为啥西人BROKER的贷款利率高？？

SIGMARA

这个没什么道理啊，难道就是因为华人BROKER赚的少？？还奇怪的是，华人的利率也有高有低，难道这里面也有猫腻不成？？？

kingbird71

大多数西人的BROKER代理的是大银行的mortgage.而大银行的优势是稳定、可靠、服务好，但由于营业网点多，管理成本较高，所以贷款利率相对略高于那些mortgage公司。而那些mortgage公司的贷款利率低的一个重要原因在于他们把你的房子全部都保全了，简而言之就是无论你借他们$1还是$100000, 你都要把你的全部房子价值抵押给他，一旦用他们的贷款，你的房子别想再申请到任何抵押权或者任何credit，比如Home Equity Line of Credit，除非你吃他的罚款,提前还贷。另外大多数情况下，这些mortgage公司没有就近服务机构，一旦发生紧急需要，没有十天半个月你别想办成事。
* {. W, I- E8 R* V. Y/ W作为一个在银行工作的人来说，我非常理解大家精简节约，省一个是一个，但要看省的值不值，比如每10万贷款，在大银行你一般也就多花$100/年，但你省的时间，peace of mind，还有抵押风险，再加上服务等因素，该选哪个，你自己掂量，还有一些细节问题包括和银行的长期合作关系等，大家说说看。

yangshanshan

一旦用他们的贷款，你的房子别想再申请到任何抵押权或者任何credit，比如Home Equity Line of Credit，除非你吃他的罚款,提前还贷。
7 {) P+ V5 ]: t; g0 C  b5 U
1 I+ t0 _3 h. k- O5 W) Hare you sure? most people here get mortgage from brokers that's how this system works. they never had any trouble getting line of credit.

kingbird71

Pls read the detail. My issue is about bank VS mortgage company, not about brokers.

AASTAR

what is the mortgage company? can you help us list them all?
: n3 M# n% `3 r* Hhow about SERVUS CREDIT UNION?

yangshanshan

Pls read the detail. My issue is about bank VS mortgage company, not about brokers.
$ w8 [, i, W1 p/ ]kingbird71 发表于 2010-1-20 08:50

got you! but still the same problem, my friends worked with the mortgage company they had no problem getting their line of credit a...

海妮妮

got you! but still the same problem, my friends worked with the mortgage company they had no problem getting their line of credit a...
) e1 f1 v* ]' n* U2 jyangshanshan 发表于 2010-1-20 13:52

  |% o2 g/ A! R- a( g. z8 f. M. {& [As I can only speak of ATB's policies. Here is a scenario to help you have a better understanding.
. Q: g/ v) N: [4 [3 }9 S" `; mIf you are applying HELOC or second mortgage with ATB Financial and your first mortgage is with a private mortgage company ( none of  the big fives(BMO, BNS, CIBC, TD and RBC) or credit Union), then you have to  either pay out your mortgage with the private mortgage company to get the HELOC or go to the same or another private mortgage company asking for refinancing. Most of the banks and credit Union won't touch this kind of cases since it is considered higher risk being on the second place on the title behind any private mortgage companies.

Even when you transfer your mortgage from a private mortgage company to a bank or credit Union, solicitor has to be involved to make sure everything is fine. That means higher fees you need to pay.

WST

好像尚未有人回答LZ的问题，凭我的经验，我以为LZ的观察是对的。
( [8 C" {# w/ |  f1 x- y5 l, U譬如说，申请Royal Bank 贷款，可以直接找银行，也可以找西人brocker, 也可以找中国人broker, 常会拿到不同的rate。 或者有减免房屋估价费，律师费等。
! o: U5 W9 b. I1 S4 T我以为即使同一银行，也需要shopping around, 也要谈判。其中道理，我想 Broker 会很清楚，希望郭森和小年谈谈。

kingbird71

一般来说，银行都是去“锦上添花” 而不是“雪中送炭”，简而言之就是嫌贫爱富，比如你支付30％down payment和你支付5％down payment就是完全不同的谈判情况，当然30％down payment会有更好的利率。另外更重要的是你的稳定收入水平以及你和银行已经建立的长期关系，大家千万不要忽视你和同一家银行已经建立的关系，我在TD工作，当我拿着这些broker报出更低的利率为客户向经理申请special rate时，他第一个就查看这个客户的relationship history，要知道银行不是超市，利率不是最主要的竞争手段。比如TD的口号是最多的branch，最佳服务，以及最方便的工作时间，其他银行也有他们的独特竞争优势。时间长了，大家就会体会到。

