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[ZT] 我在日本买房的经历 – 回 亦中,如山,万枫

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发表于 2009-7-21 20:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
09-07-19 16:07:10
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: Z; I. ^6 ~* C在日本买房的经历,已经过去多年,都忘记了,今天,偶然回去浏览坛子,看到我的文章,依然在置顶栏,也看到亦中的留言:能不能谈谈日本的情况。谢谢梦想!还有读了如山和万枫的文章,深有同感,写此篇文章,回应我所尊重的坛友,也是对自己经历的留念。
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       1995 年,日本经济从 1990 年初崩盘后,经历了 5 年,所有的经济学家,媒体都在给人以希望,说经济 5 年一个巡回,土地是永远的神话,房子是永远的财富,日本的下一个繁荣期就要到来。那时,房子已经从最高处下跌了 50%-60% ,都说到底了。我和前夫决定买房,当时,前夫硕士毕业,已经在一家日本最大的教育公司工作了 3 年多,工资每年有 800 万日元,我也在辞去工作后,自己做贸易一年有余,开始盈利,我们有足够的储蓄买房,加上日本的公司给社员有低利率贷款担保,每月还给自住房补贴 3.5 万日元,当然,如果是租房,公司给 80% 的房租补贴,但考虑到,买房终究是给自己买下一笔资产,当时觉着还是买房好。 ) b% }/ J" ?( @, ]8 Q
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        很快我们看上了一套房, 4580 万日元, 82 平米,另加阳台有 42 平米, 3 卧 + 1 厅,期房,距离电车站步行 7 分钟,是附近的大站,乘车去新大阪站只有两站,里面的装修像当时中国的 4 星级宾馆,是周围最气派的建筑,日本因为有地震,太高太矮的楼都不时兴, 15 层高,有 100 户左右的楼房最受欢迎。这个房价已经比泡沫时低了 50% 。 : A% R: ~0 p3 I: h8 `8 }( N% A
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        前夫不愿借钱,主张把家里的现金全拿出来买房,我觉着,西方人提倡借钱消费,我们为甚麽要勒紧裤腰带把现金全拿出来,放在屁股底下坐上,后来折中为首付 35% ,约 1600 万,余下的用贷款。但在贷款上出了问题,银行说,要我前两年的收入税单, 93 年我辞去工作,名义上是家庭主妇,虽然做贸易挣了点钱,也还没有到要交税的程度,加上自营业还能多打成本,基本没上税,我借不到房屋贷款。 " v$ K- t2 k0 ^9 u
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        我想,既然房子是两个人买的,房产证上没有我的名字,按照法律,这房子就不是我的,我努力问坐在卖房处的住友银行,怎样才能把我的名字也写在房产证上,当时前夫非常不耐烦,当着银行的面就一点面子也不留的对我说:问什么问,回家我跟你解释。出了门,我感到非常伤心,买房,这麽大的事,房子上没有我的权力,连问明白的权利也没有了。前夫也觉着他的口气有点过火了,语气柔和了点说:就你那日语,你也听不明白,回家我给你解释。我说:我就要听银行说,怎样才能写上我的名字。你不让我说话,这房是不是你要一个人买。行,我一个人买。前夫的干脆让我吃了一惊。 6 |# b/ @5 ~; b7 t/ G
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        回到家里,我们开始分钱,一人一半,把从结婚到这一天的所有的财产除以二,股票,在中国买的房都是我的注意,他不要,都归我,他只要现金,我每月要付给他房费,生活费,女儿的学费,彻底的 AA 制。因为我成了寄人篱下的“租客”,前夫可牛了,一生气,动不动就让我滚。在我办了投资移民,等 landing paper 的一年多时间里,当他第三次恶口伤人,要我滚时,我毫不犹豫的带上女儿,提前来加拿大,让女儿先留学,我陪读,等移民纸。 4 u; U/ m2 T2 ?% h) C0 V- O
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        顺便插句题外话,如果你是第一次结婚,家里的一切都是俩个人一同创造的,就不要轻易地 AA 制,很伤感情的。就我们而言,性格不合,思维方式和价值观完全不同,是离婚的根本原因,但买房引出的 AA 制,使婚姻走上了绝路。
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! t; T0 [6 ^2 ?        因为 AA 制,让我感到这个男人靠不住,小气的令人作呕,也使我更加坚定的要离婚,更促使我奋发图强的挣钱。 ! q- m( @$ E7 ^5 P" Z- u) ~
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        当时,我常看爱日本的税务,贸易,经济书刊,记得“钻石”,“经营塾”每期都读,钻石杂志上有一篇文章说,在日本投资股票平均回报是 11% ,但日本的土地神话已经不再,以后的平均回报只有 2% ,算上贷款,房子在日本已经不能算为资产,而是负债,原因是:
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        1 )自然出生率下降,平均每个家庭只有 1.58% 。 1 v4 N( M# ^& l/ T7 O6 n

