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浮动还是固定, 精算!

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 11:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 Rapala 于 2010-1-19 12:09 编辑 , n% @* g+ m- \1 p/ ?  `  ^
6 r, a5 s% X5 X8 h. a0 M8 a2 T
浮动还是固定,和你买的房子,以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
$ \3 o0 ^2 N& t' m+ V
1 G7 L, J& W9 Z3 h0 H最新利率:2010.01.04更新0 Q* Y1 q7 Z% L" S4 n5 h) W1 j; E8 t
  1 year fix 2.30%
# J1 T3 e" T2 P  3 year fix 3.20%( F# W: K; x9 j4 E2 v
  5 year fix 3.75%1 j6 u5 ^! O$ Q' f; ]
0 }# W2 y1 y5 h
 5 Year Close  P-0.20%' G/ s0 E) L5 U+ }" W9 t) J

1 ~& E; U& w, ?30天close的deal就不算进去了,那么浮动对1,3,5年的差别分别是,0.25%,1.15%,1.7%0 h& K5 {1 \) G( H
9 m5 J" [2 l) f5 l5 B
假设银行从2010年7月开始加息,银行每年议利息4次,每次涨0。25%,那么从现在算 起,6个月后和一年持平,21个月后和3年期平,27个月后和5年期持平。
4 g* t& b5 x  A. D* ~
4 Z  j1 L; S: q. v3 G  z1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!
3 H4 ]* ?, B2 G* j- ^  ^) X9 H/ E) Y( w' A2 G$ N
2。如果选3年固定,21个月利率后和浮动持平,那么还需要至少21个月才能把损失的利息赚回来,三年总月数是36个月,也就是说损失42-36=6个月利息。当三年固定到期后,再选择浮动利率,假设到时候有prime-0.75的deal出来,那么对比浮动,0.75-0.2=0.55。最后结论,另外2年把利息损失夺了回来,还有赚的。(当然,选5年浮动的,5年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说,就不进一步讨论了)$ s2 a. e1 W8 _1 t$ X( a% ^+ @  G

! t' e1 e" u! P* w, G$ O6 U3。如果选5年固定,27个月利率后和浮动持平,还需要至少27个月才能把损失的利息赚回来,5年总月数是60个月,60-54=6个月,固定胜!
$ n5 y2 N2 T0 @; W; `- D' E
! U  L, B) u4 ]. E& \; x/ D总结,现在选利率,要么选时间短的,比如一年,要么选长的比如5年以上。
/ d' d* h/ P8 c8 ~3 ^3 T2 ~8 _' ]6 |# j7 r( b* p4 d
有个例外,如果买期房的同学,比如半年以后交房,3年或者5年都很划算,具体的自己算。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2010-1-19 11:57 | 显示全部楼层
沙发!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 12:47 | 显示全部楼层
没人保证每次议息都只涨0.25%吧!
. \, \1 Z$ h, x& q4 x# C. k" \9 @
  q1 H; x+ n# l! n现在应该入仓银行股,等涨息了股票就跟着涨了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 12:52 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
利率有可能不涨,有可能一次涨0.5%或者更多,我取一个中间值,每年1%的涨幅算是比较温和的了。
鲜花(52) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 13:05 | 显示全部楼层
这个我也算过。1 f2 e- T- F9 g" C& j4 m
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。
: [. ?7 v) o# F8 N
7 f8 L: y+ @5 \! v' f还有就是没考虑提前还款的情况。7 e0 e0 y( I4 Q( O" @" y7 Z

/ M( T: T) H" \& z1 k# t1 F不过,还是多谢楼主!!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 13:08 | 显示全部楼层
这个我也算过。$ b6 C2 ]. n9 Y( \5 [- [
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。
; W0 R- D1 P( l0 S( D& E! x# [  ?# J2 B% E9 A
还有就是没考虑提前还款的情况。
+ C/ P5 v  W" N8 N- M- G2 {4 [! W4 C& m! @# `; Y0 J- m% V0 p
不过,还是多谢楼主!!+ N+ p% K' m% ]4 x6 ]. b- `9 k0 _8 C
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

* n/ j+ e' t  J( d$ b" T如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
you omit the captital.# J$ z! n* Y# Y# t1 c3 F' u- q
5 b$ Q$ ]. E' d8 A) x( q6 I
At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:27 | 显示全部楼层
如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。5 ~: f; ^0 h+ |, O- Z' A  V! M
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

. b2 ^3 _& R; t4 }  b2 a2 r$ r3 t2 q; l为何提前还款,利率越大越有优势?
8 b0 f3 g, p- U0 ~; |& ^我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:38 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
为何提前还款,利率越大越有优势?
  z8 N( i7 Y: @! W# i" ^6 J我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。' G1 d" I! U/ S' v
WST 发表于 2010-1-19 15:27

