贷款专家们帮我看看，我是否应该转银行贷款

francais

我现在皇家银行有贷款，当年是fix5年的close利率，现在利率很低，就去问了问是否可以更新贷款，回复是要罚2万多，是原先的贷款和现在的贷款利率的差价，事实上就是没戏，但是现在有其他银行告诉我他们现在又促销活动，如果从其他银行转过来，她们有2%的cash rebate,算下来有7千多，也就是说如果我现在close转过去，三年来我可以省6000多刀。大家觉得合适吗？我觉得还算合适，3年能省6000多刀，应该还值得倒腾倒腾。不知道其他人是否还知道哪个银行有更好的这样的优惠活动。
( A2 B& S2 Y/ D. F2 N0 I8 e
; E3 X1 U3 K* t目前我现在有个问题，
因为我转过去只能选择fix close，想问问大家目前形势大家觉得是close 3年，还是close5年划算。3年当然利率更低一些，3.35%，5年是3.9%。专家们觉得哪个更划算些。

我个人认为5年的更划算一些，因为我觉得3年后，经济形势好了，利率指定高了，可能renew的时候又长到5点几了。大家怎么想呢？恳请专家意见。我会根据大家的意见给予评分。

Ironman

我不是专家，只谈一点体会：
一般老百姓选择贷款方式的过程就是一个赌博行为。

francais

我又算了算，觉得还是3年的好些。因为结束之后，我的选择多些，可以选择浮动的，价格可能差不多

francais

谢谢斑竹加亮。
* i2 g4 T2 q0 M' C2 |6 n这个应该是个比较普遍的问题，应该挺多人关心这个话题。
) s- h; k5 R3 j0 e) {" |  O谁还知道其他银行有比我说的银行更好的促销活动吗？提供者均有分送。可惜现在鲜花的功能没有了，只能评分了

francais

很想听听郭森和年轻的心等贷款专家的意见。

yxia

3年能省6000多刀，而你实际罚款还有14000多刀，当然这取决于你还有多少贷款。贷款越多的越划算，贷款时间越长的越划算，反之则不然。

如果你已经决定倒腾，个人认为5年的可能更划算。因为没有人知道目前的低利率能够维持多久。政府比较乐观的看法是想能够维持到明年这个时候，但是经济情况的变化不以人的意志为转移。根据目前经济回暖的情况和油价及原材料的上涨速度. 个人认为：高通货膨胀会来得比预计早。到时候利率升高的速度也会很惊人。

郭森房贷

1# francais

0 {) W- g$ s3 L! i9 N+ w) a
就我所知， 现在有CIBC在做CASH REBATE的促销活动， 既然有人为您的罚金买一部分单， 又能将利率转换成最低的五年固定利率，整个TEAM下来， 您还是要划算很多。

个人认为如果选固定就选长期的， 三年不痛不痒， 还不如原地踏步呢。
* h. [: j/ c3 M+ j0 r2 g& {3 J
* t' i: X2 J1 O: \2 _. r( \. e因为不知道您的具体数据， 只是大致评估一下， 仅供参考。

francais

1# francais


7 S% G+ N" {2 C4 f, M3 |9 j就我所知， 现在有CIBC在做CASH REBATE的促销活动， 既然有人为您的罚金买一部分单， 又能将利率转换成最低的五年固定利率，整个TEAM下来， 您还是要划算很多。
1 D1 a+ n/ S2 J7 A
: a1 z; `6 H& d" Z7 }个人认为如果选固定就选长期的 ...
郭森房贷 发表于 2009-5-8 14:11

& I9 E9 N1 U# Y6 R( @对，就是CIBC再做case rebate促销活动。不知道你是否也代理她们银行的，能拿到这个cash，如果代理我也可以再你那里做。

francais

6# yxia
/ V3 ?, [9 y9 r- g' J* O) W
( H/ Z* M/ d0 _; w3 x" y# o0 t3 ^5 l
对，是还有1万4左右的罚款，关键还是我的利率降下来了，我的月付也少了。我觉得整个算下来还是省了她们给我的银行的cash back

