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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。  H  U$ m- Z) Z5 g3 V
请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?
- o( d6 F( i5 L! c7 S0 G- }9 G例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?
6 o: I8 Z' t  n) x! l
; L4 ^! R2 w3 M3 C) t1 t请教熟悉税务的高手。十分感谢。9 O$ Q) u/ F( L; c/ w4 L
如能提供个链接最好了。
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发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑
. R$ }6 A, M5 A) @2 l
4 y7 f  i( N. n如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。 * E, j- E) D& G% P
这么做,技术上还是自住房& T3 ~# A6 |! Q9 [( G% q+ r. w9 J
好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。
, J2 S6 o2 [3 Q9 ~% _/ Z
  ~5 O, H* f# r/ d6 a. y另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
" H$ {1 u7 }1 ]9 Z
" d+ A! C- T! w% q& ^不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。; [) a& `: W6 M7 c
自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税
! z8 M& X& A( z9 R. j
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
3 S' s* s3 R$ b; `: l! g1 q5 S* }/ H0 k( Q: ]5 o& a% W
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? & R- D* ?  A3 B, b( V
0 t4 F( d: q! T
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
+ [0 f3 |3 P+ ]0 g
% f5 M8 `+ a6 [+ N! u8 B: W% Y: v, f
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑
' t+ N" l* g0 e9 T9 l0 }7 D( I1 r
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
& `8 G3 V, u0 S+ g, y# @- Y9 d; O6 H/ |& v& j( T% Z' x0 m
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
0 r9 U) H& [1 w" x5 ^2 x: D0 K9 D) Z1 R2 J* n2 g
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...9 c) L* a+ {6 o9 L6 Z
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
7 E- F5 r, T! M' c3 m
实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。/ U7 Q0 ^! `: C6 v2 A/ e
+ u& B( T1 f6 V' F# K
不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息
0 k. W3 O6 t0 k政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。8 Q. Q! S5 ^$ d# h, @
但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?& g( X) y, n0 m% Q8 E
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

5 D3 U+ ~& o$ o! W$ P除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
$ \2 c' u" g* Graymond_z 发表于 2010-1-24 22:34

- B6 }8 q7 t5 h1 |
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
2# 精打细算 8 i" O$ o/ @2 [! [2 A8 x% r+ v2 ?+ w

7 N! ~, X( A+ y& j- S4 c( ^感谢精打及各位朋友。% _) f( V1 K1 X9 r

" E1 }$ q0 i, M- z: U$ t6 P/ n5 O我在edmonton没用房子。
+ x: X$ Q! @+ `( a: v
- t; O5 Y6 _9 {. @% _" K, a有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。
. _! {# K& o/ c: Q' ]8 m) X( b$ [$ V' Q5 n
如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
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发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99
1 a  V( Q9 x. ~; k" JSunalta 发表于 2010-2-9 14:28
* b; Y) g" H4 T# y3 p5 d, q8 x
请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement3 k) p5 O& H% }* v2 ^+ Z. }
只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
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发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS
' k! j" u/ F8 p  D/ P5 }3 Z* N/ i7 E% u, ~/ S* F
mortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税
& B, ?9 h3 P8 p4 s. _7 w9 o补充2楼primary resident,需要2年时间。, c$ e' v  F  [& w# C5 W

" Y! {! l; y, n, Z1 Q6 v除了贷款利息, 还有那些可以抵税?
0 I, y0 ]" f4 F% x" M/ l5 l' c% L广告, T! j1 ]* m$ ~
保险
6 Z) w) T( j/ b8 y其他银行charges and interest7 N. A  J. A% M0 N) Q
房子修理维护$ n& V" u5 L' L& i
管理费用" J1 }% l+ m) }* i, T" ]5 A
汽车费用
  i9 \- Q5 Z$ Xoffice expenses
# d" h4 I& Z# b; G: e( i会计费用,legal fees0 x. _: n1 g' }* q3 r) A
地税
& h$ y% F- o; Y* T+ O- l工资(这个一般是casual的清理打扫之类)9 c% Q, K; S. u1 F& H2 P: p/ g( I
travel
, S0 N4 n1 F: V1 Q. `1 ~8 Gutilities! U9 B: i  P% _+ F' s1 C
and other reasonable expenses& U) H) B  J- q/ h! [1 l  `7 _

: _; d' @: S6 g7 ~% n, j& ]回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有
) h1 H, O& c! j
0 t+ L; |! R0 S  O  v补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident
/ ]5 z0 M1 S$ w0 b1 m
' n4 @2 H1 v% l% Q你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算
1 Q$ [# M; m& d$ }% X1 Y* @% t$ x3 a3 |6 g2 z; F: E! M  N7 @
$ ]4 Q1 t5 `/ P3 z
Both can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。
" a  T4 |: w9 ^. |# r. \# A0 E, X) V& ?8 Y' C/ R
虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(151) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
理袁律师事务所
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ggggggggggg
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发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算 * V* R! @  w  ]
) B6 y& G3 \$ H) v4 J

3 A- l8 Z1 E2 ]/ m+ _???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
3# 精打细算 / {, m$ h: \& J/ |* o
+ I) r5 ]- n& X

! k- l% `4 @1 PSee see
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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