5 k# S/ Y: ]6 H/ z( M, i/ E这是正解。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST
# `8 x. B1 E: O+ O我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 21:41 | 显示全部楼层
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 12:12 | 显示全部楼层
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
为何提前还款,利率越大越有优势?5 e! M, L7 c" `, J
我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。( P4 K6 P0 S7 j4 f' ^! h: k& M
WST 发表于 2010-1-19 15:27

7 ^2 |$ m: j5 J) |! u
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST   j' [% e9 Q2 ?. D' @* N
我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。. u, ]4 K+ @1 J9 z
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

/ B/ [0 `" i0 J% w老怪逻辑不行啊。
3 [# p' m' u( s1 ^2 T% _$ e6 Z
+ N1 w* v& t# }& S好比某人贷款20万,浮动5%,固定10%,且有能力第一年还5万。( ?* u. c+ F# {
那么第一年后,浮动的还欠16万,固定还欠17万。要多还的人,肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候,剩余的本金已经不多了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:29 | 显示全部楼层
1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!+ b, K5 S" k* G9 C1 q6 p, j7 F
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55
2 C* S0 @7 S- I

0 v% c% m9 k" j8 ]9 [5 f9 s  @这个假设是非常错误的。两点:
5 K( W8 B0 ~. x1)如果银行offer比prime减更多的优惠,你固定解套出来的人可以拿,一直浮动的人也可以拿,还比你更早那。* R. Z! }0 _& D% z% R6 ]
; q9 e7 T) V2 i& X$ j& x
2)在利率上涨过程中,最先涨的还不是央行利率,而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%,就不要妄想这个差额会向下走了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-21 09:28 | 显示全部楼层
15# 小黄 ' N( S# N% O0 n. {+ {$ h9 M

' g/ I* O) `: \8 u0 h' J  I" M浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?1 \# D3 l1 s$ P1 M1 B

* l' n0 I* U$ r, L我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到prime-.5%不应该有什么惊讶。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-21 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
- N: Q! p+ ^9 |. y( z' i& l! ~kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

8 X) L/ n# }- J% a/ i请问拿到的利率是多少?
3 P; @9 k( \5 u( G谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-22 21:41 | 显示全部楼层
15# 小黄
% E6 a1 {2 v9 u  m6 x# C$ ~. K6 @1 m. e" b. ?7 c
浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?
9 f, B" C7 g$ j$ f' v' |* [% Z8 H8 W3 |, T% ]  p
我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到pri ...
. F5 K$ m) u3 m2 wRapala 发表于 2010-1-21 09:28
/ I6 F& ^3 i; y
比较要同比,浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定,那就应该比开放式浮动啊。& }" j- |% O8 B  n" P' c$ D  L

" W0 K8 \4 X- G9 Q就算实在不行还可以还款20%,再借回20%,不就把利率降低了吗。每年倒腾20%,有deal就倒,没有就不动,效率也很高。
鲜花(437) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-22 22:01 | 显示全部楼层
本帖最后由 阳光沙滩 于 2010-1-22 22:03 编辑
4 ]2 ?- {5 F( e9 f2 f* t! ?! F  ]2 S" y/ _7 X! s1 ]' `% v
我的想法很简单,如果你选择固定,相当于你和银行对未来利息的走势打赌,如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少,那你赢了,否则你输了。
6 I7 ]+ [' `7 Z4 f/ I但是你是在和一群顶尖的的精算师,和市场预测专家在赌,且输赢分界线由他们定,除非有奇迹,他们能输吗?6 f' Y( b3 H. {- ~' {
除非他们另有所图, 从而可以牺牲一些利息利益给你。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:46 编辑
4 i6 }/ ^- P/ S6 L" p4 ]1 K8 s  i, ]0 e# d' z1 P. X$ Y
条件:) D$ x# W1 }) P- \
2010年1月1日,贷款30万,分20年还。( ?1 D: `# X6 c5 F
固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。
( `. M4 c/ v" r" h4 A6 X浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%
; W% F# _: @( [7 g% z. ~, R- N; i
0 I6 W+ g. M' E2 n; N$ T由软件计算的结果,5年总共付利息:
% u5 k8 b4 G' t固定:51,303.263 P# M& z0 G: v. u8 X2 G* [- C
浮动:53,943.17
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:44 | 显示全部楼层
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:48 编辑 0 f7 i9 w; i* C
+ b$ i" W8 ?# p  V
附件是计算过程的PDF文件。

Fix.pdf

19.67 KB, 下载次数: 2

售价: 10 加币现金  [记录]

Variable.pdf

23.81 KB, 下载次数: 1

售价: 10 加币现金  [记录]  [购买]

鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 10:37 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
条件:5 _0 t  W0 h% G" C; h: h  S
2010年1月1日,贷款30万,分20年还。
. ~3 y5 x1 W  \1 @" V固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。
- D! D0 ~- r8 _# r" M/ G2 _9 u浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%
' w! l) v! ]: W9 G; A8 `" a3 D
. N7 O0 o4 {6 y' w由软件计算的结果,5年总共付利息:+ u7 `3 j' y4 R2 M2 i! c0 s0 _4 O
固定: ...* W% N9 J3 g8 ]
如花 发表于 2010-1-22 22:40
+ l- u, ^( r% m) U& z! P

+ W2 ~7 @+ G6 m4 t没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:6 x9 r4 z. z  i- {) n" @  M

: L3 d  E, u  d. c5 P“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”8 u% G& Y7 q1 H8 |
2 z) h& `* |8 \: `4 c6 v& `3 z
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼; V/ L3 B& H$ ?
) S7 d* Z0 a+ h8 e( [
最关键的问题是,根本就不可能3个月涨一次。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 15:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:3 O6 d& u+ Z2 ]/ `

' J9 T' J5 L/ |# d& l+ b! G4 [) x7 Q“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”% v  ?- Q% I$ M6 V5 e/ ?/ c( d
) S/ L" k6 j  g# {7 x  G9 L1 o7 H
http://www.edmo ...
2 D, D9 Q4 A. o' `小黄 发表于 2010-1-23 10:37

7 Z' ^& n: ^2 S6 e虱目衣带
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-23 20:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 AASTAR 于 2010-1-23 20:13 编辑
7 F0 k$ t$ f7 K; K: g# W
( Q& k/ E9 I+ L  y$ M, w' L转贴:
) Z( B: Y; i" ]) `6 D
( G% Z3 B+ j7 |5 w) F0 u% p黄教授说到:" `* D2 D0 r( G3 ^% O
; M7 ^3 F" n3 f" ]# N' g0 t6 T
您在梦游吗?5 M# \2 \# S% X) n: e, k* r
既然这么多人都有质疑意见了,我就多说说我的想法。! L0 T; N+ _! E* ]3 m+ z* p0 V4 u

/ r- O/ h# F7 P+ A0 |* h首先,世上没有无缘无故的爱,无缘无故的恨,无缘无故的升息,无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么?我认为:加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高,会造成加元暴涨,安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息?美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升,但失业率没有起色,奥巴马凭什么要升息?升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨,工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法,讲如果通胀如不扼杀于摇篮中,就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场,如果现在就升息,扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀,也肯定是2012胜选之后了。- K. P6 l2 G. `8 b, s, \6 `7 E7 d2 v
/ T2 |( q! k' A. o0 i5 u
就算是突然升息,锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决,也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%,浮动2.05%。为了计算简单,只还本金,不计复利,5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次,那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利,那么在这种情况仍然是浮动略好。
+ F' j( d* v7 K# B/ ~& S总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。
& X2 {1 T# y3 j) i: H! @! v8 t& B
! B: A& w+ q: x* H0 A
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
虱目衣带1 K, F0 Z0 e+ a' x
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

8 c5 w3 |6 b2 Y0 s我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 22:31 | 显示全部楼层
我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。/ N- A3 M) ]4 U7 `9 e+ m2 C: B$ o* E
小黄 发表于 2010-1-23 22:02

& h- U# Q  j8 I+ M( t2 e1 X你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:39 | 显示全部楼层
你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。
9 Y4 z  \8 W. ?* q. |" V% g. ARapala 发表于 2010-1-23 22:31

7 h1 `- _- P5 a$ _, ?/ y5年很长啊。先说好" b3 U; g0 z5 Q0 d
1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。
9 S! ], q( m( \$ r8 B: S% b% v2)赌注是什么?
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-24 15:57 | 显示全部楼层
虱目衣带$ Q1 ~7 p1 Y' U+ T5 `3 @8 N3 \
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28
. ?) P- s7 M" a$ [- ~+ [0 O  \( f
What's that means????????
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-24 20:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
5年很长啊。先说好# [0 B9 n5 i% U4 N/ x  j" I8 C
1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。) J1 t1 F; N: N$ A- w1 \% [
2)赌注是什么?
' _( h/ }, S* i9 Y小黄 发表于 2010-1-23 22:39
! o8 }* Z% p4 B+ ?* ^# i. s
奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-24 20:46 | 显示全部楼层
奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?
0 m  o/ d$ Q6 a! i4 l6 l" CRapala 发表于 2010-1-24 20:23
2 e; K! h0 _9 I& ^( `
你引用我22楼,说“虱目衣带”。我的解读是,你认为利率会上涨,所以未来5年固定比浮动好。
& I$ C3 m/ m- d" a: M& M# k# o5 @* \% `8 T. f2 p0 n; L/ f' k
如果这是你的意思,那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
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