浮动还是固定？

熊猫阿宝

目前prime 相当低（2.25%）。如果是你，会选择5年浮动还是3或5年固定？
根据右面的广告：
最新利率：2009.12.22更新
( a, K$ ?) f, i; }5 U- g! K　 1 year fix 2.35%
) H4 J+ `+ v% b# u, C; g5 w0 e; D; X　 2 year fix 2.70%
　 3 year fix 3.25%
; H! N  t, ]. Y1 Q5 v+ ]1 ^8 O1 M% s　 4 year fix 3.75%
# e, k1 {. P5 z　 5 year fix 3.85%
: v! R+ N: H3 }: ^& h2 @5年固定(金融机构)  3.75%
5 year fix 30day Close (金融机构) 3.59%

Variable 　p = 2.25 %  
　5 Year Close P-0.20%
3Year30day Close(金融机构) P-0.25%

wbxrq

固定的好。。现在prime低。。明年就上去了。。

小黄

# w* G/ Y; N, \) M
. o0 J, K9 m# c% a  i! m8 U一个是2.05%，一个是3.75%
. m; l! G' Y) k; U小学一年级算术。还用想吗？

衣食住行

一般浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚. 你可以先选浮动的, 等三到6个月, 改成固定的.
9 `, B4 G/ M4 L* s, n4 e# r! A3 p7 F: Y  [总的来说, 现在的利率已经基本上是最低了. 再低的可能性基本没有. 选固定的是一种很稳妥的策略. 但因为加行保证了在6月之前不会升高利率, 你可以借此享受几个月的超低利率. 但你得有一个做贷款的非常好的朋友. 在固定利率升高的前一天获得消息. 立即找你的贷款银行将你的浮动利率改成固定利率.

edmonton-fish

一般浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚.

( I8 e3 [9 P0 \4 u* w! k) {
, M  X1 L  e1 M. t俺还不知道呢！！

小黄

一般浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚. 你可以先选浮动的, 等三到6个月, 改成固定的.
总的来说, 现在的利率已经基本上是最低了. 再低的可能性基本没有. 选固定的是一种很稳妥的策略. 但因为加行保证 ...
衣食住行 发表于 2009-12-31 10:41

选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

edmonton-fish

CLOSED 浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚吗？
1 G& ?( m; N; T5 {" Q, g
2 v/ m* f& H7 r* Q2 h* |. O还是只有OPEN的浮动利率可以改？

熊猫阿宝

谢谢各位哈

月亮山

从长期看，浮动比固定要低。这是一个老投资客说给我的经验之谈
短期看，楼主自己也能看出来了

熊猫阿宝

问题现在在prime的最低点。等prime涨上去后，-0.2% 就不是好deal了。

HooHoo1

喜欢激进的选浮动，喜欢保守点的选固定，统计数据是浮动比固定合算，但个例谁知道，和压大小差不多。没有标准答案。

小黄

喜欢激进的选浮动，喜欢保守点的选固定，统计数据是浮动比固定合算，但个例谁知道，和压大小差不多。没有标准答案。
HooHoo1 发表于 2010-1-3 18:41

你说反了。激进观点的选择固定。

# x; E- }; ~( m! }) s: a) F现在浮动比固定优惠得多。只有认为利率会“激进”上涨的人才会去固定。认为利率持平或者温和上涨的人会选择浮动。

Grey'sanatomy

反了反了

HooHoo1

还有没脑子的选浮动，许多没脑子的人连浮动固定是啥都没搞清，只知道眼前浮动低，选浮动，当然最后结果可能傻人有傻福。

' d. a0 ^8 L: Y' v/ d有的人连帖也没看清就瞎嚷嚷，我说激进保守是指人的性格。比如保守的人会买份保险以防不万一，激进的人会说连小学生都明白这是给人送钱的。

小黄

还有没脑子的选浮动，许多没脑子的人连浮动固定是啥都没搞清，只知道眼前浮动低，选浮动，当然最后结果可能傻人有傻福。

/ d, }" }5 S$ p/ }) _. S- _. K有的人连帖也没看清就瞎嚷嚷，我说激进保守是指人的性格。比如保守的人会买份保险以防不万 ...
4 F. ~! v, e6 J% X, d# OHooHoo1 发表于 2010-1-4 08:07

) a4 O1 l' D, Z9 e& M- r1 R  还没有进入主题就开始胆怯了。

冰山上的来客

还有没脑子的选浮动，许多没脑子的人连浮动固定是啥都没搞清，只知道眼前浮动低，选浮动，当然最后结果可能傻人有傻福。

( U6 K1 A; v3 `; }3 m! |( m有的人连帖也没看清就瞎嚷嚷，我说激进保守是指人的性格。比如保守的人会买份保险以防不万 ...
# }0 E7 F# v+ W. lHooHoo1 发表于 2010-1-4 08:07

