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原帖由 eagle2008 于 2008-7-27 23:26 发表 
5 Y0 J. p2 D& X o6 D对于购房者,hold的成本是银行的利率.包括本金和借的钱.* ?+ _+ W+ F$ x% }% |6 ^
对于投资房要减去当时的利率.- p: v' }) f/ V8 {0 F% G9 ^
对于一套自住房,节省公寓房租,加入维护,水电gas,地税,利息等.# z" a$ u$ x" j3 b, Y
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你看,赚的钱不是那个图表那么好看吧?
3 I6 t6 g4 _* w0 F; @, y' ?, Q诚然。参照阿省近四十年工资和房价上涨水平,计算一下一套住房四十年后的收益:1 v) l: ]6 B& i4 }8 }5 T7 Q/ @
按现在的利率,一套35万的房子,20%首付,贷款利率6.15%,35年后共支付约68万。
2 \. T9 S X6 G1 e9 y1 Q包括每年支付的地税和保养,按第一年约5000元,平均每年递增10%,约14万.实际总投入约为82万。
0 @2 W% Y8 ^, c* h& Q* }, h& [$ J1 ?考虑房屋35年的折旧,和同期新房的价格比约低30%,按上个40年房产增值为10倍计算,35年后出售该房屋的收入约为260万。
6 S# K2 j& S4 z: W2 t# h260-82/82=2.17倍.
" M1 b3 y5 }+ ^4 r& h& y& ?; D# F6 U比较纳斯达克指标从1972到目前近四十年,从100点到如今的2285近20倍的增幅计算.
4 M9 F. ~+ r5 d, n) T2 x8 @ k首期7万到40年后增值约为140万.' x2 y2 t/ M* Z: M J* A
35年中平均每年投资82-7/35=2万,累计增值约E=2x(1+20/35)^34=900万.扣除股市暴涨暴跌对平衡增值的影响,调整到400万.) P b- `. Q: C1 j t9 g$ F& i/ n
同时扣除35年房屋租金,按每年10%的上涨率,2x(1+10%)^35=56万。
9 A' q& r& E4 o) K _& p& ~实际收益为:(140+400-56)/(7+2x34)=6倍
8 s; r- m! ]" X3 `7 S x& ? h1 s% E参考指标:阿省1965,工资收入约7000/每年,平均房屋价值3万。2007年,收入约为7万/每年,房屋均价30万。房屋40年增值约十倍。: ~( ?5 W+ Y) X) x' J2 Q3 ^5 t
计算比较粗糙,做个参考吧。 |
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