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举例来说，2004年联邦拥有的抵押贷款保险公司允许购房者零首付贷款。两年后，CMHC延长了分期还贷的最高年限，由25年增加至40年。当时，前加拿大央行行长道奇警告说，宽松条件可能引发通货膨胀。今年7月，政府改弦更张，将按揭的最长期限回缩至35年，并要求至少5%的首付以努力“减少美国式房地产泡沫的风险。”
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但依据史密斯的说法，损害可能已经造成。据估计，在过去两年里，有四分之三的抵押贷款的期限是35-40年。这是一个征兆，史密斯说，这些购房者将期限用到了极限。更重要的是，当为抵押贷款再融资时，将无法保证，甚至35年期房贷期是否还仍然存在，这意味着借款人可能面临更高的利率。
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% T0 M4 J$ [+ ]* a7 I 史密斯说，延长还贷的年限听起来非常动听，但却是不适当的。因为它诱使人们认为他们能够负担得起家庭拥有自置居所，但给他们诱惑的情况可能不会持久。他认为，加拿大的情况虽然不及美国一样糟糕，但却是向同一方向前进。" [0 N, v; q; \) m \
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如果房价继续下跌，即使温和，选择长期抵押贷款的置业者也面临问题。专家称，业主将花费数年时间才能把40年期抵押贷款的本金有效减小。这意味着，一些业主拥有的是几乎没有资产净值的家园。如果房产价值下降另一个5%，他们可能会发现他们已经资不抵债。如果出现这种情况，他们会觉得被套牢而无法出售。但现在，很多人并没有意思到他们已经被困在沉重的市场上。- }5 m2 q8 k+ P
* R+ U& {! g0 ^. } **住房负担能力已极度恶化; Q: N' w/ k! a9 k9 U
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自由党国会议员加思-特纳（Garth Turner）说，把这些现象聚合在一起就可以看出，加拿大房屋市场的前景是严峻的。“如果你想看看我们两年后的状况，看一看南方的美国，”特纳说，他在最新著作《大傻瓜》（Greater Fool）中预测，加拿大市场将非常低迷。* @/ F! I. f9 I: D; i2 u5 ~( _
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在每个人的潜意识里没有言及的巨大担忧是1980年代末房价的崩溃以及之后泡沫的破灭。当然那是一个比今天更丑陋的市场。与全国房价一年上涨25% 相比，这次的上涨幅度是10%。此外，当调整通货膨胀因素后，价格并没有如此之高。在多伦多，房屋市场的平均价在1989年达到27.5万元的高峰，而在今年7月，城市的平均房价为37.1万元。当时，加拿大中央银行提高利率高达14%以打击通胀，最终，在几个月内许多房屋贬值一半以上。6 A' Z3 Z. m1 t, f4 S. r/ Q
% \ s2 o9 G$ W6 j( d* G 现如今，利率相对较低，并预期不会大幅上升，这对于住房市场似乎是积极的因素。但美林证券经济学家大卫-沃尔夫认为未必如此。充分理解前因后果，有助于理解住房负担能力的概念。简单来说，“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index）来表示典型的住宅市场上，房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重。当假设的家庭能够负担得起今天的平均房价，市场被认为是正确估价。但是，现在的住房负担能力已经恶化到1990年代初以来从未有过的水平。
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当房地产市场失控时，只有四种调控手段将它拉回正轨：降低利率、增加收入、大规模的通货膨胀、或干脆房价下降。如在1980年代初，通货膨胀有效地削弱了房价，使市场重新平衡。在1990年代初则是降低利率。+ ?; H; P& r2 w8 M: y# V& c9 j
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现在的问题是，沃尔夫说，利率已经接近谷底，通货膨胀率一直在控制之中，日益恶化的经济意味着收入增长将是有限的。这使得只有一种选择：房价下跌。 “即使市场没有被非常的高估，价格也很可能下降，在正常情况下，市场繁荣促成的房屋升值都将回落甚至于低于之前的水平。”沃尔夫说，这种衰退可能不完全与过去一样，但这并不意味着痛苦就少。' ?. W/ S3 l# x k
+ Y" ^: x' L8 w5 F; N9 v **房地产奇人桑德森拥多套房屋
