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浮动还是固定, 精算!

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 11:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 Rapala 于 2010-1-19 12:09 编辑 % g# m3 V  x+ \8 {, D: W$ ^4 ]
" a% Y) v0 A8 P! T7 a
浮动还是固定,和你买的房子,以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率: [8 R! u( g4 A' O% W
/ L- X4 E" m0 @( B3 n  n* o7 T
最新利率:2010.01.04更新7 D$ r) _4 h& `1 Q5 w; O2 s, v
  1 year fix 2.30%
# P8 m/ ]0 i5 L1 o% j  3 year fix 3.20%6 T& ^9 h, f% E5 Q. A  y
  5 year fix 3.75%
' U' U$ g% ]8 f" L' W
2 i. G! T) {* W* V, C$ u 5 Year Close  P-0.20%
7 ^* i2 N+ P) C3 h7 H# N+ r0 ~& C) k$ }: P4 q4 {, g: A
30天close的deal就不算进去了,那么浮动对1,3,5年的差别分别是,0.25%,1.15%,1.7%% f6 W4 J( k" K

8 A2 ?+ y* t, }) \假设银行从2010年7月开始加息,银行每年议利息4次,每次涨0。25%,那么从现在算 起,6个月后和一年持平,21个月后和3年期平,27个月后和5年期持平。# I/ {1 O( R/ R$ I. P5 [% S$ E

9 [# D8 F2 L' |1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!
2 m9 }, N3 l: D! p, R0 U6 ]+ j' ]
0 l2 U, _, D$ v$ ~* J% O2。如果选3年固定,21个月利率后和浮动持平,那么还需要至少21个月才能把损失的利息赚回来,三年总月数是36个月,也就是说损失42-36=6个月利息。当三年固定到期后,再选择浮动利率,假设到时候有prime-0.75的deal出来,那么对比浮动,0.75-0.2=0.55。最后结论,另外2年把利息损失夺了回来,还有赚的。(当然,选5年浮动的,5年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说,就不进一步讨论了)
. B$ o3 @- g  x; r1 ^$ e" p& [. S* ]
3。如果选5年固定,27个月利率后和浮动持平,还需要至少27个月才能把损失的利息赚回来,5年总月数是60个月,60-54=6个月,固定胜!; D& m: h9 Y/ Q* t8 P. \
( x& N8 R; e( E0 r, ]0 \# }
总结,现在选利率,要么选时间短的,比如一年,要么选长的比如5年以上。
6 `  o1 ]$ a3 n+ ?& \" G  w: B0 _  g: m
1 \+ B7 I0 r' ^( P, V7 ~有个例外,如果买期房的同学,比如半年以后交房,3年或者5年都很划算,具体的自己算。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2010-1-19 11:57 | 显示全部楼层
沙发!
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 12:47 | 显示全部楼层
没人保证每次议息都只涨0.25%吧!
! t# S$ h1 t, G# p( ?8 H
# B# H9 o, H  d7 a+ h* G0 p现在应该入仓银行股,等涨息了股票就跟着涨了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 12:52 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
利率有可能不涨,有可能一次涨0.5%或者更多,我取一个中间值,每年1%的涨幅算是比较温和的了。
鲜花(52) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 13:05 | 显示全部楼层
这个我也算过。- ~+ i  K6 i7 ]7 A/ V& r
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。5 G& ~) t7 E. Q

) M( \! g% ^" O' @3 N4 _4 W还有就是没考虑提前还款的情况。( f! ^* o: B: G
: }) W8 Y& ]" O9 q1 ?
不过,还是多谢楼主!!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 13:08 | 显示全部楼层
这个我也算过。7 o# E8 f; P5 C
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。
- E$ d; i3 L& y7 b. `7 y: b0 g; s' W2 @
还有就是没考虑提前还款的情况。
8 C/ k3 a* o; q: z. z7 z; n" u' {- |3 ~0 n) l- {6 F
不过,还是多谢楼主!!* ~* ?# Y4 _: i& `4 d
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

# M  n3 I" Y# \' s, ^9 E1 W如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。
大型搬家
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
you omit the captital.
& i( I" b6 Y) t
" y/ ^) M2 q+ E  `! EAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:27 | 显示全部楼层
如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。
6 o6 G" C: Z, k6 ^5 L/ R( QRapala 发表于 2010-1-19 13:08
9 {9 T1 K  P9 N; C, c
为何提前还款,利率越大越有优势?
" g% q; t0 o7 h6 z! P我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:38 | 显示全部楼层
为何提前还款,利率越大越有优势?
8 z1 e% A4 C* T7 E% A# R我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
% X) y( B4 ~3 W8 T2 ]+ N7 DWST 发表于 2010-1-19 15:27

