 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ! c P- c% P* R+ N1 v# B& G- _
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& A1 \+ V' h) `1 T/ j! q１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
5 w6 [0 v0 t' V- G3 w8 A一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
: w3 y' L Q2 @& F, |7 B d空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左4 k2 H* \% S8 j- r
右。
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8 W O, \2 d/ M4 M1 Y# c% C% a２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房1 A% h) e' Y8 y: `2 G/ W- B
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿/ N, q+ ^! r. Q: V5 m0 x1 {
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮1 \! b& S$ b1 }, z
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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' M+ N% I4 ~6 K' A0 u% O4 g- T1 x３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键9 }' r% J5 E" ?- L9 v; F* I+ D2 q
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
+ c' } _* ^; ?% s2 J, E5 E& e唯一发达国家。9 |3 Z9 \& W8 c" ^) d: R
/ t/ O2 ` q1 ?( [: @; F: v- @5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的8 w! X, q# s! W& ^; `
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
- i( e0 R% N2 u3 C吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严4 z d5 s( q+ A0 b9 U
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大* Z9 v( p/ X+ V1 ]% S+ Y. a
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些3 M5 ]# U/ m2 Z0 \& z0 Q! U
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于9 P% x- H6 }2 E- r( K$ s9 k+ q
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
' D' ^# @* s6 x0 k5 X9 l1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。% l' c8 u% h3 [! `4 n
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
% F5 N5 L0 Y4 ?两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人( l2 B- d' Y+ o" ~( q" i
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你- u7 a9 R9 O8 y, v2 W/ F
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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; |5 t, M; r! b3 y% l* `9 i8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年) M- F7 Z) P% o4 q+ }3 i
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。( m: W9 X3 N2 W: O6 q
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
* B. Q5 [0 p' v8 o m1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 0 D' G. }0 Q, \6 Q1 q% |0 x; Q
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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. E7 _: _( [* d6 \10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。3 T+ C7 P% y! X
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
; A! w# Q" ]" e" f0 _因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现- T# F9 P" r. X
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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" a- e6 S$ y( y) j9 V% Q$ k M0 q12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
2 A0 w; h) ~) u2 w- T+ n c4 {你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
9 X: F! j/ K. S- J- g5 }息，进入本金将更多。0 P9 H8 z. k B% U; N
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
; k; @/ o, B5 z) _新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例& p5 B. ?, s( y8 ^/ {
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
9 U3 @ V' }# a o+ A2 u计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
5 j! \6 n6 I) Q) W. C5 A- R可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
- `. f5 \' l$ h, L% B) @6 r1 J9 f7 _年11月你可能会追悔莫及。
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+ L- ] U) i( ?3 f) X- m14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
7 E; e8 m( r* l" k年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气5 [5 G3 T" `7 V* P
氛下，很难卖出好价钱。
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, }' _: @# m$ |15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前2 g$ E7 v* S9 \: t. @
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长3 f( F+ V6 D: ]8 f% p
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
3 B9 i4 |2 [. b# R9 ?4 Z. t$ r. r3 D炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
6 Y( B2 P# G* b, Q: S! U便宜出货？9 P! r7 C9 j8 q, t( v( y
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。: r+ r! m: T. I9 T* G
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
W# |+ H& D; I% E1 }% w4 W( h走长线。
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% J' S. r* l" z2 ^5 m1 Q16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
$ x0 D! t6 x- w( q9 z额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
* w+ }6 t* ]0 R' ]( B０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
5 w8 c0 |1 P9 ?7 N2 {/ }* e降低了。8 _% |! ^9 k; u$ O2 Y( t
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那8 o; Y' t; @4 k; I# _1 m; g
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
$ a! _1 `4 m0 ?4 Y N. G万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
( a c; f: }5 R: j% q些统计方法误导了别人。
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/ X; q- u V! u) D8 A17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再/ {/ ]. f0 e0 z# q$ G& g$ ?
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了9 m" r4 l! l- M& W, p
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
; L; W. d$ E+ l1 P抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差0 T7 V! l, u) `. ^$ n5 V
的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
8 J; B/ j( x i; K6 C- U; D海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。/ g0 b! l/ Y7 v# l
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
7 s4 N( |7 p4 W, i) u; w: W4 q大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
( e3 @7 e( [& G就被消化了。
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3 r8 G4 M: w2 X) y% z补充两点：
7 k1 L& f) x4 H- z" q, o１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，# L( [4 w. D+ j/ n
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
0 `# g, P: D( Q) a7 j, V慢复苏。
. a4 v' M. n) W我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但, B# V, e( |4 k% c
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
# ^4 Y$ B9 _0 A- ?7 G一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果4 D F, [% r' ^) j9 u; |
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
9 Q x- h# H/ b* Z肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
$ B) h9 J+ y2 [* U6 P' @* ^( K/ j二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
6 t$ \4 n- k( C! K易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然( \7 N9 f* @9 ~8 j
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买3 G- r0 O% X7 u3 X
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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9 Z+ e {$ g* k本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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