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阿尔伯塔省的史蒂夫-桑德森（Steve Throndson）可以说一个令人称奇的人物。四年前，他还是一名为油砂矿工作的卡车司机，住在该省麦克莫里堡（Fort McMurray）一个19万元的拖车式房屋中。今天，在阿尔伯塔房地产市场高涨中，32岁的桑德森在埃德蒙顿、卡尔加里和麦克莫里堡分别拥有至少20多套公寓和住宅，包括他原来的拖车式房屋，现在已值50万元。
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他怎么积累了这么多，这么快？麦克琳杂志认为，是因为杠杆作用。通过对一个财产大量举债，他能够买下一个。桑德森不会说他实际上负债多少，但他说通常借用物业价值的75%至100%间，始终有足够的租金收入来支付抵押付款。这是一个战略，在上升的市场中行之有效。# \; `' H6 |! a4 M9 v6 M& {& v
; x, K. G% b3 M( N0 O& l 但是，即使是最老练的的房地产大亨也发现，任何严重的衰退可能会导致如此精致的建筑会像纸牌做的房子一样倒塌。即便如此，桑德森目前正在一个新市场的分支上：丧失赎取权之前，他与合作伙伴一起从抵押贷款有可能违约的业主手中购买房屋。每个月，他看见大约180个新的案例。只是，不要对桑德森说他是一个房地产投机者。“我一点也不是房地产投机者，”他说。“我认为自己是一个投资者。我研究基本面，我知道从长远来看，房地产价格会上升，因为阿尔伯塔省的经济基本面是如此。”1 j$ Z; ~1 H, t- }
0 x3 j; N. x+ N `( j9 g" Q 桑德森在自己的网站（AlbertaInvestmentPro.com）上声称，他是一个投资者，愿意帮助人们在房地产市场一同发财致富。他说，自己放弃每年高达13万的工作，并后悔入这一行比较晚。桑德森已在房地产市场摸爬滚打3年有余。6 W# S1 L0 x5 I( t! \$ ?
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**房地产是投资还是投机？
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# I8 f, ]% m( l9 z/ }9 t 如果有一件事放心，就是许多专家发现，对于这个最新一轮的高涨，它的存在似乎并没有超越过去的泡沫。例如，在温哥华，由于沉重的土地转让税，公寓的频繁转手已经消除，而房地产界人士表示，多伦多一系列的公寓大楼的兴建仅仅是满足城市生活新的需求。$ L9 @6 G K" r7 o: M$ B
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但是，投机真的消失了吗？或只是改变了形式？严格的数字很难得到，但专家说，即使是十年之前，人们通常会在同一住宅生活8到10年。今天，年轻的首次置业人士把抢购倒卖看得很平常，他们通常抢购一套公寓，然后在两年后倒卖，并升级到更大的空间。
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- u9 p. R3 R/ N 正如认真的的财务顾问所指出的，因价格上涨，购买房屋两年就转手纯粹是做投机买卖，这意味着一个重要的心态转变，即将房地产视同股票。通常，房屋业主评估他们的需求，愿望和资金，并作出长期决定，以决定他们想在何处生活，他们都支付多少。而投资者则作出预测的资产价值，利息和转售价格，所有这些都是内在的风险。当市场红火时，差别比较模糊，但如果市场迅速失控，投机者则会没有感情地抛售物业。
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8 A' r2 f! o, @+ ` 美国严峻的现状像乌云一样继续威胁加拿大。也难怪，比以往任何时候，房地产无疑是加拿大的家庭经济中更重要的支柱。一方面，与过去几十年任何时间相比，越来越多的人拥有自己的财产。据加拿大统计局最近的一份报告，2006年，68%的加拿大家庭拥有自己的住宅，这是1971年以来的最高水平。自那时以来，随着一年多惊人的房屋销售，这个数字甚至将上升更高。房地产价值超过2.2万亿元，或加拿大家庭总资产的37%，十年前，这个数字是30%。
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' z" [) c2 ^" B p, L \1 E **“财富效应”可逆向运转
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! L( D; _& ]. [4 J; P 加拿大人还极度依赖于他们的房屋去给他们的生活方式提供资金，他们用自己的房屋去抵押借贷。截至2007年，估计加拿大人有1530亿元未清偿债务，据加拿大央行，这个数据在2001年只是470亿元。这笔钱用于支付家庭装修，平面电视，家庭度假和第二个物业。3 a# \; B; v4 l* L9 {9 g
/ {6 |# D! p& a$ G4 T5 A! g& r' r5 T 由于房地产升值不劳而获，加拿大人顿感富足。但问题是，所谓的“财富效应”也可以反过来运转。它可以对整体经济产生破坏性影响，拖累那些甚至从来没有签署过按揭贷款的人。
