浮动还是固定？

熊猫阿宝

目前prime 相当低（2.25%）。如果是你，会选择5年浮动还是3或5年固定？
# l6 u# s# P% i: Q根据右面的广告：
9 P( {* l( E, J# [- }最新利率：2009.12.22更新
　 1 year fix 2.35%
4 ?+ E+ L0 }. a! e5 a5 T6 u　 2 year fix 2.70%
　 3 year fix 3.25%
6 c# n; |( j, z1 h' w, B7 c8 C7 E　 4 year fix 3.75%
: V# g7 J1 l$ U% @. h# p　 5 year fix 3.85%
; m# c$ F" D, `' `: `9 l5年固定(金融机构)  3.75%
( x+ d4 _* a( l/ s$ e8 @/ A* O5 year fix 30day Close (金融机构) 3.59%
: Q. z! ?( m3 G: Y) N; n
: J4 Q" ~" R5 b3 F* nVariable 　p = 2.25 %  
2 b" Z5 c3 O, D/ j' W- B: e3 i　5 Year Close P-0.20%
3Year30day Close(金融机构) P-0.25%

wbxrq

固定的好。。现在prime低。。明年就上去了。。

小黄

% Z! y' T" y5 {) d
8 t$ j. T1 ]; v  j一个是2.05%，一个是3.75%
7 u$ }1 ~8 n* F' C小学一年级算术。还用想吗？

衣食住行

一般浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚. 你可以先选浮动的, 等三到6个月, 改成固定的.
# C$ a9 f1 Z/ P) B. L  K1 A* M总的来说, 现在的利率已经基本上是最低了. 再低的可能性基本没有. 选固定的是一种很稳妥的策略. 但因为加行保证了在6月之前不会升高利率, 你可以借此享受几个月的超低利率. 但你得有一个做贷款的非常好的朋友. 在固定利率升高的前一天获得消息. 立即找你的贷款银行将你的浮动利率改成固定利率.

edmonton-fish

一般浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚.

俺还不知道呢！！

小黄

一般浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚. 你可以先选浮动的, 等三到6个月, 改成固定的.
总的来说, 现在的利率已经基本上是最低了. 再低的可能性基本没有. 选固定的是一种很稳妥的策略. 但因为加行保证 ...
# C. A3 _2 ~4 [5 y+ O: |衣食住行 发表于 2009-12-31 10:41

8 V- l" R8 f3 a* N选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

edmonton-fish

CLOSED 浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚吗？

. H* `  F- E4 n还是只有OPEN的浮动利率可以改？

2 M3 I" j0 a/ w5 t5 H# N

熊猫阿宝

谢谢各位哈

月亮山

从长期看，浮动比固定要低。这是一个老投资客说给我的经验之谈
+ M+ L( n* A& \1 j% {1 L短期看，楼主自己也能看出来了

熊猫阿宝

问题现在在prime的最低点。等prime涨上去后，-0.2% 就不是好deal了。

HooHoo1

喜欢激进的选浮动，喜欢保守点的选固定，统计数据是浮动比固定合算，但个例谁知道，和压大小差不多。没有标准答案。

小黄

喜欢激进的选浮动，喜欢保守点的选固定，统计数据是浮动比固定合算，但个例谁知道，和压大小差不多。没有标准答案。
, U# |2 B* Y5 K- M3 f7 yHooHoo1 发表于 2010-1-3 18:41

你说反了。激进观点的选择固定。
" n4 x  a& K0 k' Z; h3 M
& f) o6 F" H  \# y- w5 L2 q4 w现在浮动比固定优惠得多。只有认为利率会“激进”上涨的人才会去固定。认为利率持平或者温和上涨的人会选择浮动。

Grey'sanatomy

反了反了

HooHoo1

还有没脑子的选浮动，许多没脑子的人连浮动固定是啥都没搞清，只知道眼前浮动低，选浮动，当然最后结果可能傻人有傻福。

有的人连帖也没看清就瞎嚷嚷，我说激进保守是指人的性格。比如保守的人会买份保险以防不万一，激进的人会说连小学生都明白这是给人送钱的。

小黄

还有没脑子的选浮动，许多没脑子的人连浮动固定是啥都没搞清，只知道眼前浮动低，选浮动，当然最后结果可能傻人有傻福。
+ q$ _* B* S0 {
有的人连帖也没看清就瞎嚷嚷，我说激进保守是指人的性格。比如保守的人会买份保险以防不万 ...
! U1 s  m! o" A0 d. ]0 e& G) x% OHooHoo1 发表于 2010-1-4 08:07

  还没有进入主题就开始胆怯了。

冰山上的来客

还有没脑子的选浮动，许多没脑子的人连浮动固定是啥都没搞清，只知道眼前浮动低，选浮动，当然最后结果可能傻人有傻福。

有的人连帖也没看清就瞎嚷嚷，我说激进保守是指人的性格。比如保守的人会买份保险以防不万 ...
0 i  J& ]: R# X7 V$ O- x$ kHooHoo1 发表于 2010-1-4 08:07