郭森房贷

8# francais
; p) ?3 w$ b* y
+ x7 D% f: l( Y/ N7 v% N
CIBC 的贷款我暂时不能代理（他们有自己的BROKERAGE COMPANY-HLC & CIBC MORTGAGES INC.）, 但你可以联系SOPHIA LU at 780-408-1063, 她是CIBC GATEWAY BRANCH的FINANCIAL ADVISOR。

laosan

计算一下，如果把你的罚款作为LUMP SUM PAYMENT 后，即时还是原来的利息，因为一下子减掉一万四的本金，可能比转来转去的合算

francais

10# 郭森房贷


; U3 k0 ]! |" d# |& n5 h5 D1 p9 X谢谢你提供的信息，我会跟她联系的。
另外，你说选长期合适。我一开始也认为长期合适，因为不知道3年后利率的涨势如何。而且根据经验应该是涨的趋势。
但是后来我又算了一下子：我觉得好像两个差不多。但是您为什么你说不痛不痒呢？我是这样算的，不知道对不对。我的贷款大概37万8左右，CIBC给的利率是这样的：3年的利率是3.35%，5年是3.9%。
我是这样计算的，
这两个利率3年的内差别大概是 370000*(3.9-3.35)%*3=$6105  .这个数字不是很准确，大概就是这些，因为我的本金一直再减少，所以我用37万代替37万8.（大概是3年的平均值吧）。不知道我的想法对不对。也就是说如果我选择3年的这个利率，我能节省6105.我个人是这样认为的，但是不知道根据银行的实际计算是不是这些。
而且3年到期后，我有很多选择，可以选择浮动的，最坏的打算就是跟07年比。还可以选择浮动的利率。
1 H3 }1 W9 x  X我再用这个数字推过去，剩余两年只要利率差不超过4.78%，我就不赔。我计算公式推理如下：6105/2/350000+3.9%=4.78% (2代表2年，35万是假设到时候我的贷款本金只剩下35万了）。不知道我的想法对不对。我觉得到时候3年的利率应该不会达到8%那么高吧。到时候选择比较多。总有一个比较划算的。所以我觉得close3年也挺好呀。为什么你说不痛不痒呢？
; E. q% ?# c1 |( r; x我的计算只是用我的想法去算的，所以得到上面的数字，也许实际的利率不是这样计算的。您可否提供你的数字依据供大家参考呢？

francais

计算一下，如果把你的罚款作为LUMP SUM PAYMENT 后，即时还是原来的利息，因为一下子减掉一万四的本金，可能比转来转去的合算
5 P8 d6 C  r1 R" R7 K6 X# elaosan 发表于 2009-5-8 18:45

你说的是什么意思呀？我不太懂？什么叫lump sum payment呀？
7 ?$ l6 ^& S8 H3 s6 [& u我觉得省了？依据如下。
她们的罚款总量其实就是原先的的利率跟现在的利率的一个总利息差。如果我支付总数，指定没有必要。虽然利率下降了，但是等于我提前支付了一部分利息。但是现在问题是其他银行帮我支付7000多的利息。等于原先的利息2万赚了7000多。除去杂七杂八的，我觉得我还是省了6000多。这个思路不对吗？
我让CIBC给我算了，即使我把罚款加到目前的贷款里面去。因为利率降了，同样的还款方式，年限。我每个月可以比现在少付200多，3年先来的确是省了7200呀。难道不对吗？

你可否详细的说说你的解释呀？
正因为我怀疑我的理解所以才上来征求大家的意见。希望畅所欲言呀。

海妮妮

13# francais

建议你再问一下现贷款银行blending rate是多少，然后你再算算账对比对比。
Laosan的提议也很值得考虑，现金是王，有那么多现金的话，不如用来冲减本金。
  v% Z3 q$ f- ^另作贷款还有费用，虽然不多，但也要有心理准备。
- S, E0 A1 o# v7 z方方面面都考虑全了，再做决定吧。

郭森房贷

12# francais


, O* Q/ U1 ?/ C, K不知道您看过我的另外一个帖子没有：
http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2

