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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。0 g+ D5 V9 c4 h) B3 c# J' d5 T  Z
请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?6 O9 l( W- E2 m, s; r& c
例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?
& G9 @; c6 b3 Y9 J# {" g8 Z" ?- ^* r' ?8 \8 D1 I
请教熟悉税务的高手。十分感谢。, J5 S0 A$ |- L7 u- Z
如能提供个链接最好了。
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发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑
( M* q( w! u0 L( \6 a) x
3 w' a( h4 r6 \* C; x1 x如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。 " N% y9 W0 K% o4 i! q
这么做,技术上还是自住房9 P2 o. C6 ~8 q( w& V
好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。
$ m4 |: F$ Y' z; W' I1 Z& J
: h$ ^4 M* a+ u另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
, Q2 M, l2 y7 N. x6 p" q/ A! l4 P$ T
不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。
' B- t, B2 p) }- j自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税
1 q, q$ P+ g4 ~9 S0 W& g
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?) P& a; ]% S0 a7 W2 g0 h0 G' _
9 {" Y) |8 x( v( j, ~
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? % X/ E, k# y1 ?* T4 k  D

# Q+ M8 r* |4 Y0 d& `5 U商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
; P. Q. Y4 p2 k% p6 {" d! f9 u6 ^! s, i% d7 Y# \
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
大型搬家
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑
; O2 @! e0 P3 r9 ?) k5 g. w5 S" E
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
* }$ b# _9 R$ k4 w1 ~
, y' u) O1 B1 [0 ^% B9 R6 ?如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
" L- V) j/ x- ?! n% P8 G+ O' \9 x5 n' o( r0 q$ v# o( m. P
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...5 c5 ]+ y3 X. a5 U4 H
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
+ l) p. g% K6 y
实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。
% \6 G, C4 N( ^2 M! d3 G; A6 h5 z, ~' v. V  R  V. f( ^
不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息
; Z+ S9 Y  c$ G! Q( z' _政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。
  G) p9 j3 s8 B但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?  S$ F+ ~) H! `6 h. R
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
- O0 o! O" b" U0 ?& k& h4 p
除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
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发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
# ?; V# @/ C3 r# x/ Lraymond_z 发表于 2010-1-24 22:34
; A  x2 r$ O' o# x
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
2# 精打细算   U% r  `& p2 _4 d9 S' |! ^6 o' e

# Q9 f6 a# C  b感谢精打及各位朋友。  G/ i7 K# Y9 T2 K% @: m3 U

  E9 o1 K4 H! c我在edmonton没用房子。
  p0 A  e+ O* u2 k+ l: g2 E! E" {
) A4 j3 M8 J6 d有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。% f" E9 q. J" e

7 U* H3 v3 |# o$ r( a如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99 2 t! N2 u; s/ o" B/ Z
Sunalta 发表于 2010-2-9 14:28
9 ~) R; P4 v4 r* w- P
请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement
! B! w& S6 S* P: I3 {$ V只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
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发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS
7 `6 b8 O9 [6 K1 p  e* V0 @0 }) |; G# y9 w
mortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税/ D$ [0 j3 F# S3 k- s! a# J5 {* R
补充2楼primary resident,需要2年时间。+ c. k* y8 w1 O

3 {/ \3 D$ D! y( h) w/ a除了贷款利息, 还有那些可以抵税?' {8 U! L1 U9 A5 Y2 s5 f- w, l
广告6 Q+ K8 a2 ]* S, K( q! c3 {+ X
保险# E. z& V2 Q4 [2 S: `
其他银行charges and interest& R0 a0 ?9 G! ^
房子修理维护% @. _- S3 Y# j* |
管理费用3 }0 Y" _) c" e, [7 q; \+ w
汽车费用
( X/ s1 f0 H5 W) K) [3 D9 g, e. t" Hoffice expenses
/ u% l( Z1 b7 N% _4 u' ~: V2 R5 m; x会计费用,legal fees
3 x; J# h# f% T- f& w/ o- m地税
! a* I- h' ~9 l$ S) R, `- @; d3 j& r工资(这个一般是casual的清理打扫之类)
* N' _/ Z1 s! N) j2 s* `  W" p: gtravel
2 M% l3 b& o3 J1 C3 m* {  futilities# r# j, {, g/ Y7 h0 @7 G
and other reasonable expenses2 e" S& @8 P9 X0 B
% Z& Q) H' f( J) H6 Y# ?4 }
回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有
" N8 A& U! J+ R# s5 T% w# z6 e; I* ~3 I2 \, R
补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident+ `0 U# a$ u- l# Y! g/ A
" `* _% E. i7 ~  t3 a( L: p* `3 m
你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算   k6 I' l) B$ e# V2 z9 n% R
7 o( K. P4 f9 D5 x0 s. U
: {0 C6 Y: j; G( Z5 s# }0 [
Both can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。: L( e8 Y3 b" ]8 n8 J4 F) j8 Z

' d, f3 W9 c- r# N虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(151) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算
; Q# o) Q( p6 N9 S2 b3 J3 Q  z, E4 d; o; O# J! n& t8 [( x  G

% T" N% z6 H( i4 `6 a???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
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3# 精打细算
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( Q9 h- N5 N. R/ I5 w9 I" k; s! b0 z
See see
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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