小黄

一般来说，银行都是去“锦上添花” 而不是“雪中送炭”，简而言之就是嫌贫爱富，比如你支付30％down payment和你支付5％down payment就是完全不同的谈判情况，当然30％down payment会有更好的利率。另外更重要的是你 ...
kingbird71 发表于 2010-1-20 20:13

无论什么down pay，银行都是没有风险的。5% down的情况是CHMC担保的，而CHMC是纳税人被迫的担保，是加拿大版的Freddie Mac，Fannie Mae。
+ y$ X* c1 F1 m% e- E+ h$ [& o
很多时候，银行从5%down pay顾客那里可以赚更多的钱。这些顾客往往不明白其中的利益关系，以为自己信用不好，而接受不好的条款。

小黄

比如TD的口号是最多的branch，最佳服务，以及最方便的工作时间，其他银行也有他们的独特竞争优势。时间长了，大家就会体会到。
4 y1 @; V: T5 p4 r$ gkingbird71 发表于 2010-1-20 20:13

3 l. h& q1 W6 O, j
2 Y6 O' V# Y) b2 R9 K7 D) K你跑题了。这是日常运作，和按揭没有任何关系。

老孔雀

11# 小黄

我感觉也是，管他服务好不好，网点多不多。只要给我最好的利率，我按时在家通过网络付款就是了。

小黄

11# 小黄
5 q8 k9 L) w1 j. p  P
& {6 M& P, |. x我感觉也是，管他服务好不好，网点多不多。只要给我最好的利率，我按时在家通过网络付款就是了。
老孔雀 发表于 2010-1-20 22:43

6 u: d- k7 l* k5 B! D3 l, U$ ]& t正解。它借给你钱，风险是它的。

有一个麻烦就是，如果它资质不好，你按揭到期时可能不给你续。当然如果你自己经济没有问题，再找其他家也没问题。自己经济不好的人士还是应该从最初就找一个大一点的银行，一般按期还款就肯定能续。

yangshanshan

it is considered higher risk being on the second place on the title behind any private mortgage companies.
% w: |: U7 r( G9 L' J% W) h3 N, _
  q- g; V% U% a5 L4 Igot you! that's very understandable. this is always risky for the second lender, no matter if it's a  major bank or a private company. but as a borrower, as far as it's not risky to you and the rate is low... can i say that?

Rapala

小银行的浮动还是有问题的，比如在期限内你想变成固定，可能没有很好的利率等着你。

另外你想毁约换其他贷款或者ealier renew(不要告诉我你不会，过去两年很多人做过这事），可能会遇到意想不到的服务麻烦，高额closing fee, 或者罚款。

年轻的心

# `+ R' ^% _3 J3 M& L* ?- l: z$ x0 R银行不同, 利率不同;

渠道不同, 利率不同;

$ ~6 x. V/ e6 rBroker不同, 利率不同;
# M* J9 @9 q" P+ ^: f1 A
$ u" _! b7 U; b5 L$ K) t# b: @顾客不同, 利率不同;
+ s2 A$ G) o1 z+ J4 h
角度不同, 观点不同.

! ~# C+ z' M# D% V* X

WST

银行不同, 利率不同;

; [9 `( t. F  q/ V2 \1 ^* O( _1 a渠道不同, 利率不同;

0 L& d9 d4 H/ u8 aBroker不同, 利率不同;
; j1 h6 R# e% ~+ _5 L& U
) l0 V& H7 @" [& d; Y: f+ r5 I顾客不同, 利率不同;
  W2 L( i  h# m9 D" ]7 r' L0 k7 b, h
角度不同, 观点不同.
4 n2 n8 v4 s5 W2 `, i- c. h
" ?! L) W' i' L- S9 G

) l( N2 R% u( V- T" T年轻的心 发表于 2010-1-21 10:15

( l5 w5 c% V* E/ t( J7 N. V谢谢说明

yangshanshan

银行不同, 利率不同;
# a1 X1 j6 k, I9 l; _, G7 f7 v5 A
$ p: \6 Z- A; z% U& m4 G' K渠道不同, 利率不同;
7 l6 {' E: U2 C: N+ Z
Broker不同, 利率不同;

  u/ i5 D2 p' P4 x7 ?$ D  ^2 M顾客不同, 利率不同;

角度不同, 观点不同.



