(ZT)中国的房地产价格会保持高位稳定十年或更久[原创]

贾爱国 · 发表于 2009-2-8 21:47

中国的房地产价格会保持高位稳定十年或更久[原创]（ZT)

买的人多，到了炒的程度，价格就水涨船高；没人买，“资金链断裂”，就会崩盘？这是自由经济下的逻辑。用在美国可以，但用在中国不对。
因为中国的房地产不是在自由经济的背景下的，它是，本质上，权贵聚敛草民财富的手段。在这局棋里，什么“资金链断裂”的房地产商、开发商，只是扮演买办角色的人，能不能算是主角都很难说。作为配角的房地产商遇到什么资金问题，这根本不是问题的关键。
银行是公家开的。可不可以赖账，简直不是个问题。一方面，贷方乐意为了“保护房地产市场”而让房地产商赖账；另一方面，房地产商难道是没有来头儿的人吗？
钱在国家的银行里，是国家的。它一旦流动起来，贷款也好，接受赖账也好，就能公转私了。所以赖账仅仅是个技术问题。
从官员来说，地是国家的，卖地所得，却有我一份，而且是很大一份。房地产崩盘，新官就拿不到这份，或者说拿不到这么大一份，因为毕竟，房地产建设成本的主要部分是地价。
官是胃口很大的，他们要是不玩儿大的，就宁肯等等看。具体来说，如果房地产崩盘了，我新官上任，假使有新盘，只能弄点小钱；那我不如不赚这个钱，只是托着这个价位，我这样做，自己毫无损失，而万一耗得购房者受不了了，房地产继续在高价位上发展，下个新盘我就能拿够。
这里没有道德问题。说实在的，我现在看不到道德，只看到因果。官这个职业是高风险、高耐受的，必须要有高利润来支撑。至于是否可以选择低风险低利益，这个问题已经讨论了三十年，结论是：在这个系统里面不可能。你必须按照规则做事。
（这样说不等于我自己羡慕做官。举个例子，我能在拉萨开德克士但是没开，就是担心杀鸡这个果报。所谓高风险高利益是从利益的、职业的因果关系来看的，但更大范围的因果，一般人看不到也想不到。）
所以这个事情不是“资金链断裂”的房地产商做得了主的。应该说，主角可能更着急。中国大部分的问题都在：属于公家的财富，被官员个人以不受制约的较大自由来支配。所以官是不需要自己出钱出力的，他完全可以通过公共资源来支援房地产商。房子卖不出去，暂时仅仅是维护费用，包括修理、员工工资、有限的水电消耗，还有房地产商的个人的“上等人”的生活水准。这些其实也未必要很多钱，卖几套房子就好。政府可以出面来买，有些地方就是这样做了。或者再批一笔贷款，以其他名义、走其他公司牌子都可以，神不知鬼不觉。总之这笔费用好解决。
这事说白了就是这么几条：
一、房市是政府或者具体说政府的官员来决定涨跌的，不仅购房者改变不了，甚至房地产商也只是个配角。
二、房地产崩盘无利于官员；维持房地产高价，即使短期无利于官，长期则有一定可能性，至少值得赌一把。
三、房地产商的“资金链”不是一个关键问题，因为政府允许他们赖账，并可以通过一些明的暗的方式给予资金支持，解决长期的维护费用、生活费等问题。

不考虑溢价因素，人为什么要买房？是要“拥有”吗？首先，从大道理说，人生不带来死不带去，可以说我今天住这儿，这就是我的房；其次，中国的土地只有使用权，而无产权。当然房子好像是有产权的，可是房子可不能盖在空中。（如果房子可以盖在云彩中，那我相信云彩也会只有使用权了）。
于是，下一步，群众就断了买房的念想。需要住房子的，认清现实。于是中国进入租房社会。人们新婚、定居、毕业，不再讨论买房，而是“租了房没有？在哪里？”这造成房租价格上涨，吃瓦片有利可图。为了换取一些现金，房地产商有可能将押在手里的空置房出租获利。于是这样做的效果就成了：居者有其屋了。不管产权如何，至少大家住上房子了。当然，以后这个房子要卖，就成了二手房了。除非跟美国这里一样二手房比新房还贵（因为新房有很多麻烦，这就跟穿二手皮鞋一个道理，当然还有一个原因就是房屋建筑质量高，二手三手都无所谓），那这房子就卖不了新房的价格了。但这不要紧，算一下它会空置多久，可以估出一个平衡点，作出最合理的选择。反正我房子空着也是空着，收租换现是个办法。此外，将来还可以给一点折价卖给租户，这对他们有两个吸引力，一个是折扣，一个是不需要搬家。
那么租房市场可否炒作？把它炒高，形同买房“月供”一样？如果做到了这点，房地产商就无形中解套了，等于是他们自己当起了房东。但因租房市场情况复杂，涉及到一些技术问题，比如“二房东”的限制等，操作上有点困难。虽然有困难，但如果政府有决心，还是有办法的。政策上“倾斜”一下，“二房东”合法无限制，允许“集团经验”，然后就会出现一个两个有背景的租房公司，他们以高于市面的租价到处租房子，然后统一管起来，形成垄断，下一步就是提升价格了。。。那个时候，群众面临买房还是租房的选择，而无论哪条路，都意味着要掏足够的钱。既然如此，当租金的价格高过了“月供”，而且还需要交一大笔保证金或者“礼金 ”（在日本的说法）的时候，群众就宁肯去买产权房，于是：房地产市场就恢复了，就流动了！哈哈哈哈！
You know，掌握行政资源的官，有很多办法办事。上述“租房管理公司”，可以为他们赚取财富，而哄抬起来的价格导致房地产市场重新兴旺，又继续为他们的高风险高利益的职业服务。而这个东西，是可以设法做到的。比如，一开始，由于大家都不买房，房租会有合理地提升。所以政府可以将责任推给散租房东，说是他们把租价炒起来的。然后会有一批专家、学者、教授为房租暴涨大声疾呼一番，说这是什么现代社会的标志、某某国百分之多少的人都是租房云云。甚至更进一步，打击 “非法租房”，以治安等为借口，而将租房业纳入“政府统筹”，也就是给那一两家公司搞。不需要我说，狗都知道那一两家公司是啥子背景了。
睡马路？这不是一个选择。棚户区？这也是政策不允许的。也许房价没有上涨的空间了，因为确实老百姓买不起更贵的了。但是肯定来讲，它也不会下跌。崩盘的地步恐怕不到。取得一个平衡、停留在这个高位倒是差不多。也就是逼得持币观望而仍然勉强买得起房的人出血购房。

icing · 发表于 2009-2-9 09:40

ONS · 发表于 2009-2-9 15:32

是转帖还是原创啊？

风之谷 · 发表于 2009-2-11 12:09

原帖由 贾爱国 于 2009-2-8 21:47 发表
( M; e/ Z0 K1 t8 p$ r' k中国的房地产价格会保持高位稳定十年或更久[原创]（ZT)
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买的人多，到了炒的程度，价格就水涨船高；没人买，“资金链断裂”，就会崩盘？这是自由经济下的逻辑。用在美国可以，但用在中国不对。
$ t2 o9 E3 U% j4 k' {$ [因为中国的房地产不 ... 本质上，权贵聚敛草民财富的手段

啊，没想到北美还有这个不同呀。

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