremy 发表于 2010-2-10 15:54
; D# t. [: I# ?
5年内涨到4%,那固定的人岂不哭死?
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 18:11 | 显示全部楼层
没懂更好。免得烦
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 08:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
5年内涨到4%,那固定的人岂不哭死?
8 y. ~# C1 F) s9 u小黄 发表于 2010-2-10 18:00
; b9 D- }3 k' A7 W# s; j' l
浮动的更惨,利率翻了一倍,最后还不出贷款被银行收房子。
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
浮动的更惨,利率翻了一倍,最后还不出贷款被银行收房子。4 M$ q* D) }0 r: W: J6 O
Rapala 发表于 2010-2-11 08:19
$ y, N1 `- _, @
* Z2 U; U) d/ I- I. v7 J8 n
老怪可知, 银行在审批贷款时, 用的是大银行的三年POSTED FIXED RATE 来评估申请人的承担能力, 比如现在三年的POSTED 固定利率是4.30%, 而不是用最低的浮动利率1.95% 来整的。即使浮动在三年之后翻番, 只要客户每月有银子进账(和当年申请贷款时相当或略高), 房贷还是有偿还能力滴!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 12:46 | 显示全部楼层
那就是说,到4。3%以上还是要破产的啊。07年p到过6。25%,这次5年内到4。6%就让小黄们破产了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-11 12:55 | 显示全部楼层
那就是说,到4。3%以上还是要破产的啊。07年p到过6。25%,这次5年内到4。6%就让小黄们破产了。
+ v9 t1 f+ j6 F. [Rapala 发表于 2010-2-11 12:46
1 Z' k  R9 V! \; h, q2 T
If so, why did you chicken out of a bet every time?
5 d1 j- s6 y. q2 b& ^* n, i. y
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 13:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Chicken % J5 L  ]; {% O0 {4 G  J
- r6 Z( Y9 \; O, F1 q" w
' I" E( ]& I  f; f5 \
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 13:28 | 显示全部楼层
黄chicken, I bet on the best rate I can find.4 ^7 B4 v) r* s) t8 X

) d8 ]2 N, C# U) xYou bet whatever you think you can take advantage!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-11 19:22 | 显示全部楼层
你说反了,我选取的利率来自是99%的人使用的金融机构(5大+National+ING+ATB+PC...)。坦坦荡荡。6 L7 E$ F3 E) \7 ~

5 {: f! u( ]( L- N% o& g5 ^: Q. P反倒是你,才是“bet whatever you think you can take advantage”。非要找一个没人听说,没人用过的不知名的金融机构。
/ j' `: W# P; }& O4 m& d  X/ J$ T! f% f! X
不明真相的群众请珍爱财富,远离山寨银行。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 08:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果你这样说,我们就用上面的利率,但是时间和其它条件按我说的来,行吗?不能便宜都被你占尽了吧?
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 11:27 | 显示全部楼层
本帖最后由 jeremy 于 2010-2-12 11:42 编辑 5 f0 P' I5 j* r

: D0 g9 }9 `5 J  \8 V冷静,大家一定要冷静。对赌博何必这么认真。+ J$ A; o. F& ?# ]' g
* i( S# z. b& O
鄙人称之为赌博, 原因是Prime涨不涨,什么时候涨,涨多少,都还是未知数。建议想搞Mortgage的朋友们:
7 h9 T: V  A9 l6 V$ ^
* J4 c4 W. u! }( x(1) 经常留意大的经济走势。每天看看Edmonton Journal的大标题就可以了。因为经济走势不但决定房地产行情,也预示Prime的走势。对你何时入市买房/卖房,定什么样的Mortgage很有帮助。
( n; _: P: G  ]- a* q, p7 `- E- w7 L# |" _4 y
(2) 找个贴心的Financial advisor。所谓行行有门道。多数人(包括我自己)对投资,信贷毕竟是外行。自己的判断可以经常同Financial advisor讨论。“贴心”最重要, 最好是那种能把他自己借那种mortgage告诉你的可交心的朋友。
: G2 K" A* ~3 R& L% K% y# V0 b0 }: m! n
近十年来,鄙人买房子都是用的大银行的OPEN+VARIABLE。TERM都是2~3年的。到期找到更好的再续。有P-0.65, 也有P-0.85的时候。 总之是当时最低最灵活的。事实证明几次都赌对了。现在银行没有OPEN+VARIABLE (即便有,也是利率高的吓人), 只有CLOSED+Variable。即便郭大侠提到的那家大银行(P-0.3)也是5年CLOSED的吧,不大可能是OPEN的。 这说明什么?
3 W4 w: J7 @; d8 Y& U4 i3 d% U& b4 z" _* r  s& m" i' h1 G
很明显:(1) 该银行预测5年内Prime要涨,银行想拉你下水,因为5年TERM是CLOSED。可是经济形势又不明朗,Prime能涨多少要看经济走势,所以才只敢给你减去0.3。 (2) 银行对Prime的涨幅没有信心,所以不敢降低OPEN+Variable的利率。' d& ?. G  F5 v% o. e

