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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。4 N) f7 E  B0 C/ u$ C
请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?6 ]. x2 N) V7 Q5 l3 ^) w$ A
例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?7 Z9 [6 u3 C! J" F# r% S) G1 S4 I/ F

, V! t9 Z6 C6 m% z2 ]; d/ F请教熟悉税务的高手。十分感谢。
  v" N; _# k/ ^( ~( D% W4 w如能提供个链接最好了。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑 9 [6 U" ~4 a: d: @/ P+ s

* n* Z; a* K) G如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。 5 }+ l$ U5 L' p: E  G6 q( G% V& B( o
这么做,技术上还是自住房
3 a6 P; M( S  W好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。
& ?9 D! V9 t5 {* r
' g/ x1 y; C9 o, E" [, r另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
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发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
1 n$ R3 u; o+ }9 M8 g+ j7 w5 W4 e6 S4 s5 ^$ F- I6 _
不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。
  j  P/ g- S% B$ j" L自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税/ _* ]: F: Q  J# u1 {0 Q
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
. C# V$ I9 b2 E$ e9 P, c' x
* q. T1 Q/ F1 c# G  F. M如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
- |$ C+ k" L6 z( |+ o- V0 c, G6 n+ |& ~5 @5 e: u
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?9 S" O# L1 i* l& A- ^. ?' v
! M7 a8 X( [5 c$ D
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
大型搬家
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑   z# c* Y5 d) F3 {# ]2 O
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?% B- @8 u/ t* K1 v0 Y
* |! W# U2 |) E6 N
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? ; U" e$ z. H/ L8 i( F
& [& s9 d1 B* N  u/ n4 I
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...
- t+ U4 z: ?; F; ^7 F3 ?% X2 inewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
; r; R1 E% R( ^% h$ @
实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。
) p$ v( ]& v7 X, A+ N( `6 {2 y& h$ s$ e: _
不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息* N3 h# }; C# w9 R, a5 q- e0 C6 i5 p
政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。
: j1 d, l5 h0 @. i7 v4 Z9 ?+ _3 ]8 c但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?0 l6 U% W- G) \. E# H6 I% i
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
6 ?) }4 w: J' j- ^2 j; k
除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
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发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的" c6 t& b+ @. u9 l6 H! Z
raymond_z 发表于 2010-1-24 22:34
, `. n+ O4 y2 T. G4 K
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
2# 精打细算 0 s; j6 J2 K. v* ]
" L' x* p) [# d4 [1 [
感谢精打及各位朋友。
; P/ v" Z  I7 y$ W  G8 I) w* y
3 k7 f& l& V" L, O' c* Q" n我在edmonton没用房子。
8 l1 m4 n! K& m! r8 m: o
! e) ]( @9 K) ?  j: C' c有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。
# z9 ^4 v- E  u2 c2 K( J: |3 l$ g" V' v- U
如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99 9 _! E  Z- e8 ]9 j- K2 R( W
Sunalta 发表于 2010-2-9 14:28

2 r! e0 L. _" z5 \: q请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement. [* z& C7 D) K! ^, s( \: g
只给(80%)贷款利息.
大型搬家
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS
+ W& S9 P8 e) g+ d4 C& o. E% X# c; q0 X, f! F
mortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税
6 l; Q$ ?) a; c! f/ D5 W0 ^补充2楼primary resident,需要2年时间。- \  l' {/ p! |. _# }

; h% b  g" r, ]% Q  [除了贷款利息, 还有那些可以抵税?# V* H4 N6 u( C: Q% t) I) e
广告
/ L) v0 m9 q: t/ v2 e0 p保险
! a  @& @* A' d3 {' y% f: A) a其他银行charges and interest* ^8 S3 [+ A# }5 J
房子修理维护# Y6 d1 }* w4 M( M% s8 u
管理费用7 p3 F+ Q5 }- }: q
汽车费用! j9 z# B  G9 b) p5 T
office expenses& h/ W8 ~3 S/ P0 J" e0 w; y' Y
会计费用,legal fees
% }) l& M& L$ L1 B0 i1 I地税
" b4 n2 F# |( k, O$ G工资(这个一般是casual的清理打扫之类)
. {6 I2 r2 _8 P/ D/ G9 i, r5 jtravel% _+ Y$ d; f+ b, G+ L% \  S' x
utilities8 i+ N0 S& h- L( V
and other reasonable expenses) x6 q- ^' u' r4 d; h3 J

9 m2 k% Y, ^% p1 z2 Z: t! j回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有2 v5 t, ?* B. i# y( H  i* \7 P# u
5 H" O8 {  `3 }0 f$ c- O* a; x) s" G
补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident# R2 E# k9 r9 t* y4 w
% z* x6 X# R" V7 [1 m9 S8 a' p! M
你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算 - n# J, `4 S( O( t+ K

0 _; Q6 \/ F# L+ ~% p. e
3 t. z7 V3 j; H4 r+ I+ }1 [# jBoth can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。) y/ A3 w5 x: _5 G6 H+ U6 h

0 G' D1 ?- t* O# w虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(170) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ggggggggggg
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算
! D  k( X, g( p% @
/ h+ S0 @% @, C; `* k$ A' t/ R7 l* |3 Y: m3 U; K$ Q. g
???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
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3# 精打细算
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. w2 Y' C* v% i* o9 d+ C# H5 v0 p! V
See see
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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