浮动还是固定, 精算!

Rapala

' a" r! `5 ~% j% t" i% T9 `
/ a8 }( F( W8 P3 v/ W: A) C浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
% [* d: D* W8 u4 O& o5 u
最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
, C# D) _2 h( I7 Y2 k　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%
( Y. B) _* }0 |0 N0 ~0 D
1 S: r1 h, A3 Z/ [9 T　5 Year Close 　P-0.20%
: U8 K! T& G5 }/ p0 B6 i/ T
30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

8 r$ a! j/ W6 U  f１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
8 E- ]# s% i6 o3 R9 A: n; t
1 }* E3 _0 b" @+ V２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
5 z5 l1 k8 k) w$ L; J
３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！

总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
( W0 t) D0 I# y. ?/ f# _
有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

! S; {% o, f1 W  a现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

: \8 P* h: a$ J) N  C1 f' I还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
) h' [& J2 i% G# i你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。
, m8 c$ K0 Y  ]
不过，还是多谢楼主！！
$ ~. M5 K! h$ \9 ~! l宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
- _0 K1 R9 S3 U! }3 v
At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
! L  g+ Y& J( ^8 X1 ^9 A9 X" o- lRapala 发表于 2010-1-19 13:08

; X8 j4 {: I1 _, A" M. ?为何提前还款，利率越大越有优势？
- @: c( Y1 s6 _; O我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
9 o* H0 b7 v8 LWST 发表于 2010-1-19 15:27

. f0 a5 O+ D# \& v9 V! O这是正解。

Rapala

8# WST
$ I3 l* D" f$ t$ F. c. f我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
( X/ q7 h( r% A& b4 [; |0 DWST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
, [* A* G# S" M2 }+ q, z7 X我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

老怪逻辑不行啊。
% g& b' [# q2 Q% I- t+ j
8 z4 S+ T% f3 b( ]+ n好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
* }/ V4 V: h) ?5 ^Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

* \- y* k1 J, E7 t* u8 y
这个假设是非常错误的。两点：
9 V: w2 i" P, l( u* i1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

1 D6 N1 o: n3 G) i5 d2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
. S" M7 N; S+ @% ^5 J+ \
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
, M9 n1 c* B$ h+ [
, `8 k$ t0 z# ~- _我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

$ A/ D; _( x0 Y6 _. [. s+ |请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
' t4 ~  I, y4 V+ \; M+ c# Z
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
6 B0 o' `. K0 q& Y, jRapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

  E, L7 g! F: `: f4 K2 U8 B就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

$ }% G5 O3 f7 ]& ^# g
- V: l- k, ?) s- Q0 f我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
! ~0 E; a. B5 `: M  _但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
4 k; L$ N) @8 H4 J4 D除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

4 _8 u  C. ?4 V, ]' l2 p
条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
  y& u) r9 x9 H% W9 b: V固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
0 E$ M2 R" U' x* T: O
  v* s+ e. w) x1 [2 R3 A! E8 q由软件计算的结果，5年总共付利息：
8 S5 f3 j* b; D' w6 p) U& O固定：51,303.26
% C3 ~0 D) }# r( x: Y! L6 n浮动：53,943.17

如花

' I7 G2 Z: n! ^% h, y" M. w
附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
5 @7 r- \: N( N: }# q/ f4 z' N2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
  O0 h3 {' n+ V" Y浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
5 u/ m1 X3 o& b3 H1 N; K, h
5 B7 ~7 `  @/ R" R( O5 B由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

' n  R" E7 F2 O2 g
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

# G' s" `" N- R- m$ k3 U& e! p“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
+ K/ V& I/ \  X. W' U
: C. v7 ~; m- J/ mhttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
. A, T% S' n1 G( j& C
最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

' s* [, \2 F' G% ]+ K) |“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

4 v/ ]3 C# W( k& [- Y( zhttp://www.edmo ...
6 q1 \% _7 E7 }, @" Y小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

转贴：
& H) _9 w$ }! U' K7 M' o1 P
黄教授说到：

您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
8 y0 T% U  l% s) t- |3 Y& W
! ?$ \3 x: h6 |, e: B' k首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
+ P, w5 Z( u  y
2 K- L6 J9 f3 S( e, B就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

$ L  `% p5 x9 D, u3 S

小黄

虱目衣带
0 g6 T6 f1 T0 D2 _: d. a2 IRapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
$ j0 u9 d! {8 K/ a3 K小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

) o3 }& ~& o4 H0 N4 }. i1 n/ |5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
' h0 i. b, n/ \) e5 r4 c7 ]+ }2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
# J, q. [- `2 ~) C6 C2）赌注是什么？
$ u+ O. X& ~% H& x0 b  @4 W小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
- A- a. K. M8 O, M$ G
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。