9 m+ O2 v( s9 ?
+ K3 D& Z4 N# X3 r. |3 ~7 Y$ P看来，我就是属于没头脑那伙的，当时觉得很低，就选择浮动这个了。看来，傻人也有傻福阿！！

茶水

选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
# o6 |0 v: q0 \; U6 s" f小黄 发表于 2009-12-31 17:35

AASTAR

你说反了。激进观点的选择固定。

现在浮动比固定优惠得多。只有认为利率会“激进”上涨的人才会去固定。认为利率持平或者温和上涨的人会选择浮动。
  |+ W* J+ k$ N: S9 Z小黄 发表于 2010-1-3 20:03

/ |) Y$ o8 ~6 K: U; a

, l/ c8 E1 K) ~  D

和气才能生财

现在不浮动，什么时候浮动？

doudou2007

supervisor

flex is better, my experience

孟良焦赞

选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
小黄 发表于 2009-12-31 17:35

4 C) Q1 Y# e8 S2 s, ure 这个

张小杰

有没有可能这种情况：
; u; O7 t* S$ ~- e6 t6 W2 m$ q8 b目前选了浮动，prime，那就是2.25%
3 p7 |; t* C* I% i9 D而5年固定是3.75%
+ C& x' @0 S6 L  F万一明年prime涨到了4%,而与此同时的固定可能涨到了5%或者6%
这样看来，不是固定的少花钱了吗？

海妮妮

CLOSED 浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚吗？
* Z: I8 m' W2 ^5 F) B. w
4 o$ r' _. x) h还是只有OPEN的浮动利率可以改？
3 L* c3 ?$ q/ i: h$ T3 Y9 C6 U2 J
+ Z2 d& _/ H1 L
edmonton-fish 发表于 2010-1-1 12:33

+ S: l- _4 B( f: ^& g6 m
第一个问题，浮动closed的利率可以随时改成当时offer的相应期限的固定利率，没有罚金。
第二个问题，open浮动或是固定利率的MTG可以随时还清或是更改成其它品种的MTG。

孟良焦赞

re 15
/ @0 I9 f8 v9 W5 H* L! `我不太懂，但我觉得这种可能发生的几率不大，用咱老百姓的思维，如果今年给你五年定个3.75，明年或后年就涨到5-6，那不说明银行至少三，四年挣不到钱或少挣钱吗，银行里大把的精算师会这么算吗。

小黄

有没有可能这种情况：
目前选了浮动，prime，那就是2.25%
( D5 u9 d+ c2 H( A) Y' E  |0 {* K而5年固定是3.75%
万一明年prime涨到了4%,而与此同时的固定可能涨到了5%或者6%
这样看来，不是固定的少花钱了吗？
8 k. \7 d0 S8 M8 u5 [1 G7 i张小杰 发表于 2010-1-14 21:04

有没有这种情况：
目前花2块钱买张彩票，中奖500万。把房贷一次付清岂不甚好？
剩下的钱还能再买个豪宅香车美女。

衣食住行

从历史看，浮动比固定省钱。但浮动总是给人一种不安定的感觉。那也是一种无形的压力。尤其是这两年。
4 j) u% D! f( m现在Prime是2.25%。但如果6月份银行开始升利息到3.25%Prime（六个月的过程中），对于浮动利息的客户就是一种打击。那时，固定的利息就会在4%以上，浮动的也许是Prime+X。并且，所有利息还会随经济形势的进一步好转而升高。相对于固定5年利息的客户，剩下的4年，浮动的利息肯定高于现在5年的固定利率。

Wayne67

学习ing...

Rapala

看出来了，小黄选的是浮动。
+ V: o: d0 z& T/ y# C+ B! Y0 X
6 D9 n3 @/ ?! `0 _: ]; A浮动永远好于固定，那是一种传说。历史上有几次就是固定好于浮动。最近的一次是04到０５年期间。当时５年可以拿到４％。http://www.canequity.com/mortgage_rate_history.stm

小黄

从历史看，浮动比固定省钱。但浮动总是给人一种不安定的感觉。那也是一种无形的压力。尤其是这两年。
现在Prime是2.25%。但如果6月份银行开始升利息到3.25%Prime（六个月的过程中），对于浮动利息的客户就是一种打击 ...
. Y! s  ~2 n' w8 n  Z% {衣食住行 发表于 2010-1-14 21:53

您在梦游吗？
/ r' {% Q+ m. K8 \1 i
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
1 l% \' @! W; H; _) m; V
首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：

1）加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？

2）升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

3）就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
7 r3 _. i* U  S+ p' \
' a, R6 Q4 e' h7 \4 T' h7 m总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。