$ J) o' Q; x' D- Z里面的计算公式可以帮助您做出相应的决策。

$ _* J; d( x2 ~3 B我所说的“不痛不痒”， 没有任何褒贬的意思在里面， 只是想给这个严肃枯燥的话题增加一点轻松诙谐的成份而已， 请您不要误解。 其真正的意思是说- 变与不变， 其实差异不是很大： 变计划要缴纳一大笔罚金， 倒不如利用您现有贷款自带的三件“兵器”（PREPAYMENT PRIVILEGES）来加速还款（假定您是RBC的贷款）：
1. 10% LUMP SUM PAYMENT
/ N* i3 i" x8 j8 y# d0 }& c2. DOUBLE-UP PAYMENT
5 S$ c1 F7 b( h3. 10% MONTHLY PAYMENT INCREASE
$ @% T6 M4 u* x# `- G9 v
: Y, G5 C3 L5 _- N, r1 |7 ]: r" d您可以同时使用上述三种方式中的任何一种， 两种或者三种。 EXTRA PAYMENT 都直接用来冲抵本金。

如果您还不了解上面三件“兵器”的使用方法， 请参见如下链接：Pay Down Your Mortgage Faster - http://www.rbcroyalbank.com/RBC: ... saving_options.html
: }" G( V, m+ m. }8 C% m0 f' m
. M( @) h7 v; P如果您持续使用上述加速还款方式两年左右，直到本次贷款期限到期， 您应该可以节省一大笔利息支出，也就不必伤筋动骨地去改换门庭， 转换贷款机构了。

45678

( w2 z' e9 T& U1 ?2 C% ?
I am no expert. Your calculation is kind of right. Here is my calculation:
. K0 e; O! J/ B" Q
0 N& L% I% Y4 x3 IAssume your mortgage principal is $378000 and the mortnization period is 30 years. After 3 years, with a rate of 3.69%, you pay interest of $40690.09 and have a principal of $356131.7. With a rate of 3.35, you pay interest of $36880.25 and have a principal of $354908. Your total saving, by comparing with a rate of 3.69% and 3.35%, over three years is $5033.61.
5 g1 P0 m3 f# ~4 Y+ f& Q
. Y, y9 m& o& y( j) B8 a0 ~" AIF you (and your co-applicant) have a excellent credit record(s) and fair incomes, it's possible to get a rate of 3.15%, if not 3.05% (the current lowest rate for 3-yr, fixed-rate term). For over three years, you pay $34643.79 for interest and have $354165.2 left for your principal. You save $8012.83.

45678

# F  x0 I1 H1 G5 P8 jGet an amortization table to look at, after each payment, how much interest you pay and how much principal gets left.

45678

2# Ironman
8 E5 {! h, m4 }8 F7 g% j
Make a calculated gambling, even it's a gambling.

francais

14# 海妮妮
7 G8 P9 y/ e! S& N. @# K% u/ l8 f6 i
: p$ g' `) \2 e7 B谢谢妮妮专家的建议。我们可否在进一步讨论一下子。我现在的问题是，
5 x2 j; J; F: ]. f3 Z/ @6 b. J我手里没有那么多现金，我想把罚款一起都转过去。我可没有那么多的cash。
' M. j% B7 U8 B/ @* i9 M3 J而且我也没有加速还款的能力。是想把罚款一起带过去。我还拿到银行的那笔cash。
我让新的银行大概给我算了一个数字，我把罚款带过去一起贷款。每个月换的也比现在便宜将近200.所以我觉得好像是划算了。不知道你怎么认为。

francais

15# 郭森房贷
/ C4 s, D% c* b, m" U
  R! C+ j, ^% R$ d' V. v# T" H+ ]
你说这个是加速还款。或者直接多付本金吧。但是我没有cash多还呀。
6 O  a/ t- }1 z5 e. O我试了你的那个计算器，很好用，算出来的结果跟我想得差不多。
我就是要把罚款直接也转过去，我没有cash给他们。有也不回给，真得有了就不如10%的extra payment的了。
这样我还可以直接从新的银行拿到一笔cash。

