浮动还是固定, 精算!

Rapala

# x0 X3 f+ U- J0 I8 m9 F
浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

% g* L: [! U# W8 e! X5 n) D+ T0 C/ c最新利率：2010.01.04更新
, C2 l2 o. X& B+ }　 1 year fix　2.30%
7 A% H9 f' t& \3 p5 I8 P' A　 3 year fix　3.20%
' `& l8 X* Q/ O* v9 q1 h　 5 year fix　3.75%
) u) ]8 _  ?% I5 F4 {( |- k
　5 Year Close 　P-0.20%
  T6 d$ U7 e8 `5 b! }/ t" w! H. [% B
; Q2 b5 b" v& F! l30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

( x; @3 T$ \3 c. Y- V5 m假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

( `* I/ {) Z8 A9 L; ]１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！

( Y  B6 L8 I+ v" F. n２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
/ E& j) h) e* D, J
8 x2 }. n6 G3 J' T( R  y３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！

总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。

4 L. K4 L* \/ o+ n5 H; \/ K9 F有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
) f" g# f3 p0 [( d+ q; l2 o6 ^  B你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
3 Z' p: Q% Q7 J! ?
还有就是没考虑提前还款的情况。
& U. v  G/ a. @4 B4 y+ K
不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
5 B& F/ x/ {" T  [3 `6 A; n" o# Y* O你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

+ `/ d7 ~/ _5 m7 B0 H% _如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
8 k6 J* |% j7 T# ]
At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
7 I- Y' ^; [8 c) P) n我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

8 ^- `, K! d1 f6 Y& Q8 R) E" h这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
5 c- s( b% ?* n: x我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
$ I' A' c9 H5 `/ ~WST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
8 A9 z( `8 S& G  R1 H4 ?我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

' b' n4 H0 B* q0 Y% ^老怪逻辑不行啊。
3 q$ \$ B4 k3 C- r! }7 A# w
好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
+ `' U1 J0 @" |; I+ U那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

3 x6 q: {1 Z7 O+ M7 \* ?
1 ?7 E, P/ F8 i) |" m) `" p这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
0 V3 F- u6 Q' t$ I
2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

3 S- e  Z( x% P2 C+ x: d+ g8 b) s浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
' Z9 i+ J  j/ I& u
0 ~  y4 Y3 H% d7 C& Z* o4 R浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

/ u0 r; O* P) V+ T4 d( I, J  v- S我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
( {5 _' q4 E7 T9 T# W" cRapala 发表于 2010-1-21 09:28

% w+ T5 p9 H4 x3 m" c' g比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

+ f+ g% p" S/ D  s! h
8 l: u4 s' X/ i我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
! D% h; l) X, a. }但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
7 u2 t6 m6 d: _! _; F浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

2 [! O1 l4 \0 |( P  E8 L由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

, ^8 p& J" M5 s1 d( h# H附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
( n6 D/ B* \& ]+ b! ^浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
4 U9 Q- V6 A' U2 w+ r# A  {+ c
由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

4 H9 X# T2 V6 y) _4 }/ L1 r
! R4 X9 z/ v+ Z4 Y2 d% V2 I没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

) P3 P+ n3 V& l- k2 r. K; A“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

5 J/ m" u& P4 V' G3 \http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

/ h- j1 r8 [2 A3 O, \1 Y7 _最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

# i3 O& |; p% f* Z“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
1 ?+ D  h4 U# z$ t' R
4 r: e  h. J5 B9 N3 d1 khttp://www.edmo ...
4 l* t# `4 {  H5 X6 `+ G. j8 S小黄 发表于 2010-1-23 10:37

& \  p  R! b. o) v7 C虱目衣带

AASTAR

转贴：
+ f' u% x9 v8 r) S( R! D' u
黄教授说到：
2 J% o& z" T/ n4 s
; p1 I+ E7 H9 D& b# Q您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
4 a7 V4 z2 m1 _- y) X
) K2 R$ f9 _9 r% ?# f6 H4 s首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
8 j2 O; a4 N) h* p: z& x1 t
2 {( G4 e. U7 u! v就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
: }$ C, i7 ^$ i2 d6 w8 R# s$ ], u( X( F总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

8 M7 M% E4 e" I! C

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
: T# [3 m4 ~3 B8 G小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
% `& _8 N* {  Z9 n. F# l1 qRapala 发表于 2010-1-23 22:31

  ]9 I. }$ B/ |8 m$ e9 j& l4 i5年很长啊。先说好
# N. p. `. T* X- |- J1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
. F& c, o3 @2 P: P# d7 ERapala 发表于 2010-1-23 15:28

% {2 [0 N1 I. s1 ~What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
5 M8 V. i" M1 U' k5 B7 d- c小黄 发表于 2010-1-23 22:39

5 n3 x% l" x/ }* Q  \1 z  e奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
  W7 w* g# K# d5 s5 i; L
/ ^$ G/ C8 P( K" @% Q3 u8 y如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。