. }8 T& s7 x( N& O1 u1 u0 I我认为,这时候借Mortgage最好的办法是“浑水摸鱼”。一半搞成3~5年FIXED (大概3.2%~3.6%) , 另一半搞成2~3年VARIABLE+CLOSED (大概2%左右)。因为两年内经济好不到哪里去,Prime涨也涨不了多少。
7 N! }; K, s5 l4 ], j; v# e0 g
2 _# z% V. m( n欢迎补充,讨论。但事先声明:我不跟自己人打赌。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 11:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢分析,其实我也不想和人打赌,有人一定要逼着我打,而且一定要按他的规矩来,不打是CHICKEN。
3 _' z2 h: L$ j5 ^" L6 `$ J4 }+ Y
你的分析很合理,和我想法几乎一样。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 13:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不明白到底是CLOSED的好還是OPEN的好《5年》
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 22:24 | 显示全部楼层
五年CLOSED+Variable见涨不是可以马上FIX住吗?是不是更好的选择呢?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-13 14:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
谢谢分析,其实我也不想和人打赌,有人一定要逼着我打,而且一定要按他的规矩来,不打是CHICKEN。
; q: L5 @" u) X* v7 _4 s  s
3 O( p$ E! v/ N3 Y1 C% F9 d2 k你的分析很合理,和我想法几乎一样。
; @4 z: j4 @3 C' w  h5 R5 tRapala 发表于 2010-2-12 11:56

: Z* T3 D$ g; c% h# I$ r没人逼你啊。本来事情都搁下了,是你再一次挑起的。
5 K; Z" a+ @& A* f' b* s  X$ }8 d. B) m
如果你同意这个利率对比,那么其他条件可以你定。但是应该在合理范围内的。如果偏离常情太多,就难以接受了。毕竟,你我都已经确定是open variable了,这个争论主要是给版上其他人一个可以容易操作的一个指导。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-14 23:24 | 显示全部楼层
1. 从2010年3月14号算起。(30天后close)
8 g+ m0 c" V1 I7 `* X2. 比较公式:固定:3.69%x5x365  vs  浮动:(p1-0.3%)/365x天数+(p2-0.3%)/364x天数+.。。。5 J$ e& M3 O# y) y2 H! L: e+ s- I  W  C
3. 五年内,如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起,突然死亡,宣布认输,原因见上面贴子。+ Q7 s9 ?  o8 _2 |
' T3 [( M# x( V, y6 k2 a
如果你认为这些不合理,那你就自己定个规矩,然后自己和自己赌去。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-15 00:01 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2010-2-15 00:11 编辑
) y/ |6 \- m  j9 P0 _* m, W/ `( t3 @  A: i
3. 五年内,如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起,突然死亡,宣布认输,原因见上面贴子。; K& O: ?7 ]) W
Rapala 发表于 2010-2-14 23:24

* Q, h+ M% _7 n$ ^( c; A1)同意7 E1 C, Q* H+ ?5 q9 o- Q$ d) h
2)难道又是你的山寨银行的算法?现实中我不知道任何银行是这么算的。如果你仅仅是怕麻烦,我可以用Excel算,请如花郭森等专家作证其准确性,不用你操心如何?
7 V# @& e8 v. L0 Q3)不是很明白你的意思,按照你的逻辑,一个选择浮动的人,当遭遇4.3% (4.6-0.3)的利息时就会立即破产。你以前说你自己是prime-0.75%,那么是不是当prime到达5.05% (5.05-0.75 = 4.3)的时候,老怪你就会破产?
/ T8 ~/ e4 S  j8 M9 G( E0 [
. l; m$ k; N  o$ U0 \4 _% Z我前面同意你定一些条款,好比还款期是5年,10年,20年,随你。每月还,半月还,随你。每年是否多付个1万,或10%,也随你。但你不能拿史上从未有的条款啊,没有一家银行会这样做啊,就是你的山寨银行我想也不是这样运作的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-16 09:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 Rapala 于 2010-2-16 09:39 编辑
. `+ B: @7 O' ~5 y% `0 h  ]1 W8 N3 l9 y2 f( ]' P- I* k& r
固定的还款年限是变化的,比如你现在2%申请25年还款,当利率上涨时,就可以变成30年或者更多,当利率涨到一定程度有一个TRIGGER RATE,比如说3。25%时候,银行会要求你增加还款额,所以说你不能拿一样的还款年限比较。1 x: a8 C4 F2 z( E, L/ t

