 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
' [: \0 m$ X8 E% c2 c4 m8 n本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载1 x) t' s- R( e) ]/ U
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上4 X8 U+ }! s/ R# t; O2 M* Z
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。4 j) q0 r! G8 H, I
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
( [) G0 G4 g. [5 Q7 G6 } H* _右。6 h Z/ d, D4 l; S- U
& t. u5 O% M& L# h２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
$ P1 J5 E) h) q* C; v主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿; l2 d9 K, x4 f& U. u1 _. m, ]
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
: y" [1 g% K" t, v* y! {动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键 l$ U# n1 c4 R5 N5 F0 y
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。* u) }, @' ]+ a+ L3 B/ Y* B7 W
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长5 M: C' @2 O( @+ r; \% ]
唯一发达国家。; o/ C; y3 E) q3 C3 z
: {8 `% m& [/ D4 p( w- D3 Q/ X5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
2 z6 f: c) @. O3 P$ A U事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子4 C7 X4 K2 \+ T# @
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严* R, i7 I) ^ I/ P w
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大. U+ \3 _6 V9 D/ m3 e
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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. }9 F1 T" c1 O3 M6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
8 V7 n- p! [, r8 F房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
: t$ g2 E' d( P: [+ n少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
2 w* Z6 R. G( G+ i# [' V5 O1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。# i9 T$ h* Y4 _. o, D
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
" Y& F2 v& P1 h" h* @0 o两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
6 A6 N n) b8 g; O. B说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
" j0 O, }9 @. o0 _3 I) i可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。6 m0 P* e8 h2 f/ ? Q7 T& Y
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年8 D% n( A; D- @8 I. j8 s
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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& ~1 G/ ~4 e) e3 i4 {9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, ( {1 }' E) Q, V& q! W: f
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 0 l2 A9 T+ C3 l7 ]
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.) s a* Y& K) E% `) N
# T. Q3 W) O1 r3 Z4 C3 s4 g( x10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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; n! n8 }- u l2 W$ w6 a7 c7 `- E11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
: l; @' b1 a; O* U# o/ z: ^" m因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现: i- U2 K% ?7 m( y( W' _
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。7 q9 v; Y( m0 r# Z4 `* T% q
2 \0 N; U m8 M. f& b! i3 k! ?9 P12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
: r' g. q/ l6 z# Z* u. ]你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降7 t1 t! C: k% M2 K
息，进入本金将更多。) x$ P) v, }# P5 P1 Q6 w1 p. X
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
' H4 s" D+ H) E* ]新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
( D( F' y( [" D0 ]! B) G1 J9 P如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预& ?) O0 ?5 f1 L H
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
5 b& Y5 W$ K: y% m1 ]可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明$ C; N8 C: c% m) U3 y% X8 k
年11月你可能会追悔莫及。' V0 z& u7 @- h7 Z
' I8 K# `5 c0 J. w14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明1 r+ l2 w& v6 {7 ^5 n+ k! C6 g3 n
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
# h0 G0 B+ H2 H1 g* t氛下，很难卖出好价钱。4 S% {# z& T7 A
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
! C, u O# }, x2 n z* r只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长; T- Z: d$ x- y+ x' G: I
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
2 N9 W3 }9 H ?, z7 [, n炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
) S% d; A5 o5 D0 `- m( `# G( O* H便宜出货？
7 p2 ^* a6 ?( q7 d- y原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
7 I% c! A9 b$ [7 U6 \, B- j2 \1 d原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租+ m& n# S& }/ |7 D1 b Q. c$ t
走长线。' V1 \2 i7 R6 I4 \7 K4 W
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
* U8 G! V. s% A, ]/ |. _额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４0 v4 e8 R6 X( K
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
& Y) D6 c* L5 G# }7 U5 k" j降低了。
* B8 p$ `! S c8 K. j4 q例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
0 x2 [! C w* i% y9 l8 f么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
9 u) c2 }# w: N3 O% V+ K) ~万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
3 a5 z ^7 A1 L0 S些统计方法误导了别人。. ~& d. f) g+ q/ w- a
1 ?: N9 C* s h# q6 F2 X! A17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再9 M) @6 P t! i8 t& n
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
% I4 t0 `0 [4 Z I5 E他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
9 {$ D5 p+ {: K( L+ g* M+ D抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差 r. z3 w B+ t; Q3 O2 {" _3 f' m
的时刻出手。/ ~2 I' i6 B t! b2 M
0 {! }& g% s' y& u18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上- J7 g* e4 h: [0 f
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
$ T" F. g8 a( K. _7 I上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
* \! }9 w- C# Q, N" @5 n大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
# j6 f, {& C( r1 D* e就被消化了。$ p" ?, h7 ]8 A) a+ k
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补充两点：- E' n# T, W% g" d" G
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
6 Z, `- v# T* [出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢3 I; R# d3 q: V
慢复苏。
0 A5 }. k$ P- M( G/ z& T我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但! K- A& w% o- S, i8 ~
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。1 T% M9 S/ Y2 W# `
; |! e! \) \1 L/ k２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：8 c) r+ k5 @! X
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
4 T4 f2 `; L) |3 y你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
. E! W+ p6 p X肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
) W' X. b9 M1 Y, @: r: t( s" m二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交# v+ i% r; ^" z" c' M7 [
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
! P$ F2 b6 v$ Q. x) u也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
' R% p, e" {* s) M家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
提升卡
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沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