* G% r5 x- v+ e8 c9 @        2 )晚婚,不婚人口在增加,老年人口将增至 25% ,购买力下降,日本的住房将会趋于饱和。   T, }5 v+ O' N2 G' b. s
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        3 )日本土地狭小,地理历史造就了土地神话论,土地有使用权,法律没有规定空中使用权,随着科技的进步,防震的高层建筑会越建越高,会减少对土地的依赖。
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7 h4 @) _% k  Z" b" B6 P8 f        4 )日本是资源匮乏国,加上文化封建,没有有计划的移民制度,不能靠外来人口支撑房屋市场。
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- Y! U  [) a" [0 Q6 [# v* |        在现实中,除了铁路,公路,山林,你可以看到,像火柴盒一样的大小房子占满了城市和乡村的土地。我原来工作的公司,本部有 150 多个职员,许多男女从未结过婚,公司里除了我,所有的女人都独身。从这里,我悟出,日本的房子泡沫可能一去不复返了。 , j. Q0 b- A( T6 q% B+ |( w

/ t: ^2 R% b  j( p        事实也如此,我前夫拍了胸脯买的那个 condo ,他一直以为是可保值的资产,在 2002 年初,我和女儿就要离开日本时,我提醒他,找家不动产公司给他估个价,这时他才恍然大悟,不动产说:这房子只能估价 2900 万,估计最多卖 2750 万,比买价又低出 60% 。我和女儿来到加拿大的头几个月,前夫常来电话,说他不会做饭,我们走后的一个多月里,他再也没有吃过一顿像样的饭,他希望我们回去,会好好待我。后来,他说,他住不起那房子了,希望我买下。我也告诉他,女儿要我养,他的房子也要我养,我不会再去日本住,要那房子干什么。
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        在我们离开 3 个月后,他把那房子租了出去, 14 万日元一个月,除去成本 11 万,每月可有 3 万进项,补贴他和新妻一房一厅每月 7 万的房租。 2008 年初,他告诉女儿说,他卖了那房,又亏了许多,海龟了。买房对他来说,是不幸的开始,吞了他一生积蓄的大半。
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        《富爸爸穷爸爸》,《你家邻居是百万富翁》,许多人都在读同样的书,但是,真正从这些书里得到教诲,付诸行动,从而改变了自己一生的人,是有悟性的人。有一颗包容的心,广泛的吸收,积累知识,善于和有能力的人交朋友,虚心吸取别人的长处,积极谦虚的反省和修正自己的行为,才能不断的进步,才能提高自身的素质,才能成功。 : I" O% ?$ Q6 B) Y6 h( d6 C- ~  ~; u

* Z, Y0 Z" T- M- {; v' V9 T) R        读了万枫,如山的文章,更是感触至深,希望你们的妻子,感到幸福,有机会嫁给这样有悟性,有能力的男人,是她们的福气。
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& O  i9 @0 H" [' f  U-- 怀着我的梦想
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 楼主| 发表于 2009-7-21 20:49 | 显示全部楼层
个人感觉这是个非常生动的关于投资风险的例子。盲目投资不仅是经济损失的问题,还会危及家庭 ......
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 楼主| 发表于 2009-7-21 21:05 | 显示全部楼层

[ZT] 很有趣:北京一位中产阶级丈夫给坚持买房的妻子的一封信

爱妻:你好!
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请恕我用信件的方式与你交流,因为我不善于吵架,而你又不善于面对面的沟通。
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  C. B' g& b" B! F( ?那天你坚持要买房,我解释了几句,你就不高兴了,并且这些天也没有机会交流。那我就用文字来阐述我的观点吧。记得结婚前,我们就房子问题达成了一致,认为现阶段房价过高,先租房以观其变,再说咱们父母双方的家里也都有咱们的单间。然而,最近股市、房价陡涨,你有些动摇了,所以那天突然为了房子而发起了小脾气,我觉得大可不必,咱有话好好说好了。不是买不起房,咱们的存款、收入,买房是问题吗?问题只是在时间点、质量、选什么开发商等问题上了罢了。亲爱的,下面咱们就谈到的几个问题来商量一下吧:8 E4 c3 ]( {) d+ d, T( K' r
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首先来看看,时机合适吗?; h1 ^) w4 m/ R) U" ]