: `* `- p4 }2 Y1 B2。我的算法很简单,只计算利息部分,假设这个贷款是只还利息的,不考虑还本金部分。我说过计算方法应该按我的来,利率部分我已经让步了,如果你有异议,那不可能有一个精确的算法。就是因为上面我说的,VARIABLE RATE的还款年限是变化的。
8 Y% q) _' \; }2 P5 e% R& @; w0 Q& @8 T6 R! C8 }# E
3。如果你把贷款也算成一种投资的话,投资不光是要考虑赢利,还是要考虑风险的,VARIABLE的风险就是在于利率上涨后的还款能力。到了一定程度买家就负担不起了。这好比你投资期货,一定要有止损,固定就是有止损的投资,而浮动就是没有止损的裸奔,超过还款能力在现实生活中,是每一个贷款人都要考虑的问题,比省不省一点利息要重要得多。( d1 D' o4 }6 `  K6 l0 g9 F

$ u2 y& o' b- k# d) j% X举个例子,你和紫光比投资期货谁厉害。
4 ~  e/ X5 f8 {3 f' w
2 L+ i) z9 l$ N1 A: u小黄没有止损开始两年大赚几倍,紫光因为投资谨慎而每笔有止损止赢,最后赚1倍。3 J- C& ?2 Q2 ~7 T0 J
$ ~0 o0 }7 l5 @1 Q
突然有一天小黄暴了仓,没有玩下去的资本了,那还不认输?还要加钱进来比就是无赖了。  U1 t3 R- v: I

  l7 P* c, X% g/ i# M贷款也是一样,超过还款能力,不会破产,但是这个赌局就是输。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-16 20:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-16 20:38 编辑 # U8 E! {, }" h' H/ G
4 e- `. h6 L9 R! Z7 W$ ]6 i
你的逻辑有一个漏洞。就是,你忽略了初期浮动低利率能省下的钱。0 t- |5 M5 ]: ?% J4 u, A

+ A: F* [6 x0 L6 O8 G好比说张三,贷款30万。如果选择3.69%的固定,那么一个月利息是$922.5。为了计算简单,用$1000计算,假设省下的$70多还了本金(和你要求的只付利息没有大的差别吧?)。假设银行要求他还款额是收入的1/3,那么他的收入是$3000一个月,银行认为他其他开销要$2000。这是张三选择固定的情况。! l. f/ k: S1 }2 _& I8 H

% Q. F  D. M& y; T如果月入$3000的张三选择1.95%的浮动呢?一个月利息是$487.5,付出$1000,还本金$500多。比起固定每月可以多还款$435。头一年下来就多还款$5000多。
# Y* F0 R0 h- u3 p% Q
1 @  q  V* c3 g6 a也许利息以后会涨的很高,$30万的贷款,月付$1000,可以承受最高4%的利息(prime=4.3%)。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势,可以refinance一下。就算prime到6%,$5000也可以让浮动的人支撑一年。0 {% I! A6 L! h# p7 f

! Z1 C6 z+ D3 s' b2 S* m' L7 ^请注意,这可不是输了从外界加钱,而是在游戏内前期的优势。张三没有问任何人借钱,也没有减少那$2000的其他开销。
  Y$ i5 @6 s+ S! g" Y- z7 V! u
+ \; h! W3 D4 _. h7 X+ A+ Z前期浮动每年$5000的优势是稳的,后期固定的优势仅仅是假设而已。已经一目了然了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-17 09:21 | 显示全部楼层
本帖最后由 Rapala 于 2010-2-17 09:25 编辑 0 p0 y, D9 U( _+ ]5 V( L* d, Y% _- |
也许利息以后会涨的很高,$30万的贷款,月付$1000,可以承受最高4%的利息(prime=4.3%)。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势,可以refinance一下。就算prime到6%,$5000也可以让浮动的人支撑一年。

! v! o" t( S9 O! R5 \. URefinance is considered as breaking the mortgage contract and he has to pay 3 month interest.
0 W3 ^2 r: N; i. d8 ]7 @: `! U/ w& x
If he apply home line of credit, he has to pay the legal fees and appraisal fees. And also he can only get 80% out of the $5000. The legal and appraisal fees may cost him $2000.
6 q* x; ]9 s' u! q1 l3 r9 n
+ @6 \( x- `& N: V( dAfter all, please don't forget that he may not qualify the extra $5000 loan after the prime rate goes up to 4.3%.
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