房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛

2 ], c, ^; N) c& ^4 y. E自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。
+ J) g* x: W) b  {$ v

4 D7 x/ L  y5 F7 O0 `
潜在买家的负担能力获改善

! |! I: b0 a. ]! Z, ]5 w2 }
+ @6 m. t9 o  i7 v$ T
3 T; |3 U6 l* {! g由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
( {2 O! C2 d/ y8 z

, U) y4 P) D: g- d; n( ?# @
同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。


8 w9 x- Z, G  r2 o
同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。




7 {5 J+ @7 _# T

4 I/ N+ o3 p; O" ^
3 h! F6 ~  |) P例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。

6 @, U9 V# e) Z" T" s: R, q
* r# W, x- ~6 ^7 |+ H7 n# Y9 ]
从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。



就业形势不稳定影响买家

* L3 }# K7 L* x+ T' `
" Z7 T3 c& {+ J# ~0 Z7 M7 n, z
. F; }3 L$ \- Q( x) Y8 R在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
+ p7 M$ ^9 p# W7 \, w: e
" y  G2 k, M' {3 x
3 [' x, s" v3 z, D  R4 F
2 O) k$ r, k: V/ m/ K1 S3 |据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  

" ]& o- G  L$ S
0 X& L% @; Y1 K$ g' Y' I
皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
' o5 `- G2 [6 @/ }! L
% o2 Q! m3 G( h6 N4 V& U3 |

" X+ Z' }  L' k9 l* f4 U$ _同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。


1 H  `  D" R* N8 ?( _5 k+ S
2 W- x; A. V6 R$ [) N& V于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
" f$ [3 r7 }5 u+ \1 w
0 _0 R& v% \8 i: g

" ^9 `8 G% l" Z/ f3 w: Q# a7 x房市会不会很快复苏？

* Q9 L% f4 R* e; y
+ o, E& f$ r( j9 @5 |
7 ~% J  L! a. O, O* [. ]就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。

" `5 Z. d0 y9 W; V1 H% M
) b! y) G+ F3 D; n/ H
) _' Z& O$ I+ \& y$ N3 [地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
! q! o% v# ]6 p, ~

" c) @' N8 m& s! x* w
9 M8 s( [: W9 }9 p然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。


1 T2 a" Y/ y2 v, h9 @
, R: c' O- R" j- W6 I9 G/ [值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
: {: |+ }0 u6 e6 T) g6 j


CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