- z- p6 e$ j" c. k现在整个世界处于经济危机中,咱们国家不例外,甚至更严重。你看看世界各地和国内各地风起云涌的暴力事件就明白,失业率上升的危害在哪里了、经济危机到了什么程度。经济本来是有自我调整的,去年以来,经济就一直在调整,世界各国忙着减税,咱国家也有一些自以为懂经济的家伙增税、并且推出了巨额信贷救经济的政策,导致信贷放出来了,但不敢进入实体经济,反而进入股市、房市牟利。看看那些轻松拿到巨额贷款的国企在股市、房市上的作为就知道了:买北京地王的中化方兴买是国企,一上海国企又买了北京大兴地王……由此可见中国实体经济之恐怖:给了钱也不敢投入,只好拿来搞投机将来的房价?. L; K5 ]4 h6 g! p( t# l
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看看需求:7 S" R5 ^5 ?$ s9 u0 k. \
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参加高考的人开始下降了,中小学十几年里不断减少,表明人口结构巨变在即。看看家庭负债率?中国的负债远超美国了吧?这些买房的年轻人有多少准备好了自己的养老费用、医疗费用、教育费用了呢? 这些显性、隐性的负债,能够支撑房价到几时呢?中国的低工资战略,能够支撑房价到几时呢?房价的周期、涨落,你确实该看看日本、香港十几年来的房地产情况了。网上论述很多,我就不多说了你见过一直向上飞的飞机吗?房价就是飞机,不可能一直向上飞的。耗尽了油,总会回到地面上的。哦,你说房价是火箭,一直向上飞……也许……你是对的……但是,似乎没有堕毁的火箭……8 U: A. x4 g/ |" ~" l

5 c0 b5 c$ ]' p; p. p7 s& \9 u再者:. ]3 G4 @! M4 t9 t( s

7 b) O7 l5 |, U. _房产税:也该收了吧?物业费、停车费,该涨了吧?看看买车族的待遇就知道了,费用会不断上升的。我们买了房,就像老牛套上了车,老驴套上了磨,被迫一辈子给开发商当牛做马。带来的不是安全,而是负担。5 N% d. t4 U  D
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数据说话,算算账:3 I6 y6 ^' I1 N5 w
3 W/ {2 L- x- p' ]
你要买的房子260万,按5.94的现房贷利率计算,贷款30年,也要每个月还2万,咱们租个房每个月用不了2万吧。4 ~! E( {% ?8 I
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保值:
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# w8 N8 c/ i" ^; {+ B+ i/ `房子保值吗?在某些国家,房子也许是保值的,但在这个国家,似乎更像传销。一个没有地权、没有质量保证、没有制度保证财产权的房子,谈何保值? 击鼓传花,老百姓大多是接最后一棒的那个,现在的你我,真要重复传销的故事? 质量有保证吗? 你说那个楼盘仅仅17000元一平米。是的,不贵,但我不愿买房最核心的理由是质量问题。上海那座“自杀”倒下的义楼只是中国房地产的一个缩影。其实看看汶川北川、看看西客站、亚运场馆出的那些问题你就明白,中国建设部官员说的是对的:“中国房产的平均寿命是30年。”你上新浪网看看时寒冰、牛刀的博客(查看地图)就明白了。我们花200万买一套只能用二三十年的没有地权的房子意义有多大? 老婆,咱们还是不要为买房再争执了吧,为了一个房子,产生争执伤害夫妻感情值得吗? 说了这么多,俺也觉得自己有些罗嗦、段落散乱了,难怪你叫我“唐僧”。今晚,为夫彻夜难眠,临表涕零,不知所言,唯望你回心转意,不要上开发商的当,逼迫俺买房。去年经济滑坡时,我听到有收破烂的自杀了,有卖钢铁的自杀了,有种棉花的农民自杀了……但我没有听到哪个开发商自杀了。至于俺说的“开发商不灭,何以家为”,只是一句玩笑话,不必当真。不是俺残酷,是开发商的代言人说:“如果房价下跌,就把10根钢筋换成5根!”;是开发商说:“社会发展,总要有人做出牺牲!”那么,等有开发商不断“牺牲”的时候再买房不好吗?
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' p! O3 a% c  L1 l% a8 k2 f" a亲爱的,把钱换成美元等等看吧,房子很快就会有的。大涨之后必有大跌,大乱之后必有大治。终有一天,国家会脱离开发商的绑架。当开发商资金链断裂,房价像上海那座大楼一样倒下时,房子就会有的。现在,我们现在需要的,不是钱、房,而是,互敬互爱、团结、理解,另加,一点点耐心……% K* I! A" T, A& L/ G$ n' V
  _+ u$ e4 M& @- k
此致
* k* T5 X$ n$ b; a; i( P敬礼!" G' B4 l3 c& O* a( |" h$ L- Z) f

0 _7 @6 d, B" j, X
  M) U! o( _$ b/ r0 H( |1 o9 G3 m$ G7 z5 a3 f
北京
; l0 v+ Q  ^* c* ~+ Q3 v# s/ F8 U2009-7-11
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发表于 2009-7-21 21:06 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
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发表于 2009-7-21 22:12 | 显示全部楼层
估计楼主贴子里的房子2008年初以约1500万日元的价格割血卖出。
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发表于 2009-7-22 07:00 | 显示全部楼层
so why we edmontonians still compete for any houses which help those gready realtor to keep the price at such a high level that is even higher than many american cities.
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发表于 2009-7-22 07:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
支持! 让人受益的好贴!
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发表于 2009-7-22 13:33 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
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发表于 2009-7-25 15:53 | 显示全部楼层
嗯,投资就有风险。
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