Rapala

3 I, t/ g0 g9 F, `+ L

6# yxia

6 S7 {) h! d3 q' G6 H% ^5 ?, C
# M- K2 A" I5 V1 @2 c4 d对，是还有1万4左右的罚款，关键还是我的利率降下来了，我的月付也少了。我觉得整个算下来还是省了她们给我的银行的cash back
# u% a5 F* ]+ Yfrancais 发表于 2009-5-8 16:57

根据你提供的情况，cibc给你2% cash back, RBC罚款6%（7000的三倍）那么假设你的贷款是M, 原贷款利率是R, 假设你还剩三年贷款。
MX1.04是你的新贷款， 那么MxRx3应该大于Mx1.04X3.35%x3+14K你才划算。
MxRx3 vs Mx1.04x3.35%x3+Mx4%->3R vs 3.484%x3 + 4%
0 m+ e+ T" m3 i! U% n1 e( ~
0 g5 t6 u5 ~9 Y( w( e& o/ h, |6 ]5 WR大于4.817%你就赚了，和你的本金无关。但是，如果你还剩5年的贷款，或者2年，情况就不同了。

francais

* a# @$ ?! @! L9 M( g% g
; m) q' K  v% n 21# 朱坚强
; [  U6 o' i. _  S
1 x4 |  C3 \: A
你的公式比较强。我的研究一下子。不知道你的1.04是怎么来的。你的意思，M*1.04是我的原本金+罚款后的总贷款吗？
" ~# ?. e) ?+ |2 B. g根据你提供的公式计算，第一个算式的确成立，大概多4000多，这个就是我省出来的钱吗？

第二个公式，如果你说的R是我的现在贷款利率的话，我目前的贷款利率是5.04，的确大于你算出的4.817. 那是不是说我的确是划算的呀？

进一步讨论，那如果我觉得划算，我真的转了，你觉得close多长时间比较划算呀，因为你的计算是基于我close3年的利率 3.35计算出来的。如果我close5年，我觉得可能就不赚了，5年的利率是3.9.
9 M. J% U( b5 s, u: i; d$ z' T谢谢！加分

Rapala

21# 朱坚强
# K: q" Z" B4 X8 M
- o9 h# e% [' E2 W- ~
你的公式比较强。我的研究一下子。不知道你的1.04是怎么来的。你的意思，M*1.04是我的原本金+罚款后的总贷款吗？
: W1 F& c1 ]0 S根据你提供的公式计算，第一个算式的确成立，大概多4000多，这个就是我省出来的钱 ...
francais 发表于 2009-5-10 09:03

M*1.04是我的原本金+罚款后的总贷款吗？
对。

+ q" L# i7 V8 }" h! I
第二个公式，如果你说的R是我的现在贷款利率的话，我目前的贷款利率是5.04，的确大于你算出的4.817. 那是不是说我的确是划算的呀
8 [! R- T5 `# @$ c, j/ k2 Q  }对，但是只是相差0.2%， 也就是3年相差0.6%，也就是两千多一点而已。如果还有其它费用，就不值得折腾了

; G7 G; }1 Y1 `5 u5 W$ }( EMX1.04是你的新贷款， 那么MxRx3应该大于Mx1.04X3.35%x3+14K你才划算。
/ Y$ G, _0 J% a: LMxRx3 vs Mx1.04x3.35%x3+Mx4%->3R vs 3.484%x3 + 4%
! D0 A: t: |: w
) w: n; w# I& n/ `进一步讨论，那如果我觉得划算，我真的转了，你觉得close多长时间比较划算呀，因为你的计算是基于我close3年的利率 3.35计算出来的。如果我close5年，我觉得可能就不赚了，5年的利率是3.9.