: e' W- N$ D3 |/ B, {7 `5 g4 w这是正解。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST
0 M' x& l3 V+ f, ]) G2 j我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 21:41 | 显示全部楼层
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 12:12 | 显示全部楼层
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
为何提前还款,利率越大越有优势?# C; O$ K8 ~' _" n5 b
我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
$ [8 I$ K* k7 V! _7 d; LWST 发表于 2010-1-19 15:27

# x  G' }8 g: V, f
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST
; Q3 d0 l/ K& F0 [& p/ Z! K: a我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。
6 d$ O1 P% a, d5 c% S5 TRapala 发表于 2010-1-19 16:07
: t( j+ ~& l" [4 g
老怪逻辑不行啊。6 E- f( C/ r* x$ L5 _5 D& x( r; ^
. k5 D% i' a# Z4 [7 ~8 H- j
好比某人贷款20万,浮动5%,固定10%,且有能力第一年还5万。
, w2 Q. Q+ L/ F6 \5 B那么第一年后,浮动的还欠16万,固定还欠17万。要多还的人,肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候,剩余的本金已经不多了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:29 | 显示全部楼层
1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!9 ]8 N9 j3 H! i
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55
+ V- q' K# i$ \  F+ m
& q1 O% \  M" k/ h2 t2 p/ O
这个假设是非常错误的。两点:" X- n7 S6 s0 |; a8 w
1)如果银行offer比prime减更多的优惠,你固定解套出来的人可以拿,一直浮动的人也可以拿,还比你更早那。* M' g) {- v; l4 m

8 |7 n2 H9 J! p9 z- a% X! n& c2)在利率上涨过程中,最先涨的还不是央行利率,而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%,就不要妄想这个差额会向下走了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-21 09:28 | 显示全部楼层
15# 小黄 8 E8 [' ?$ j$ ^* x* f
# f* K7 f4 \, M  i5 X' `5 U
浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?
- O+ D* K" @) }* G% K
+ a. H7 _1 y; L. z我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到prime-.5%不应该有什么惊讶。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-21 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。: d# R4 E. q2 Y# V
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

$ ~0 T$ V& _4 _. H3 f6 x3 D2 g/ J请问拿到的利率是多少?6 Y% |: u/ O+ [8 x
谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-22 21:41 | 显示全部楼层
15# 小黄
# e; v# u: Z% y2 q- P! o3 ~0 A* E
浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?
' z# ~5 N+ r. z9 U1 E7 q: l7 G
; X: t0 f3 T7 y$ |  k# E我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到pri ..." T0 W& _4 {6 k+ K+ P0 h
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

2 m; y1 z. S3 ]比较要同比,浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定,那就应该比开放式浮动啊。5 s- |5 u6 [3 i! n( [  E1 ~

4 D  \& D# A2 \9 z* q+ i就算实在不行还可以还款20%,再借回20%,不就把利率降低了吗。每年倒腾20%,有deal就倒,没有就不动,效率也很高。
鲜花(437) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-22 22:01 | 显示全部楼层
本帖最后由 阳光沙滩 于 2010-1-22 22:03 编辑
) \" D8 H( B1 x8 w# Y- [3 i) g& q8 e5 V( p: Q9 E3 @! d" a
我的想法很简单,如果你选择固定,相当于你和银行对未来利息的走势打赌,如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少,那你赢了,否则你输了。' v6 |* I. Y4 n* q" K
但是你是在和一群顶尖的的精算师,和市场预测专家在赌,且输赢分界线由他们定,除非有奇迹,他们能输吗?
% I8 v# J2 ^/ U6 w0 g除非他们另有所图, 从而可以牺牲一些利息利益给你。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:46 编辑 9 o. w6 z) \! l& H3 G  u
. w, D/ Z( K. c5 N0 Y
条件:$ ~! N8 k6 Y: D$ x" W: R# s, s+ b
2010年1月1日,贷款30万,分20年还。. y8 I3 [/ C6 j2 {9 R3 j, ^
固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。1 `) m3 d3 {! p) v7 P' [8 T+ S
浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%
2 L" S5 R6 f% `1 d" }# w5 l4 x# |" w
由软件计算的结果,5年总共付利息:$ K# a9 ?6 [6 u4 E; Y
固定:51,303.269 r! i9 l, q) D7 ~3 C. @
浮动:53,943.17
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:44 | 显示全部楼层
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:48 编辑 , }& o& j7 Y% y+ Q3 e: k

0 j; d( V5 G9 N/ N" x6 }6 a9 F附件是计算过程的PDF文件。

Fix.pdf

19.67 KB, 下载次数: 2

售价: 10 加币现金  [记录]

Variable.pdf

23.81 KB, 下载次数: 1

售价: 10 加币现金  [记录]  [购买]

鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 10:37 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
条件:
; {! x" s3 [' _4 N0 }0 o4 j0 ?. V2010年1月1日,贷款30万,分20年还。7 ]3 ~6 q# |/ p) T8 ^5 J
固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。
4 ~! D8 ~" U7 N4 c浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%0 s3 h/ G8 e' P# Q0 a1 h

6 S+ C3 o2 U2 ?7 y, ]3 q由软件计算的结果,5年总共付利息:
- u5 U: e. I$ ]固定: ...3 h8 G! i9 V1 N2 `) s* }1 Y# n$ t
如花 发表于 2010-1-22 22:40
. i6 E" m4 n- g
- `7 T* Y. N$ S8 a5 d8 o+ y
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:
4 G: I/ a, V4 t" A3 e8 [& F7 ?) W4 n% b( z5 I. \0 W0 d
“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”
+ x6 ^2 Q  W; }8 o% Z0 w9 b$ F2 A1 X" z
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼: \  r( E/ _) ?9 Z4 c0 I- [

1 s& p. I( ^0 h! N" I3 z! ?/ H最关键的问题是,根本就不可能3个月涨一次。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 15:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:5 o; E% c0 Y' F: B$ b! y; H8 \
: m0 I% h: i8 d2 @; h$ v1 m+ L1 N% M* w
“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”1 M4 k, z9 f6 m* @! u

7 a0 M: X( e4 ]* k% Zhttp://www.edmo ...
3 x3 \) u) _. Q) v/ i小黄 发表于 2010-1-23 10:37
" m1 ]3 i! r$ @+ F
虱目衣带
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-23 20:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 AASTAR 于 2010-1-23 20:13 编辑
1 w4 g' a8 \' x  A+ U
4 T9 v: p+ Y$ B& {) x+ I+ O" Y转贴:
( G# F) d1 }* q( p. V3 ]# \$ }2 i8 X! L- F1 K
黄教授说到:( t4 ^1 d- _4 z! t( c7 J

2 ^7 E! s: ?, b3 H  j( x4 v% D您在梦游吗?. X  y% Q# `- {* z( E
既然这么多人都有质疑意见了,我就多说说我的想法。, ^4 |" i9 o4 S7 d; ?3 \

7 `$ M  y% |7 p6 b首先,世上没有无缘无故的爱,无缘无故的恨,无缘无故的升息,无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么?我认为:加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高,会造成加元暴涨,安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息?美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升,但失业率没有起色,奥巴马凭什么要升息?升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨,工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法,讲如果通胀如不扼杀于摇篮中,就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场,如果现在就升息,扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀,也肯定是2012胜选之后了。
3 o. z1 U0 \; s: i: d
& Z. A/ u) \" k就算是突然升息,锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决,也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%,浮动2.05%。为了计算简单,只还本金,不计复利,5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次,那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利,那么在这种情况仍然是浮动略好。
# @7 m1 S. Z% [! B) k. c总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。- N8 K: q9 ?4 q% A+ Q; j9 P
+ Q9 s( B' y, |$ y9 D  P
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
虱目衣带
" e3 ]5 f; i+ iRapala 发表于 2010-1-23 15:28

2 m7 Q/ p/ H/ ~$ i6 w我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 22:31 | 显示全部楼层
我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。
+ F* u5 C- C& W小黄 发表于 2010-1-23 22:02
9 x2 S8 }8 G- X$ W' B
你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:39 | 显示全部楼层
你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。# A3 i) L* n* }# _( x# K) i7 }& K
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31
& U) c4 Z3 ~7 g& n8 e5 }
5年很长啊。先说好' _/ a, s0 G! e' D( k: y  X
1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。3 O& o+ p! y5 M7 P: l; B. u
2)赌注是什么?
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-24 15:57 | 显示全部楼层
虱目衣带
% J$ J+ L  J* z- _% k* sRapala 发表于 2010-1-23 15:28

+ U" {1 g0 H7 m1 G2 l& jWhat's that means????????
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-24 20:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
5年很长啊。先说好; N! f/ F/ s- j: B( G7 b
1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。
* c; {. D) V  `* r2)赌注是什么?
6 B) |+ Z/ t/ Q. N+ L% ]1 G  X9 z小黄 发表于 2010-1-23 22:39
1 Y3 @: c, v3 c
奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-24 20:46 | 显示全部楼层
奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?
3 v2 p. p* y) q/ }Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

" B9 j$ m. T9 c: A1 U: Z  F你引用我22楼,说“虱目衣带”。我的解读是,你认为利率会上涨,所以未来5年固定比浮动好。
9 I6 G! |! q. o. d3 }
# H( u0 T6 S) j2 d如果这是你的意思,那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
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