8 h: ]0 V, G: R5 w
& y7 ^+ I7 ~: @1 @& }, Z' C; \! d看来，我就是属于没头脑那伙的，当时觉得很低，就选择浮动这个了。看来，傻人也有傻福阿！！

茶水

选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
4 l9 l- Q6 P& C( L; _  Q小黄 发表于 2009-12-31 17:35

AASTAR

你说反了。激进观点的选择固定。

+ H5 n( ~  Y5 v0 [- r/ ^现在浮动比固定优惠得多。只有认为利率会“激进”上涨的人才会去固定。认为利率持平或者温和上涨的人会选择浮动。
% A/ ^8 t5 E; ~9 E7 o小黄 发表于 2010-1-3 20:03

$ t4 |) g4 \, I% Y7 {

( \6 k- {/ g: x

和气才能生财

现在不浮动，什么时候浮动？

doudou2007

supervisor

flex is better, my experience

孟良焦赞

选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
0 D) U+ n6 S7 b, i9 W4 g小黄 发表于 2009-12-31 17:35

  j2 F$ |/ q- |2 fre 这个

张小杰

有没有可能这种情况：
4 H5 s6 Y. `; A  O) V目前选了浮动，prime，那就是2.25%
  J  ^! X$ E/ P: J, ?8 }& O7 V/ I而5年固定是3.75%
万一明年prime涨到了4%,而与此同时的固定可能涨到了5%或者6%
. r! {6 U/ Y7 f" @7 u4 Q这样看来，不是固定的少花钱了吗？

海妮妮

CLOSED 浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚吗？

还是只有OPEN的浮动利率可以改？
& G/ I9 J" Q$ d. u7 q; ~& b
4 g/ |% q6 P! [5 {2 \
edmonton-fish 发表于 2010-1-1 12:33

第一个问题，浮动closed的利率可以随时改成当时offer的相应期限的固定利率，没有罚金。
第二个问题，open浮动或是固定利率的MTG可以随时还清或是更改成其它品种的MTG。

孟良焦赞

re 15
; L" P" x+ ~6 I( l我不太懂，但我觉得这种可能发生的几率不大，用咱老百姓的思维，如果今年给你五年定个3.75，明年或后年就涨到5-6，那不说明银行至少三，四年挣不到钱或少挣钱吗，银行里大把的精算师会这么算吗。

小黄

有没有可能这种情况：
1 e" T$ J2 p1 \" p' P6 F目前选了浮动，prime，那就是2.25%
而5年固定是3.75%
万一明年prime涨到了4%,而与此同时的固定可能涨到了5%或者6%
这样看来，不是固定的少花钱了吗？
& H- \1 l- K5 t张小杰 发表于 2010-1-14 21:04

有没有这种情况：
  a( u- y% q& ^# k1 ]$ ^% R6 z9 _目前花2块钱买张彩票，中奖500万。把房贷一次付清岂不甚好？
& S& E' _+ {2 P6 y剩下的钱还能再买个豪宅香车美女。

衣食住行

从历史看，浮动比固定省钱。但浮动总是给人一种不安定的感觉。那也是一种无形的压力。尤其是这两年。
现在Prime是2.25%。但如果6月份银行开始升利息到3.25%Prime（六个月的过程中），对于浮动利息的客户就是一种打击。那时，固定的利息就会在4%以上，浮动的也许是Prime+X。并且，所有利息还会随经济形势的进一步好转而升高。相对于固定5年利息的客户，剩下的4年，浮动的利息肯定高于现在5年的固定利率。

Wayne67

学习ing...

Rapala

看出来了，小黄选的是浮动。
  [8 Q: y0 q# I' F" H: \) c
浮动永远好于固定，那是一种传说。历史上有几次就是固定好于浮动。最近的一次是04到０５年期间。当时５年可以拿到４％。http://www.canequity.com/mortgage_rate_history.stm

小黄

从历史看，浮动比固定省钱。但浮动总是给人一种不安定的感觉。那也是一种无形的压力。尤其是这两年。
8 Y$ f4 j" K2 l6 W5 n, c8 o现在Prime是2.25%。但如果6月份银行开始升利息到3.25%Prime（六个月的过程中），对于浮动利息的客户就是一种打击 ...
衣食住行 发表于 2010-1-14 21:53

您在梦游吗？
* t0 R9 g6 L/ W( t& ]* B
8 |+ U8 ?1 p- \9 L2 F; ]( Q; U既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：

( R' |1 R$ {- H, q1）加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？

# c0 I* y# U" W6 O1 t# J6 W' x2）升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

3）就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。

总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。