5年3.9%， 我也只能取3年来计算，因为后两年你原来的贷款到期了，未知数。
原来贷款3年利息：Mx5.04%x3 = 15.12%M=15.12%x378K = 57153
现在贷款3年利息+14K增加的本金：Mx1.04x3.9%x3+14k=12.168%M+14k=45995+14000=59995
6 A  y$ U9 O! {: r$ {4 m结论：你亏了。

francais

23# 朱坚强
- d& T3 L/ Y/ k- u) L
5 I# e% P# ]9 ^; ?1 F$ l. f) r你推理比较强。就喜欢看这种一目了然的东西。
- r6 o: [  M" S8 T6 T, {% B4 c* p9 y/ Q喜欢。

Rapala

请问楼主，你这个２%cash back, 是任何银行转的都行吗？如果我本来就是varible open的，就不用罚款了，还享受３。３５％+２％cash back吗？

每天一点

1 _6 P  j, H( x' L  ^& z
我感觉一点都不划算，现在你还剩37.8，加上1.4，就是39.2
( u$ p; _# w" I3 Z) T即使按照3.35%，按照转过去之后35年贷款计，你3年之后37.33，也就是说，你总共就还了37.8-37.33=0.47w，也就是4700块本金。也就是还了3个月本金，其他33个月都在还利息和罚金。
; D2 G/ u! D  L' \可能相比来说，还是不折腾得时候剩的本金要少。
具体情况见下表
1        01/10/2008         $392,000.00          $1,586.22          $491.88          $1,094.33          $391,508.12
0 E$ P. |- O* B" u1 O2        01/11/2008         $391,508.12          $1,586.22          $493.26          $1,092.96          $391,014.86
3        01/12/2008         $391,014.86          $1,586.22          $494.63          $1,091.58          $390,520.23
4        01/01/2009         $390,520.23          $1,586.22          $496.01          $1,090.20          $390,024.22
3 k4 q5 c* c: D/ o* O- r5        01/02/2009         $390,024.22          $1,586.22          $497.40          $1,088.82          $389,526.82
6        01/03/2009         $389,526.82          $1,586.22          $498.79          $1,087.43          $389,028.03
7        01/04/2009         $389,028.03          $1,586.22          $500.18          $1,086.04          $388,527.85
( a% l& d& g% Y' L8        01/05/2009         $388,527.85          $1,586.22          $501.58          $1,084.64          $388,026.27
6 c) n' O6 b5 z3 n. R9        01/06/2009         $388,026.27          $1,586.22          $502.98          $1,083.24          $387,523.30
3 l$ M, ^: s7 O1 \. B+ H10        01/07/2009         $387,523.30          $1,586.22          $504.38          $1,081.84          $387,018.92
# B0 p! D! ]' [8 U8 r11        01/08/2009         $387,018.92          $1,586.22          $505.79          $1,080.43          $386,513.13
* \5 p! [7 K' `: H; }- R# M1 P12        01/09/2009         $386,513.13          $1,586.22          $507.20          $1,079.02          $386,005.93
13        01/10/2009         $386,005.93          $1,586.22          $508.62          $1,077.60          $385,497.31
! [: [- S( k% U7 _8 }14        01/11/2009         $385,497.31          $1,586.22          $510.04          $1,076.18          $384,987.28
15        01/12/2009         $384,987.28          $1,586.22          $511.46          $1,074.76          $384,475.82
16        01/01/2010         $384,475.82          $1,586.22          $512.89          $1,073.33          $383,962.93
9 d  f3 f+ L$ {9 H, b7 \( w! a17        01/02/2010         $383,962.93          $1,586.22          $514.32          $1,071.90          $383,448.61
18        01/03/2010         $383,448.61          $1,586.22          $515.76          $1,070.46          $382,932.86
3 b' ]* ?/ ]$ p: w9 `19        01/04/2010         $382,932.86          $1,586.22          $517.20          $1,069.02          $382,415.66
20        01/05/2010         $382,415.66          $1,586.22          $518.64          $1,067.58          $381,897.02
9 V5 x' h0 B. p  H7 D5 I21        01/06/2010         $381,897.02          $1,586.22          $520.09          $1,066.13          $381,376.94
- I( j* D9 E) f" y) L22        01/07/2010         $381,376.94          $1,586.22          $521.54          $1,064.68          $380,855.40
9 _8 \5 ^/ Y% K8 s23        01/08/2010         $380,855.40          $1,586.22          $522.99          $1,063.22          $380,332.40
24        01/09/2010         $380,332.40          $1,586.22          $524.45          $1,061.76          $379,807.95
  m4 ~! [: X% ?- K5 G  O9 i- w' X- R7 k25        01/10/2010         $379,807.95          $1,586.22          $525.92          $1,060.30          $379,282.03
! B/ t6 ]1 j, z26        01/11/2010         $379,282.03          $1,586.22          $527.39          $1,058.83          $378,754.64
27        01/12/2010         $378,754.64          $1,586.22          $528.86          $1,057.36          $378,225.78
28        01/01/2011         $378,225.78          $1,586.22          $530.34          $1,055.88          $377,695.45
29        01/02/2011         $377,695.45          $1,586.22          $531.82          $1,054.40          $377,163.63
8 o* T& U9 P8 l3 m* l30        01/03/2011         $377,163.63          $1,586.22          $533.30          $1,052.92          $376,630.33
2 l6 g) U! N: L4 V. W1 ?31        01/04/2011         $376,630.33          $1,586.22          $534.79          $1,051.43          $376,095.54
# W' ?0 b( j! r5 |% j; U" U32        01/05/2011         $376,095.54          $1,586.22          $536.28          $1,049.93          $375,559.26
33        01/06/2011         $375,559.26          $1,586.22          $537.78          $1,048.44          $375,021.48
9 z7 u+ X7 }/ ?' T2 b( A6 t34        01/07/2011         $375,021.48          $1,586.22          $539.28          $1,046.93          $374,482.20
; @  M4 d5 d( x& X: q  n5 N& g9 V8 |35        01/08/2011         $374,482.20          $1,586.22          $540.79          $1,045.43          $373,941.41
36        01/09/2011         $373,941.41          $1,586.22          $542.30          $1,043.92          $373,399.11