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4 |$ o* y, n- t! \) c( R9 {8 u. d 加拿大咨议局10月17日发表的调查报告指出，股票市场的低迷，加上全球性金融危机阴影的影响，使得加拿大人的情绪陷入了低谷。加人的消费信心指数处于26年来的最低水平。经济学家认为在未来的一年里加国家庭生活开支将会缩减。 C& ~# A- e* x) H: T4 Q0 {
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一个潜在的问题是加拿大强劲的就业市场，常常被引证作为房价不会下降的一个理由。按照美林证券经济学家大卫-沃尔夫的说法，大约有7.2%的加拿大劳动力目前是在建造业，是至今最高的。这其实令人担忧，因为许多建筑工作都与房屋建造业本身密切相关。
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7 M% z# _1 d1 m, m( m9 s 根据预测机构环球通视（Global Insight）的经济学家戴尔-奥尔（Dale Orr）所言，几年来，新房的兴建已远远超出人们的需求，并导致供过于求。房屋开工已徘徊在每年22万至23万间。然而，奥尔说，根据加拿大的人口统计，住房开工应在17万左右是恰当的。如果建设低于这个水平，其结果可能是大规模裁员。
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疲软的住房市场将会令房主感觉穷困，它也威胁并伤害到更为广泛的经济领域，反之亦然，形成恶性循环。8 }1 \0 F& ~$ D+ L" E! _( S
9 |: z" J5 G U **关注华尔街避免形影相随
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加拿大人需要关注华尔街尸横遍野的惨象，去了解房价严重下降的蔓延速度有多快，以及毁灭性的结果将会怎样。什么原因使美国的一些房主挣扎，令他们支付的次级抵押贷款迅速演化成为一个危机，导致具悠久历史的如美林、贝尔斯登被收购，以及雷曼兄弟破产。诚然，加国的银行看起来较美国的同行坚实可靠。但是，随着全球信贷紧缩，银行预计将收紧他们的钱袋，而且可能扼杀加拿大的住房市场以及更广泛的冲击经济。
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4 T! u6 I+ V; W# N1 r5 ? 有关美国救市的消息近来不绝于耳。美国《华尔街日报》10月23日报道说，美国政府将提出一个约四百亿美元的“救屋”计划，以助阻止房屋因业者付不起按揭贷款而遭查封拍卖。这是布什政府正在考虑的一系列旨在拔除金融危机祸根的构想之一。9 c. [+ ^! `+ \6 u
: t9 p: ^" e$ Y 加拿大《国家邮报》(National Post)近日刊登一篇题为“救市标志着卡尔-马克思的回归”的文章指出，马克思160年前的国有化措施，看起来似乎可以作为那些主张和支持救助华尔街的人的重要动力。文章说，“通过拥有国家资本和独享垄断权的国家银行，把信贷集中在国家手里。”这是马克思在1848年发表的《XX党宣言》中提出的10项措施之五。假如马克思今天死而复生，可能会高兴地发现，西方多数的经济学家和金融评论家，其中包括许多赞成自由市场的人，都已经同意他的观点。: V8 t: @: l9 ]- P3 P2 ]( w
& M r* i7 L0 N+ w" g 美国花费巨资拯救金融业，令加拿大人更加焦虑。在里贾纳，房屋开工率上个月被削减了一半；在多伦多和卡尔加里，提议的公寓项目也被束之高阁；在温哥华，一个公寓的开发提供补贴买方按揭付款两年，以填充未售出的单位。即使是那些最近的行动也正在失去信心，虽然价格仍然可以维持下去。( R3 C! P' ]3 T2 a1 I& v: ]* I6 R! ]
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“房地产经纪人是相当乐观的一群人，但当销售下降到这种规模，就无法让人感觉良好，”北温哥华一位房地产经纪人保罗-伯尼施（Paul Boenisch）说，伯尼施一直研究追踪大温哥华地区的房屋市场。“房屋市场将要崩溃？我不知道。价格要下滑？我不知道。但是，如果较高的库存盘量和疲软的销售这种趋势保持不变，必然是价格的变动。”
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如果房地产市场是经济的一个晴雨表，迹象表明现在是该采取措施，以躲避即将来临的风暴的时候了。（捷克佳编译） |
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狗仔卡
发表于 2008-10-28 14:51
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2008-10-28 18:50