( Y% y, j' r! s0 o1 m2 _年轻的心 发表于 2010-1-21 10:15

圆梦

16# 年轻的心
) d+ P8 ~# i$ \; W/ n
- h  d: b8 P% M; L/ b: m
+ {( S) x0 g3 g" D, {' ~"顾客不同, 利率不同"

Close friend, better rate???

yangshanshan

16# 年轻的心
# ]" F1 k# j; M

$ j$ q* {3 N9 r% r"顾客不同, 利率不同"
$ H( E( Z! ?) O5 _7 Z. V4 i4 G' Y0 `
* s1 X7 x7 g' F4 FClose friend, better rate???
! W& ~: v6 A, X4 I7 w# ?圆梦 发表于 2010-1-21 20:28

% S) ^5 O) e$ N/ s- d' k* j这个一定指的是顾客本身的信用,还款能力等等吧

kingbird71

16# 年轻的心
7 T7 k7 D' f5 W" \2 k; \0 d- V

"顾客不同, 利率不同"

1 q) n( L/ \/ ~% X) [  AClose friend, better rate???
, P( a/ `. Z9 W5 p- q6 Y圆梦 发表于 2010-1-21 20:28

+ F* O% K+ D0 N$ f/ n$ H恰恰相反，银行一般不允许职员给自己的closed friends办理贷款。

圆梦

20# yangshanshan

6 Y& i3 s3 g  S. I
1 f* U& R2 a8 j) {' ~Just kidding.

郭森房贷

银行不同, 利率不同;
: v: U2 V. z2 z1 S( v
  \! X7 V" a/ m1 [0 M/ V8 h; l渠道不同, 利率不同;
% @1 s- f( i' N+ k) w" g9 H/ z
Broker不同, 利率不同;
, }6 v( p: B, \8 d, {8 @- d& R
4 w, V# s6 S. t4 O* J) a; A' d顾客不同, 利率不同;

% r3 O- a# {* U  }+ E& N% m0 d! C8 i角度不同, 观点不同.
/ r% ~6 {1 m+ @2 t
7 d  `: {$ p' K& x2 D* |

+ L1 |7 U: {/ Y( F% p( ~1 F年轻的心 发表于 2010-1-21 10:15

/ F' }' B: t& q小年总结得很好! 补充几点:
4 J& f9 L1 o- E3 ~; L
1. 很多金融机构也是大银行的全资子公司, 比如说FIRSTLINE MORTGAGES 隶属于CIBC; MCAP 隶属于BANK OF MONTREAL; MAPLE TRUST 隶属于SCOTIA BANK. 有些贷款机构虽然和大银行没有直接的隶属关系， 但其贷款资金的来源也大多由大银行提供， 比如MERIX FINANCIAL 的大量资金源自ROYAL BANK. 房屋按揭公司来历不同，经营方式不同，但有一点是相同的： 以最小的成本， 攫取最大的利润。
! r( Q3 }1 A' u$ f* k% E
2. 西人通常给客户的报价是普通的标准利率， 略低于银行的利率， 大多数西人客户比较在意贷款经办人（BROKER）的服务素质和效率， 他们一般不会太在意利率的微小差异。作为华人贷款经办人， 我们非常尊重我们的传统文化和习俗，精打细算是美德， 货比三家是常理， 如果能申请到较低的利率，即使需要花费时间层层审批， 即使自己少赚一点，但却能为客户节省一些， 实乃幸事！
$ B5 \% {+ n7 c4 U
. n' j2 V! L4 s3. 大银行有其优势， 小机构也有其特色， 不同时期， 他们各出奇招， 以招徕客户。 我们贷款经办人好比是万花丛中的小蜜蜂， 哪里的花最香， 就去采攫， 以伺客户！

谢谢大家！