年轻的心

8 e0 c" I. `( O1 p  `& b

我现在皇家银行有贷款，当年是fix5年的close利率，现在利率很低，就去问了问是否可以更新贷款，回复是要罚2万多，是原先的贷款和现在的贷款利率的差价，事实上就是没戏，但是现在有其他银行告诉我他们现在又促销活动 ...
francais 发表于 2009-5-8 11:19

+ b5 I$ g9 a; |- N4 ~! L# c% ?
上次我们是按你说的5年4.15% 和 5年 3.75%进行了比较，感觉  5年4.15% +2%Cash Back 与 5年 3.75% 差别不大。
  d7 U! e. c0 G! a
6 [1 }! l# Z1 R# p7 w现在看你5年期的利率3.90%比原来好！加上 2% Cash ，应该算很不错的了。
! ]* x( E; o5 F* d# l' R
% K; y3 ?4 t+ `( k& A你先去确认一下，当你转到CIBC后，有什么条件？ 据我所知，是10年内都要在CIBC，否则你也会承担处罚，去确认一下究竟是还是不是？免得道听途说。因为如果是的话，你就10年没有在市场上自由选择低利率的自由了。

另外：对你的情形，有一个方案，你认为如何？

! Z) o7 v9 g7 x$ y& x) P7 R; ]) `5年 Variable Close， 第一年 P+0.35% ，第二年及以后 P+0.7%，你随时可以按broker rate 转成同意一银行的 fix close，但总期限不得低于5年 。

风雅长存

看得我很晕，意见是根本没资格给出的，更不懂，关键是自己想通过你们的讨论学点儿有关知识都愣没看明白，恨死了！！

green_w

楼主还真是敢借啊，借这么多。如果我是你，你要是换银行了，乘现在利率低，就多锁定几年，然后这几年里拼命多还钱，不然等你这新的一到期，到时利率不知怎么高呢，本金越多，还款越多。

francais

25# 朱坚强


6 w* {& z3 U, Z, V1 NCIBC银行有个这种促销活动。她只说转过去她们就应该有吧，我觉得即使是到期的应该也有吧，她们不应该关心你是否有罚款吧。你若没有任何罚款转过去那就是给多少赚多少了吧。
你电话问问CIBC