6大都市区二手房平均价6月再升1.5%

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作者：牧涛
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% I  w3 N- E: q% ^昨日（周三），加拿大和美国的房地产市场分别传来了利好消息，再次令业内鼓舞。随着近几个月来，加、美两国有越来越多的正面的经济数据、报告出台，大多数经济学家都相信，北美房地产市场最坏的年景已经过去了。

加美两国二手房销售、价格双升
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本国大型商业银行之一的加拿大国民银行（The National Bank）和电子商务公司Teranet于昨日（周三）发布的全国综合房价指数NCHPI（National Composite House Price Index）显示，全国6大都市区（亦是主要房地产市场）的二手房平均价格在经历了5月份2%的增长后，在6月份又上升1.5%；其中4大都市区包括温哥华、多伦多、渥太华和满地可的房价升高，另2大都市区卡加利（Calgary）和哈利法克斯（Halifax）则略有下降。

8 z" n7 ^, z% R4 d+ l# |) P据悉，全国综合房价指数NCHPI主要测量上述6大都市区独立屋的房价变化，而且挂牌独立屋必须至少被易手2次及以上。

5 P" o7 Z: ?0 g5 d8 \六月份无疑是一个令经济学和房地产业内“兴奋”的月份。据早前出台的数据， 6月份本国的房屋的销售量则大幅增长了18%左右。这意味着在该月，本国有好几个主要房地产市场都迎来了经济衰退之后罕见的 “双升”（销量和价格皆有升高）。
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: c9 }5 O7 P2 G. G- s国民银行的资深经济学家宾桑纽特（Marc Pinsonneault）表示，本国几个大的房地产市场的形势有了极大的进步（huge improvement）；同时，大城市的良好形势也带动了全国的市场不断地改善。宾桑纽特还断言，本国最严重的房价缩水（home-price deflation）现象已经被甩在了身后。
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同时，美国房地产市场的情况也不错；至少和次贷危机最严重的时候比起来，今天的情况已经颇令人乐观了。
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据昨日美国商业部出台的报告，该国7月份新屋销售增加9.6%，超过预期情况，是连续第四个月的上升趋势。商业部指出，季节性调整后等于全年销量为433,000间，超过6月的395,000间，比1月的最低纪录多30%，同时是去年9月以来最高水准。周二，S&P/Case-Shiller指数也显示美国的房价出现了连续两个月的回升，可能是反弹的迹象。
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大多区今年房价或超去年

% ?% E* [$ K. k- N6 R) _9 W3 G7 C作为本国重要的房地产市场之一的大多伦多地区，它的成绩也非常令人满意。近日，本市著名房产经济师邓宁(Will Dunning)修正了原先对房价的估计，并预测大多伦多地区今年年底平均成屋价格将为378,700元，几乎和去年同期（379,347元）持平。据悉，他先前对此的预测是降至358,100元，即将比2008年底下降5.6%，与业内平均的预测值（下降5%）差不多。

邓宁表示，他修正预测值是因为本地房地产市场的形势大大改善，特别是在过去的三个月里，二手房交易量明显比预测的要好。自从一月份销售量跳水50%以后，多伦多房市恢复力度可谓惊人。五月份开始呈现出积极迹象，房屋销量上涨2%；六月份和七月份更是连续创下高记录，即上涨27%和28%；而八月份前两周数据显示，今年成屋总销量已超过了去年同期。

! u" E; f8 ?( C; p9 w邓宁还极为乐观地指出，今年的平均房价可能还将超过去年同期。如果真是这样，这将是本地的房价自1996年开始的连续第十三年上涨。考虑到此次是上个世纪30年代经济大萧条以来北美最严重的经济衰退，这种结果是相当不错的。

满银(BMO Capital Markets)高级经济师瓜提里(Sal Guatieri)称，他们根本没有预测到房价会在经济衰退中呈现出这样的上涨趋势。经历过上一次（上个世纪90年代）经济衰退的人们不会忘记房市持续低迷7年的事实。当时的平均房价曾从1989年的273,698元狂跌到1996年底的198,150元。和前一次相比，这次衰退中房价的下滑期甚至不到一年着实有些令人不可思议，但这的确是可能的。
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# ^+ E" ?0 p" o9 \0 u; l+ O7 b: V房地产复苏之路还很漫长？

: M8 \: v4 e; U) f# `3 m  Y. s连续被出台的利好消息再次鼓舞了业内。TD银行首席经济学家图拉蒙德（Don Drummond）表示，从两国房地产市场类似的走势来看，业内可以毫不犹豫地指出，北美房地产市场不仅已经走出了谷底，而且在复苏的路上。
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满银经济学家李女士（Jennifer Lee）也表示，房地产市场无疑（clearly）已经走出了险地（turned the corner），而且越来越稳固、持续走强。

不过，令业内专家和人们无法否认的是，现在的房地产市场无论是在销量、房价，还是在新屋开工量上，和前两年的高峰期还是很有差距；再加上经济形势还很脆弱，一些经济学家甚至预测会出现“二次衰退”，房地产市场的前路上仍有不少不稳定因素，而复苏之路依然很漫长。
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大部分经济师认为，房市的回升速度会在某个时候减缓。从长期来看，就业增长是刺激需求量的重要因素，而现在联邦经济仍然很疲软、失业率走高，这无疑是一个隐患。同时，自从去年秋季就业率开始下降以来，本地的新屋需求量减少，这也表示房地产市场的后进力量不足。

此外，还有一个令专家担心的，便是随着市场的快速升温，人们对房屋的承担能力将再次减弱。更令人担心的是，人们对房屋的承担能力增强并非由于经济和就业形势变好、收入增加，而很大程度上是靠着央行大幅降息的影响。尽管央行曾承诺到明年6月前不升息，但是谁都知道，利率不可能永远这么低下去。满银高级经济师瓜提里担心，如果一些消费者现在不顾自己真正的承担能力而贸然入市，而等到房贷利率恢复到往常水平的时候，购房者是否能够负担的起呢？

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